Erdgeschoss-Altbau mit Umnutzungschance zu Wohnraum – Nähe U-Bahn Station Poccistraße

Wohnung zum Kauf in München, Bayern · 80337

Kaufpreis

835.000 €

Zimmer

122 m²

Wohnfläche

6.844 €

pro m²

Beschreibung

Der Standort ist geprägt durch eine gewachsene urbane Struktur mit Behörden, Schulen, Büros und Wohnnutzung. Die zentrale Lage, die gute Belichtung der straßen- und hofseitigen Räume sowie die klassische Altbausubstanz schaffen eine interessante Grundlage für die Entwicklung von individuellem Wohnraum im Erdgeschoss – etwa in Form einer großzügigen Stadtwohnung, eines Atelier- oder Loftkonzepts oder einer Kombination aus Wohnen und Arbeiten.

Die erste Einheit umfasst ca. 49,6 m² und besteht aus zwei Räumen mit Fenstern zur Ruppertstraße. Im hinteren Raum ist derzeit eine Tonstudio-Kabine eingebaut. Küche und WC befinden sich hofseitig und sind über den Hauseingang erreichbar. Im Zuge einer Umplanung könnten die Flächen neu strukturiert und in ein kompaktes Wohnkonzept integriert werden, z. B. als Wohn-/Schlafbereich mit separater Küche und Bad (Genehmigungen vorausgesetzt).

Die zweite Einheit mit ca. 73 m² wird derzeit als Büro genutzt und verfügt über zwei große Räume sowie eine zusätzliche Diele mit ca. 14 m². Küche und WC liegen in Richtung Innenhof. Die Grundrissstruktur bietet eine sehr gute Basis für eine wohnwirtschaftliche Neuordnung, etwa als großzügiger Wohn-/Essbereich mit hofseitigem Schlaf- und Sanitärtrakt oder als Teil einer zusammengelegten Gesamtwohnung.

Gemäß Teilungserklärung ist der Laden- bzw. Gewerbeeinheit ein Sondernutzungsrecht an den darunterliegenden Kellerflächen zugeordnet. Hieraus kann sich – vorbehaltlich der entsprechenden Genehmigungen – zusätzliches Entwicklungspotential ergeben, beispielsweise für eine Maisonette-Lösung mit wohnlich ausgebautem Souterrain oder für ergänzende Nutzflächen. Hofseitig befindet sich zudem eine überbaute Teilfläche eines ehemaligen Lichthofs, der in Abstimmung mit der WEG gegebenenfalls wieder aktiviert und zur Verbesserung der Belichtung und Aufenthaltsqualität genutzt werden könnte.

Denkbar sind verschiedene Entwicklungsszenarien, insbesondere die Zusammenlegung beider Einheiten zu einer großzügigen Erdgeschosswohnung mit ca. 122,6 m² Gesamtfläche, die Schaffung klarer Wohn- und Rückzugsbereiche zum Innenhof oder die Realisierung eines individuellen Wohn-/Atelierkonzepts. Sämtliche Maßnahmen hinsichtlich Planung, Nutzungsänderung und baulicher Umsetzung obliegen dem Käufer. Der Verkauf erfolgt im Ist-Zustand. Zur optimalen Nutzung des Entwicklungspotentials werden beide Einheiten ausschließlich gemeinsam veräußert.

Das Gebäude ist nicht denkmalgeschützt, liegt jedoch im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung und ist in Teileigentum aufgeteilt. Ein Anschluss an Fernwärme ist vorgesehen und als Maßnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft geplant.

Lage Die Immobilie befindet sich in begehrter, urbaner Lage am Übergang zwischen dem Schlachthofviertel und der Ludwigsvorstadt. Der Standort überzeugt durch seine hervorragende Infrastruktur, ein vielfältiges Kultur- und Gastronomieangebot sowie kurze Wege in alle Richtungen.

Zahlreiche Cafés, Restaurants, Bäckereien und Supermärkte sind fußläufig erreichbar. Entlang der Lindwurm-, Kapuziner- und Thalkirchner Straße bietet sich eine exzellente Nahversorgung – von Kiosken über Supermärkte bis hin zu Bio- und Feinkostläden.

In direkter Umgebung befinden sich außerdem das neue Münchner Volkstheater sowie das Kulturareal Bahnwärter Thiel, das mit Ateliers, Veranstaltungen und urbaner Kultur Impulse für das gesamte Viertel setzt.

Nur wenige Schritte entfernt liegt die U-Bahn-Station Poccistraße (U3/U6) mit Direktverbindung zum Marienplatz, zur LMU und in den Münchner Norden. Zudem entsteht hier der zukünftige S-Bahn-Haltepunkt “München Poccistraße”, der das Viertel perspektivisch an das regionale und überregionale Bahnnetz anbindet – ein bedeutender infrastruktureller Entwicklungsschritt.

Die Nähe zur Theresienwiese, den Isarauen und dem Glockenbachviertel sichert dem Standort zusätzlich eine hohe städtebauliche Qualität und eine nachhaltige Nachfrage – sowohl für Eigennutzer als auch im Mietwohnungsmarkt.

Das umliegende Quartier befindet sich in einem dynamischen Wandel: Ehemals gewerblich genutzte Flächen werden zunehmend zu hochwertigen Wohnraum transformiert. Neue Wohnkonzepte, kreative Nutzungsmischungen und der fortschreitende Ausbau der Infrastruktur machen die Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt zu einem der spannendsten und zukunftsorientiertesten Stadtteile Münchens.

Objektbeschreibung Zum Verkauf stehen zwei aktuell getrennte Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss eines klassischen Münchner Altbaus aus der Zeit um 1900 in der Ruppertstraße, unmittelbar gegenüber dem Kreisverwaltungsreferat München (Poccistraße). Beide Einheiten werden mietfrei übergeben und bieten – neben der bisherigen gewerblichen Nutzung – insbesondere attraktives Entwicklungspotential zur möglichen Umnutzung in Wohnen, vorbehaltlich der baurechtlichen Genehmigungen sowie der Zustimmung der zuständigen Behörden und der WEG. Der Standort ist geprägt durch eine gewachsene urbane Struktur mit Behörden, Schulen, Büros und Wohnnutzung. Die zentrale Lage, die gute Belichtung der straßen- und hofseitigen Räume sowie die klassische Altbausubstanz schaffen eine interessante Grundlage für die Entwicklung von individuellem Wohnraum im Erdgeschoss – etwa in Form einer großzügigen Stadtwohnung, eines Atelier- oder Loftkonzepts oder einer Kombination aus Wohnen und Arbeiten. Die erste Einheit umfasst ca. 49,6 m² und besteht aus zwei Räumen mit Fenstern zur Ruppertstraße. Im hinteren Raum ist derzeit eine Tonstudio-Kabine eingebaut. Küche und WC befinden sich hofseitig und sind über den Hauseingang erreichbar. Im Zuge einer Umplanung könnten die Flächen neu strukturiert und in ein kompaktes Wohnkonzept integriert werden, z. B. als Wohn-/Schlafbereich mit separater Küche und Bad (Genehmigungen vorausgesetzt). Die zweite Einheit mit ca. 73 m² wird derzeit als Büro genutzt und verfügt über zwei große Räume sowie eine zusätzliche Diele mit ca. 14 m². Küche und WC liegen in Richtung Innenhof. Die Grundrissstruktur bietet eine sehr gute Basis für eine wohnwirtschaftliche Neuordnung, etwa als großzügiger Wohn-/Essbereich mit hofseitigem Schlaf- und Sanitärtrakt oder als Teil einer zusammengelegten Gesamtwohnung. Gemäß Teilungserklärung ist der Laden- bzw. Gewerbeeinheit ein Sondernutzungsrecht an den darunterliegenden Kellerflächen zugeordnet. Hieraus kann sich – vorbehaltlich der entsprechenden Genehmigungen – zusätzliches Entwicklungspotential ergeben, beispielsweise für eine Maisonette-Lösung mit wohnlich ausgebautem Souterrain oder für ergänzende Nutzflächen. Hofseitig befindet sich zudem eine überbaute Teilfläche eines ehemaligen Lichthofs, der in Abstimmung mit der WEG gegebenenfalls wieder aktiviert und zur Verbesserung der Belichtung und Aufenthaltsqualität genutzt werden könnte. Denkbar sind verschiedene Entwicklungsszenarien, insbesondere die Zusammenlegung beider Einheiten zu einer großzügigen Erdgeschosswohnung mit ca. 122,6 m² Gesamtfläche, die Schaffung klarer Wohn- und Rückzugsbereiche zum Innenhof oder die Realisierung eines individuellen Wohn-/Atelierkonzepts. Sämtliche Maßnahmen hinsichtlich Planung, Nutzungsänderung und baulicher Umsetzung obliegen dem Käufer. Der Verkauf erfolgt im Ist-Zustand. Zur optimalen Nutzung des Entwicklungspotentials werden beide Einheiten ausschließlich gemeinsam veräußert. Das Gebäude ist nicht denkmalgeschützt, liegt jedoch im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung und ist in Teileigentum aufgeteilt. Ein Anschluss an Fernwärme ist vorgesehen und als Maßnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft geplant. Lage Die Immobilie befindet sich in begehrter, urbaner Lage am Übergang zwischen dem Schlachthofviertel und der Ludwigsvorstadt. Der Standort überzeugt durch seine hervorragende Infrastruktur, ein vielfältiges Kultur- und Gastronomieangebot sowie kurze Wege in alle Richtungen. Zahlreiche Cafés, Restaurants, Bäckereien und Supermärkte sind fußläufig erreichbar. Entlang der Lindwurm-, Kapuziner- und Thalkirchner Straße bietet sich eine exzellente Nahversorgung – von Kiosken über Supermärkte bis hin zu Bio- und Feinkostläden. In direkter Umgebung befinden sich außerdem das neue Münchner Volkstheater sowie das Kulturareal Bahnwärter Thiel, das mit Ateliers, Veranstaltungen und urbaner Kultur Impulse für das gesamte Viertel setzt. Nur wenige Schritte entfernt liegt die U-Bahn-Station Poccistraße (U3/U6) mit Direktverbindung zum Marienplatz, zur LMU und in den Münchner Norden. Zudem entsteht hier der zukünftige S-Bahn-Haltepunkt “München Poccistraße”, der das Viertel perspektivisch an das regionale und überregionale Bahnnetz anbindet – ein bedeutender infrastruktureller Entwicklungsschritt. Die Nähe zur Theresienwiese, den Isarauen und dem Glockenbachviertel sichert dem Standort zusätzlich eine hohe städtebauliche Qualität und eine nachhaltige Nachfrage – sowohl für Eigennutzer als auch im Mietwohnungsmarkt. Das umliegende Quartier befindet sich in einem dynamischen Wandel: Ehemals gewerblich genutzte Flächen werden zunehmend zu hochwertigen Wohnraum transformiert. Neue Wohnkonzepte, kreative Nutzungsmischungen und der fortschreitende Ausbau der Infrastruktur machen die Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt zu einem der spannendsten und zukunftsorientiertesten Stadtteile Münchens.