3,5-Zimmer in Toplage Au-Haidhausen: Innen elegant und neu. Außen zurückhaltend.

Etagenwohnung zum Kauf in München, Bayern · 81669

Kaufpreis

950.000 €

3.5

Zimmer

Bäder

96 m²

Wohnfläche

1980

Baujahr

9.896 €

pro m²

Beschreibung

Objektbeschreibung WOHNGEFÜHL

Fast alle Interessenten berichten bei einer Besichtigung, dass sie sich in der Wohnung sofort wohlfühlen. • Hochwertiges, warmes und einladendes Wohngefühl. • Helle Räume mit angenehmer Lichtstimmung über den gesamten Tagesverlauf. • Geborgenheit und Rückzug trotz zentraler Lage. • Ein Zuhause zum Ankommen, Entspannen und Wohlfühlen. • Viele Besucher sind positiv überrascht, welches Raumgefühl die Wohnung innerhalb eines 80er-Jahre-Gebäudes vermittelt. Gleichzeitig wünschen viele Interessenten weder eine Tram vor dem Haus noch ein Gebäude aus den 1980er-Jahren. Wer jedoch Wohngefühl, Innenraumqualität und Alltagstauglichkeit höher bewertet als die äußere Wirkung des Gebäudes, sollte sich ein eigenes Bild machen.

OBJEKTART

• Solide Wohnanlage, Baujahr 1980 (Bayerische Hausbau). • Hochwertiger Innenausbau aus dem Jahr 2021. • Vom Eigentümer für den Eigenbedarf geplant und umgesetzt. • Hochwertige Materialien wie Gaggenau, Caesarstone, Porcelanosa und Eichenparkett. • Durchdachter Nord-/Süd-Grundriss mit klarer Trennung von Wohnen und Rückzug. • Nie vermietet, als Zweitwohnsitz genutzt und entsprechend neuwertig. • Wohnqualität, die eher an einen hochwertigen Neubau als an eine klassische Bestandswohnung erinnert.

KÄUFERMOTIVATION

Für Käufer, die die Wohnqualität innerhalb der Wohnung höher gewichten als die äußere Wirkung des Gebäudes und mit einer Tram vor dem Haus leben können, sprechen unter anderem folgende Gründe:

1️⃣ Urbaner Rückzugsort über den Dächern Münchens – sonnige, urbane Südausrichtung und ruhige, grüne Nordausrichtung mit Blick zur Frauenkirche mitten in der Stadt. 2️⃣ Perfekt für eine neue Lebensphase – für Menschen, die nach oder während eines erfolgreichen Berufslebens bewusst urban und komfortabel wohnen möchten. 3️⃣ Design und Materialität auf hohem Niveau – hochwertige Innenarchitektur mit klarer ästhetischer Handschrift. 4️⃣ Seltene Kombination von Faktoren – zentrale Lage, 5. Obergeschoss mit Aufzug, Südloggia und Weitblick. 5️⃣ Großzügiges urbanes Wohnen – offener Wohn- und Essbereich mit fast 40 m² als sozialer Mittelpunkt der Wohnung. 6️⃣ Au-Haidhausen als einer der begehrtesten Stadtteile Münchens – kurze Wege zu Kultur, Gastronomie, Isar und Innenstadt. 7️⃣ Langfristig wertstabile Lage mit begrenztem Angebot – vergleichbare Wohnungen mit dieser Kombination erscheinen nur selten am Markt.

MARKTPOSITION

• Seltene Kombination aus Au-Haidhausen, erhöhter Lage, Licht, Ausblick und Rückzugsqualität. • Südseite für Urbanität, Offenheit und Sonne – allerdings auch mit der Lebendigkeit der Stadt und der Tram vor dem Haus. • Nordseite für Bäume, Grünblick, Ruhe und Erholung. • Attraktive Alternative zu deutlich teureren Premiumobjekten. • Die größten Stärken dieser Immobilie liegen im täglichen Wohnerlebnis innerhalb der Wohnung. • Besonders attraktiv für Käufer, die Wohnqualität höher bewerten als die repräsentative Wirkung des Gebäudes. • Weniger Altbaucharakter, deutlich stärkeres Wohngefühl eines hochwertigen Neubaus.

INTERESSE & KONTAKT

• Die größten Stärken dieser Wohnung lassen sich besser erleben als beschreiben. • Speichern Sie das Angebot auf Ihrem Merkzettel, senden Sie uns eine Anfrage oder sprechen Sie direkt mit uns. • Gerne klären wir gemeinsam, ob die Wohnung zu Ihren Vorstellungen und Wohnzielen passt. Und falls nicht, haben Sie in jedem Fall eine interessante Wohnalternative kennengelernt.

Ausstattung ☀️ Südlicher Wohnbereich – Sonne, Urbanität, Wohnen, Kochen & Essen Der südlich ausgerichtete Wohn‑, Koch- und Essbereich bildet das Herzstück der Wohnung und überzeugt durch Licht, Offenheit und Aufenthaltsqualität.

Wohn-, Koch- & Essbereich • Ca. 39 m² großer Bereich • Loggia und große Fensterflächen → vergrößern den Wohnbereich • Süd-Ausrichtung Sonnenlicht durchflutet → sehr helle Wohnatmosphäre • Offene Architektenküche mit Kochinsel • Matt weiß lackierte Fronten • Hochwertige Geräte (Gaggenau, Elica, Neff, Bosch) • Kupferelemente (Reginox Armatur, Kupferspüle) • Caesarstone Arbeitsplatte & Kochinsel (hochglanz sehr hart und speisesäurenesistent) • Integrierte Küchenbar

🛠️ Mittlerer Bereich – Erschließung & Komfort Der zentrale Bereich verbindet alle Räume und steht für Funktionalität, klare Struktur und hochwertige Ausführung.

Flur / Entrée • Großzügiger Eingangsbereich • Abstellkammer • Schiebetür zum Wohnbereich

Masterbad • Fußbodenheizung • Handtuchwärmer • Porcelanosa Großformatfliesen • Matt schwarze Armaturen • Individuelles Beleuchtungskonzept • Farblich abgestimmte Heizkörper

Duschbad / Gästebad • Fußbodenheizung • Regendusche • Porcelanosa Fliesen („Stark Grey“) • Handtuchwärmer (matt)

🌿 Nördlicher Bereich – Natur, Ruhe & Rückzug Der private Bereich der Wohnung bietet eine außergewöhnlich ruhige Atmosphäre und besondere Ausblicke.

Schlafzimmer 1 & 2 • Straßenabgewandte, sehr ruhige Lage • Flexible Nutzung (Schlafen, Arbeiten, Gäste) • Blick ins Grüne • Sichtachse zur Frauenkirche

✦ Gesamtausstattung • Eichendielenparkett (Weitzer, astfrei, naturlackiert) • Weiße Sockelleisten • Maßgefertigte, raumhohe Designertüren (matt weiß, stumpf einschlagend) • Hochwertiges Lichtkonzept (Lumexx, Decor Walther, Lodes) • LED-Spots & abgestimmte Beleuchtung • Mehrere TV-Anschlüsse in Wohn- & Schlafräumen • Schalterprogramm Busch-Jäger Future Linear • Kellerabteil • TG-Einzelstellplatz

Lage LAGE & ERHOLUNG

• Au-Haidhausen zählt zu den begehrtesten innerstädtischen Wohnlagen Münchens. • Ca. 300 m zum verkehrsberuhigten Park am Auer-Mühlbach mit altem Baumbestand und Sitzmöglichkeiten. • Isar und Reichenbachbrücke mit ihren Freizeit- und Badebereichen sind fußläufig erreichbar. • Seltene Kombination aus urbanem Leben und naturnahem Rückzug.

ALLTAG & INFRASTRUKTUR

• Discounter in wenigen Gehminuten erreichbar. • Alle städtischen Einkaufsmöglichkeiten am Rosenheimer Platz • Vielfältige Cafés, Restaurants und kleine Geschäfte im direkten Umfeld.

MOBILITÄT & ANBINDUNG

• Tram 25 direkt vor der Haustüre mit Verbindung in die Innenstadt und Richtung Grünwald. • Bus 62 direkt vor der Haustüre mit Anbindung zur Reichenbachbrücke und zum Viktualienmarkt. • S-Bahn Rosenheimer Platz und U-Bahn Max-Weber-Platz in kurzer Distanz erreichbar.

STANDORTQUALITÄT

• Erhöhte Lage mit offenen Blickbeziehungen über die Stadt. • Außergewöhnlich grünes Umfeld und angenehmes Mikroklima. • Wohnungen mit dieser Kombination aus Lage, Höhe, Naturnähe und Infrastruktur sind selten verfügbar.

Sonstiges ✦ Disclaimer Einige Bilder wurden virtuell möbliert , und sind mit „Visualisierung“ gekennzeichnet. Sie dienen der Darstellung möglicher Einrichtungsvarianten. Ergänzend sind Bilder des tatsächlichen Ist-Zustands enthalten. Diese Visualisierungen, 3D-Grundrisse und das Video dienen ausschließlich der Veranschaulichung und können in Perspektive, Proportion, Maßstab und Sonnenlichteinstrahlung von den realen Gegebenheiten abweichen. Eine maßstabs- und realitätsgetreue Darstellung wird nicht gewährleistet.

Alle Angaben beruhen auf Informationen des Auftraggebers. Für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten.

Sämtliche Inhalte (Texte, Bilder, Grafiken) sind Eigentum von Andreas Peltzer und sind urheberrechtlich geschützt und dürfen nicht weitergegeben und / oder durch Dritte verwendet werden.

Objektbeschreibung WOHNGEFÜHL Fast alle Interessenten berichten bei einer Besichtigung, dass sie sich in der Wohnung sofort wohlfühlen. • Hochwertiges, warmes und einladendes Wohngefühl. • Helle Räume mit angenehmer Lichtstimmung über den gesamten Tagesverlauf. • Geborgenheit und Rückzug trotz zentraler Lage. • Ein Zuhause zum Ankommen, Entspannen und Wohlfühlen. • Viele Besucher sind positiv überrascht, welches Raumgefühl die Wohnung innerhalb eines 80er-Jahre-Gebäudes vermittelt. Gleichzeitig wünschen viele Interessenten weder eine Tram vor dem Haus noch ein Gebäude aus den 1980er-Jahren. Wer jedoch Wohngefühl, Innenraumqualität und Alltagstauglichkeit höher bewertet als die äußere Wirkung des Gebäudes, sollte sich ein eigenes Bild machen. OBJEKTART • Solide Wohnanlage, Baujahr 1980 (Bayerische Hausbau). • Hochwertiger Innenausbau aus dem Jahr 2021. • Vom Eigentümer für den Eigenbedarf geplant und umgesetzt. • Hochwertige Materialien wie Gaggenau, Caesarstone, Porcelanosa und Eichenparkett. • Durchdachter Nord-/Süd-Grundriss mit klarer Trennung von Wohnen und Rückzug. • Nie vermietet, als Zweitwohnsitz genutzt und entsprechend neuwertig. • Wohnqualität, die eher an einen hochwertigen Neubau als an eine klassische Bestandswohnung erinnert. KÄUFERMOTIVATION Für Käufer, die die Wohnqualität innerhalb der Wohnung höher gewichten als die äußere Wirkung des Gebäudes und mit einer Tram vor dem Haus leben können, sprechen unter anderem folgende Gründe: 1️⃣ Urbaner Rückzugsort über den Dächern Münchens – sonnige, urbane Südausrichtung und ruhige, grüne Nordausrichtung mit Blick zur Frauenkirche mitten in der Stadt. 2️⃣ Perfekt für eine neue Lebensphase – für Menschen, die nach oder während eines erfolgreichen Berufslebens bewusst urban und komfortabel wohnen möchten. 3️⃣ Design und Materialität auf hohem Niveau – hochwertige Innenarchitektur mit klarer ästhetischer Handschrift. 4️⃣ Seltene Kombination von Faktoren – zentrale Lage, 5. Obergeschoss mit Aufzug, Südloggia und Weitblick. 5️⃣ Großzügiges urbanes Wohnen – offener Wohn- und Essbereich mit fast 40 m² als sozialer Mittelpunkt der Wohnung. 6️⃣ Au-Haidhausen als einer der begehrtesten Stadtteile Münchens – kurze Wege zu Kultur, Gastronomie, Isar und Innenstadt. 7️⃣ Langfristig wertstabile Lage mit begrenztem Angebot – vergleichbare Wohnungen mit dieser Kombination erscheinen nur selten am Markt. MARKTPOSITION • Seltene Kombination aus Au-Haidhausen, erhöhter Lage, Licht, Ausblick und Rückzugsqualität. • Südseite für Urbanität, Offenheit und Sonne – allerdings auch mit der Lebendigkeit der Stadt und der Tram vor dem Haus. • Nordseite für Bäume, Grünblick, Ruhe und Erholung. • Attraktive Alternative zu deutlich teureren Premiumobjekten. • Die größten Stärken dieser Immobilie liegen im täglichen Wohnerlebnis innerhalb der Wohnung. • Besonders attraktiv für Käufer, die Wohnqualität höher bewerten als die repräsentative Wirkung des Gebäudes. • Weniger Altbaucharakter, deutlich stärkeres Wohngefühl eines hochwertigen Neubaus. INTERESSE & KONTAKT • Die größten Stärken dieser Wohnung lassen sich besser erleben als beschreiben. • Speichern Sie das Angebot auf Ihrem Merkzettel, senden Sie uns eine Anfrage oder sprechen Sie direkt mit uns. • Gerne klären wir gemeinsam, ob die Wohnung zu Ihren Vorstellungen und Wohnzielen passt. Und falls nicht, haben Sie in jedem Fall eine interessante Wohnalternative kennengelernt. Ausstattung ☀️ Südlicher Wohnbereich – Sonne, Urbanität, Wohnen, Kochen & Essen Der südlich ausgerichtete Wohn‑, Koch- und Essbereich bildet das Herzstück der Wohnung und überzeugt durch Licht, Offenheit und Aufenthaltsqualität. Wohn-, Koch- & Essbereich • Ca. 39 m² großer Bereich • Loggia und große Fensterflächen → vergrößern den Wohnbereich • Süd-Ausrichtung Sonnenlicht durchflutet → sehr helle Wohnatmosphäre • Offene Architektenküche mit Kochinsel • Matt weiß lackierte Fronten • Hochwertige Geräte (Gaggenau, Elica, Neff, Bosch) • Kupferelemente (Reginox Armatur, Kupferspüle) • Caesarstone Arbeitsplatte & Kochinsel (hochglanz sehr hart und speisesäurenesistent) • Integrierte Küchenbar 🛠️ Mittlerer Bereich – Erschließung & Komfort Der zentrale Bereich verbindet alle Räume und steht für Funktionalität, klare Struktur und hochwertige Ausführung. Flur / Entrée • Großzügiger Eingangsbereich • Abstellkammer • Schiebetür zum Wohnbereich Masterbad • Fußbodenheizung • Handtuchwärmer • Porcelanosa Großformatfliesen • Matt schwarze Armaturen • Individuelles Beleuchtungskonzept • Farblich abgestimmte Heizkörper Duschbad / Gästebad • Fußbodenheizung • Regendusche • Porcelanosa Fliesen („Stark Grey“) • Handtuchwärmer (matt) 🌿 Nördlicher Bereich – Natur, Ruhe & Rückzug Der private Bereich der Wohnung bietet eine außergewöhnlich ruhige Atmosphäre und besondere Ausblicke. Schlafzimmer 1 & 2 • Straßenabgewandte, sehr ruhige Lage • Flexible Nutzung (Schlafen, Arbeiten, Gäste) • Blick ins Grüne • Sichtachse zur Frauenkirche ✦ Gesamtausstattung • Eichendielenparkett (Weitzer, astfrei, naturlackiert) • Weiße Sockelleisten • Maßgefertigte, raumhohe Designertüren (matt weiß, stumpf einschlagend) • Hochwertiges Lichtkonzept (Lumexx, Decor Walther, Lodes) • LED-Spots & abgestimmte Beleuchtung • Mehrere TV-Anschlüsse in Wohn- & Schlafräumen • Schalterprogramm Busch-Jäger Future Linear • Kellerabteil • TG-Einzelstellplatz Lage LAGE & ERHOLUNG • Au-Haidhausen zählt zu den begehrtesten innerstädtischen Wohnlagen Münchens. • Ca. 300 m zum verkehrsberuhigten Park am Auer-Mühlbach mit altem Baumbestand und Sitzmöglichkeiten. • Isar und Reichenbachbrücke mit ihren Freizeit- und Badebereichen sind fußläufig erreichbar. • Seltene Kombination aus urbanem Leben und naturnahem Rückzug. ALLTAG & INFRASTRUKTUR • Discounter in wenigen Gehminuten erreichbar. • Alle städtischen Einkaufsmöglichkeiten am Rosenheimer Platz • Vielfältige Cafés, Restaurants und kleine Geschäfte im direkten Umfeld. MOBILITÄT & ANBINDUNG • Tram 25 direkt vor der Haustüre mit Verbindung in die Innenstadt und Richtung Grünwald. • Bus 62 direkt vor der Haustüre mit Anbindung zur Reichenbachbrücke und zum Viktualienmarkt. • S-Bahn Rosenheimer Platz und U-Bahn Max-Weber-Platz in kurzer Distanz erreichbar. STANDORTQUALITÄT • Erhöhte Lage mit offenen Blickbeziehungen über die Stadt. • Außergewöhnlich grünes Umfeld und angenehmes Mikroklima. • Wohnungen mit dieser Kombination aus Lage, Höhe, Naturnähe und Infrastruktur sind selten verfügbar. Sonstiges ✦ Disclaimer Einige Bilder wurden virtuell möbliert , und sind mit „Visualisierung“ gekennzeichnet. Sie dienen der Darstellung möglicher Einrichtungsvarianten. Ergänzend sind Bilder des tatsächlichen Ist-Zustands enthalten. Diese Visualisierungen, 3D-Grundrisse und das Video dienen ausschließlich der Veranschaulichung und können in Perspektive, Proportion, Maßstab und Sonnenlichteinstrahlung von den realen Gegebenheiten abweichen. Eine maßstabs- und realitätsgetreue Darstellung wird nicht gewährleistet. Alle Angaben beruhen auf Informationen des Auftraggebers. Für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Sämtliche Inhalte (Texte, Bilder, Grafiken) sind Eigentum von Andreas Peltzer und sind urheberrechtlich geschützt und dürfen nicht weitergegeben und / oder durch Dritte verwendet werden.