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BESICHTIGUNGEN JETZT: Als Invest / Großzügiges Familienhaus am Wasser mit Garten, Sauna und Ausbau

Einfamilienhaus (Freistehend) zum Kauf in Cham Kreis, Bayern · 93189

Kaufpreis

299.999 €

6.5

Zimmer

Bäder

274 m²

Wohnfläche

1950

Baujahr

1.095 €

pro m²

Beschreibung

Objektbeschreibung Dieses Objekt steht ausschließlich zum Kauf.

Ein klassisches Elternhaus, über Jahrzehnte hinweg gepflegt, bewohnt und mit Leben gefüllt. Ein Ort, an dem Erinnerungen entstanden sind – und der nun bereit ist für ein neues Kapitel. Gesucht werden Menschen, die genau das erkennen: die Substanz, den Charme und das enorme Potenzial.

Schon die Ankunft ist besonders: Die Umgebung wird ruhiger, grüner, entschleunigter. Fast wie ein Ankommen im Urlaub. Und genau dieses Gefühl begleitet einen bis vor die eigene Haustür.

Das Haus liegt in Reichenbach im Landkreis Cham in Bayern – einer kleinen, gewachsenen Gemeinde mit rund 1.300 Einwohnern. Eine Umgebung, die Ruhe, Naturverbundenheit und Nachbarschaft vereint, ohne dabei abgeschieden zu wirken.

Auf einem ca. 705 m² großen Grundstück gelegen, in unmittelbarer Nähe zum Regen, entfaltet dieses Anwesen eine besondere Atmosphäre. Zur Straßenseite hin gut erreichbar und zur Gartenseite mit Blick ins Grüne und Richtung Wasser geöffnet, entsteht ein Wohngefühl zwischen Alltagstauglichkeit und Rückzugsort. Die Straße selbst ist wahrnehmbar, jedoch nicht stark frequentiert – ein ausgewogenes Maß zwischen Leben und Ruhe.

Mit rund 274 m² Wohnfläche präsentiert sich das Haus aktuell als großzügiges Einfamilienhaus, dessen Struktur bereits heute vielfältige Nutzungsmöglichkeiten eröffnet. Ob als Mehrgenerationenhaus, zur Aufteilung in bis zu drei Wohneinheiten oder als Kombination aus Eigennutzung und Vermietung – die Voraussetzungen sind gegeben.

Im Erdgeschoss entfaltet sich auf ca. 130 m² eine großzügige Wohnwelt. Herzstück ist der offene, helle Wohn- und Essbereich, der durch eine charmante Glastür stilvoll gegliedert ist und mit einem Schwedenofen eine besonders behagliche Atmosphäre schafft. Große Fensterflächen sorgen für Licht und schaffen eine angenehme Verbindung zum Garten.

Die Küche präsentiert sich großzügig und klassisch zugleich: Eine Landhausküche mit zusätzlichem Holzofen schafft einen Ort, an dem Kochen und Leben zusammenkommen. Ein echtes Highlight ist der eigene Saunabereich mit Fass für das Eisbaden.

Im Obergeschoss erwarten Sie ca. 4,5 Zimmer mit vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten. Ob Schlafzimmer, Gästezimmer, Büro oder Ankleide – die Räume sind praktisch geschnitten und sehr gut nutzbar. Ein separates Gäste-WC, eine Abstellkammer sowie ein großzügiges, hochwertig ausgestattetes Badezimmer mit Dusche, Badewanne, Bidet und WC sorgen für Komfort im Alltag. Besonders hervorzuheben ist der große Nordbalkon mit gleich drei Zugängen.

Das Dachgeschoss eröffnet mit ca. 145 m² Nutzfläche eine weitere Dimension an Möglichkeiten. Strom ist bereits vorhanden, Wasser- und Heizungsleitungen müssten noch verlegt werden – die ideale Grundlage, um hier eine zusätzliche Wohneinheit, ein Atelier oder großzügige Hobby- und Arbeitsflächen zu schaffen. Die breite Treppe ins Dachgeschoss unterstreicht bereits heute die hochwertige Zugänglichkeit dieses Bereichs.

Die technische Basis des Hauses ist solide und über die Jahre gewachsen: Beheizt wird über eine moderne Gastherme (Flüssiggas), die im Dezember 2023 erneuert wurde. Bereits bei der Übernahme im Jahr 1998 wurden Leitungen in Teilen erneuert, insbesondere im Erdgeschoss. Holz-Kunststofffenster mit zweifacher Verglasung (Glas aus 1998) sowie elektrische Rollläden bieten einen soliden Standard.

Der Außenbereich ist ein echtes Highlight: Der Garten ist großzügig geschnitten und bietet direkten Zugang zum Regen – ein Detail, das dem gesamten Anwesen eine besondere Qualität verleiht.

Abgerundet wird das Grundstück durch einen vor etwa 10 Jahren erneuerten Carport für zwei bis drei Fahrzeuge, mehrere Schuppen für Gartengeräte, Werkstatt und Stauraum sowie einen direkt angrenzenden, öffentlichen und kostenfreien Parkplatz – ideal für zusätzlichen Bedarf.

Und dennoch – bei aller Besonderheit: Dieses Haus lebt von seiner Substanz und seine

Ausstattung Grundstück & Lage

ca. 705 m² Grundstück
idyllische Lage in Reichenbach mit ca. 1.300 Einwohnern
Kombination aus Ruhe, Natur und guter Erreichbarkeit

Flexible Nutzungsmöglichkeiten

aktuell Einfamilienhaus mit ca. 274 m² Wohnfläche
ideal für Mehrgenerationen, Aufteilung in bis zu 3 Einheiten möglich

Erdgeschoss ca. 130 m²

offener Wohn-Essbereich mit Schwedenofen und viel Licht
zusätzliches Zimmer flexibel nutzbar (Büro, Gäste etc.)
großzügige Landhausküche mit Holzofen
Sauna mit Fass für Eisbaden als Highlight
innenliegendes Bad mit Dusche, WC und Handtuchwärmer
kleiner Kartoffel- bzw. Weinkeller

Obergeschoss mit ca. 4,5 Zimmern

vielseitig nutzbare Räume (Schlafen, Arbeiten, Ankleide etc.)
separates Gäste-WC und Abstellkammer
Großzügiges Badezimmer ausgestattet mit Dusche, Badewanne, Bidet und WC
geräumiger, praktischer Küchenbereich
funktional und komfortabel zugleich
großer Nordbalkon mit 3 Zugängen
solide Grundsubstanz und schöner Ausblick

Dachgeschoss mit Potenzial

ca. 145 m² Nutzfläche für Ausbau (Wohnung, Atelier etc.)
Strom vorhanden, Wasser und Heizung noch zu verlegen
perfekt als weitere Wohneinheit / Zimmer

Technische Basis

Gastherme (Flüssiggas) aus Dezember 2023
Versorgung über Bayerwaldgas, Prüfung 09/2024
Leitungen teilweise bei Übernahme 1998 erneuert
Holz-Kunststofffenster, 2-fach verglast (1998) mit elektrischen Rollläden
Fliesen, Laminat, Teppich und PVC in allen Räumen

Außenbereich & Garten

direkter Zugang zum Regen mit Steg
großzügiger Garten mit viel Potenzial zur Neugestaltung
Wasserzugang / Grundstücksbesonderheit

Nebenflächen & Stellplätze

Carport (ca. 10 Jahre alt) für 2–3 Autos
mehrere Schuppen für Werkstatt, Geräte und Stauraum
öffentlicher, kostenfreier Parkplatz direkt neben dem Haus

Zustand & Potenzial

gepflegte Substanz, jedoch sanierungs-/ modernisierungsbedürftig

Zielgruppe

ideal für Käufer mit Vision und Gestaltungswillen
perfekt für Eigennutzer, Familien oder Investoren

Lage Schon das Ankommen hat hier eine besondere Qualität. Genau dieses Gefühl macht den Ort so attraktiv für Menschen, die nach Hause kommen und bewusst abschalten möchten. Die Lage am Regen und die Nähe zum Naturpark Oberer Bayerischer Wald verstärken dieses Wohngefühl zusätzlich. Reichenbach ist Teil des touristisch und landschaftlich stark geprägten Umfelds des Bayerischen Waldes, und der Regental-Radweg führt ebenfalls durch den Ort.

Auch beruflich ist Reichenbach deutlich stärker, als man es von einer kleinen Gemeinde zunächst erwarten würde. Ein prägender Arbeitgeber im Ort sind die Barmherzigen Brüder Reichenbach. Dort gibt es differenzierte Wohn-, Beschäftigungs- und Arbeitsangebote für Menschen mit Behinderung, darunter eine Werkstatt für Menschen mit Behinderung, Förderstätte, ambulante Dienste und weitere soziale Angebote.

Für den Alltag ist die Lage angenehm strukturiert: Reichenbach selbst ist bewusst ruhig gehalten, die komplette Nahversorgung befindet sich jedoch im nur wenige Minuten entfernten Nittenau (ca. 5–7 Minuten Fahrzeit):

Supermärkte und Discounter
Bäcker und Metzger
Apotheken und Ärzte
Banken, Cafés und Gastronomie

Weitere Einkaufsmöglichkeiten, Fachmärkte sowie Krankenhäuser und ein erweitertes medizinisches Angebot befinden sich in Roding und Cham (ca. 15–20 Minuten). Die Stadt Regensburg (ca. 30–40 Minuten) ergänzt das Angebot mit umfassender Infrastruktur, Universitäten und einem der stärksten Wirtschaftsstandorte Bayerns.

Für Familien bietet der Standort eine besonders gute Grundlage: Das Kinderhaus St. Paulus in Reichenbach mit Kinderkrippe, Kindergarten und Hortbereich befindet sich direkt im Ort. Gerade für berufstätige Eltern ein großer Vorteil – durch flexible Betreuungszeiten ab 06:00 Uhr morgens bis in den Nachmittag hinein. Weiterführende Schulen sind in den umliegenden Städten wie Nittenau, Roding und Cham angesiedelt und bequem über den Schulbus erreichbar.

Die Verkehrsanbindung ist für eine naturnahe Lage sehr gut. Über die B16 sind Cham und Regensburg schnell und unkompliziert erreichbar. Zusätzlich bestehen Busverbindungen im Ort, die insbesondere für Schüler und Pendler eine praktische Ergänzung darstellen. Der nächstgelegene Bahnhof befindet sich in Roding (ca. 10–15 Minuten Fahrzeit) mit Anbindung Richtung Regensburg und Cham, weitere Verbindungen bestehen über Nittenau. Der Flughafen München ist in etwa 1 Stunde und 30 Minuten mit dem Auto erreichbar.

Ein besonderer Mehrwert dieser Lage ist der hohe Freizeit- und Erholungswert: Der Regen liegt direkt vor der Haustür, der Bayerische Wald ist nur wenige Minuten entfernt.

Gerade diese Kombination macht den Standort auch für Investoren interessant. Die Nähe zum Wasser, zur Natur und zum Bayerischen Wald schafft ideale Voraussetzungen für Ferienvermietung oder Zweitwohnsitze. Gleichzeitig sorgt die gute Anbindung an die umliegenden Städte für eine stabile Nachfrage im klassischen Wohnbereich.

Sonstiges Um Zeitverzögerungen zu vermeiden, senden Sie uns bitte bei Anfragen über die Immobilienportale Ihre vollständige Adresse sowie Ihre Telefonnummer.

Für nähere Informationen zu diesem Objekt stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung. Sie erreichen uns unter der Telefonnummer:

Annemarie Matura: 0176 64976671 Julian Derra: 0151 15719772 Büro: 0160 1655704

Alle Angaben sind ohne Gewähr und basieren ausschließlich auf Informationen, die vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt wurden. Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität dieser Angaben.

3,57 % Käufer-Provision (inkl. der gesetzlichen MwSt.) vom notariell beurkundeten Kaufpreis verdient und fällig mit notarieller Beurkundung.

Objektbeschreibung Dieses Objekt steht ausschließlich zum Kauf. Ein klassisches Elternhaus, über Jahrzehnte hinweg gepflegt, bewohnt und mit Leben gefüllt. Ein Ort, an dem Erinnerungen entstanden sind – und der nun bereit ist für ein neues Kapitel. Gesucht werden Menschen, die genau das erkennen: die Substanz, den Charme und das enorme Potenzial. Schon die Ankunft ist besonders: Die Umgebung wird ruhiger, grüner, entschleunigter. Fast wie ein Ankommen im Urlaub. Und genau dieses Gefühl begleitet einen bis vor die eigene Haustür. Das Haus liegt in Reichenbach im Landkreis Cham in Bayern – einer kleinen, gewachsenen Gemeinde mit rund 1.300 Einwohnern. Eine Umgebung, die Ruhe, Naturverbundenheit und Nachbarschaft vereint, ohne dabei abgeschieden zu wirken. Auf einem ca. 705 m² großen Grundstück gelegen, in unmittelbarer Nähe zum Regen, entfaltet dieses Anwesen eine besondere Atmosphäre. Zur Straßenseite hin gut erreichbar und zur Gartenseite mit Blick ins Grüne und Richtung Wasser geöffnet, entsteht ein Wohngefühl zwischen Alltagstauglichkeit und Rückzugsort. Die Straße selbst ist wahrnehmbar, jedoch nicht stark frequentiert – ein ausgewogenes Maß zwischen Leben und Ruhe. Mit rund 274 m² Wohnfläche präsentiert sich das Haus aktuell als großzügiges Einfamilienhaus, dessen Struktur bereits heute vielfältige Nutzungsmöglichkeiten eröffnet. Ob als Mehrgenerationenhaus, zur Aufteilung in bis zu drei Wohneinheiten oder als Kombination aus Eigennutzung und Vermietung – die Voraussetzungen sind gegeben. Im Erdgeschoss entfaltet sich auf ca. 130 m² eine großzügige Wohnwelt. Herzstück ist der offene, helle Wohn- und Essbereich, der durch eine charmante Glastür stilvoll gegliedert ist und mit einem Schwedenofen eine besonders behagliche Atmosphäre schafft. Große Fensterflächen sorgen für Licht und schaffen eine angenehme Verbindung zum Garten. Die Küche präsentiert sich großzügig und klassisch zugleich: Eine Landhausküche mit zusätzlichem Holzofen schafft einen Ort, an dem Kochen und Leben zusammenkommen. Ein echtes Highlight ist der eigene Saunabereich mit Fass für das Eisbaden. Im Obergeschoss erwarten Sie ca. 4,5 Zimmer mit vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten. Ob Schlafzimmer, Gästezimmer, Büro oder Ankleide – die Räume sind praktisch geschnitten und sehr gut nutzbar. Ein separates Gäste-WC, eine Abstellkammer sowie ein großzügiges, hochwertig ausgestattetes Badezimmer mit Dusche, Badewanne, Bidet und WC sorgen für Komfort im Alltag. Besonders hervorzuheben ist der große Nordbalkon mit gleich drei Zugängen. Das Dachgeschoss eröffnet mit ca. 145 m² Nutzfläche eine weitere Dimension an Möglichkeiten. Strom ist bereits vorhanden, Wasser- und Heizungsleitungen müssten noch verlegt werden – die ideale Grundlage, um hier eine zusätzliche Wohneinheit, ein Atelier oder großzügige Hobby- und Arbeitsflächen zu schaffen. Die breite Treppe ins Dachgeschoss unterstreicht bereits heute die hochwertige Zugänglichkeit dieses Bereichs. Die technische Basis des Hauses ist solide und über die Jahre gewachsen: Beheizt wird über eine moderne Gastherme (Flüssiggas), die im Dezember 2023 erneuert wurde. Bereits bei der Übernahme im Jahr 1998 wurden Leitungen in Teilen erneuert, insbesondere im Erdgeschoss. Holz-Kunststofffenster mit zweifacher Verglasung (Glas aus 1998) sowie elektrische Rollläden bieten einen soliden Standard. Der Außenbereich ist ein echtes Highlight: Der Garten ist großzügig geschnitten und bietet direkten Zugang zum Regen – ein Detail, das dem gesamten Anwesen eine besondere Qualität verleiht. Abgerundet wird das Grundstück durch einen vor etwa 10 Jahren erneuerten Carport für zwei bis drei Fahrzeuge, mehrere Schuppen für Gartengeräte, Werkstatt und Stauraum sowie einen direkt angrenzenden, öffentlichen und kostenfreien Parkplatz – ideal für zusätzlichen Bedarf. Und dennoch – bei aller Besonderheit: Dieses Haus lebt von seiner Substanz und seine Ausstattung Grundstück & Lage - ca. 705 m² Grundstück - idyllische Lage in Reichenbach mit ca. 1.300 Einwohnern - Kombination aus Ruhe, Natur und guter Erreichbarkeit Flexible Nutzungsmöglichkeiten - aktuell Einfamilienhaus mit ca. 274 m² Wohnfläche - ideal für Mehrgenerationen, Aufteilung in bis zu 3 Einheiten möglich Erdgeschoss ca. 130 m² - offener Wohn-Essbereich mit Schwedenofen und viel Licht - zusätzliches Zimmer flexibel nutzbar (Büro, Gäste etc.) - großzügige Landhausküche mit Holzofen - Sauna mit Fass für Eisbaden als Highlight - innenliegendes Bad mit Dusche, WC und Handtuchwärmer - kleiner Kartoffel- bzw. Weinkeller Obergeschoss mit ca. 4,5 Zimmern - vielseitig nutzbare Räume (Schlafen, Arbeiten, Ankleide etc.) - separates Gäste-WC und Abstellkammer - Großzügiges Badezimmer ausgestattet mit Dusche, Badewanne, Bidet und WC - geräumiger, praktischer Küchenbereich - funktional und komfortabel zugleich - großer Nordbalkon mit 3 Zugängen - solide Grundsubstanz und schöner Ausblick Dachgeschoss mit Potenzial - ca. 145 m² Nutzfläche für Ausbau (Wohnung, Atelier etc.) - Strom vorhanden, Wasser und Heizung noch zu verlegen - perfekt als weitere Wohneinheit / Zimmer Technische Basis - Gastherme (Flüssiggas) aus Dezember 2023 - Versorgung über Bayerwaldgas, Prüfung 09/2024 - Leitungen teilweise bei Übernahme 1998 erneuert - Holz-Kunststofffenster, 2-fach verglast (1998) mit elektrischen Rollläden - Fliesen, Laminat, Teppich und PVC in allen Räumen Außenbereich & Garten - direkter Zugang zum Regen mit Steg - großzügiger Garten mit viel Potenzial zur Neugestaltung - Wasserzugang / Grundstücksbesonderheit Nebenflächen & Stellplätze - Carport (ca. 10 Jahre alt) für 2–3 Autos - mehrere Schuppen für Werkstatt, Geräte und Stauraum - öffentlicher, kostenfreier Parkplatz direkt neben dem Haus Zustand & Potenzial - gepflegte Substanz, jedoch sanierungs-/ modernisierungsbedürftig Zielgruppe - ideal für Käufer mit Vision und Gestaltungswillen - perfekt für Eigennutzer, Familien oder Investoren Lage Schon das Ankommen hat hier eine besondere Qualität. Genau dieses Gefühl macht den Ort so attraktiv für Menschen, die nach Hause kommen und bewusst abschalten möchten. Die Lage am Regen und die Nähe zum Naturpark Oberer Bayerischer Wald verstärken dieses Wohngefühl zusätzlich. Reichenbach ist Teil des touristisch und landschaftlich stark geprägten Umfelds des Bayerischen Waldes, und der Regental-Radweg führt ebenfalls durch den Ort. Auch beruflich ist Reichenbach deutlich stärker, als man es von einer kleinen Gemeinde zunächst erwarten würde. Ein prägender Arbeitgeber im Ort sind die Barmherzigen Brüder Reichenbach. Dort gibt es differenzierte Wohn-, Beschäftigungs- und Arbeitsangebote für Menschen mit Behinderung, darunter eine Werkstatt für Menschen mit Behinderung, Förderstätte, ambulante Dienste und weitere soziale Angebote. Für den Alltag ist die Lage angenehm strukturiert: Reichenbach selbst ist bewusst ruhig gehalten, die komplette Nahversorgung befindet sich jedoch im nur wenige Minuten entfernten Nittenau (ca. 5–7 Minuten Fahrzeit): * Supermärkte und Discounter * Bäcker und Metzger * Apotheken und Ärzte * Banken, Cafés und Gastronomie Weitere Einkaufsmöglichkeiten, Fachmärkte sowie Krankenhäuser und ein erweitertes medizinisches Angebot befinden sich in Roding und Cham (ca. 15–20 Minuten). Die Stadt Regensburg (ca. 30–40 Minuten) ergänzt das Angebot mit umfassender Infrastruktur, Universitäten und einem der stärksten Wirtschaftsstandorte Bayerns. Für Familien bietet der Standort eine besonders gute Grundlage: Das Kinderhaus St. Paulus in Reichenbach mit Kinderkrippe, Kindergarten und Hortbereich befindet sich direkt im Ort. Gerade für berufstätige Eltern ein großer Vorteil – durch flexible Betreuungszeiten ab 06:00 Uhr morgens bis in den Nachmittag hinein. Weiterführende Schulen sind in den umliegenden Städten wie Nittenau, Roding und Cham angesiedelt und bequem über den Schulbus erreichbar. Die Verkehrsanbindung ist für eine naturnahe Lage sehr gut. Über die B16 sind Cham und Regensburg schnell und unkompliziert erreichbar. Zusätzlich bestehen Busverbindungen im Ort, die insbesondere für Schüler und Pendler eine praktische Ergänzung darstellen. Der nächstgelegene Bahnhof befindet sich in Roding (ca. 10–15 Minuten Fahrzeit) mit Anbindung Richtung Regensburg und Cham, weitere Verbindungen bestehen über Nittenau. Der Flughafen München ist in etwa 1 Stunde und 30 Minuten mit dem Auto erreichbar. Ein besonderer Mehrwert dieser Lage ist der hohe Freizeit- und Erholungswert: Der Regen liegt direkt vor der Haustür, der Bayerische Wald ist nur wenige Minuten entfernt. Gerade diese Kombination macht den Standort auch für Investoren interessant. Die Nähe zum Wasser, zur Natur und zum Bayerischen Wald schafft ideale Voraussetzungen für Ferienvermietung oder Zweitwohnsitze. Gleichzeitig sorgt die gute Anbindung an die umliegenden Städte für eine stabile Nachfrage im klassischen Wohnbereich. Sonstiges Um Zeitverzögerungen zu vermeiden, senden Sie uns bitte bei Anfragen über die Immobilienportale Ihre vollständige Adresse sowie Ihre Telefonnummer. Für nähere Informationen zu diesem Objekt stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung. Sie erreichen uns unter der Telefonnummer: Annemarie Matura: 0176 64976671 Julian Derra: 0151 15719772 Büro: 0160 1655704 Alle Angaben sind ohne Gewähr und basieren ausschließlich auf Informationen, die vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt wurden. Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität dieser Angaben. 3,57 % Käufer-Provision (inkl. der gesetzlichen MwSt.) vom notariell beurkundeten Kaufpreis verdient und fällig mit notarieller Beurkundung.