Die Freiheit eines Gartens. Der Komfort einer Eigentumswohnung

Erdgeschosswohnung zum Kauf in Nordfriesland Kreis, Schleswig Holstein · 25899

Kaufpreis

129.000 €

Zimmer

Bad

64 m²

Wohnfläche

1988

Baujahr

2.016 €

pro m²

Beschreibung

Den Mittelpunkt der Wohnung bildet der Wohnbereich mit direktem Zugang zur Terrasse. Von hier richtet sich der Blick in den Garten, wodurch Innen- und Außenraum auf angenehme Weise miteinander verbunden werden. Während der Garten in den warmen Monaten zusätzlichen Lebensraum schafft, bleibt die Terrasse ein geschützter Ort für den Morgenkaffee, gemeinsame Mahlzeiten oder entspannte Stunden im Freien.

Wohnanlage & Eigentümergemeinschaft:

Neben den Vorzügen der Wohnung überzeugt auch die überschaubare Eigentümergemeinschaft. Das Gebäude umfasst lediglich vier Wohneinheiten – zwei Wohnungen im Erdgeschoss sowie zwei Wohnungen im Dachgeschoss. Diese Größe ermöglicht eine persönliche Eigentümerstruktur und trägt zu einem ruhigen Wohnumfeld bei. In den vergangenen Jahren wurden verschiedene Maßnahmen zum Erhalt und zur Modernisierung des Gemeinschaftseigentums umgesetzt. Die Arbeiten erfolgten kontinuierlich und verdeutlichen, dass die Immobilie langfristig instandgehalten wurde. Hierzu zählen unter anderem: • ca. 2009: Sanierung des Carportdaches • ca. 2013: Austausch der Kalt- und Wärmezähler • ca. 2013: Erneuerung des Carportdaches • ca. 2014: Balkonsanierung bzw. Sanierung der Loggien im Obergeschoss • ca. 2015: Erneuerung der gemeinschaftlichen Gasheizungsanlage einschließlich Warmwasserversorgung • ca. 2016: weitere Erneuerung des Carportdaches • ca. 2017: Anschluss der Wohnanlage an das Glasfasernetz Zum 31.12.2024 verfügt die Wohnungseigentümergemeinschaft über eine Erhaltungsrücklage in Höhe von 9.674,72 €. Das monatliche Hausgeld beträgt nach Angaben der Eigentümerin derzeit 333,94 €. Darin enthalten sind unter anderem die Zuführung zur Erhaltungsrücklage sowie verschiedene gemeinschaftliche Bewirtschaftungs- und Betriebskosten. Hierzu zählen beispielsweise der Winterdienst, die Pflege der gemeinschaftlichen Außenanlagen, die Treppenhausreinigung, Gebäudeversicherungen, die Verwaltervergütung sowie Vorauszahlungen für Heiz- und Wasserkosten. Dadurch werden zahlreiche organisatorische Aufgaben zentral über die Hausverwaltung abgewickelt, sodass sich Eigentümer im Alltag um viele wiederkehrende Arbeiten nicht selbst kümmern müsse

Ausstattung Individuelle Ausstattungsmerkmale:

keine Hauptverkehrsstraße
gute Infrastruktur
PKW-Stellplatz
Carport

Die Wohnung überzeugt weniger durch eine aufwendig modernisierte Innenausstattung als vielmehr durch ihre solide Ausgangsbasis und die Möglichkeit, den eigenen Wohnstil Schritt für Schritt zu verwirklichen. Die vorhandene Ausstattung befindet sich in einem gepflegten Zustand und ermöglicht grundsätzlich einen unmittelbaren Bezug der Wohnung. Gleichzeitig eröffnet sie künftigen Eigentümern die Chance, Oberflächen, Bodenbeläge oder einzelne Ausstattungsdetails nach den eigenen Vorstellungen zu modernisieren und so ein Zuhause zu schaffen, das den persönlichen Ansprüchen entspricht.

Gerade diese Gestaltungsfreiheit wird von vielen Käufern geschätzt. Statt in bereits getroffene Designentscheidungen zu investieren, bietet die Wohnung Raum für individuelle Ideen und die Möglichkeit, Modernisierungen nach den eigenen Vorstellungen und im eigenen Tempo umzusetzen.

Ein besonderer Mehrwert ergibt sich aus der Erdgeschosslage mit direktem Zugang zur Terrasse und dem angrenzenden Garten. Gemäß Teilungserklärung stehen der Wohnung das Sondernutzungsrecht an der Terrasse sowie dem Gartenbereich und ein fest zugeordneter Carport-Stellplatz zur alleinigen Nutzung zur Verfügung. Dadurch verbindet die Wohnung die Vorteile einer Eigentumswohnung mit Eigenschaften, die häufig eher einem kleinen Einfamilienhaus zugeschrieben werden.

Ergänzt wird das Angebot durch einen der Wohnung zugeordneten Abstellraum im Carport, einen eigenen Gartenschuppen sowie einen eigenen Wäscheraum, der über die Terrasse zugänglich ist. Diese zusätzlichen Nutzflächen schaffen praktische Entlastung im Alltag und sorgen dafür, dass der eigentliche Wohnraum weitgehend frei von Lager- und Abstellflächen bleibt.

Lage Makrolage Niebüll bildet das wirtschaftliche und infrastrukturelle Zentrum des nördlichen Nordfrieslands. Die Stadt verbindet kurze Wege, eine umfassende Nahversorgung und eine ausgezeichnete Verkehrsanbindung mit der Gelassenheit einer nordfriesischen Kleinstadt. Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken, Schulen, Kindergärten sowie gastronomische Angebote sind ebenso selbstverständlich vorhanden wie ein Bahnhof mit direkten Verbindungen nach Hamburg, Sylt und Dänemark. Gerade für Berufspendler, Ruheständler und Zweitwohnsitznutzer bietet Niebüll dadurch eine Wohnqualität, die Alltagstauglichkeit und Freizeit gleichermaßen miteinander verbindet. Hinzu kommt die unmittelbare Nähe zur Nordseeküste, zum Nationalpark Schleswig-Holsteinisches Wattenmeer sowie zu den Inseln und Halligen. Damit entsteht eine Region, deren hoher Freizeit- und Erholungswert weit über Nordfriesland hinaus geschätzt wird.

Mikrolage Die Emil-Nolde-Straße gehört zu den ruhigen Wohnlagen Niebülls und wird überwiegend durch gepflegte Wohnhäuser mit aufgelockerter Bebauung geprägt. Das direkte Umfeld zeichnet sich durch eine angenehme Nachbarschaftsstruktur sowie eine geringe Verkehrsbelastung aus. Besonders hervorzuheben ist die Nähe zum Stadtzentrum. Einkaufsmöglichkeiten, Cafés, Restaurants, medizinische Versorgung und zahlreiche Einrichtungen des täglichen Bedarfs lassen sich innerhalb weniger Minuten erreichen. Dadurch verbindet die Lage eine angenehme Wohnruhe mit kurzen Wegen – eine Kombination, die sowohl im Alltag als auch im Hinblick auf die langfristige Werthaltigkeit der Immobilie überzeugt.

Sonstiges Für das Gebäude liegt ein Energieverbrauchsausweis vor. Das Wohnhaus wurde 1988 errichtet und ursprünglich mit einer Erdgasheizung ausgestattet. Inzwischen wurde die Heizungsanlage nach Eigentümerangaben im Jahr 2015 erneuert, (siehe Unterlagen) wodurch die tatsächliche energetische Situation günstiger sein kann als es das Ausstellungsdatum des Energieausweises (2018) vollständig widerspiegelt. Ein Verbrauchsausweis bewertet nicht die Bausubstanz selbst, sondern den tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner. Das bedeutet: Das Heizverhalten der bisherigen Eigentümer fließt unmittelbar in die Bewertung ein. Die ausgewiesenen Kennwerte geben daher eine Orientierung, sind jedoch nicht ausschließlich auf die bauliche Qualität zurückzuführen. Positiv zu bewerten sind insbesondere die bereits modernisierte Heizungsanlage, die überschaubare Größe des Gebäudes mit lediglich vier Wohneinheiten sowie die kontinuierliche Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Kurzfristiger energetischer Handlungsbedarf ergibt sich aus den vorliegenden Unterlagen nicht. Pflichtangaben gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) • Art des Energieausweises: Energieverbrauchsausweis • Wesentlicher Energieträger: Erdgas L • Baujahr Gebäude: 1988 • Baujahr Wärmeerzeuger laut Ausweis: 1988 (nach Eigentümerangaben Erneuerung ca. 2015) • Energiekennwert / Effizienzklasse: D

Objektbeschreibung Nicht jede Eigentumswohnung fühlt sich nach klassischem Geschosswohnen an. Manche schaffen es, Eigenschaften zu vereinen, die sonst häufig einem Einfamilienhaus vorbehalten sind: ein eigener Garten, eine Terrasse, kurze Wege ohne Treppen und ein überschaubares Wohnumfeld. Genau diese Kombination zeichnet die Wohnung in der Emil-Nolde-Straße aus. Die Wohnanlage entstand Ende der 1980er Jahre und umfasst lediglich vier Wohneinheiten – zwei im Erdgeschoss und zwei im Dachgeschoss. Diese überschaubare Eigentümerstruktur prägt das tägliche Wohnen ebenso wie den gemeinschaftlichen Umgang mit der Immobilie. Große Wohnanlagen mit anonymem Charakter sucht man hier vergebens. Stattdessen entsteht ein Wohnumfeld, das von Ruhe, Nachbarschaft und einer langfristigen Nutzung geprägt wird. Die Wohnanlage wurde ca. 1988 als Gebäude mit vier Wohnungen errichtet. Die angebotene Wohnung befindet sich im Erdgeschoss auf der rechten Gebäudeseite und verfügt gemäß Teilungserklärung über das Sondernutzungsrecht an der Terrasse und dem angrenzenden Garten. Dadurch erweitert sich der Wohnraum in den Außenbereich und schafft eine Wohnqualität, die bei Eigentumswohnungen dieser Größenordnung eher selten anzutreffen ist. Mit rund 64,65 m² Wohnfläche wurde die Wohnung ursprünglich als klassische Zwei-Zimmer-Wohnung geplant. Im Laufe der Nutzung wurde durch den Einbau einer zusätzlichen Trennwand ein weiteres Zimmer geschaffen. Heute stehen somit drei Räume zur Verfügung, die sich flexibel als Schlaf-, Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer nutzen lassen. Gerade für Paare mit Homeoffice, kleine Familien oder Menschen mit Platzbedarf bietet diese Anpassung einen spürbaren Mehrwert, ohne die grundsätzliche Wohnqualität einzuschränken. Den Mittelpunkt der Wohnung bildet der Wohnbereich mit direktem Zugang zur Terrasse. Von hier richtet sich der Blick in den Garten, wodurch Innen- und Außenraum auf angenehme Weise miteinander verbunden werden. Während der Garten in den warmen Monaten zusätzlichen Lebensraum schafft, bleibt die Terrasse ein geschützter Ort für den Morgenkaffee, gemeinsame Mahlzeiten oder entspannte Stunden im Freien. Wohnanlage & Eigentümergemeinschaft: Neben den Vorzügen der Wohnung überzeugt auch die überschaubare Eigentümergemeinschaft. Das Gebäude umfasst lediglich vier Wohneinheiten – zwei Wohnungen im Erdgeschoss sowie zwei Wohnungen im Dachgeschoss. Diese Größe ermöglicht eine persönliche Eigentümerstruktur und trägt zu einem ruhigen Wohnumfeld bei. In den vergangenen Jahren wurden verschiedene Maßnahmen zum Erhalt und zur Modernisierung des Gemeinschaftseigentums umgesetzt. Die Arbeiten erfolgten kontinuierlich und verdeutlichen, dass die Immobilie langfristig instandgehalten wurde. Hierzu zählen unter anderem: • ca. 2009: Sanierung des Carportdaches • ca. 2013: Austausch der Kalt- und Wärmezähler • ca. 2013: Erneuerung des Carportdaches • ca. 2014: Balkonsanierung bzw. Sanierung der Loggien im Obergeschoss • ca. 2015: Erneuerung der gemeinschaftlichen Gasheizungsanlage einschließlich Warmwasserversorgung • ca. 2016: weitere Erneuerung des Carportdaches • ca. 2017: Anschluss der Wohnanlage an das Glasfasernetz Zum 31.12.2024 verfügt die Wohnungseigentümergemeinschaft über eine Erhaltungsrücklage in Höhe von 9.674,72 €. Das monatliche Hausgeld beträgt nach Angaben der Eigentümerin derzeit 333,94 €. Darin enthalten sind unter anderem die Zuführung zur Erhaltungsrücklage sowie verschiedene gemeinschaftliche Bewirtschaftungs- und Betriebskosten. Hierzu zählen beispielsweise der Winterdienst, die Pflege der gemeinschaftlichen Außenanlagen, die Treppenhausreinigung, Gebäudeversicherungen, die Verwaltervergütung sowie Vorauszahlungen für Heiz- und Wasserkosten. Dadurch werden zahlreiche organisatorische Aufgaben zentral über die Hausverwaltung abgewickelt, sodass sich Eigentümer im Alltag um viele wiederkehrende Arbeiten nicht selbst kümmern müsse Ausstattung Individuelle Ausstattungsmerkmale: - keine Hauptverkehrsstraße - gute Infrastruktur - PKW-Stellplatz - Carport Die Wohnung überzeugt weniger durch eine aufwendig modernisierte Innenausstattung als vielmehr durch ihre solide Ausgangsbasis und die Möglichkeit, den eigenen Wohnstil Schritt für Schritt zu verwirklichen. Die vorhandene Ausstattung befindet sich in einem gepflegten Zustand und ermöglicht grundsätzlich einen unmittelbaren Bezug der Wohnung. Gleichzeitig eröffnet sie künftigen Eigentümern die Chance, Oberflächen, Bodenbeläge oder einzelne Ausstattungsdetails nach den eigenen Vorstellungen zu modernisieren und so ein Zuhause zu schaffen, das den persönlichen Ansprüchen entspricht. Gerade diese Gestaltungsfreiheit wird von vielen Käufern geschätzt. Statt in bereits getroffene Designentscheidungen zu investieren, bietet die Wohnung Raum für individuelle Ideen und die Möglichkeit, Modernisierungen nach den eigenen Vorstellungen und im eigenen Tempo umzusetzen. Ein besonderer Mehrwert ergibt sich aus der Erdgeschosslage mit direktem Zugang zur Terrasse und dem angrenzenden Garten. Gemäß Teilungserklärung stehen der Wohnung das Sondernutzungsrecht an der Terrasse sowie dem Gartenbereich und ein fest zugeordneter Carport-Stellplatz zur alleinigen Nutzung zur Verfügung. Dadurch verbindet die Wohnung die Vorteile einer Eigentumswohnung mit Eigenschaften, die häufig eher einem kleinen Einfamilienhaus zugeschrieben werden. Ergänzt wird das Angebot durch einen der Wohnung zugeordneten Abstellraum im Carport, einen eigenen Gartenschuppen sowie einen eigenen Wäscheraum, der über die Terrasse zugänglich ist. Diese zusätzlichen Nutzflächen schaffen praktische Entlastung im Alltag und sorgen dafür, dass der eigentliche Wohnraum weitgehend frei von Lager- und Abstellflächen bleibt. Lage Makrolage Niebüll bildet das wirtschaftliche und infrastrukturelle Zentrum des nördlichen Nordfrieslands. Die Stadt verbindet kurze Wege, eine umfassende Nahversorgung und eine ausgezeichnete Verkehrsanbindung mit der Gelassenheit einer nordfriesischen Kleinstadt. Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken, Schulen, Kindergärten sowie gastronomische Angebote sind ebenso selbstverständlich vorhanden wie ein Bahnhof mit direkten Verbindungen nach Hamburg, Sylt und Dänemark. Gerade für Berufspendler, Ruheständler und Zweitwohnsitznutzer bietet Niebüll dadurch eine Wohnqualität, die Alltagstauglichkeit und Freizeit gleichermaßen miteinander verbindet. Hinzu kommt die unmittelbare Nähe zur Nordseeküste, zum Nationalpark Schleswig-Holsteinisches Wattenmeer sowie zu den Inseln und Halligen. Damit entsteht eine Region, deren hoher Freizeit- und Erholungswert weit über Nordfriesland hinaus geschätzt wird. Mikrolage Die Emil-Nolde-Straße gehört zu den ruhigen Wohnlagen Niebülls und wird überwiegend durch gepflegte Wohnhäuser mit aufgelockerter Bebauung geprägt. Das direkte Umfeld zeichnet sich durch eine angenehme Nachbarschaftsstruktur sowie eine geringe Verkehrsbelastung aus. Besonders hervorzuheben ist die Nähe zum Stadtzentrum. Einkaufsmöglichkeiten, Cafés, Restaurants, medizinische Versorgung und zahlreiche Einrichtungen des täglichen Bedarfs lassen sich innerhalb weniger Minuten erreichen. Dadurch verbindet die Lage eine angenehme Wohnruhe mit kurzen Wegen – eine Kombination, die sowohl im Alltag als auch im Hinblick auf die langfristige Werthaltigkeit der Immobilie überzeugt. Sonstiges Für das Gebäude liegt ein Energieverbrauchsausweis vor. Das Wohnhaus wurde 1988 errichtet und ursprünglich mit einer Erdgasheizung ausgestattet. Inzwischen wurde die Heizungsanlage nach Eigentümerangaben im Jahr 2015 erneuert, (siehe Unterlagen) wodurch die tatsächliche energetische Situation günstiger sein kann als es das Ausstellungsdatum des Energieausweises (2018) vollständig widerspiegelt. Ein Verbrauchsausweis bewertet nicht die Bausubstanz selbst, sondern den tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner. Das bedeutet: Das Heizverhalten der bisherigen Eigentümer fließt unmittelbar in die Bewertung ein. Die ausgewiesenen Kennwerte geben daher eine Orientierung, sind jedoch nicht ausschließlich auf die bauliche Qualität zurückzuführen. Positiv zu bewerten sind insbesondere die bereits modernisierte Heizungsanlage, die überschaubare Größe des Gebäudes mit lediglich vier Wohneinheiten sowie die kontinuierliche Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Kurzfristiger energetischer Handlungsbedarf ergibt sich aus den vorliegenden Unterlagen nicht. Pflichtangaben gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) • Art des Energieausweises: Energieverbrauchsausweis • Wesentlicher Energieträger: Erdgas L • Baujahr Gebäude: 1988 • Baujahr Wärmeerzeuger laut Ausweis: 1988 (nach Eigentümerangaben Erneuerung ca. 2015) • Energiekennwert / Effizienzklasse: D