Vermietetes 4-Zimmer-Investment In München-Oberföhring – Kern Saniert, Möbliert Vom Eigentümer

Etagenwohnung zum Kauf in München, Bayern · 81925

Kaufpreis

785.000 €

Zimmer

Bäder

83 m²

Wohnfläche

1963

Baujahr

9.458 €

pro m²

Beschreibung

Die Wohnung liegt im 4. Obergeschoss (ohne Aufzug) eines freistehenden Mehrfamilienhauses aus dem Jahr 1963. Ende 2022 wurde die Einheit umfassend saniert: Die komplette Elektrik samt Sicherheitskasten, alle Innentüren, Fensterbänke sowie die Heizkörper wurden erneuert. Der Grundriss nutzt die Fläche optimal aus und eignet sich ideal für Familien oder WGs. Vom zentralen Flur mit integrierten LED-Spots gehen alle Zimmer separat ab. Das Herzstück ist der offene Wohn- und Essbereich mit direktem Zugang zum überdachten Süd-Westbalkon. Ein eigenes Kellerabteil gehört zur Wohnung. Auf dem Grundstück befindet sich zudem eine separate Einzelgarage, die ebenfalls zum Objekt gehört.

Verkauf von privat: Sie sparen die komplette Maklerprovision. Umfassende Kernsanierung (Ende 2022): Böden, Bäder, Elektrik und Heizkörper erneuert.
Zwei vollwertige Bäder: Seltene und praktische Raumaufteilung. Vollständig vermietet: Wohnung und Garage generieren ab Tag eins Cashflow.
Süd-Westbalkon: Überdacht und nach hinten ausgerichtet. Fernwärme: Effiziente und zukunftssichere Beheizung des Gebäudes.

Ausstattung Die Sanierung wurde solide und modern umgesetzt: Böden: In allen Wohnräumen ist helles Eichen-Echtholzparkett verlegt; die beiden Bäder sind modern gefliest.
Sanitär: Zwei vollwertige Bäder mit wandhängenden WCs und schwarzen Armaturen – ein Bad verfügt über eine Dusche, das andere über eine Badewanne.
Küche: Einbauküche vom Schreiner in Weiß mit dunkler Arbeitsplatte und funktionalen Markengeräten.
Möblierung: Vollständige Ausstattung inklusive Doppelbett (1,80 m x 2,00 m) und 2,50 m Einbauschrank im Hauptschlafzimmer (mit Platz für ein Beistellbett). Das zweite Schlafzimmer ist mit einem 1,40 m x 2,00 m Bett ausgestattet. Das dritte Zimmer wird aktuell als Arbeitszimmer mit Schreibtisch (1,25 m) und Couch (1,90 m) genutzt. Im Wohnbereich befinden sich ein Sofa (1,80 m) sowie ein Esstisch für vier Personen.

Lage Die Wohnung befindet sich in der Oberföhringer Straße 244a in München-Oberföhring. Das direkte Umfeld ist ein pragmatisches, funktionales Wohngebiet mit sehr guter Infrastruktur. Der große Vorteil der Lage ist die Nähe zur Natur: Die Isarauen, der Isarkanal und der nördliche Englische Garten (inklusive der bekannten Emmeramsmühle) sind schnell zu Fuß erreichbar.

Die Verkehrsanbindung ist optimal: Die Tram-Station „St. Emmeram“ (Linien 16/37) ist nur 450 Meter entfernt und fährt im 5-Minuten-Takt in die Innenstadt. Geschäfte für den täglichen Bedarf befinden sich im nahen Gewerbegebiet „Feringastraße“.

Sonstiges Dieses voll vermietete Anlagepaket generiert sofortige Mieteinnahmen von 2.807,18 € pro Monat bzw. 33.686,16 € pro Jahr. Die Wohnung ist seit März 2026 unbefristet an eine Familie vermietet (Kündigungsverzicht bis 30.09.2027), die Einzelgarage zusätzlich für 100 € monatlich separat vermietet.

Ein besonderes Highlight ist das intelligente Mietmodell: In der Gesamtmiete ist eine Servicepauschale von 400 € monatlich für Heizung, Wasser, Strom und Internet enthalten. Diese wurde bewusst oberhalb der tatsächlichen Betriebskosten kalkuliert und schafft einen zusätzlichen laufenden Ertrag sowie einen Puffer gegen steigende Energiepreise. Gleichzeitig entfällt die Nebenkostenabrechnung vollständig.

Die Ertragskraft wächst automatisch weiter: Durch die vertraglich vereinbarte jährliche Staffelung von 3 % auf Kaltmiete und Servicepauschale steigen die Einnahmen kontinuierlich, während sich die Gesamtmiete für den Mieter aufgrund des sinkenden Möblierungszuschlags nur um rund 1,08 % pro Jahr erhöht – ein Konzept, das hohe Mieterzufriedenheit mit langfristigem Renditepotenzial verbindet.

Auch steuerlich bietet das Objekt interessante Perspektiven: Das Inventar wird mit 20.000 € separat ausgewiesen, wodurch Grunderwerbsteuer gespart und eine beschleunigte Abschreibung möglich sein kann. Je nach individueller Situation und steuerlicher Prüfung kann sich zudem durch ein Restnutzungsdauer-Gutachten ein jährliches Abschreibungsvolumen von bis zu rund 15.985 € ergeben.

Der provisionsfreie Direktverkauf reduziert die Erwerbsnebenkosten zusätzlich und macht das Objekt insbesondere für Kapitalanleger zu einer wirtschaftlich attraktiven Investition.

Objektbeschreibung Dieses Immobilienangebot richtet sich an Kapitalanleger, die eine unkomplizierte Sachwertanlage im Münchner Markt suchen. Die ca. 83 m² große 4-Zimmer-Eigentumswohnung wurde Ende 2022 umfassend kernsaniert und wird voll möbliert und vermietet übergeben. Gekoppelt mit einer ebenfalls fest vermieteten Einzelgarage und einem rechtssicheren Mietvertrag bietet dieses Objekt vom ersten Tag an stabile Einnahmen mit einem eingebauten Cashflow-Puffer und interessanten Abschreibungspotenzialen. Der Verkauf erfolgt komplett provisionsfrei direkt durch den Eigentümer. Die Wohnung liegt im 4. Obergeschoss (ohne Aufzug) eines freistehenden Mehrfamilienhauses aus dem Jahr 1963. Ende 2022 wurde die Einheit umfassend saniert: Die komplette Elektrik samt Sicherheitskasten, alle Innentüren, Fensterbänke sowie die Heizkörper wurden erneuert. Der Grundriss nutzt die Fläche optimal aus und eignet sich ideal für Familien oder WGs. Vom zentralen Flur mit integrierten LED-Spots gehen alle Zimmer separat ab. Das Herzstück ist der offene Wohn- und Essbereich mit direktem Zugang zum überdachten Süd-Westbalkon. Ein eigenes Kellerabteil gehört zur Wohnung. Auf dem Grundstück befindet sich zudem eine separate Einzelgarage, die ebenfalls zum Objekt gehört. Verkauf von privat: Sie sparen die komplette Maklerprovision. Umfassende Kernsanierung (Ende 2022): Böden, Bäder, Elektrik und Heizkörper erneuert. Zwei vollwertige Bäder: Seltene und praktische Raumaufteilung. Vollständig vermietet: Wohnung und Garage generieren ab Tag eins Cashflow. Süd-Westbalkon: Überdacht und nach hinten ausgerichtet. Fernwärme: Effiziente und zukunftssichere Beheizung des Gebäudes. Ausstattung Die Sanierung wurde solide und modern umgesetzt: Böden: In allen Wohnräumen ist helles Eichen-Echtholzparkett verlegt; die beiden Bäder sind modern gefliest. Sanitär: Zwei vollwertige Bäder mit wandhängenden WCs und schwarzen Armaturen – ein Bad verfügt über eine Dusche, das andere über eine Badewanne. Küche: Einbauküche vom Schreiner in Weiß mit dunkler Arbeitsplatte und funktionalen Markengeräten. Möblierung: Vollständige Ausstattung inklusive Doppelbett (1,80 m x 2,00 m) und 2,50 m Einbauschrank im Hauptschlafzimmer (mit Platz für ein Beistellbett). Das zweite Schlafzimmer ist mit einem 1,40 m x 2,00 m Bett ausgestattet. Das dritte Zimmer wird aktuell als Arbeitszimmer mit Schreibtisch (1,25 m) und Couch (1,90 m) genutzt. Im Wohnbereich befinden sich ein Sofa (1,80 m) sowie ein Esstisch für vier Personen. Lage Die Wohnung befindet sich in der Oberföhringer Straße 244a in München-Oberföhring. Das direkte Umfeld ist ein pragmatisches, funktionales Wohngebiet mit sehr guter Infrastruktur. Der große Vorteil der Lage ist die Nähe zur Natur: Die Isarauen, der Isarkanal und der nördliche Englische Garten (inklusive der bekannten Emmeramsmühle) sind schnell zu Fuß erreichbar. Die Verkehrsanbindung ist optimal: Die Tram-Station „St. Emmeram“ (Linien 16/37) ist nur 450 Meter entfernt und fährt im 5-Minuten-Takt in die Innenstadt. Geschäfte für den täglichen Bedarf befinden sich im nahen Gewerbegebiet „Feringastraße“. Sonstiges Dieses voll vermietete Anlagepaket generiert sofortige Mieteinnahmen von 2.807,18 € pro Monat bzw. 33.686,16 € pro Jahr. Die Wohnung ist seit März 2026 unbefristet an eine Familie vermietet (Kündigungsverzicht bis 30.09.2027), die Einzelgarage zusätzlich für 100 € monatlich separat vermietet. Ein besonderes Highlight ist das intelligente Mietmodell: In der Gesamtmiete ist eine Servicepauschale von 400 € monatlich für Heizung, Wasser, Strom und Internet enthalten. Diese wurde bewusst oberhalb der tatsächlichen Betriebskosten kalkuliert und schafft einen zusätzlichen laufenden Ertrag sowie einen Puffer gegen steigende Energiepreise. Gleichzeitig entfällt die Nebenkostenabrechnung vollständig. Die Ertragskraft wächst automatisch weiter: Durch die vertraglich vereinbarte jährliche Staffelung von 3 % auf Kaltmiete und Servicepauschale steigen die Einnahmen kontinuierlich, während sich die Gesamtmiete für den Mieter aufgrund des sinkenden Möblierungszuschlags nur um rund 1,08 % pro Jahr erhöht – ein Konzept, das hohe Mieterzufriedenheit mit langfristigem Renditepotenzial verbindet. Auch steuerlich bietet das Objekt interessante Perspektiven: Das Inventar wird mit 20.000 € separat ausgewiesen, wodurch Grunderwerbsteuer gespart und eine beschleunigte Abschreibung möglich sein kann. Je nach individueller Situation und steuerlicher Prüfung kann sich zudem durch ein Restnutzungsdauer-Gutachten ein jährliches Abschreibungsvolumen von bis zu rund 15.985 € ergeben. Der provisionsfreie Direktverkauf reduziert die Erwerbsnebenkosten zusätzlich und macht das Objekt insbesondere für Kapitalanleger zu einer wirtschaftlich attraktiven Investition.