Lichtdurchflutetes Südeckhaus, bezugsfrei, Bj. 2018, A+, Wärmepumpe,

Reiheneckhaus zum Kauf in München, Bayern · 80999

Kaufpreis

1.319.000 €

Zimmer

Bäder

1.645 m²

Wohnfläche

2018

Baujahr

802 €

pro m²

Beschreibung

Baujahr 2018. Gepflegt. Sofort bezugsfrei.

Die Flächen, transparent aufgeschlüsselt Wohnfläche nach WoFlV 163,19 m²

Nutzfläche Souterrain (Heizung, Waschen, Abstellraum)14,09 m²

Wohn- und Nutzfläche 177,28 m² Terrasse überdacht (in der Wohnfläche nur zur Hälfte angesetzt) 21,94 m²

Garage ca. 18 m²

Gesamte Grundfläche (nach DIN 277) ca. 217 m²

Erdgeschoss: Durchgehender Wohn-Ess-Bereich mit bodentiefen Fenstern nach Süden, angrenzende Küche, Gäste-WC. Direkter Zugang auf die große, überdachte Südterrasse und in den Garten mit Gartenhäuschen. Die Sonne steht hier den ganzen Tag.

Obergeschoss: Zwei Zimmer, Duschbad, separate Arbeitsnische, Homeoffice, ohne dass ein Zimmer dafür draufgeht.

Dachgeschoss: Der Elternbereich. Schlafraum, eigenes Wannenbad, separates WC.

Souterrain: Aufenthaltsraum mit eigenem Fenster – Gästezimmer, Studio oder Hobbyraum, je nach Lebensphase. Getrennt davon Heizungs-, Wasch- und Abstellräume.

Haustechnik: Luft-Wasser-Wärmepumpe. Endenergiebedarf 27 kWh/(m²·a), Effizienzklasse A+, CO₂-Emissionen 16 kg/(m²·a). Das Haus liegt damit unter dem, was viele Neubauten von heute erreichen, ein Heizungstausch steht auf absehbare Zeit nicht an.

Ein Merkmal, das man in dieser Preisklasse selten findet: Der Energieausweis weist eine Anlage zur Kühlung aus. Bei einem südausgerichteten Haus mit Dachgeschoss ist das kein Luxus, sondern der Unterschied zwischen bewohnbar und unbewohnbar im August.

Fußbodenheizung in allen Wohnräumen, Dreifach-Isolierverglasung, elektrische Rollläden, massive Ziegelbauweise. Stellplätze: Eigene Garage sowie Abstellmöglichkeit für ein zweites Fahrzeug direkt davor.

Wer 2026 in München ein Haus mit dieser Energiebilanz neu bauen wollte, zahlt ein Vielfaches, und wartet zwei Jahre. Dieses hier ist fertig.

Ausstattung Energie & Haustechnik

Luft-Wasser-Wärmepumpe Endenergiebedarf 27 kWh/(m²·a) · Effizienzklasse A+ · CO₂ 16 kg/(m²·a) Anlage zur Kühlung (laut Energieausweis) Fußbodenheizung in allen Wohnräumen, raumweise regelbar Handtuchheizkörper in beiden Bädern Südausgerichtete Dachfläche – gute Voraussetzungen für eine spätere PV-Anlage

Innenausstattung

Parkettboden durchgehend über alle Wohngeschosse Einbauküche mit Backofen und Kochfeld Holzlamellen-Elemente als gestalterischer Akzent Elternbereich im Dachgeschoss mit offener Eckbadewanne Duschbad im Obergeschoss, separates WC, Gäste-WC im Erdgeschoss Wandhängende WCs, Geberit-Vorwandtechnik Deckenspots im Dachgeschoss Stahl-Holz-Treppen, Innentüren weiß lackiert Waschmaschinen- und Trockneranschluss im Souterrain

Gebäude

Massive Ziegelbauweise, Dreifach-Isolierverglasung, bodentiefe Fenster im Erdgeschoss Elektrische Rollläden mit gedämmten Kästen Haustür mit Dreifachverriegelung Satteldach 39°, Titanzink-Verblechungen

Außen

Südterrasse 21,94 m², teilweise überdacht Elektrische Markise über dem überdachten Terrassenbereich Gartenhäuschen

Garage (ca. 3,0 × 6,0 m), Flachdach begrünt Abstellmöglichkeit für ein zweites Fahrzeug direkt vor der Garage Frostsichere Außenzapfstelle

Lage Allach, im Münchner Nordwesten. Ein Stadtteil, der noch einen Ortskern hat, eine eigene Geschichte und Bäume, die älter sind als die meisten Häuser. Die Georg-Reismüller-Straße ist eine ruhige Wohnstraße. Das Haus liegt rückwärtig – vom Straßenlärm bekommen Sie hier nichts mit, dafür hören Sie im Sommer die Vögel im eigenen Garten. Alles Nötige in Gehweite Die tägliche Versorgung liegt praktisch gegenüber: REWE, ALDI, Lidl und dm auf der anderen Straßenseite – kein Auto nötig für den Wocheneinkauf. Ärztehaus und Apotheke ebenfalls in wenigen Minuten zu Fuß. Familien finden hier alles schnell. Kindergarten und Grundschule liegen in etwa fünf Gehminuten. Realschule und Gymnasium sind mit dem Rad in wenigen Minuten erreichbar – ohne dass die Kinder eine Hauptstraße queren müssen. Anbindung Die S-Bahn-Station Allach ist zu Fuß in rund fünf Minuten erreicht. Mit der S2 sind Sie in etwa einer Viertelstunde am Hauptbahnhof. Für Autofahrer: Die A99 liegt in unmittelbarer Nähe, der Autobahnring damit in wenigen Minuten. Wer in Richtung Norden zur Arbeit pendelt – BMW, MTU, MAN, Krauss-Maffei sind alle im Umkreis –, wohnt hier fast schon fahrradnah zum Job. Das Grüne beginnt gleich hinterm Haus Die Angerlohe und der Allacher Forst sind in wenigen Minuten erreicht – ein zusammenhängendes Waldgebiet, in dem man tatsächlich laufen, radeln und spazieren kann, ohne dass es nach Stadtpark aussieht. Der Nymphenburger Schlosspark liegt ebenfalls in Reichweite. Für Familien mit Hund oder Laufambitionen ist das der eigentliche Luxus dieser Lage. Allach ist nicht Schwabing, und das ist der Punkt. Wer hier kauft, kauft Ruhe, Grün und Platz – und ist trotzdem in einer Viertelstunde in der Innenstadt.

Sonstiges Dieses Objekt funktioniert in beiden Richtungen: als Zuhause und als Anlage. Wer es selbst bewohnt, behält die Option, es später zu vermieten – ohne dass sich die Zahlen dann als Enttäuschung erweisen. Wer es von Anfang an als Investment betrachtet, findet im Münchner Häusermarkt selten eine bessere Ausgangslage.

Der Grund: Dieses Haus ist von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Als Neubau mit Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 fällt es unter § 556f BGB – die Miete darf frei vereinbart werden. Der weit überwiegende Teil des Münchner Bestands kann das nicht.

Dazu kommt Energieklasse A+ mit 27 kWh/(m²·a): Niedrige Betriebskosten machen die Immobilie für Mieter attraktiv und erhöhen die durchsetzbare Kaltmiete.

Die Rechnung, transparent

Kaufpreis inkl. Garage 1.319.000 €

Erwerbsnebenkosten (GrESt 3,5 %, Notar/Grundbuch ca. 1,5 %, Provision 2,38 %) ca. 97.300 €

Gesamtinvestitionca. 1.416.300 €

Erzielbare Kaltmiete (Marktvergleich)3.400 – 3.700 €/Monat Jahreskaltmiete40.800 – 44.400 €

Bruttorendite auf Gesamtinvestition2,9 – 3,1 % Bruttorendite auf Kaufpreis3,1 – 3,4 %

Zum Vergleich: Einfamilien- und Reihenhäuser in München erreichen häufig Bruttorenditen zwischen 2,0 und 2,5 %.

Dieses Objekt liegt darüber – nicht durch Rechentricks, sondern durch zwei harte Faktoren: freie Mietpreisgestaltung und ein Energiestandard, den der Bestand nicht bietet. Hinzu kommt, was in keiner Renditetabelle steht: Ein Haus mit Wärmepumpe und A+ hat kein Sanierungsrisiko. Keine Heizungsdebatte, kein GEG-Nachrüstzwang, keine Fassadendämmung in zehn Jahren. Das ist bei einer Anlageimmobilie oft der Posten, der die Rendite frisst.

Hinweis: Unverbindliche Markteinschätzung auf Basis aktuell angebotener Vergleichsobjekte im Münchner Nordwesten. Eine bestimmte Miethöhe oder Rendite wird nicht zugesichert. Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten sowie Finanzierungskosten sind nicht berücksichtigt. Wir empfehlen eine individuelle Prüfung.

Vier im Exposé entsprechend ausgewiesene Abbildungen sind KI-generierte, unverbindliche Visualisierungen möglicher Möblierungs- und Nutzungskonzepte. Proportionen, Raumwirkung sowie einzelne räumliche Details können vom tatsächlichen Zustand abweichen. Den Visualisierungen ist jeweils eine Originalaufnahme vorangestellt. Maßgeblich sind die Originalaufnahmen, Objektangaben, Grundrisse und die Besichtigung vor Ort. Die Immobilie wird unmöbliert verkauft; dargestellte Möbel und Ausstattungsgegenstände sind nicht Bestandteil des Kaufangebots.

Objektbeschreibung Drei Häuser, drei Grundstücke – und eines fällt aus dem Rahmen. Mit 403 m² hat dieses Haus nahezu doppelt so viel Grund wie seine beiden Nachbarn im Ensemble (209 bzw. 202 m²). Der zweite Unterschied ist die Architektur. Die drei Häuser stehen versetzt zueinander, dieses ist vorgesetzt gebaut und konsequent nach Süden ausgerichtet, dadurch das mit Abstand hellste der drei. Baujahr 2018. Gepflegt. Sofort bezugsfrei. Die Flächen, transparent aufgeschlüsselt Wohnfläche nach WoFlV 163,19 m² Nutzfläche Souterrain (Heizung, Waschen, Abstellraum)14,09 m² Wohn- und Nutzfläche 177,28 m² Terrasse überdacht (in der Wohnfläche nur zur Hälfte angesetzt) 21,94 m² Garage ca. 18 m² Gesamte Grundfläche (nach DIN 277) ca. 217 m² Erdgeschoss: Durchgehender Wohn-Ess-Bereich mit bodentiefen Fenstern nach Süden, angrenzende Küche, Gäste-WC. Direkter Zugang auf die große, überdachte Südterrasse und in den Garten mit Gartenhäuschen. Die Sonne steht hier den ganzen Tag. Obergeschoss: Zwei Zimmer, Duschbad, separate Arbeitsnische, Homeoffice, ohne dass ein Zimmer dafür draufgeht. Dachgeschoss: Der Elternbereich. Schlafraum, eigenes Wannenbad, separates WC. Souterrain: Aufenthaltsraum mit eigenem Fenster – Gästezimmer, Studio oder Hobbyraum, je nach Lebensphase. Getrennt davon Heizungs-, Wasch- und Abstellräume. Haustechnik: Luft-Wasser-Wärmepumpe. Endenergiebedarf 27 kWh/(m²·a), Effizienzklasse A+, CO₂-Emissionen 16 kg/(m²·a). Das Haus liegt damit unter dem, was viele Neubauten von heute erreichen, ein Heizungstausch steht auf absehbare Zeit nicht an. Ein Merkmal, das man in dieser Preisklasse selten findet: Der Energieausweis weist eine Anlage zur Kühlung aus. Bei einem südausgerichteten Haus mit Dachgeschoss ist das kein Luxus, sondern der Unterschied zwischen bewohnbar und unbewohnbar im August. Fußbodenheizung in allen Wohnräumen, Dreifach-Isolierverglasung, elektrische Rollläden, massive Ziegelbauweise. Stellplätze: Eigene Garage sowie Abstellmöglichkeit für ein zweites Fahrzeug direkt davor. Wer 2026 in München ein Haus mit dieser Energiebilanz neu bauen wollte, zahlt ein Vielfaches, und wartet zwei Jahre. Dieses hier ist fertig. Ausstattung Energie & Haustechnik Luft-Wasser-Wärmepumpe Endenergiebedarf 27 kWh/(m²·a) · Effizienzklasse A+ · CO₂ 16 kg/(m²·a) Anlage zur Kühlung (laut Energieausweis) Fußbodenheizung in allen Wohnräumen, raumweise regelbar Handtuchheizkörper in beiden Bädern Südausgerichtete Dachfläche – gute Voraussetzungen für eine spätere PV-Anlage Innenausstattung Parkettboden durchgehend über alle Wohngeschosse Einbauküche mit Backofen und Kochfeld Holzlamellen-Elemente als gestalterischer Akzent Elternbereich im Dachgeschoss mit offener Eckbadewanne Duschbad im Obergeschoss, separates WC, Gäste-WC im Erdgeschoss Wandhängende WCs, Geberit-Vorwandtechnik Deckenspots im Dachgeschoss Stahl-Holz-Treppen, Innentüren weiß lackiert Waschmaschinen- und Trockneranschluss im Souterrain Gebäude Massive Ziegelbauweise, Dreifach-Isolierverglasung, bodentiefe Fenster im Erdgeschoss Elektrische Rollläden mit gedämmten Kästen Haustür mit Dreifachverriegelung Satteldach 39°, Titanzink-Verblechungen Außen Südterrasse 21,94 m², teilweise überdacht Elektrische Markise über dem überdachten Terrassenbereich Gartenhäuschen Garage (ca. 3,0 × 6,0 m), Flachdach begrünt Abstellmöglichkeit für ein zweites Fahrzeug direkt vor der Garage Frostsichere Außenzapfstelle Lage Allach, im Münchner Nordwesten. Ein Stadtteil, der noch einen Ortskern hat, eine eigene Geschichte und Bäume, die älter sind als die meisten Häuser. Die Georg-Reismüller-Straße ist eine ruhige Wohnstraße. Das Haus liegt rückwärtig – vom Straßenlärm bekommen Sie hier nichts mit, dafür hören Sie im Sommer die Vögel im eigenen Garten. Alles Nötige in Gehweite Die tägliche Versorgung liegt praktisch gegenüber: REWE, ALDI, Lidl und dm auf der anderen Straßenseite – kein Auto nötig für den Wocheneinkauf. Ärztehaus und Apotheke ebenfalls in wenigen Minuten zu Fuß. Familien finden hier alles schnell. Kindergarten und Grundschule liegen in etwa fünf Gehminuten. Realschule und Gymnasium sind mit dem Rad in wenigen Minuten erreichbar – ohne dass die Kinder eine Hauptstraße queren müssen. Anbindung Die S-Bahn-Station Allach ist zu Fuß in rund fünf Minuten erreicht. Mit der S2 sind Sie in etwa einer Viertelstunde am Hauptbahnhof. Für Autofahrer: Die A99 liegt in unmittelbarer Nähe, der Autobahnring damit in wenigen Minuten. Wer in Richtung Norden zur Arbeit pendelt – BMW, MTU, MAN, Krauss-Maffei sind alle im Umkreis –, wohnt hier fast schon fahrradnah zum Job. Das Grüne beginnt gleich hinterm Haus Die Angerlohe und der Allacher Forst sind in wenigen Minuten erreicht – ein zusammenhängendes Waldgebiet, in dem man tatsächlich laufen, radeln und spazieren kann, ohne dass es nach Stadtpark aussieht. Der Nymphenburger Schlosspark liegt ebenfalls in Reichweite. Für Familien mit Hund oder Laufambitionen ist das der eigentliche Luxus dieser Lage. Allach ist nicht Schwabing, und das ist der Punkt. Wer hier kauft, kauft Ruhe, Grün und Platz – und ist trotzdem in einer Viertelstunde in der Innenstadt. Sonstiges Dieses Objekt funktioniert in beiden Richtungen: als Zuhause und als Anlage. Wer es selbst bewohnt, behält die Option, es später zu vermieten – ohne dass sich die Zahlen dann als Enttäuschung erweisen. Wer es von Anfang an als Investment betrachtet, findet im Münchner Häusermarkt selten eine bessere Ausgangslage. Der Grund: Dieses Haus ist von der Mietpreisbremse ausgenommen. Als Neubau mit Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 fällt es unter § 556f BGB – die Miete darf frei vereinbart werden. Der weit überwiegende Teil des Münchner Bestands kann das nicht. Dazu kommt Energieklasse A+ mit 27 kWh/(m²·a): Niedrige Betriebskosten machen die Immobilie für Mieter attraktiv und erhöhen die durchsetzbare Kaltmiete. Die Rechnung, transparent Kaufpreis inkl. Garage 1.319.000 € Erwerbsnebenkosten (GrESt 3,5 %, Notar/Grundbuch ca. 1,5 %, Provision 2,38 %) ca. 97.300 € Gesamtinvestitionca. 1.416.300 € Erzielbare Kaltmiete (Marktvergleich)3.400 – 3.700 €/Monat Jahreskaltmiete40.800 – 44.400 € Bruttorendite auf Gesamtinvestition2,9 – 3,1 % Bruttorendite auf Kaufpreis3,1 – 3,4 % Zum Vergleich: Einfamilien- und Reihenhäuser in München erreichen häufig Bruttorenditen zwischen 2,0 und 2,5 %. Dieses Objekt liegt darüber – nicht durch Rechentricks, sondern durch zwei harte Faktoren: freie Mietpreisgestaltung und ein Energiestandard, den der Bestand nicht bietet. Hinzu kommt, was in keiner Renditetabelle steht: Ein Haus mit Wärmepumpe und A+ hat kein Sanierungsrisiko. Keine Heizungsdebatte, kein GEG-Nachrüstzwang, keine Fassadendämmung in zehn Jahren. Das ist bei einer Anlageimmobilie oft der Posten, der die Rendite frisst. Hinweis: Unverbindliche Markteinschätzung auf Basis aktuell angebotener Vergleichsobjekte im Münchner Nordwesten. Eine bestimmte Miethöhe oder Rendite wird nicht zugesichert. Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten sowie Finanzierungskosten sind nicht berücksichtigt. Wir empfehlen eine individuelle Prüfung. Vier im Exposé entsprechend ausgewiesene Abbildungen sind KI-generierte, unverbindliche Visualisierungen möglicher Möblierungs- und Nutzungskonzepte. Proportionen, Raumwirkung sowie einzelne räumliche Details können vom tatsächlichen Zustand abweichen. Den Visualisierungen ist jeweils eine Originalaufnahme vorangestellt. Maßgeblich sind die Originalaufnahmen, Objektangaben, Grundrisse und die Besichtigung vor Ort. Die Immobilie wird unmöbliert verkauft; dargestellte Möbel und Ausstattungsgegenstände sind nicht Bestandteil des Kaufangebots.

Ausstattung

Stellplatz
Neuwertig
Ausstattung: Luxus

Daten & Fakten

Eckdaten

Objektart: Reiheneckhaus
Kaufpreis: 1.319.000 €
Zimmer: 5
Schlafzimmer: 3
Badezimmer: 3
Stellplätze: 1
Zustand: Neuwertig
Ausstattung: Luxus
Bezugsfrei ab: sofort

Flächen

Wohnfläche: 1.645 m²

Gebäude & Energie

Baujahr: 2018
Energieklasse: A PLUS
Heizungsart: Strom

Energie

A+

Energieeffizienzklasse

Klasse A+

A+

Finanzierung

10% Eigenkapital (131.900 €): 5.639 € / Monat
20% Eigenkapital (263.800 €): 5.012 € / Monat
30% Eigenkapital (395.700 €): 4.386 € / Monat

Annahme: 3,7% Sollzins, 2% anfängliche Tilgung. Ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Keine Finanzberatung.

Als Kapitalanlage

Als Kapitalanlage rechnen

≈ 15,1 % EK-Rendite p.a. · 5.158 € Überschuss/Mon.

Kaltmiete geschätzt (aus Wohnfläche) und frei anpassbar. Richtwerte ohne Gewähr, keine Steuer- oder Anlageberatung.

Lage

Ungefähre Lage — die genaue Adresse gibt's auf Anfrage.

Lichtdurchflutetes Südeckhaus, bezugsfrei, Bj. 2018, A+, Wärmepumpe,

Beschreibung

Ausstattung

Daten & Fakten

Eckdaten

Flächen

Gebäude & Energie

Energie

Finanzierung

Als Kapitalanlage

Lage

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