3-Zi-Wohnung Werksviertel, 77 m², 4,0 % BAR, Eigennutz-Option ab 01.01.2027

Etagenwohnung zum Kauf in München, Bayern · 81671

Kaufpreis

540.000 €

Zimmer

Bad

77 m²

Wohnfläche

1969

Baujahr

7.013 €

pro m²

Beschreibung

Mietverhältnis. Werks-/Dienstwohnung an einen Mitarbeiter, befristet bis 31.12.2026. Kaltmiete 1.800,00 € pro Monat, rund 23,4 €/m² am Sondereigentum, oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel Q1/2026 ca. 19,89 €/m²). Über das Vermieter-Verlängerungsrecht (zweimal 6 Monate, Werks-/Dienstwohnungsklausel) kann das Mietverhältnis bis längstens 31.12.2027 fortgeführt werden, sofern der Käufer die Konstellation übernimmt.

Eigennutz-Option. Ab 01.01.2027 steht die Wohnung zur Eigennutzung oder marktorientierten Neuvermietung zur freien Verfügung. Damit liefert das Objekt Bestandscashflow heute und Flexibilität für 2027. Für Käufer, die eine Eigennutzung planbar in den Lebenslauf einordnen wollen, ist diese Konstellation in dieser Lage selten.

Kennzahlen am Kaufpreis 540.000 €. Bruttoanfangsrendite Ist 4,0 % p.a., Faktor auf Ist-Miete 25,0, Faktor auf nachhaltige Marktmiete (21 €/m²) ca. 27,8. Hausgeld ca. 313 €/Monat (Stand Wirtschaftsplan 2026), davon ca. 35 % nicht umlegbar.

WEG und Substanz. Wohnanlage mit ca. 40 Einheiten, Tiefgarage, externe Hausverwaltung. Gas-Zentralheizung Bj. 1995, Sanierungsfahrplan zur Heizungserneuerung durch die WEG beschlossen. Sonderumlagen mittelfristig in der Größenordnung 10.000 € einkalkulieren. Innerhalb der WEG liegt ein positiver Bauvorbescheid zur Aufstockung um zwei Geschosse vor (gültig bis April 2027), eine zusätzliche Wertentwicklungsperspektive der Liegenschaft ist plausibel.

Käuferprofil. Privatinvestoren, Kapitalanleger und Family Offices mit Bestandsfokus, ebenso Eigennutzer mit Planungshorizont 2027.

Ausstattung Wohnfläche ca. 77 m² auf drei Zimmer mit funktionalem Schnitt. Wohnzimmer mit Tageslicht und Parkettboden, zwei weitere Zimmer (Schlafzimmer und Arbeits- bzw. Kinderzimmer) mit Vinyl-Bodenbelag. Küche mit Fenster zum Innenhof. Bad mit Wanne und Tageslicht, separates Gäste-WC. Balkon mit freiem Blick, eigene Speisekammer, Kellerabteil im Untergeschoss.

Gas-Zentralheizung der WEG (Bj. 1995). Verbrauchsausweis 200 kWh/(m²a), Klasse F, Erdgas, Gebäude Bj. 1969. Ein Sanierungsfahrplan zur Heizungserneuerung wurde durch die WEG bereits beschlossen.

Stellplatz nicht zugeordnet. Anwohnerparken im Quartier. WEG-Tiefgarage am Standort vorhanden, Stellplätze sind separat handelbar.

Übergabe im aktuellen Mietverhältnis bis 31.12.2026, Verlängerungsoption bis 31.12.2027, danach frei verfügbar. Ausstattungsstandard normal, gepflegter Bestand. Modernisierungsperspektive ist im Datenraum offen dokumentiert.

Lage Mikrolage Werksviertel. Ruhige Wohnlage im Werksviertel München, unmittelbar an der Schnittstelle zwischen Wohnen, Tech-Arbeitgebern und urbanem Kulturquartier rund um TonHalle, WERK3 mit Stadtalm-Dachterrasse, Eventfabrik und Knödelplatz. Ostbahnhof und S-Bahnhof Leuchtenbergring fußläufig erreichbar, Tram 21, 25 und 31 sowie Buslinien vor der Tür. Mittlerer Ring direkt anliegend, A94 in Richtung Messe und Flughafen in 25 bis 30 Minuten. Haidhausen mit Gründerzeit-Architektur beginnt direkt westlich, Klinikum rechts der Isar in kurzer Fahrzeit.

Arbeitgeberumfeld. Im Werksviertel und unmittelbar angrenzend Helsing (KI- und Defense, Mühldorfstraße 8, wenige Gehminuten), Rohde & Schwarz (Konzernzentrale am Ostbahnhof, geplantes 65-Meter-Quartiers-Landmark), ATOSS Software AG (MDAX, Rosenheimer Straße 141h), KPMG, Deloitte Digital, WTS, Serviceplan, Synopsys und FNZ Bank im iCampus. Das Werksviertel ist Arbeitgeber-Magnet und Mieter-Pool für Tech-Spezialisten, Berater und Manager mit hoher Zahlungskraft. Genau dieses Umfeld trägt sowohl die laufende Miete als auch eine perspektivische Eigennutz- oder Neuvermietungs-Option.

Makrologik München-Ost. Aufgewertetes Quartier auf den ehemaligen Pfanni-Industrieflächen, seit über zehn Jahren in der Entwicklung. Anhaltende Wohnungsnachfrage, starkes Pendlerumfeld, etablierte Lifestyle-Adresse für die Münchner Tech-Szene.

Sonstiges Datenraum vorhanden. Inhalt: Teilungserklärung, Grundbuchauszug, WEG-Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftspläne, Energieausweis, Bauvorbescheid zur Aufstockung, aktueller Mietvertrag (befristet bis 31.12.2026 mit Vermieter-Verlängerungsoption bis 31.12.2027).

Sanierungsfahrplan der WEG zur Heizungserneuerung ist beschlossen. Mittelfristige Sonderumlagen sind im Investorenmodell mit ca. 10.000 € zu kalkulieren. Übergabe erfolgt im aktuellen Mietverhältnis. Eigennutzung ab 01.01.2027 möglich.

Objektbeschreibung 3-Zimmer-Wohnung im 4. Obergeschoss eines 1969 errichteten Mehrfamilienhauses, WEG-Aufteilung 2005. Direkt im Werksviertel München, dem dynamischsten Stadtquartier im Münchner Osten. Rund 77 m² Wohnfläche, funktionaler Schnitt, Balkon, eigene Speisekammer, separates Gäste-WC und Kellerabteil. Stellplatz nicht zugeordnet, Anwohnerparken im Quartier. Mietverhältnis. Werks-/Dienstwohnung an einen Mitarbeiter, befristet bis 31.12.2026. Kaltmiete 1.800,00 € pro Monat, rund 23,4 €/m² am Sondereigentum, oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel Q1/2026 ca. 19,89 €/m²). Über das Vermieter-Verlängerungsrecht (zweimal 6 Monate, Werks-/Dienstwohnungsklausel) kann das Mietverhältnis bis längstens 31.12.2027 fortgeführt werden, sofern der Käufer die Konstellation übernimmt. Eigennutz-Option. Ab 01.01.2027 steht die Wohnung zur Eigennutzung oder marktorientierten Neuvermietung zur freien Verfügung. Damit liefert das Objekt Bestandscashflow heute und Flexibilität für 2027. Für Käufer, die eine Eigennutzung planbar in den Lebenslauf einordnen wollen, ist diese Konstellation in dieser Lage selten. Kennzahlen am Kaufpreis 540.000 €. Bruttoanfangsrendite Ist 4,0 % p.a., Faktor auf Ist-Miete 25,0, Faktor auf nachhaltige Marktmiete (21 €/m²) ca. 27,8. Hausgeld ca. 313 €/Monat (Stand Wirtschaftsplan 2026), davon ca. 35 % nicht umlegbar. WEG und Substanz. Wohnanlage mit ca. 40 Einheiten, Tiefgarage, externe Hausverwaltung. Gas-Zentralheizung Bj. 1995, Sanierungsfahrplan zur Heizungserneuerung durch die WEG beschlossen. Sonderumlagen mittelfristig in der Größenordnung 10.000 € einkalkulieren. Innerhalb der WEG liegt ein positiver Bauvorbescheid zur Aufstockung um zwei Geschosse vor (gültig bis April 2027), eine zusätzliche Wertentwicklungsperspektive der Liegenschaft ist plausibel. Käuferprofil. Privatinvestoren, Kapitalanleger und Family Offices mit Bestandsfokus, ebenso Eigennutzer mit Planungshorizont 2027. Ausstattung Wohnfläche ca. 77 m² auf drei Zimmer mit funktionalem Schnitt. Wohnzimmer mit Tageslicht und Parkettboden, zwei weitere Zimmer (Schlafzimmer und Arbeits- bzw. Kinderzimmer) mit Vinyl-Bodenbelag. Küche mit Fenster zum Innenhof. Bad mit Wanne und Tageslicht, separates Gäste-WC. Balkon mit freiem Blick, eigene Speisekammer, Kellerabteil im Untergeschoss. Gas-Zentralheizung der WEG (Bj. 1995). Verbrauchsausweis 200 kWh/(m²a), Klasse F, Erdgas, Gebäude Bj. 1969. Ein Sanierungsfahrplan zur Heizungserneuerung wurde durch die WEG bereits beschlossen. Stellplatz nicht zugeordnet. Anwohnerparken im Quartier. WEG-Tiefgarage am Standort vorhanden, Stellplätze sind separat handelbar. Übergabe im aktuellen Mietverhältnis bis 31.12.2026, Verlängerungsoption bis 31.12.2027, danach frei verfügbar. Ausstattungsstandard normal, gepflegter Bestand. Modernisierungsperspektive ist im Datenraum offen dokumentiert. Lage Mikrolage Werksviertel. Ruhige Wohnlage im Werksviertel München, unmittelbar an der Schnittstelle zwischen Wohnen, Tech-Arbeitgebern und urbanem Kulturquartier rund um TonHalle, WERK3 mit Stadtalm-Dachterrasse, Eventfabrik und Knödelplatz. Ostbahnhof und S-Bahnhof Leuchtenbergring fußläufig erreichbar, Tram 21, 25 und 31 sowie Buslinien vor der Tür. Mittlerer Ring direkt anliegend, A94 in Richtung Messe und Flughafen in 25 bis 30 Minuten. Haidhausen mit Gründerzeit-Architektur beginnt direkt westlich, Klinikum rechts der Isar in kurzer Fahrzeit. Arbeitgeberumfeld. Im Werksviertel und unmittelbar angrenzend Helsing (KI- und Defense, Mühldorfstraße 8, wenige Gehminuten), Rohde & Schwarz (Konzernzentrale am Ostbahnhof, geplantes 65-Meter-Quartiers-Landmark), ATOSS Software AG (MDAX, Rosenheimer Straße 141h), KPMG, Deloitte Digital, WTS, Serviceplan, Synopsys und FNZ Bank im iCampus. Das Werksviertel ist Arbeitgeber-Magnet und Mieter-Pool für Tech-Spezialisten, Berater und Manager mit hoher Zahlungskraft. Genau dieses Umfeld trägt sowohl die laufende Miete als auch eine perspektivische Eigennutz- oder Neuvermietungs-Option. Makrologik München-Ost. Aufgewertetes Quartier auf den ehemaligen Pfanni-Industrieflächen, seit über zehn Jahren in der Entwicklung. Anhaltende Wohnungsnachfrage, starkes Pendlerumfeld, etablierte Lifestyle-Adresse für die Münchner Tech-Szene. Sonstiges Datenraum vorhanden. Inhalt: Teilungserklärung, Grundbuchauszug, WEG-Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftspläne, Energieausweis, Bauvorbescheid zur Aufstockung, aktueller Mietvertrag (befristet bis 31.12.2026 mit Vermieter-Verlängerungsoption bis 31.12.2027). Sanierungsfahrplan der WEG zur Heizungserneuerung ist beschlossen. Mittelfristige Sonderumlagen sind im Investorenmodell mit ca. 10.000 € zu kalkulieren. Übergabe erfolgt im aktuellen Mietverhältnis. Eigennutzung ab 01.01.2027 möglich.