Familien-Maisonette 103m² mit 151m² Privatgarten Süd | Erstbezug nach Kernsanierung 2026
Maisonette zum Kauf in München, Bayern · 81249
Kaufpreis
629.600 €
3
Zimmer
1
Bad
1.034 m²
Wohnfläche
1978
Baujahr
609 €
pro m²
Beschreibung
Objektbeschreibung
Das Flaggschiff der Bodenseestraße 293: Diese Premium-Maisonette ist die
größte verfügbare Verkaufseinheit im gesamten Projekt – und bietet etwas,
das in München kaum noch zu bekommen ist: 151 m² eigenen Privatgarten in
reiner Süd-Ausrichtung. Wohnen wie im eigenen Reihenhaus, aber mit dem
Komfort und der Effizienz eines kernsanierten KfW-A+-Objekts auf Neubauniveau.
103,40 m² Wohnfläche verteilen sich auf zwei Ebenen: großzügiger Wohn-/
Essbereich und Küche im Erdgeschoss mit direktem Gartenzugang über
bodentiefe Fenster – zwei Schlafzimmer plus Tageslicht-Bad mit
bodengleicher Walk-In-Regendusche im Untergeschoss. Die Maisonette-
Aufteilung sorgt für klare Trennung von Wohn- und Schlafbereich, ideal
für Familien oder anspruchsvolle Pärchen.
Im Zuge der Kernsanierung auf Neubauniveau erreicht das Objekt die beste
Energieeffizienzklasse A+. Endenergiebedarf 28,2 kWh/m²·a – das sind
51 % unter der gesetzlichen GEG-Anforderung. Geheizt wird mit einer
Luft-Wasser-Wärmepumpe in Verbindung mit Photovoltaik und Solarthermie.
Resultat: minimale Heizkosten und höchste Förderfähigkeit (KfW-Darlehen).
Highlights:
- Erstbezug nach Kernsanierung 2026, Maisonette mit 103,40 m² auf zwei Ebenen
- 151 m² Privatgarten Süd – der größte im gesamten Projekt
- 2 vollwertige Schlafzimmer + großzügiger Wohnbereich
- Tageslicht-Bad mit bodengleicher Walk-In-Regendusche
- Echtholzparkett Eiche geölt, Naturstein, Großformat-Feinsteinzeug
- Premium-Sanitär von Hansgrohe, Dornbracht und Geberit
- Eigener Außenstellplatz inklusive (Wert 17.000 € im Kaufpreis enthalten)
- 2 S-Bahn-Stationen fußläufig erreichbar (8–10 Min.)
Hinweis: Die Wohnung wird ohne Einbauküche übergeben. So bleibt Raum
für Ihre individuelle Wunschküche im großzügigen Wohn-/Essbereich.
Auf Wunsch beraten wir Sie gerne zu unseren Küchenstudio-Partnern.
Vermarktung exklusiv durch FT Immobilien 24 – über 20 Jahre Erfahrung
im Münchner Premium-Immobilienmarkt, 4,9 von 5 Sternen bei Google.
Vereinbaren Sie jetzt Ihren persönlichen Besichtigungstermin – diese
Maisonette mit Riesengarten in der Größe und Lage ist einmalig im Projekt.
Ausstattung
Premium-Innenausstattung
- Echtholzparkett Eiche geölt in den Wohnbereichen
- Großformat-Feinsteinzeug ≥ 60×120 cm und Naturstein in Bad und Küche
- Bodentiefe Fenster mit französischem Balkon
- Direkter Gartenzugang aus dem Wohnbereich
- Elektrische Raffstores zur Verschattung
- 3-fach Wärme- und Schallschutzverglasung
- Einbruchschutz an Eingangstüren
Bad mit Premium-Sanitär (Tageslicht, kein innenliegendes Bad)
- Bodengleiche Walk-In-Regendusche
- Armaturen Hansgrohe und Dornbracht
- Geberit Sigma Unterputz-Spülkasten, wandhängendes WC mit Spülrandtechnik
- Handtuchwärmekörper, beleuchteter Spiegelschrank
- Fußbodenheizung im Bad
Einbauküche
- Wohnung wird ohne Einbauküche übergeben
- Layout, Marke und Ausführung frei wählbar
- Großzügiger Wohn-/Essbereich mit Platz für Kochinsel oder klassische Küchenzeile
- Auf Wunsch Beratung zu Küchenstudios und Bauträger-Partnern
Energie- und Haustechnik (Klasse A+)
- Luft-Wasser-Wärmepumpe (Baujahr Wärmeerzeuger 2025)
- Photovoltaikanlage mit Solarthermie-Anbindung
- Kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung
- Fußbodenheizung mit Einzelraumsteuerung in der gesamten Wohnfläche
- Doppelt gedämmte KfW-Fassade
- Biocat Enthärtungsanlage (Hauswasser)
Außenbereich & Stellplatz
- 151 m² eigener Privatgarten in reiner Süd-Ausrichtung
- Gartenterrasse mit direktem Wohnbereich-Zugang
- Eigener Außenstellplatz inklusive
- Fahrradstellplätze auf dem Grundstück
Energieausweis
- Energieeffizienzklasse A+ (beste Klasse)
- Endenergiebedarf 28,2 kWh/(m²·a)
- Primärenergiebedarf 50,8 kWh/(m²·a) – 51 % unter GEG-Anforderung
- Treibhausgasemissionen 15,8 kg CO2/(m²·a)
- 98,6 % erneuerbare Energien
Lage
Die Bodenseestraße 293 liegt im etablierten Münchner Stadtteil Aubing –
ruhiges Wohnviertel mit gewachsener Infrastruktur und direktem Anschluss
an das Großentwicklungsgebiet Freiham.
Verkehrsanbindung
- S-Bahn München-Aubing: ca. 8 Minuten zu Fuß
- S-Bahn Leienfelsstraße: ca. 10 Minuten zu Fuß
- Hauptbahnhof München: 22 Minuten ohne Umstieg per S-Bahn
- Marienplatz/Karlsplatz: 26 Minuten per S-Bahn
- Autobahnauffahrt A96 Freiham: 5 Autominuten
- A99 Richtung Flughafen: 8 Autominuten
- Flughafen München: ca. 35 Autominuten
Nahversorgung & Familienalltag
- EDEKA, METRO und TOOM fußläufig erreichbar
- Bäckereien, Apotheken, Ärzte und Banken im direkten Umfeld
- Kindergärten, Grundschule und weiterführende Schulen vor Ort
- Internationale Schule München: 25 Minuten
Freizeit & Erholung für Familien
- Aubinger Lohe (Naherholungsgebiet mit Spielplätzen): ca. 15 Minuten zu Fuß
- Lußsee mit Biergarten und Badebereich: fußläufig
- Drei Golfplätze in unter 10 km Entfernung
- Olympiapark und Englischer Garten in 25 Minuten erreichbar
Wertstabilität
Aubing profitiert vom geplanten U-Bahn-Ausbau (U5/U9 bis 2030) und vom
Großentwicklungsgebiet Freiham mit über 10.000 neuen Wohnungen. Diese
Infrastrukturprojekte stützen die Wertentwicklung im gesamten Münchner
Westen nachhaltig. Maisonette-Wohnungen mit eigenem Privatgarten dieser
Größe (151 m²) sind in München strukturell unterversorgt – ideale
Voraussetzung für stabile Wertentwicklung.
Sonstiges
Kaufpreisstruktur
- Gesamtkaufpreis: 646.600 EUR (103,40 m² EUR/m² inkl. Außenstellplatz)
- Wert Außenstellplatz im Kaufpreis enthalten: 17.000 EUR
- Reiner m²-Preis Wohnung: ca. 7.384 EUR/m²
- Einbauküche NICHT im Kaufpreis enthalten (Wohnung wird ohne EBK übergeben)
Käufernebenkosten in Bayern (zusätzlich)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 %
- Notar und Grundbuch: ca. 1,5–2,0 %
- Maklercourtage: 3,57 % inkl. MwSt.
Bauträger: AP Bauwerk München GmbH & Co. KG
Vermarktung: FT Immobilien 24
Fertigstellung: 2026
Optional: Möblierung käuflich erwerbbar
Die Wohnung ist teilweise hochwertig möbliert und kann bei Wunsch
zusätzlich zum Kaufpreis erworben werden – ideal als sofort
bezugsfertige Lösung für Selbstnutzer oder als möblierte Kapitalanlage
mit höherer Mietrendite. Die Möblierung ist nicht im Kaufpreis enthalten,
Details und Konditionen auf Anfrage.
Alternative: Möblierte Vermietung auf Zeit
Diese Wohnung steht alternativ auch zur möblierten Vermietung auf Zeit
(6–24 Monate) zur Verfügung – ideal für Kapitalanleger, die zunächst
Mieteinnahmen generieren möchten. Pauschalmiete all-inclusive auf
Anfrage.
Wichtige Hinweise
- Reservierungen und Notartermine erfolgen in Eingangs-Reihenfolge
- Vom 16-Wohneinheiten-Projekt sind aktuell noch wenige Einheiten verfügbar
- Finanzierungsberatung kann auf Wunsch vermittelt werden (KfW-Förderung
Effizienzhaus-Standard möglich)
- Detaillierter Grundriss, Baubeschreibung und vollständige Preisliste
erhalten Sie nach unverbindlicher Anfrage
Kontakt FT Immobilien 24
- Büro: 089 318 138 10
- Mobil: 0176 63 20 71 03
- E-Mail: kontakt@ftimmobilien24.com
- Erreichbarkeit: Montag bis Freitag 9–19 Uhr
- Rückruf binnen 2 Stunden während der Geschäftszeiten
Alle Angaben beruhen auf Informationen des Bauträgers. Änderungen und
Irrtümer vorbehalten. Visualisierungen können von der tatsächlichen
Ausführung abweichen.
Ausstattung
- Stellplatz
- Erstbezug nach Sanierung
- Ausstattung: Luxus
Daten & Fakten
Eckdaten
- Objektart
- Maisonette
- Kaufpreis
- 629.600 €
- Zimmer
- 3
- Schlafzimmer
- 1
- Badezimmer
- 1
- Etage
- 0 von 2
- Stellplätze
- 1
- Zustand
- Erstbezug nach Sanierung
- Ausstattung
- Luxus
- Bezugsfrei ab
- sofort
Flächen
- Wohnfläche
- 1.034 m²
Gebäude & Energie
- Baujahr
- 1978
- Energieklasse
- A PLUS
- Heizungsart
- Strom
Energie
A+
Energieeffizienzklasse
Klasse A+
A+
A
B
C
D
E
F
G
H
Finanzierung
- 10% Eigenkapital (62.960 €)
- 2.692 € / Monat
- 20% Eigenkapital (125.920 €)
- 2.392 € / Monat
- 30% Eigenkapital (188.880 €)
- 2.093 € / Monat
Annahme: 3,7% Sollzins, 2% anfängliche Tilgung. Ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Keine Finanzberatung.
Als Kapitalanlage
Als Kapitalanlage rechnen
≈ 16,8 % EK-Rendite p.a. · 3.732 € Überschuss/Mon.
Kaltmiete geschätzt (aus Wohnfläche) und frei anpassbar. Richtwerte ohne Gewähr, keine Steuer- oder Anlageberatung.
Lage
Ungefähre Lage — die genaue Adresse gibt's auf Anfrage.
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