Urbaner Charme in Au-Haidhausen – flexibles Raumkonzept mit zwei Balkonen

Etagenwohnung zum Kauf in München, Bayern · 81541

Kaufpreis

449.000 €

Zimmer

Bad

46 m²

Wohnfläche

1973

Baujahr

9.761 €

pro m²

Beschreibung

Ursprünglich als zwei separate Einheiten konzipiert, verfügt die Wohnung bis heute über zwei separate Eingänge, ein seltenes Merkmal, das vielseitige Nutzungsmöglichkeiten eröffnet.

Vom Flur aus erreichen Sie zunächst das innenliegende Badezimmer, das im Jahr 2020 umfassend modernisiert wurde. Helle Fliesen, eine Badewanne sowie die zeitlose Gestaltung schaffen einen angenehmen Rückzugsort.

Anschließend gelangen Sie in das großzügige Wohnzimmer, das den zentralen Lebensmittelpunkt der Wohnung bildet. Eine breite Fensterfront durchflutet den Raum mit Tageslicht und sorgt für eine helle, freundliche Atmosphäre. Der gepflegte Laminatboden verleiht dem Wohnbereich eine warme Ausstrahlung. Die offene Küche fügt sich harmonisch in das Raumkonzept ein und schafft kurze Wege sowie ein kommunikatives Wohngefühl. Vom Wohnzimmer aus gelangen Sie auf den ersten Balkon mit Ausrichtung zur Straßenseite, ein angenehmer Ort für den ersten Kaffee am Morgen an der frischen Luft.

Das Schlafzimmer überzeugt ebenfalls durch seine großzügige Fensterfront und eine freundliche Wohnatmosphäre. Hier finden ein großes Doppelbett sowie weitere Möbelstücke problemlos Platz. Ein besonderes Highlight ist der zweite Balkon, der direkt vom Schlafzimmer aus zugänglich ist. Diese seltene Aufteilung ermöglicht eine unabhängige Nutzung der beiden Außenbereiche und schafft zusätzlichen Wohnkomfort. %BREAK%

Abgerundet wird das Raumangebot durch einen praktischen Abstellraum, der sich direkt am zweiten Wohnungseingang befindet. Mit wenigen Anpassungen lässt sich dieser Bereich ideal als Ankleide oder großzügige Garderobe nutzen und bietet zusätzlichen Stauraum im Alltag. Zur Wohnung gehört ein praktischer Duplex-Stellplatz in der Tiefgarage.

Die Immobilie präsentiert sich in einem zukunftssicheren Zustand. Während die Tiefgarage bereits im Jahr 2013 saniert und der Aufzug kürzlich erneuert wurde, ist die für die nahe Zukunft geplante Dachsanierung bereits vollständig finanziert. Damit wird der langfristige Werterhalt der gepflegten Wohnanlage mit ihren insgesamt 37 Wohneinheiten nachhaltig gesichert.

Das monatliche Hausgeld inkl. der Heizkosten für die im Jahr 1997 installierte und gut gewartete Gaszentralheizung beträgt 398,00 Euro. Ein professioneller Hausmeister-, Gärtner- und Reinigungsservice sorgt für die makellose Pflege der Anlage. Die Wohnung ist seit Oktober 2025 zuverlässig vermietet und erwirtschaftet eine monatliche Kaltmiete von 985,00 Euro, was sie zu einem soliden und wertbeständigen Investment in einer der gefragtesten Lagen Münchens macht.

Die wichtigsten Merkmale im Überblick • Ca. 45,74 m² Wohnfläche, verteilt auf zwei Zimmer im dritten Obergeschoss • Gepflegtes Mehrfamilienhaus mit neuem Aufzug • Zwei separate Wohnungseingänge (ursprünglich zwei Einheiten) • Praktischer Abstellraum mit Potenzial für Ankleide oder Garderobe • Zwei Balkone mit einer Gesamtfläche von ca. 6 m² • Offene Küche mit durchdachtem Raumkonzept • Badezimmer mit Badewanne, umfassend modernisiert im Jahr 2020 • Erneuerung des Schlafzimmerbodens im Jahr 2020 • Sicherungskasten im Jahr 2020 erneuert • Kunststofffenster mit Doppel- und Dreifachverglasung (Erneuerung 2019) • Eigener Duplex-Stellplatz in der 2013 sanierten Tiefgarage • Seit Oktober 2025 vermietet, monatliche Kaltmiete: 985,00 Euro

Lage In einer der begehrtesten und wertbeständigsten Wohnlagen der bayerischen Landeshauptstadt verbindet dieses Objekt den lebendigen, fast dörflichen Charme eines historischen Viertels mit den Vorzügen moderner Urbanität. Gelegen im charmanten Übergangsbereich zwischen der idyllischen Au und dem stilvollen Haidhausen, profitiert die Immobilie von einer ausgesprochen ruhigen und dennoch absolut zentralen Mikrolage. Die direkte Umgebung ist geprägt von liebevoll sanierten Altbauten, gewachsenen Alleen und einer bemerkenswert verkehrsberuhigten Atmosphäre, die ein Höchstmaß an Privatsphäre und Lebensqualität garantiert.

Nur wenige Gehminuten trennen die Bewohner vom malerischen Isarufer und den weitläufigen Maximiliansanlagen – einer grünen Oase, die zu ausgedehnten Spaziergängen, sportlichen Aktivitäten oder entspannten Stunden im Freien einlädt. Auch der traditionsreiche Mariahilfplatz mit seinen regelmäßigen Märkten und der berühmten Auer Dult unterstreicht das authentische Münchner Lebensgefühl dieses Standorts. Hier wohnt man nicht nur zentral, sondern eingebettet in ein intaktes, hochkarätiges Nachbarschaftsumfeld.

Die infrastrukturelle Ausstattung rund um den Standort lässt keinerlei Wünsche offen und erfüllt mühelos die Ansprüche an ein gehobenes, komfortables Stadtleben:

Nahversorgung & Kulinarik: In direkter Nachbarschaft befindet sich eine hervorragende Auswahl an Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf – von gut sortierten Supermärkten über Bio-Märkte bis hin zu feinen, inhabergeführten Fachgeschäften. Der nahegelegene Wiener Platz mit seinem charmanten Markt bietet zudem täglich frische, regionale Spezialitäten. Kulinarisch überzeugt das Viertel durch eine lebendige Vielfalt aus gemütlichen Tagescafés, erstklassigen Restaurants, Szenebars und traditionellen bayerischen Biergärten wie dem weltbekannten Nockherberg.

Kultur & Freizeit: Das kulturelle Angebot in unmittelbarer Nähe sucht seinesgleichen. Ob die hochkarätigen Veranstaltungen im unweit gelegenen Gasteig, die zeitgenössischen Darbietungen im Muffatwerk oder ein entspannter Wellnesstag im historischen Jugendstil-Ambiente des Müller’schen Volksbads – die Freizeitmöglichkeiten sind praktisch unbegrenzt.

Medizinische Versorgung & Bildung: Eine exzellente medizinische Infrastruktur ist durch zahlreiche niedergelassene Fachärzte, Apotheken sowie die schnelle Erreichbarkeit des renommierten Klinikums rechts der Isar gewährleistet. Familien profitieren zudem von einer erstklassigen Auswahl an Kindertagesstätten, Grundschulen und weiterführenden Bildungseinrichtungen im direkten Umkreis.

Mobilität & Anbindung: perfekt vernetzt: Die Verkehrsanbindung ist als absolut ideal zu bezeichnen. Parallel zur Wohnstraße verlaufen mehrere Bus- und Trambahnlinien, die eine minutenschnelle Verbindung in alle Richtungen garantieren. Auch der Rosenheimer Platz sowie der Ostbahnhof – als einer der zentralen Knotenpunkte des Münchner S-Bahn-Netzes (mit direktem Anschluss zur Stammstrecke und zum Flughafen) – sind in wenigen Minuten bequem zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichbar. Mit dem Auto besteht zudem eine hervorragende Anbindung an den Mittleren Ring und somit an die Autobahnen Richtung Alpenvorland.

Diese Lage repräsentiert die perfekte Symbiose aus ruhigem Rückzugsort, erstklassiger Infrastruktur und dem unverwechselbaren, frankophilen Lebensgefühl des "Franzosenviertels" – eine seltene Gelegenheit auf dem Münchner Immobilienmarkt, die sowohl Eigennutzer als auch anspruchsvolle Investoren nachhaltig begeistert.

Mit ÖPNV besteht folgende Anbindung: Bus und Tram | Regerplatz (circa 190 Meter) U-Bahn | Kolumbusplatz (circa 1,2 Kilometer) S-Bahn | Rosenheimer Platz (circa 800 Meter) Bahnhof | Ostbahnhof (circa 1,2 Kilometer)

Sonstiges Unsere Makler beraten Sie gerne persönlich per Telefon oder Videokonferenz. Schicken Sie uns einfach eine Anfrage über ImmoScout24 und registrieren Sie sich auf unserer Kundenplattform myHomeday. Einen Link zu myHomeday erhalten Sie automatisch nach Ihrer Anfrage per E-Mail. Dort können Sie die Adresse und Dokumente der Immobilie freischalten sowie direkt einen Beratungstermin buchen.

Ausstattung Schon beim Betreten des gepflegten Mehrfamilienhauses aus dem Jahr 1973 wird der einladende Charakter dieser Immobilie spürbar. Mit dem kürzlich erneuerten Aufzug gelangen Sie bequem in das dritte Obergeschoss. Beim Öffnen der Wohnungstür empfängt Sie ein heller, freundlicher Flur, der das Herzstück eines außergewöhnlich flexiblen Grundrisses bildet. Ursprünglich als zwei separate Einheiten konzipiert, verfügt die Wohnung bis heute über zwei separate Eingänge, ein seltenes Merkmal, das vielseitige Nutzungsmöglichkeiten eröffnet. Vom Flur aus erreichen Sie zunächst das innenliegende Badezimmer, das im Jahr 2020 umfassend modernisiert wurde. Helle Fliesen, eine Badewanne sowie die zeitlose Gestaltung schaffen einen angenehmen Rückzugsort. Anschließend gelangen Sie in das großzügige Wohnzimmer, das den zentralen Lebensmittelpunkt der Wohnung bildet. Eine breite Fensterfront durchflutet den Raum mit Tageslicht und sorgt für eine helle, freundliche Atmosphäre. Der gepflegte Laminatboden verleiht dem Wohnbereich eine warme Ausstrahlung. Die offene Küche fügt sich harmonisch in das Raumkonzept ein und schafft kurze Wege sowie ein kommunikatives Wohngefühl. Vom Wohnzimmer aus gelangen Sie auf den ersten Balkon mit Ausrichtung zur Straßenseite, ein angenehmer Ort für den ersten Kaffee am Morgen an der frischen Luft. Das Schlafzimmer überzeugt ebenfalls durch seine großzügige Fensterfront und eine freundliche Wohnatmosphäre. Hier finden ein großes Doppelbett sowie weitere Möbelstücke problemlos Platz. Ein besonderes Highlight ist der zweite Balkon, der direkt vom Schlafzimmer aus zugänglich ist. Diese seltene Aufteilung ermöglicht eine unabhängige Nutzung der beiden Außenbereiche und schafft zusätzlichen Wohnkomfort. %BREAK% Abgerundet wird das Raumangebot durch einen praktischen Abstellraum, der sich direkt am zweiten Wohnungseingang befindet. Mit wenigen Anpassungen lässt sich dieser Bereich ideal als Ankleide oder großzügige Garderobe nutzen und bietet zusätzlichen Stauraum im Alltag. Zur Wohnung gehört ein praktischer Duplex-Stellplatz in der Tiefgarage. Die Immobilie präsentiert sich in einem zukunftssicheren Zustand. Während die Tiefgarage bereits im Jahr 2013 saniert und der Aufzug kürzlich erneuert wurde, ist die für die nahe Zukunft geplante Dachsanierung bereits vollständig finanziert. Damit wird der langfristige Werterhalt der gepflegten Wohnanlage mit ihren insgesamt 37 Wohneinheiten nachhaltig gesichert. Das monatliche Hausgeld inkl. der Heizkosten für die im Jahr 1997 installierte und gut gewartete Gaszentralheizung beträgt 398,00 Euro. Ein professioneller Hausmeister-, Gärtner- und Reinigungsservice sorgt für die makellose Pflege der Anlage. Die Wohnung ist seit Oktober 2025 zuverlässig vermietet und erwirtschaftet eine monatliche Kaltmiete von 985,00 Euro, was sie zu einem soliden und wertbeständigen Investment in einer der gefragtesten Lagen Münchens macht. Die wichtigsten Merkmale im Überblick • Ca. 45,74 m² Wohnfläche, verteilt auf zwei Zimmer im dritten Obergeschoss • Gepflegtes Mehrfamilienhaus mit neuem Aufzug • Zwei separate Wohnungseingänge (ursprünglich zwei Einheiten) • Praktischer Abstellraum mit Potenzial für Ankleide oder Garderobe • Zwei Balkone mit einer Gesamtfläche von ca. 6 m² • Offene Küche mit durchdachtem Raumkonzept • Badezimmer mit Badewanne, umfassend modernisiert im Jahr 2020 • Erneuerung des Schlafzimmerbodens im Jahr 2020 • Sicherungskasten im Jahr 2020 erneuert • Kunststofffenster mit Doppel- und Dreifachverglasung (Erneuerung 2019) • Eigener Duplex-Stellplatz in der 2013 sanierten Tiefgarage • Seit Oktober 2025 vermietet, monatliche Kaltmiete: 985,00 Euro Lage In einer der begehrtesten und wertbeständigsten Wohnlagen der bayerischen Landeshauptstadt verbindet dieses Objekt den lebendigen, fast dörflichen Charme eines historischen Viertels mit den Vorzügen moderner Urbanität. Gelegen im charmanten Übergangsbereich zwischen der idyllischen Au und dem stilvollen Haidhausen, profitiert die Immobilie von einer ausgesprochen ruhigen und dennoch absolut zentralen Mikrolage. Die direkte Umgebung ist geprägt von liebevoll sanierten Altbauten, gewachsenen Alleen und einer bemerkenswert verkehrsberuhigten Atmosphäre, die ein Höchstmaß an Privatsphäre und Lebensqualität garantiert. Nur wenige Gehminuten trennen die Bewohner vom malerischen Isarufer und den weitläufigen Maximiliansanlagen – einer grünen Oase, die zu ausgedehnten Spaziergängen, sportlichen Aktivitäten oder entspannten Stunden im Freien einlädt. Auch der traditionsreiche Mariahilfplatz mit seinen regelmäßigen Märkten und der berühmten Auer Dult unterstreicht das authentische Münchner Lebensgefühl dieses Standorts. Hier wohnt man nicht nur zentral, sondern eingebettet in ein intaktes, hochkarätiges Nachbarschaftsumfeld. Die infrastrukturelle Ausstattung rund um den Standort lässt keinerlei Wünsche offen und erfüllt mühelos die Ansprüche an ein gehobenes, komfortables Stadtleben: Nahversorgung & Kulinarik: In direkter Nachbarschaft befindet sich eine hervorragende Auswahl an Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf – von gut sortierten Supermärkten über Bio-Märkte bis hin zu feinen, inhabergeführten Fachgeschäften. Der nahegelegene Wiener Platz mit seinem charmanten Markt bietet zudem täglich frische, regionale Spezialitäten. Kulinarisch überzeugt das Viertel durch eine lebendige Vielfalt aus gemütlichen Tagescafés, erstklassigen Restaurants, Szenebars und traditionellen bayerischen Biergärten wie dem weltbekannten Nockherberg. Kultur & Freizeit: Das kulturelle Angebot in unmittelbarer Nähe sucht seinesgleichen. Ob die hochkarätigen Veranstaltungen im unweit gelegenen Gasteig, die zeitgenössischen Darbietungen im Muffatwerk oder ein entspannter Wellnesstag im historischen Jugendstil-Ambiente des Müller’schen Volksbads – die Freizeitmöglichkeiten sind praktisch unbegrenzt. Medizinische Versorgung & Bildung: Eine exzellente medizinische Infrastruktur ist durch zahlreiche niedergelassene Fachärzte, Apotheken sowie die schnelle Erreichbarkeit des renommierten Klinikums rechts der Isar gewährleistet. Familien profitieren zudem von einer erstklassigen Auswahl an Kindertagesstätten, Grundschulen und weiterführenden Bildungseinrichtungen im direkten Umkreis. Mobilität & Anbindung: perfekt vernetzt: Die Verkehrsanbindung ist als absolut ideal zu bezeichnen. Parallel zur Wohnstraße verlaufen mehrere Bus- und Trambahnlinien, die eine minutenschnelle Verbindung in alle Richtungen garantieren. Auch der Rosenheimer Platz sowie der Ostbahnhof – als einer der zentralen Knotenpunkte des Münchner S-Bahn-Netzes (mit direktem Anschluss zur Stammstrecke und zum Flughafen) – sind in wenigen Minuten bequem zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichbar. Mit dem Auto besteht zudem eine hervorragende Anbindung an den Mittleren Ring und somit an die Autobahnen Richtung Alpenvorland. Diese Lage repräsentiert die perfekte Symbiose aus ruhigem Rückzugsort, erstklassiger Infrastruktur und dem unverwechselbaren, frankophilen Lebensgefühl des "Franzosenviertels" – eine seltene Gelegenheit auf dem Münchner Immobilienmarkt, die sowohl Eigennutzer als auch anspruchsvolle Investoren nachhaltig begeistert. Mit ÖPNV besteht folgende Anbindung: Bus und Tram | Regerplatz (circa 190 Meter) U-Bahn | Kolumbusplatz (circa 1,2 Kilometer) S-Bahn | Rosenheimer Platz (circa 800 Meter) Bahnhof | Ostbahnhof (circa 1,2 Kilometer) Sonstiges Unsere Makler beraten Sie gerne persönlich per Telefon oder Videokonferenz. Schicken Sie uns einfach eine Anfrage über ImmoScout24 und registrieren Sie sich auf unserer Kundenplattform myHomeday. Einen Link zu myHomeday erhalten Sie automatisch nach Ihrer Anfrage per E-Mail. Dort können Sie die Adresse und Dokumente der Immobilie freischalten sowie direkt einen Beratungstermin buchen.