Solide Kapitalanlage: Vermietete 1-Zimmer-Wohnung mit Balkon in gepflegter Wohnanlage

Etagenwohnung zum Kauf in Pinneberg Kreis, Schleswig Holstein · 25436

Kaufpreis

85.000 €

Zimmer

Bad

39 m²

Wohnfläche

1973

Baujahr

2.179 €

pro m²

Beschreibung

Die Wohnung überzeugt durch eine praktische und funktionale Raumaufteilung sowie eine einfache, gepflegte Ausstattung. Im Flurbereich befindet sich ein Einbauschrank, der zusätzlichen Stauraum bietet und den vorhandenen Platz optimal nutzt.

Das innenliegende Badezimmer ist mit einer Badewanne ausgestattet und bietet darüber hinaus einen Anschluss sowie ausreichend Platz für eine Waschmaschine. Die L-förmig geschnittene Küche präsentiert sich funktional und zeitlos und bietet genügend Raum für einen kleinen Essplatz.

Der Wohn- und Schlafbereich ist mit hochwertigem Stäbchenparkett ausgestattet, das dem Raum eine warme und wohnliche Atmosphäre verleiht. Von hier aus gelangt man auf den Balkon, der ausreichend Platz für eine gemütliche Sitzecke bietet und zum Entspannen im Freien einlädt.

Abgerundet wird das Angebot durch einen separaten Abstellraum, der zusätzlichen Stauraum zur Verfügung stellt.

Ausstattung

1-Zimmer-Wohnung im 3. Obergeschoss
Personenaufzug im Gebäude
Balkon mit Platz für eine Sitzgelegenheit
Wohn- und Schlafbereich mit Stäbchenparkett
L-förmig geschnittene, funktionale Küche mit Platz für einen kleinen Essbereich
Innenliegendes Wannenbad mit Anschluss und Stellmöglichkeit für eine Waschmaschine
Praktischer Einbauschrank im Flur
Separater Abstellraum für zusätzlichen Stauraum
Gepflegte, funktionale Ausstattung

Hinweis für Kapitalanleger

Die Wohnung ist seit dem 01.12.2024 unbefristet vermietet. Die derzeitige monatliche Kaltmiete beträgt 350 EUR und bietet damit eine solide Grundlage für eine langfristige Kapitalanlage.

Das monatliche Hausgeld beläuft sich aktuell auf ca. 355 EUR. Davon sind rund 2.400 EUR jährlich umlagefähig und können im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Der nicht umlagefähige Anteil liegt bei etwa 1.800 EUR jährlich, einschließlich der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage von ca. 572 EUR pro Jahr.

Die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft betrug zum 31.12.2025 rund 309.000 EUR und bildet damit eine solide finanzielle Grundlage für zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen.

Ein hydraulischer Abgleich der Heizungsanlage ist bereits erfolgt und abgerechnet.

Hinweis zur Instandhaltungsplanung der Eigentümergemeinschaft

Im Rahmen der zukünftigen Instandhaltungsplanung der Eigentümergemeinschaft wird derzeit unter anderem die mögliche Erneuerung der Steigleitungen für Warm- und Kaltwasser diskutiert. Ein entsprechender Beschluss sowie eine konkrete Kostenermittlung liegen aktuell noch nicht vor.

Die Erneuerung solcher Leitungen stellt insbesondere in älteren Gebäuden eine wichtige Maßnahme dar, um die Trinkwasserhygiene langfristig sicherzustellen, potenziellen Wasserschäden vorzubeugen und den technischen Standard der Hausinstallation zu verbessern. Im Zuge einer möglichen Umsetzung würden die Leitungen gemäß aktuellen technischen Anforderungen ausgeführt und entsprechend gedämmt, um Energieverluste zu reduzieren sowie die vorgeschriebenen Temperaturbereiche für Warm- und Kaltwasser einzuhalten. Dies trägt unter anderem zur Sicherstellung hygienischer Standards und zur Minimierung möglicher Legionellenrisiken bei.

Für das Gesamtobjekt ist eine Sonderumlage in Höhe von insgesamt EUR 2.600.000 vorgesehen. Der auf die Wohnung entfallende Anteil beläuft sich voraussichtlich auf rund EUR 19.000. Die zu erwartende Belastung wurde bereits im Kaufpreis berücksichtigt und bietet somit weiterhin Verhandlungsspielraum.

Lage Die Immobilie befindet sich in zentraler Lage der Stadt Uetersen im Kreis Pinneberg, Schleswig-Holstein. Die Umgebung zeichnet sich durch eine gute Infrastruktur, kurze Wege zu Einkaufsmöglichkeiten sowie eine hervorragende Anbindung an das regionale Verkehrsnetz aus.

In unmittelbarer Nähe befinden sich diverse Geschäfte des täglichen Bedarfs, darunter Supermärkte, Bäckereien, Apotheken sowie Ärzte. Auch Restaurants, Cafés und weitere Dienstleistungsangebote sind schnell erreichbar und sorgen für eine hohe Wohnqualität im Alltag. Eine Bushaltestelle liegt nur wenige Gehminuten entfernt und ermöglicht eine gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz. Der nächstgelegene Bahnhof in Tornesch ist in wenigen Minuten erreichbar und bietet Anschluss in Richtung Hamburg und Elmshorn. ()

Über die nahegelegene Bundesstraße B431 sowie die Autobahn A23 gelangen Pendler zügig in die Hamburger Innenstadt, die je nach Verkehrslage in etwa 35–40 Minuten erreichbar ist. Damit eignet sich der Standort ideal für Berufspendler, die ruhiges Wohnen im Grünen mit der Nähe zur Metropolregion Hamburg verbinden möchten. ()

Uetersen selbst ist eine charmante Kleinstadt mit rund 18.000 Einwohnern und Teil der Metropolregion Hamburg. Bekannt ist die Stadt unter anderem für ihr Rosarium – den größten Rosengarten Norddeutschlands – sowie zahlreiche Grünflächen und Naherholungsgebiete entlang der Pinnau. Diese bieten vielfältige Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten. ()

Die Kombination aus zentraler Lage, guter Verkehrsanbindung und der hohen Lebensqualität einer gewachsenen Kleinstadt macht diesen Standort sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger besonders attraktiv.

Sonstiges Bei Abschluss eines notariellen Kaufvertrags ist vom Käufer eine Provision in Höhe von 3,57 % inkl. MwSt. auf den beurkundeten Kaufpreis zu zahlen. Die Provision ist verdient und fällig mit der notariellen Beurkundung. Mit dem Eigentümer wurde ein provisionspflichtiger Maklervertrag in gleicher Höhe abgeschlossen.

Objektbeschreibung Die angebotene 1-Zimmer-Wohnung befindet sich im 3. Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses aus dem Jahr 1973 mit insgesamt 98 Wohneinheiten und 15 Etagen. Ein Personenaufzug sorgt für einen komfortablen Zugang zur Wohnung. Die Wohnung überzeugt durch eine praktische und funktionale Raumaufteilung sowie eine einfache, gepflegte Ausstattung. Im Flurbereich befindet sich ein Einbauschrank, der zusätzlichen Stauraum bietet und den vorhandenen Platz optimal nutzt. Das innenliegende Badezimmer ist mit einer Badewanne ausgestattet und bietet darüber hinaus einen Anschluss sowie ausreichend Platz für eine Waschmaschine. Die L-förmig geschnittene Küche präsentiert sich funktional und zeitlos und bietet genügend Raum für einen kleinen Essplatz. Der Wohn- und Schlafbereich ist mit hochwertigem Stäbchenparkett ausgestattet, das dem Raum eine warme und wohnliche Atmosphäre verleiht. Von hier aus gelangt man auf den Balkon, der ausreichend Platz für eine gemütliche Sitzecke bietet und zum Entspannen im Freien einlädt. Abgerundet wird das Angebot durch einen separaten Abstellraum, der zusätzlichen Stauraum zur Verfügung stellt. Ausstattung * 1-Zimmer-Wohnung im 3. Obergeschoss * Personenaufzug im Gebäude * Balkon mit Platz für eine Sitzgelegenheit * Wohn- und Schlafbereich mit Stäbchenparkett * L-förmig geschnittene, funktionale Küche mit Platz für einen kleinen Essbereich * Innenliegendes Wannenbad mit Anschluss und Stellmöglichkeit für eine Waschmaschine * Praktischer Einbauschrank im Flur * Separater Abstellraum für zusätzlichen Stauraum * Gepflegte, funktionale Ausstattung Hinweis für Kapitalanleger Die Wohnung ist seit dem 01.12.2024 unbefristet vermietet. Die derzeitige monatliche Kaltmiete beträgt 350 EUR und bietet damit eine solide Grundlage für eine langfristige Kapitalanlage. Das monatliche Hausgeld beläuft sich aktuell auf ca. 355 EUR. Davon sind rund 2.400 EUR jährlich umlagefähig und können im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Der nicht umlagefähige Anteil liegt bei etwa 1.800 EUR jährlich, einschließlich der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage von ca. 572 EUR pro Jahr. Die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft betrug zum 31.12.2025 rund 309.000 EUR und bildet damit eine solide finanzielle Grundlage für zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen. Ein hydraulischer Abgleich der Heizungsanlage ist bereits erfolgt und abgerechnet. **Hinweis zur Instandhaltungsplanung der Eigentümergemeinschaft** Im Rahmen der zukünftigen Instandhaltungsplanung der Eigentümergemeinschaft wird derzeit unter anderem die mögliche Erneuerung der Steigleitungen für Warm- und Kaltwasser diskutiert. Ein entsprechender Beschluss sowie eine konkrete Kostenermittlung liegen aktuell noch nicht vor. Die Erneuerung solcher Leitungen stellt insbesondere in älteren Gebäuden eine wichtige Maßnahme dar, um die Trinkwasserhygiene langfristig sicherzustellen, potenziellen Wasserschäden vorzubeugen und den technischen Standard der Hausinstallation zu verbessern. Im Zuge einer möglichen Umsetzung würden die Leitungen gemäß aktuellen technischen Anforderungen ausgeführt und entsprechend gedämmt, um Energieverluste zu reduzieren sowie die vorgeschriebenen Temperaturbereiche für Warm- und Kaltwasser einzuhalten. Dies trägt unter anderem zur Sicherstellung hygienischer Standards und zur Minimierung möglicher Legionellenrisiken bei. Für das Gesamtobjekt ist eine Sonderumlage in Höhe von insgesamt EUR 2.600.000 vorgesehen. Der auf die Wohnung entfallende Anteil beläuft sich voraussichtlich auf rund EUR 19.000. Die zu erwartende Belastung wurde bereits im Kaufpreis berücksichtigt und bietet somit weiterhin Verhandlungsspielraum. Lage Die Immobilie befindet sich in zentraler Lage der Stadt Uetersen im Kreis Pinneberg, Schleswig-Holstein. Die Umgebung zeichnet sich durch eine gute Infrastruktur, kurze Wege zu Einkaufsmöglichkeiten sowie eine hervorragende Anbindung an das regionale Verkehrsnetz aus. In unmittelbarer Nähe befinden sich diverse Geschäfte des täglichen Bedarfs, darunter Supermärkte, Bäckereien, Apotheken sowie Ärzte. Auch Restaurants, Cafés und weitere Dienstleistungsangebote sind schnell erreichbar und sorgen für eine hohe Wohnqualität im Alltag. Eine Bushaltestelle liegt nur wenige Gehminuten entfernt und ermöglicht eine gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz. Der nächstgelegene Bahnhof in Tornesch ist in wenigen Minuten erreichbar und bietet Anschluss in Richtung Hamburg und Elmshorn. () Über die nahegelegene Bundesstraße B431 sowie die Autobahn A23 gelangen Pendler zügig in die Hamburger Innenstadt, die je nach Verkehrslage in etwa 35–40 Minuten erreichbar ist. Damit eignet sich der Standort ideal für Berufspendler, die ruhiges Wohnen im Grünen mit der Nähe zur Metropolregion Hamburg verbinden möchten. () Uetersen selbst ist eine charmante Kleinstadt mit rund 18.000 Einwohnern und Teil der Metropolregion Hamburg. Bekannt ist die Stadt unter anderem für ihr Rosarium – den größten Rosengarten Norddeutschlands – sowie zahlreiche Grünflächen und Naherholungsgebiete entlang der Pinnau. Diese bieten vielfältige Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten. () Die Kombination aus zentraler Lage, guter Verkehrsanbindung und der hohen Lebensqualität einer gewachsenen Kleinstadt macht diesen Standort sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger besonders attraktiv. Sonstiges Bei Abschluss eines notariellen Kaufvertrags ist vom Käufer eine Provision in Höhe von 3,57 % inkl. MwSt. auf den beurkundeten Kaufpreis zu zahlen. Die Provision ist verdient und fällig mit der notariellen Beurkundung. Mit dem Eigentümer wurde ein provisionspflichtiger Maklervertrag in gleicher Höhe abgeschlossen.

Ausstattung

Aufzug
Gepflegt
Ausstattung: Einfach

Daten & Fakten

Eckdaten

Objektart: Etagenwohnung
Kaufpreis: 85.000 €
Zimmer: 1
Schlafzimmer: 1
Badezimmer: 1
Etage: 3 von 15
Zustand: Gepflegt
Ausstattung: Einfach
Aufzug: Ja
Bezugsfrei ab: Mietverhältnis wird übernommen

Flächen

Wohnfläche: 39 m²

Gebäude & Energie

Baujahr: 1973
Energieklasse: D
Heizungsart: Gas

Energie

Energieeffizienzklasse

Klasse D

A+

Finanzierung

10% Eigenkapital (8.500 €): 363 € / Monat
20% Eigenkapital (17.000 €): 323 € / Monat
30% Eigenkapital (25.500 €): 283 € / Monat

Annahme: 3,7% Sollzins, 2% anfängliche Tilgung. Ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Keine Finanzberatung.

Als Kapitalanlage

Als Kapitalanlage rechnen

≈ 9,8 % EK-Rendite p.a. · 10 € Zuzahlung/Mon.

Kaltmiete geschätzt (aus Wohnfläche) und frei anpassbar. Richtwerte ohne Gewähr, keine Steuer- oder Anlageberatung.

Lage

Ungefähre Lage — die genaue Adresse gibt's auf Anfrage.

Solide Kapitalanlage: Vermietete 1-Zimmer-Wohnung mit Balkon in gepflegter Wohnanlage

Beschreibung

Ausstattung