148m² Reiheneckhaus Gräfelfing | kernsaniert 2026 | A+ Wärmepumpe + PV | 499m² Grund

Reiheneckhaus zum Kauf in München Kreis, Bayern · 82166

Kaufpreis

1.274.000 €

Zimmer

Bäder

149 m²

Wohnfläche

1974

Baujahr

8.579 €

pro m²

Beschreibung

Objektbeschreibung 148,5 m² auf vier Ebenen. 499 m² Eckgrundstück. Gräfelfing.

Dieses Reiheneckhaus wird derzeit vollständig kernsaniert. Danach erreicht es ein Niveau, das sonst nur Neubauten bieten – in einer Gemeinde, in der neue Baugrundstücke praktisch nicht mehr verfügbar sind.

SIE ENTSCHEIDEN MIT Weil die Sanierung noch läuft, sind die Innenräume nicht festgelegt. Im Rahmen einer Bemusterung bestimmen Sie mit, was Sie später täglich sehen und anfassen: Farbton und Verlegerichtung des Echtholzparketts, Format und Muster der Feinsteinzeug-Fliesen, Sanitärobjekte und Armaturen, Innentüren und Beschläge, Wandfarben sowie die Position von Steckdosen, Schaltern und Beleuchtung.

Der Spielraum hängt vom Bautenstand ab. Je früher Sie sich entscheiden, desto mehr lässt sich berücksichtigen – deshalb lohnt ein Gespräch jetzt und nicht erst nach Fertigstellung.

DIE AUFTEILUNG Erdgeschoss (60,4 m²): Eingangsbereich mit Garderobe und Gäste-WC, durchgehender Wohn- und Essbereich mit offener Küche. Eine raumhohe Fensterfront öffnet den Wohnraum zur Terrasse und in den Garten.

Obergeschoss (58,4 m²): Drei Zimmer – eines nach Norden, zwei nach Süden zum Balkon. Badezimmer mit Wanne, Dusche und WC am Treppenhaus.

Dachgeschoss (29,7 m²): Ein einziger, ungeteilter Raum mit zwei elektrischen Dachflächenfenstern. Geeignet als Elternbereich, Homeoffice oder Gästezimmer.

Untergeschoss: Hobbyraum, Waschraum, Abstellraum und Heizungsraum, erreichbar über einen separaten Außenzugang direkt vom Garten. Gegen Mehrpreis wird hier ein hochwertiges Duschbad eingebaut.

WAS AM HAUS NEU WIRD Kernsanierung bedeutet hier nicht Renovierung. Das Haus wird bis auf den Rohbau zurückgeführt und neu aufgebaut: Dach, Fassade, Fenster, Böden, Türen, Heizung und Elektroinstallation. Was Sie übernehmen, sind die Substanz und der gewachsene Standort – alles andere ist neu.

ENERGIE Eine Samsung Luft-Wasser-Wärmepumpe versorgt Heizung und Warmwasser, verteilt über eine Fußbodenheizung in allen Wohnräumen. Dazu kommt eine Photovoltaik- anlage auf dem Dach. Kein Gasanschluss, kein Öltank, keine Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen. Ergebnis: Energieeffizienzklasse A+ und dauerhaft niedrige Betriebskosten.

DER VORTEIL EINES ECKHAUSES Drei freie Seiten bedeuten mehr Licht, mehr Fenster und mehr Garten als bei einem Reihenmittelhaus – bei gleicher Wohnfläche.

DIE ZAHLEN Haus: 1.274.000 EUR (148,5 m², ca. 8.579 EUR/m²) Einzelgarage: 25.000 EUR Gesamt: 1.299.000 EUR Energieeffizienzklasse A+ Optional gegen Mehrpreis: Duschbad im Untergeschoss

PASSEND FÜR Familien, die ein fertiges Haus statt einer Baustelle suchen Käufer, denen ein Neubau zu teuer und ein unsanierter Altbau zu aufwendig ist Alle mit Homeoffice-Bedarf – Dachgeschoss oder Souterrain mit eigenem Zugang Käufer, die bei der Innenausstattung noch mitentscheiden möchten

Vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin. Wir zeigen Ihnen das Objekt vor Ort und erläutern den aktuellen Bautenstand.

Ausstattung DACH UND FASSADE Anthrazitfarbene Dachziegel Außendämmung der Fassade Hochwertige Faserzementfassade in Anthrazit Elektrische Dachflächenfenster Solarrollläden

FENSTER UND TÜREN Dreifach verglaste Kunststofffenster, außen Anthrazit, innen Weiß Moderne Haustür in Anthrazit Weiße Innentüren

BÖDEN UND OBERFLÄCHEN Massives Echtholzparkett Eiche in allen Wohnräumen Feinsteinzeug-Fliesen in Bad und Nebenräumen

HAUSTECHNIK Samsung Luft-Wasser-Wärmepumpe Fußbodenheizung in allen Wohnräumen, keine Heizkörper an den Wänden Photovoltaikanlage auf dem Dach WaterCryst Biocat Kalkschutzsystem – ohne Chemie und ohne Salznachfüllung

AUSSENBEREICH Terrasse mit Betonplatten Balkon im Obergeschoss über die Südseite Gartenwasseranschluss Eigener Garten auf 499 m² Eckgrundstück Einzelgarage direkt am Haus

BESONDERHEITEN Innenausstattung im Rahmen einer Bemusterung mitbestimmbar Untergeschoss mit separatem Außenzugang – flexibel nutzbar als Atelier, Fitnessraum, Werkstatt oder Büro Optional gegen Mehrpreis: hochwertiges Duschbad im Untergeschoss

Lage Gräfelfing gehört zu den gefragtesten Wohngemeinden westlich von München. Villenstraßen, alter Baumbestand und kurze Wege prägen den Ort.

INFRASTRUKTUR Grundschule, Gymnasium, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten liegen fußläufig. Die S-Bahn erreicht den Münchner Hauptbahnhof in rund einer Viertelstunde, über die A96 sind Sie in wenigen Minuten auf der Autobahn.

WOHNUMFELD Das Haus liegt in einer ruhigen Anliegerstraße ohne Durchgangsverkehr. Viel Grün, familiäre Nachbarschaft. Würmtal und Kreuzlinger Forst beginnen nahezu vor der Haustür – für einen Spaziergang genügen zehn Minuten zu Fuß.

FÜR FAMILIEN Entscheidend ist die Alltagstauglichkeit einer Lage: Wege, die Kinder allein bewältigen, Vereine im Ort, Nachbarn, die man kennt. Gräfelfing hat sich den Charakter einer eigenständigen Gemeinde bewahrt, statt zum reinen Vorort zu werden. Entsprechend selten kommen Häuser dieser Größenordnung überhaupt auf den Markt – und wenn, dann meist unsaniert und mit entsprechendem Investitionsbedarf.

Die vollständige Adresse nennen wir Ihnen gerne im persönlichen Gespräch.

Sonstiges BESICHTIGUNG Das Haus befindet sich in der Kernsanierung. Wir zeigen Ihnen das Objekt vor Ort, erläutern den aktuellen Bautenstand und beantworten Ihre Fragen zu Ausstattung, Technik und Kaufabwicklung. Die abgebildeten Visualisierungen zeigen den Zustand nach Abschluss der Arbeiten.

IM KAUFPREIS ENTHALTEN Sämtliche beschriebenen Sanierungsleistungen einschließlich Wärmepumpe, Photovoltaikanlage, Fußbodenheizung, Parkett und Fassade.

NICHT ENTHALTEN Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Käuferprovision von 3,57 % inkl. 19 % MwSt. sowie das optionale Duschbad im Untergeschoss.

IHR ANSPRECHPARTNER FT Immobilien 24 · Franco Tortorici Gänsbachlweg 10, 85774 Unterföhring Telefon 089 318 138 10 · Mobil 0176 632 071 03 kontakt@ftimmobilien24.com Montag bis Freitag 9–19 Uhr, Samstag 10–14 Uhr

Über 20 Jahre Erfahrung im Münchner Immobilienmarkt, 823 vermittelte Objekte, 4,9 von 5 Sternen bei Google.

Alle Angaben beruhen auf Informationen des Bauträgers. Änderungen und Irrtümer vorbehalten. Visualisierungen können abweichen.

Objektbeschreibung 148,5 m² auf vier Ebenen. 499 m² Eckgrundstück. Gräfelfing. Dieses Reiheneckhaus wird derzeit vollständig kernsaniert. Danach erreicht es ein Niveau, das sonst nur Neubauten bieten – in einer Gemeinde, in der neue Baugrundstücke praktisch nicht mehr verfügbar sind. SIE ENTSCHEIDEN MIT Weil die Sanierung noch läuft, sind die Innenräume nicht festgelegt. Im Rahmen einer Bemusterung bestimmen Sie mit, was Sie später täglich sehen und anfassen: Farbton und Verlegerichtung des Echtholzparketts, Format und Muster der Feinsteinzeug-Fliesen, Sanitärobjekte und Armaturen, Innentüren und Beschläge, Wandfarben sowie die Position von Steckdosen, Schaltern und Beleuchtung. Der Spielraum hängt vom Bautenstand ab. Je früher Sie sich entscheiden, desto mehr lässt sich berücksichtigen – deshalb lohnt ein Gespräch jetzt und nicht erst nach Fertigstellung. DIE AUFTEILUNG Erdgeschoss (60,4 m²): Eingangsbereich mit Garderobe und Gäste-WC, durchgehender Wohn- und Essbereich mit offener Küche. Eine raumhohe Fensterfront öffnet den Wohnraum zur Terrasse und in den Garten. Obergeschoss (58,4 m²): Drei Zimmer – eines nach Norden, zwei nach Süden zum Balkon. Badezimmer mit Wanne, Dusche und WC am Treppenhaus. Dachgeschoss (29,7 m²): Ein einziger, ungeteilter Raum mit zwei elektrischen Dachflächenfenstern. Geeignet als Elternbereich, Homeoffice oder Gästezimmer. Untergeschoss: Hobbyraum, Waschraum, Abstellraum und Heizungsraum, erreichbar über einen separaten Außenzugang direkt vom Garten. Gegen Mehrpreis wird hier ein hochwertiges Duschbad eingebaut. WAS AM HAUS NEU WIRD Kernsanierung bedeutet hier nicht Renovierung. Das Haus wird bis auf den Rohbau zurückgeführt und neu aufgebaut: Dach, Fassade, Fenster, Böden, Türen, Heizung und Elektroinstallation. Was Sie übernehmen, sind die Substanz und der gewachsene Standort – alles andere ist neu. ENERGIE Eine Samsung Luft-Wasser-Wärmepumpe versorgt Heizung und Warmwasser, verteilt über eine Fußbodenheizung in allen Wohnräumen. Dazu kommt eine Photovoltaik- anlage auf dem Dach. Kein Gasanschluss, kein Öltank, keine Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen. Ergebnis: Energieeffizienzklasse A+ und dauerhaft niedrige Betriebskosten. DER VORTEIL EINES ECKHAUSES Drei freie Seiten bedeuten mehr Licht, mehr Fenster und mehr Garten als bei einem Reihenmittelhaus – bei gleicher Wohnfläche. DIE ZAHLEN Haus: 1.274.000 EUR (148,5 m², ca. 8.579 EUR/m²) Einzelgarage: 25.000 EUR Gesamt: 1.299.000 EUR Energieeffizienzklasse A+ Optional gegen Mehrpreis: Duschbad im Untergeschoss PASSEND FÜR Familien, die ein fertiges Haus statt einer Baustelle suchen Käufer, denen ein Neubau zu teuer und ein unsanierter Altbau zu aufwendig ist Alle mit Homeoffice-Bedarf – Dachgeschoss oder Souterrain mit eigenem Zugang Käufer, die bei der Innenausstattung noch mitentscheiden möchten Vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin. Wir zeigen Ihnen das Objekt vor Ort und erläutern den aktuellen Bautenstand. Ausstattung DACH UND FASSADE Anthrazitfarbene Dachziegel Außendämmung der Fassade Hochwertige Faserzementfassade in Anthrazit Elektrische Dachflächenfenster Solarrollläden FENSTER UND TÜREN Dreifach verglaste Kunststofffenster, außen Anthrazit, innen Weiß Moderne Haustür in Anthrazit Weiße Innentüren BÖDEN UND OBERFLÄCHEN Massives Echtholzparkett Eiche in allen Wohnräumen Feinsteinzeug-Fliesen in Bad und Nebenräumen HAUSTECHNIK Samsung Luft-Wasser-Wärmepumpe Fußbodenheizung in allen Wohnräumen, keine Heizkörper an den Wänden Photovoltaikanlage auf dem Dach WaterCryst Biocat Kalkschutzsystem – ohne Chemie und ohne Salznachfüllung AUSSENBEREICH Terrasse mit Betonplatten Balkon im Obergeschoss über die Südseite Gartenwasseranschluss Eigener Garten auf 499 m² Eckgrundstück Einzelgarage direkt am Haus BESONDERHEITEN Innenausstattung im Rahmen einer Bemusterung mitbestimmbar Untergeschoss mit separatem Außenzugang – flexibel nutzbar als Atelier, Fitnessraum, Werkstatt oder Büro Optional gegen Mehrpreis: hochwertiges Duschbad im Untergeschoss Lage Gräfelfing gehört zu den gefragtesten Wohngemeinden westlich von München. Villenstraßen, alter Baumbestand und kurze Wege prägen den Ort. INFRASTRUKTUR Grundschule, Gymnasium, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten liegen fußläufig. Die S-Bahn erreicht den Münchner Hauptbahnhof in rund einer Viertelstunde, über die A96 sind Sie in wenigen Minuten auf der Autobahn. WOHNUMFELD Das Haus liegt in einer ruhigen Anliegerstraße ohne Durchgangsverkehr. Viel Grün, familiäre Nachbarschaft. Würmtal und Kreuzlinger Forst beginnen nahezu vor der Haustür – für einen Spaziergang genügen zehn Minuten zu Fuß. FÜR FAMILIEN Entscheidend ist die Alltagstauglichkeit einer Lage: Wege, die Kinder allein bewältigen, Vereine im Ort, Nachbarn, die man kennt. Gräfelfing hat sich den Charakter einer eigenständigen Gemeinde bewahrt, statt zum reinen Vorort zu werden. Entsprechend selten kommen Häuser dieser Größenordnung überhaupt auf den Markt – und wenn, dann meist unsaniert und mit entsprechendem Investitionsbedarf. Die vollständige Adresse nennen wir Ihnen gerne im persönlichen Gespräch. Sonstiges BESICHTIGUNG Das Haus befindet sich in der Kernsanierung. Wir zeigen Ihnen das Objekt vor Ort, erläutern den aktuellen Bautenstand und beantworten Ihre Fragen zu Ausstattung, Technik und Kaufabwicklung. Die abgebildeten Visualisierungen zeigen den Zustand nach Abschluss der Arbeiten. IM KAUFPREIS ENTHALTEN Sämtliche beschriebenen Sanierungsleistungen einschließlich Wärmepumpe, Photovoltaikanlage, Fußbodenheizung, Parkett und Fassade. NICHT ENTHALTEN Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Käuferprovision von 3,57 % inkl. 19 % MwSt. sowie das optionale Duschbad im Untergeschoss. IHR ANSPRECHPARTNER FT Immobilien 24 · Franco Tortorici Gänsbachlweg 10, 85774 Unterföhring Telefon 089 318 138 10 · Mobil 0176 632 071 03 kontakt@ftimmobilien24.com Montag bis Freitag 9–19 Uhr, Samstag 10–14 Uhr Über 20 Jahre Erfahrung im Münchner Immobilienmarkt, 823 vermittelte Objekte, 4,9 von 5 Sternen bei Google. Alle Angaben beruhen auf Informationen des Bauträgers. Änderungen und Irrtümer vorbehalten. Visualisierungen können abweichen.