Attraktive Wohnung mit Dachterrasse, Garage, besonderer Deckenhöhe & Süd-West-Ausrichtung - Top Lage

Wohnung zum Kauf in Neu Ulm Kreis, Bayern · 89233

Kaufpreis

220.000 €

Zimmer

Bad

85 m²

Wohnfläche

1971

Baujahr

2.588 €

pro m²

Beschreibung

Objektbeschreibung Wir freuen uns, Ihnen diese attraktive Gelegenheit auf dem zukunftsstarken Immobilienmarkt von Neu-Ulm vorzustellen.

Im bevorzugten Stadtteil Pfuhl, vereint diese bezugsfertige 3-Zimmer-Wohnung hohe Lebensqualität, Raum zum Entfalten und Wert für die Zukunft: Moderne Raumaufteilung, Deckenhöhen bis zu 4,40m und sonnige Süd-West-Ausrichtung - in einer der prosperierenden Regionen Süddeutschlands.

Diese besondere Immobilie bietet ein gewisses Maximum an Raum und Licht und erstreckt sich im 2. OG über etwa die Hälfte des gesamten Daches des gepflegten Wohngebäudes (BJ 1971). Wohnen, Kochen und Essen sind offen und gehen fließend ineinander über; die Schlafzimmer liegen angenehm zurückgezogen im privaten Bereich. Das offene Wohnzimmer bietet Zugang zur großzügigen Dachterrasse/Dachloggia. Auf dem Geschoss befindet sich nur eine weitere Wohneinheit.

Die Garage und der Keller bieten zusätzlichen Platz und Komfort im Alltag. Das Angebot eignet sich hervorragend für Eigennutzer und Kapitalanleger.

Ihre Vorteile:

Leerstehend – sofort verfügbar
Ideal für Sanierung, Eigennutzung oder Neuvermietung
Renovierung nach individuellem Geschmack möglich
Hohe Lebensqualität und gute Vermietbarkeit
Attraktive Perspektive in gefragter Lage

Raumaufteilung:

Wohnzimmer: 31,38 m²
Küche: 11,43 m²
Dachterrasse: 13,58 m²
Schlafzimmer: 14,39 m²
Kinderzimmer: 12,41 m²
Bad mit WC: 3,75 m²
Flur/Eingang: 1,80 m²
Diele: 3,06 m²

Modernisierungen:

Gas-Heizungsanlage (BJ 2004)
Kunststofffenster mit Zweifach-Isolier-Verglasung in Schlafzimmer, Küche und Bad (BJ 2010)
Diverse Maßnahmen im Bereich der Garagen
Hauseingangstüre

Instandhaltungsrücklage:

Haus: € 86.413,24
Garagen: € 6.816,77

Nicht-umlagefähige Nebenkosten:

Garage: € 54,89 mtl. (wg. Reparatur +27 €/ Monat - Ohne diese Position: Vorjahresniveau ~32 €/Monat)
Wohnung: € 172,47 mtl. (davon Rücklagenzufuhr 120,26 € mtl.)

Umlagefähige Nebenkosten:

Garage: € 4,57 mtl.
Wohnung: € 348,57 mtl.

Hinweis zu Hausgeld: Laut aktuellem Wirtschaftsplan beträgt das Hausgeld rund 580 €/Monat. Die letzte tatsächliche Abrechnung 2024/25 lag rechnerisch nach Guthaben bei ca. 499 €/Monat. Der Abstand entsteht aus dem Abrechnungsguthaben sowie der aktuell höheren Garagen-Position wegen einer Reparatur (+27 €/ Monat) — keine Sonderumlage für den Käufer; die WEG ist schuldenfrei, die anteilige Erhaltungsrücklage (~13.800 €) geht auf den Käufer über.

Hinweis zu Heizkosten/Verbrauchskosten: Tatsächlich zuletzt ca. 212–230 €/Monat; im Wirtschaftsplan 2025/26 vorsorglich mit ca. 250 €/Monat angesetzt. Bei Vermietung grundsätzlich umlagefähig. Es handelt sich um eine Dachgeschosswohnung mit bis zu 4,42m Raumhöhe, daher spielt das Heizverhalten eine spürbare Rolle. Gleichzeitig bietet eine Renovierung die Chance, die Dachschrägen bzw. vorhandenen Innenverkleidungen energetisch prüfen und ggf. verbessern zu lassen.

Kaufpreis:

Wohnung: € 220.000,-
Garage: € 15.000,- = Gesamtkaufpreis: € 235.000,-

Ausstattung Heizung:

Gas-Zentralheizung (BJ 2004)

Bodenbeläge:

Fliesenboden
Teppichböden

Fenster:

Kunstoffenster-Zweifach-Verglasung (BJ 2010)
Holzverbundfenster-Zweifach-Verglasung mit Verbund-Schiebetür im Wohnzimmer

Badezimmer:

Tageslichtbad mit Badewanne und WC

Stauräume:

Viele Dachspeicher in den Schrägen

Deckenhöhe:

Bis zu 4,42 m

Außenbereich:

Großzügige Dachterrasse/Dachloggia in Südwest-Ausrichtung
Markise vorhanden
Gartenflächen

Untergeschoss:

Kellerabteil zur Wohnung
Waschküche mit Waschmaschinenanschluss
Trockenraum

Lage Bevorzugter Stadtteil mit Vorort Charakter: Hier wohnt man stadtnah-gewachsen, mit gepflegten Erscheinungsbild und in angenehmer Nähe zur Doppelstadt Ulm/Neu-Ulm. Ob Stadtmitte, Hauptbahnhof oder die Verkehrsachsen Richtung A7 und A8 - Pfuhl ist gut angebunden. Die dynamische Entwicklung des Standorts, die wirtschaftliche Stärke der Region und die anhaltend solide Nachfrage nach Wohnraum kennzeichnen das Umfeld. Einkaufsmöglichkeiten, Bäckereien, Ärzte, Apotheken, Schulen, Kindergärten und Gastronomie befinden sich fußläufig in der näheren Umgebung. Besonders attraktiv ist der hohe Freizeitwert. Der Pfuhler See, die Nähe zur Donau, schöne Rad- und Spazierwege, Sportangebote sowie der Golf Club, bereichern die Umgebung. Genau diese Mischung macht Pfuhl seit Jahren zu einer der Adressen in der Region – für Familien, Berufstätige und Menschen, die in guten Lagen leben.

Sonstiges Ihre Immobilie. Klar gesehen. Erfolgreich platziert.

Ihre Immobilie verdient höchste Aufmerksamkeit. Fast 10 Jahre Erfahrung, Herzblut und voller Einsatz fließen in jedes Exposé, jeden Kunden und jeden Verkauf.

Realistische Bewertungen. Optimale Präsentation. Zuverlässige Ergebnisse.

Wir vermitteln erfolgreich:

Einfamilienhäuser & Eigentumswohnungen
Mehrfamilienhäuser & Gewerbeobjekte
Grundstück & Immobilienbewertung

Vom Erstgespräch bis zum Notar – und darüber hinaus – begleiten wir Sie mit Transparenz, Präzision und fundierter Expertise.

Unverbindliches Erstgespräch? Jetzt anfragen.

www.dna-immo.de Özgür Yilmaz | Immobilienkaufmann IHK

Weitere Informationen zu Immobilien erhalten Sie auf unserer Internetseite.

Objektbeschreibung Wir freuen uns, Ihnen diese attraktive Gelegenheit auf dem zukunftsstarken Immobilienmarkt von Neu-Ulm vorzustellen. Im bevorzugten Stadtteil Pfuhl, vereint diese bezugsfertige 3-Zimmer-Wohnung hohe Lebensqualität, Raum zum Entfalten und Wert für die Zukunft: Moderne Raumaufteilung, Deckenhöhen bis zu 4,40m und sonnige Süd-West-Ausrichtung - in einer der prosperierenden Regionen Süddeutschlands. Diese besondere Immobilie bietet ein gewisses Maximum an Raum und Licht und erstreckt sich im 2. OG über etwa die Hälfte des gesamten Daches des gepflegten Wohngebäudes (BJ 1971). Wohnen, Kochen und Essen sind offen und gehen fließend ineinander über; die Schlafzimmer liegen angenehm zurückgezogen im privaten Bereich. Das offene Wohnzimmer bietet Zugang zur großzügigen Dachterrasse/Dachloggia. Auf dem Geschoss befindet sich nur eine weitere Wohneinheit. Die Garage und der Keller bieten zusätzlichen Platz und Komfort im Alltag. Das Angebot eignet sich hervorragend für Eigennutzer und Kapitalanleger. Ihre Vorteile: + Leerstehend – sofort verfügbar + Ideal für Sanierung, Eigennutzung oder Neuvermietung + Renovierung nach individuellem Geschmack möglich + Hohe Lebensqualität und gute Vermietbarkeit + Attraktive Perspektive in gefragter Lage Raumaufteilung: + Wohnzimmer: 31,38 m² + Küche: 11,43 m² + Dachterrasse: 13,58 m² + Schlafzimmer: 14,39 m² + Kinderzimmer: 12,41 m² + Bad mit WC: 3,75 m² + Flur/Eingang: 1,80 m² + Diele: 3,06 m² Modernisierungen: + Gas-Heizungsanlage (BJ 2004) + Kunststofffenster mit Zweifach-Isolier-Verglasung in Schlafzimmer, Küche und Bad (BJ 2010) + Diverse Maßnahmen im Bereich der Garagen + Hauseingangstüre Instandhaltungsrücklage: + Haus: € 86.413,24 + Garagen: € 6.816,77 Nicht-umlagefähige Nebenkosten: + Garage: € 54,89 mtl. (wg. Reparatur +27 €/ Monat - Ohne diese Position: Vorjahresniveau ~32 €/Monat) + Wohnung: € 172,47 mtl. (davon Rücklagenzufuhr 120,26 € mtl.) Umlagefähige Nebenkosten: + Garage: € 4,57 mtl. + Wohnung: € 348,57 mtl. Hinweis zu Hausgeld: Laut aktuellem Wirtschaftsplan beträgt das Hausgeld rund 580 €/Monat. Die letzte tatsächliche Abrechnung 2024/25 lag rechnerisch nach Guthaben bei ca. 499 €/Monat. Der Abstand entsteht aus dem Abrechnungsguthaben sowie der aktuell höheren Garagen-Position wegen einer Reparatur (+27 €/ Monat) — keine Sonderumlage für den Käufer; die WEG ist schuldenfrei, die anteilige Erhaltungsrücklage (~13.800 €) geht auf den Käufer über. Hinweis zu Heizkosten/Verbrauchskosten: Tatsächlich zuletzt ca. 212–230 €/Monat; im Wirtschaftsplan 2025/26 vorsorglich mit ca. 250 €/Monat angesetzt. Bei Vermietung grundsätzlich umlagefähig. Es handelt sich um eine Dachgeschosswohnung mit bis zu 4,42m Raumhöhe, daher spielt das Heizverhalten eine spürbare Rolle. Gleichzeitig bietet eine Renovierung die Chance, die Dachschrägen bzw. vorhandenen Innenverkleidungen energetisch prüfen und ggf. verbessern zu lassen. Kaufpreis: + Wohnung: € 220.000,- + Garage: € 15.000,- = Gesamtkaufpreis: € 235.000,- Ausstattung Heizung: + Gas-Zentralheizung (BJ 2004) Bodenbeläge: + Fliesenboden + Teppichböden Fenster: + Kunstoffenster-Zweifach-Verglasung (BJ 2010) + Holzverbundfenster-Zweifach-Verglasung mit Verbund-Schiebetür im Wohnzimmer Badezimmer: + Tageslichtbad mit Badewanne und WC Stauräume: + Viele Dachspeicher in den Schrägen Deckenhöhe: + Bis zu 4,42 m Außenbereich: + Großzügige Dachterrasse/Dachloggia in Südwest-Ausrichtung + Markise vorhanden + Gartenflächen Untergeschoss: + Kellerabteil zur Wohnung + Waschküche mit Waschmaschinenanschluss + Trockenraum Lage Bevorzugter Stadtteil mit Vorort Charakter: Hier wohnt man stadtnah-gewachsen, mit gepflegten Erscheinungsbild und in angenehmer Nähe zur Doppelstadt Ulm/Neu-Ulm. Ob Stadtmitte, Hauptbahnhof oder die Verkehrsachsen Richtung A7 und A8 - Pfuhl ist gut angebunden. Die dynamische Entwicklung des Standorts, die wirtschaftliche Stärke der Region und die anhaltend solide Nachfrage nach Wohnraum kennzeichnen das Umfeld. Einkaufsmöglichkeiten, Bäckereien, Ärzte, Apotheken, Schulen, Kindergärten und Gastronomie befinden sich fußläufig in der näheren Umgebung. Besonders attraktiv ist der hohe Freizeitwert. Der Pfuhler See, die Nähe zur Donau, schöne Rad- und Spazierwege, Sportangebote sowie der Golf Club, bereichern die Umgebung. Genau diese Mischung macht Pfuhl seit Jahren zu einer der Adressen in der Region – für Familien, Berufstätige und Menschen, die in guten Lagen leben. Sonstiges Ihre Immobilie. Klar gesehen. Erfolgreich platziert. Ihre Immobilie verdient höchste Aufmerksamkeit. Fast 10 Jahre Erfahrung, Herzblut und voller Einsatz fließen in jedes Exposé, jeden Kunden und jeden Verkauf. Realistische Bewertungen. Optimale Präsentation. Zuverlässige Ergebnisse. Wir vermitteln erfolgreich: - Einfamilienhäuser & Eigentumswohnungen - Mehrfamilienhäuser & Gewerbeobjekte - Grundstück & Immobilienbewertung Vom Erstgespräch bis zum Notar – und darüber hinaus – begleiten wir Sie mit Transparenz, Präzision und fundierter Expertise. Unverbindliches Erstgespräch? Jetzt anfragen. www.dna-immo.de Özgür Yilmaz | Immobilienkaufmann IHK Weitere Informationen zu Immobilien erhalten Sie auf unserer Internetseite.