Saniertes Allgäuer Bauernhaus · 409 m², 3 Wohneinheiten · 54 Min Direktzug München · Bodensee

Bauernhaus zum Kauf in Unterallgäu Kreis, Bayern · 86871

Kaufpreis

2.200.000 €

Zimmer

Bäder

409 m²

Wohnfläche

1500

Baujahr

5.379 €

pro m²

Beschreibung

HIGHLIGHTS AUF EINEN BLICK

• 409 m² Wohnfläche in 3 vollständig abgeschlossenen Einheiten (EG 137 m² · OG 157 m² · DG 115 m²) • ca. 300 m² zusätzliche Nutzfläche (Remise, Spa, Nebengebäude) • 2.234 m² Grundstück mit altem Obstbaumbestand • 800 m zum Bahnhof Rammingen, 54 Min Direktzug München Hbf, ca. 21 Züge täglich • Separates Spa-Gebäude mit Sauna, begehbarer Dusche und Holzterrasse • Flüssiggas-Zentralheizung (2012/13) + 8 Solarkollektoren + Schwedenöfen • Glasfaser 1 Gbit, Netzwerkdosen in allen Räumen, WLAN bis in den Garten • 6 Stellplätze, 11-kW-Wallbox für Elektrofahrzeuge • OG + DG bis 2025 als Ferienwohnung zugelassen und betrieben

EIN HAUS MIT SUBSTANZ

Das Gebäude trägt zwei Dachstühle. Der innere, mittelalterliche Dachstuhl ist vollständig in Verzapftechnik ausgeführt — alle Holzverbindungen gesichert ausschließlich durch Zapfen, Schwalbenschwänze und Keile, ohne einen einzigen Nagel. Ein Handwerk, das in Mitteleuropa seit der Industrialisierung nicht mehr praktiziert wird. Die Balken tragen das Haus seit einer Zeit, in der Luther seine Thesen an die Wittenberger Kirchentür schlug, und sind in vollständig erhaltenem Zustand.

Im Inneren trifft diese historische Substanz auf eine konsequent moderne Sanierung: freigelegte Deckenbalken und Holzständer kombiniert mit offenen Grundrissen, Natursteinbädern, Einbauküchen und Schwedenöfen. Die Elektrik wurde 2012/13 komplett erneuert, die Heizung ebenso. Die nachträgliche Baugenehmigung für OG und DG wurde 2024 durch das Landratsamt Unterallgäu erteilt - das Anwesen ist in allen drei Einheiten rechtssicher als Wohnraum (1 Wohnung, 2 gewerbliche Ferienwohnungen) genehmigt.

Lage 800 m zum Bahnhof Rammingen — 54 Minuten Direktzug nach München Hauptbahnhof, kein Umsteigen, ca. 21 Züge täglich. Das ist die zentrale Lagequalität dieses Anwesens: Man lebt auf dem Land und ist in München, als wäre man aus dem Westen der Stadt angereist.

VERBINDUNGEN

• Bahnhof Rammingen: 800 m · 8–10 Min zu Fuß vom Hauseingang • München Hauptbahnhof (Bahn): schnellste Verbindung 54 Min, Durchschnitt ca. 1 Std 13 Min • Züge pro Tag Richtung München: ca. 21 (nahezu stündlicher Takt) • Autobahn A96 (Richtung München / Lindau): 4,5 km • München Zentrum (PKW): ca. 85 km, rund 1 Stunde • Augsburg: ca. 50 km, 45 Min mit dem Auto • Bodensee / Lindau (Bahn, gleiche Linie Richtung Süden): ca. 1 Std 30 Min

HINWEIS FÜR INTERESSENTEN AUS DER SCHWEIZ

Die gleiche Bahnlinie verbindet Rammingen in rund 1,5 Stunden mit Lindau am Bodensee und damit mit der Schweizer Grenzregion. Wer regelmäßig zwischen der Schweiz und München pendelt oder ein Zweitdomizil in der Region sucht, findet in Rammingen eine Lage, die beide Ziele ohne Umsteigen anbindet. Bayern kennt für Drittstaatsangehörige — und damit auch für Schweizer Bürger — keine besonderen Erwerbsbeschränkungen beim Immobilienkauf. Das Anwesen kann als Erst- oder Zweitwohnsitz genutzt werden.

DER ORT RAMMINGEN

Rammingen ist ein Dorf mit 1.630 Einwohnern im Unterallgäu, eingebettet zwischen Allgäuer Voralpen und Bayerisch-Schwäbischem Hügelland, auf rund 620 Metern Höhe. Das Klima ist für die Region mild, die Luft rein, der Horizont weit — bei klarer Sicht reicht der Blick bis zur Alpenkette.

INFRASTRUKTUR

• Kindergarten und Grundschule mit Hort: 600 m • Freibad mit 25-m-Becken: 700 m • Gasthof mit Biergarten: 120 m (direkt gegenüber) • Pizzeria: 450 m • Fitnessstudio: im Ort • Supermarkt mit Bäckerei und Café: im Nachbarort, ca. 3 km • Therme Bad Wörishofen (Betreiber Therme Erding): 6,2 km • Skyline Park (Freizeitpark): 5 Min mit dem Auto • Krankenhaus Mindelheim: 10 km • Kaufbeuren (Mittelzentrum): 22 km

Sonstiges DREI AUTARKE EINHEITEN

Jede Wohnung verfügt über einen eigenen Eingang, eigene Küche, eigenes Bad und eine unabhängige Heizkreis-Regelung:

— Erdgeschoss (137 m², 4 Zimmer, Bad, Gäste-WC, Waschküche, Einbauküche, Schwedenofen mit 23-kW-Warmwassertasche) — derzeit von der Eigentümerfamilie genutzt, Möblierung verhandelbar.

— Obergeschoss „Moonshine" (157 m², 4,5 Zimmer, 2 Bäder inkl. Eckbadewanne, Einbauküche, Schwedenofen) — loftartiger Wohn-/Essbereich mit tiefschwarz gebeizten Holzständern, voll möbliert, bis 2025 als Ferienwohnung betrieben.

— Dachgeschoss „Sunshine" (115 m², 4 Zimmer + Galerie, Bad mit bodentiefer Natursteindusche 2,20 × 1,00 m, Gäste-WC, Einbauküche) — unter dem freigelegten mittelalterlichen Dachstuhl, voll möbliert, bis 2025 als Ferienwohnung betrieben.

NUTZUNGSSZENARIEN

Das Anwesen eignet sich für Mehrgenerationen-Wohnen mit vollständig getrennten Bereichen, als Haupt- mit laufendem Ertrag durch zwei Ferienwohnungen, als Zweitwohnsitz mit schneller Bahnanbindung nach München und zum Bodensee, oder als gemeinschaftlich genutztes Ensemble.

Objektbeschreibung Historisches Allgäuer Bauernhaus, urkundlich ins 16. Jahrhundert zurückreichend, 2012/13 unter Leitung einer Innenarchitektin vollständig kernsaniert — drei autarke Wohneinheiten auf 409 m², voll möbliert, 800 m zum Bahnhof, 54 Minuten Direktzug nach München Hauptbahnhof. HIGHLIGHTS AUF EINEN BLICK • 409 m² Wohnfläche in 3 vollständig abgeschlossenen Einheiten (EG 137 m² · OG 157 m² · DG 115 m²) • ca. 300 m² zusätzliche Nutzfläche (Remise, Spa, Nebengebäude) • 2.234 m² Grundstück mit altem Obstbaumbestand • 800 m zum Bahnhof Rammingen, 54 Min Direktzug München Hbf, ca. 21 Züge täglich • Separates Spa-Gebäude mit Sauna, begehbarer Dusche und Holzterrasse • Flüssiggas-Zentralheizung (2012/13) + 8 Solarkollektoren + Schwedenöfen • Glasfaser 1 Gbit, Netzwerkdosen in allen Räumen, WLAN bis in den Garten • 6 Stellplätze, 11-kW-Wallbox für Elektrofahrzeuge • OG + DG bis 2025 als Ferienwohnung zugelassen und betrieben EIN HAUS MIT SUBSTANZ Das Gebäude trägt zwei Dachstühle. Der innere, mittelalterliche Dachstuhl ist vollständig in Verzapftechnik ausgeführt — alle Holzverbindungen gesichert ausschließlich durch Zapfen, Schwalbenschwänze und Keile, ohne einen einzigen Nagel. Ein Handwerk, das in Mitteleuropa seit der Industrialisierung nicht mehr praktiziert wird. Die Balken tragen das Haus seit einer Zeit, in der Luther seine Thesen an die Wittenberger Kirchentür schlug, und sind in vollständig erhaltenem Zustand. Im Inneren trifft diese historische Substanz auf eine konsequent moderne Sanierung: freigelegte Deckenbalken und Holzständer kombiniert mit offenen Grundrissen, Natursteinbädern, Einbauküchen und Schwedenöfen. Die Elektrik wurde 2012/13 komplett erneuert, die Heizung ebenso. Die nachträgliche Baugenehmigung für OG und DG wurde 2024 durch das Landratsamt Unterallgäu erteilt - das Anwesen ist in allen drei Einheiten rechtssicher als Wohnraum (1 Wohnung, 2 gewerbliche Ferienwohnungen) genehmigt. Lage 800 m zum Bahnhof Rammingen — 54 Minuten Direktzug nach München Hauptbahnhof, kein Umsteigen, ca. 21 Züge täglich. Das ist die zentrale Lagequalität dieses Anwesens: Man lebt auf dem Land und ist in München, als wäre man aus dem Westen der Stadt angereist. VERBINDUNGEN • Bahnhof Rammingen: 800 m · 8–10 Min zu Fuß vom Hauseingang • München Hauptbahnhof (Bahn): schnellste Verbindung 54 Min, Durchschnitt ca. 1 Std 13 Min • Züge pro Tag Richtung München: ca. 21 (nahezu stündlicher Takt) • Autobahn A96 (Richtung München / Lindau): 4,5 km • München Zentrum (PKW): ca. 85 km, rund 1 Stunde • Augsburg: ca. 50 km, 45 Min mit dem Auto • Bodensee / Lindau (Bahn, gleiche Linie Richtung Süden): ca. 1 Std 30 Min HINWEIS FÜR INTERESSENTEN AUS DER SCHWEIZ Die gleiche Bahnlinie verbindet Rammingen in rund 1,5 Stunden mit Lindau am Bodensee und damit mit der Schweizer Grenzregion. Wer regelmäßig zwischen der Schweiz und München pendelt oder ein Zweitdomizil in der Region sucht, findet in Rammingen eine Lage, die beide Ziele ohne Umsteigen anbindet. Bayern kennt für Drittstaatsangehörige — und damit auch für Schweizer Bürger — keine besonderen Erwerbsbeschränkungen beim Immobilienkauf. Das Anwesen kann als Erst- oder Zweitwohnsitz genutzt werden. DER ORT RAMMINGEN Rammingen ist ein Dorf mit 1.630 Einwohnern im Unterallgäu, eingebettet zwischen Allgäuer Voralpen und Bayerisch-Schwäbischem Hügelland, auf rund 620 Metern Höhe. Das Klima ist für die Region mild, die Luft rein, der Horizont weit — bei klarer Sicht reicht der Blick bis zur Alpenkette. INFRASTRUKTUR • Kindergarten und Grundschule mit Hort: 600 m • Freibad mit 25-m-Becken: 700 m • Gasthof mit Biergarten: 120 m (direkt gegenüber) • Pizzeria: 450 m • Fitnessstudio: im Ort • Supermarkt mit Bäckerei und Café: im Nachbarort, ca. 3 km • Therme Bad Wörishofen (Betreiber Therme Erding): 6,2 km • Skyline Park (Freizeitpark): 5 Min mit dem Auto • Krankenhaus Mindelheim: 10 km • Kaufbeuren (Mittelzentrum): 22 km Sonstiges DREI AUTARKE EINHEITEN Jede Wohnung verfügt über einen eigenen Eingang, eigene Küche, eigenes Bad und eine unabhängige Heizkreis-Regelung: — Erdgeschoss (137 m², 4 Zimmer, Bad, Gäste-WC, Waschküche, Einbauküche, Schwedenofen mit 23-kW-Warmwassertasche) — derzeit von der Eigentümerfamilie genutzt, Möblierung verhandelbar. — Obergeschoss „Moonshine" (157 m², 4,5 Zimmer, 2 Bäder inkl. Eckbadewanne, Einbauküche, Schwedenofen) — loftartiger Wohn-/Essbereich mit tiefschwarz gebeizten Holzständern, voll möbliert, bis 2025 als Ferienwohnung betrieben. — Dachgeschoss „Sunshine" (115 m², 4 Zimmer + Galerie, Bad mit bodentiefer Natursteindusche 2,20 × 1,00 m, Gäste-WC, Einbauküche) — unter dem freigelegten mittelalterlichen Dachstuhl, voll möbliert, bis 2025 als Ferienwohnung betrieben. NUTZUNGSSZENARIEN Das Anwesen eignet sich für Mehrgenerationen-Wohnen mit vollständig getrennten Bereichen, als Haupt- mit laufendem Ertrag durch zwei Ferienwohnungen, als Zweitwohnsitz mit schneller Bahnanbindung nach München und zum Bodensee, oder als gemeinschaftlich genutztes Ensemble.