Methodik des Mietmarkts

Angebotsmiete: der Median der Kaltmiete je m² Wohnfläche aller aktiven Mietwohnungen im Katalog von Athaus AI, nachdem Dubletten entfernt sind.

Bestandsmiete: die durchschnittliche Nettokaltmiete je m² der vermieteten Wohnungen im Zensus 2022. Für Berlin insgesamt gilt der Wert des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg. Die Bezirkswerte sind eigene Rechnung: die Zellen des 100-m-Gitters, nach der Zahl ihrer Wohnungen gewichtet und je Bezirk gemittelt.

Abstand: Angebotsmiete minus Bestandsmiete, geteilt durch die Bestandsmiete, in ganzen Prozent.

Angebote: die Zahl der Angebote, auf denen der Median je m² steht. Es zählen nur Angebote mit glaubhafter Flächenangabe.

Inseratsdauer: der Median der Tage, die die heute aktiven Angebote seit ihrer ersten Veröffentlichung im Katalog stehen. Die Zahl sagt nichts darüber, wann eine Wohnung vermietet wurde: ein Angebot kann aus vielen Gründen verschwinden.

Gezählt werden aktive Inserate im Katalog von Athaus AI, die eine Mietwohnung in Berlin mit einer Kaltmiete über null anbieten. Beispielobjekte, Häuser, Gewerbe, Grundstücke und Kaufangebote zählen nicht.

Die Inserate stammen zum größten Teil aus dem Feed eines Partnerportals, der Rest von Büro-Kunden von Athaus AI. Gezählt wird nach Abzug der Dubletten, sodass dieselbe Wohnung aus beiden Quellen nur einmal zählt.

Athaus AI zählt und mittelt. Texte, Bilder und Angaben zu Anbietern aus den Inseraten erscheinen auf diesen Seiten nicht.

Den Bezirk bestimmen die Koordinaten des Inserats gegen die amtlichen Bezirksgrenzen, nicht der Freitext des Anbieters. Angebote außerhalb dieser Grenzen zählen für Berlin, aber für keinen Bezirk.

Die Angebotszahlen werden täglich neu berechnet. Der Stand auf jeder Seite ist der Berliner Kalendertag der Berechnung.

Zwei Inserate gelten als dieselbe Wohnung, wenn Straße (ohne Groß- und Kleinschreibung und ohne Satzzeichen), Postleitzahl, Wohnfläche, Kaltmiete und Zimmerzahl übereinstimmen. Es bleibt das Inserat, das zuerst im Katalog stand.

Ein Inserat ohne Straße oder Postleitzahl wird nie als Dublette gestrichen. Die Seite für Berlin nennt, wie viele Angebote vor und nach der Bereinigung gezählt werden.

Ohne Flächenangabe, mit weniger als 12 m² oder mit mehr als 450 m² geht ein Angebot nicht in den Median je m² ein. Es zählt in der Zahl der Angebote insgesamt.

Ein Bezirk mit weniger als 8 Angeboten mit Flächenangabe zeigt "zu wenige Angebote": keinen Median, keine Spanne, keine Quartile. Quartile erscheinen ab 10 Angeboten.

Die Kaltmiete ist die Grundgröße aller Zahlen. Die Warmmiete steht nur dort, wo die Nebenkosten im Inserat bekannt sind, mit eigener Zahl der Angebote; unbekannte Nebenkosten zählen nie als null Euro. Der Median der Angebotsmiete je m² und der Abstand zum Bestand beruhen allein auf der Kaltmiete.

Zensus-Zellen mit eingeschränktem Aussagewert (gesetzte Klammer in den Gitterdaten) gehen nie ein, auch nicht gemittelt. Zellen ohne vermietete Wohnung zählen ebenfalls nicht.

Die Leerstandsquote und die Eigentümerquote des Zensus zeigen wir nicht: die Gitterdateien enthalten keine Bezugszahl, mit der sich Zellen zu einer Quote eines Bezirks verrechnen ließen.

Eine Seite wie 2-Zimmer-Wohnung mieten in Berlin zählt dieselben aktiven Mietwohnungen, eingegrenzt auf ein Merkmal. Zimmer: 1 bedeutet 1 bis 1,5 Zimmer, 2 bedeutet 2 bis 2,5, 3 bedeutet 3 bis 3,5, 4 bedeutet ab 4 Zimmern. Balkon, Aufzug, Einbauküche und barrierefrei zählen nur, wenn das Inserat sie ausdrücklich angibt. Fehlt die Angabe, bleibt die Wohnung draußen.

Eine Seite gibt es nur, wenn genug Angebote darunter liegen: für die Stadt ab 10, für ein Merkmal ab 8, und eine Seite, die schon besteht, fällt erst unter 5. Darunter antwortet die Adresse mit 404, statt eine dünne Seite zu zeigen. Ein Wert wie Median, Spanne oder Warmmiete erscheint ab 5 Angeboten, die Quartile ab 10.

Veränderung gegen den Vormonat: die Veränderung des Medians der Kaltmiete je m² gegen den Stand eines früheren Monats. Bei der Zahl stehen das Datum dieses Standes und die Zahl der Angebote, auf denen er beruht; sie steht nur, wenn dort mindestens 5 Angebote lagen.

Dublettenquote: der Anteil der aktiven Inserate einer Seite, die dieselbe Wohnung ein weiteres Mal anbieten und darum nicht mitzählen. Neu in den letzten 7 Tagen: der Anteil der Angebote, die seit höchstens sieben Tagen im Katalog stehen, gemessen an den Angeboten mit bekanntem Datum.

Gegenüber allen Mietwohnungen in der Stadt: der Abstand des Medians je m² der Merkmalsseite zum Median der Stadtseite. Er vergleicht Gleiches mit Gleichem; die Bestandsmiete des Zensus mischt alle Wohnungsgrößen und alte Verträge.

Weder die Angebotsmiete noch die Bestandsmiete ist eine ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB. Beide ersetzen keinen Mietspiegel. Für Mieterhöhungen zählt der Berliner Mietspiegel.

Der Mietspiegel (ortsübliche Vergleichsmiete) hat 2026 für den Wohnungsbestand einen Mittelwert von 7,71 EUR je m² nettokalt, berechnet als Median der erhobenen Nettokaltmieten (Berliner Mietspiegel 2026, vom Senat im Mai 2026 vorgestellt).

Die Angebotsmiete beschreibt, was Vermieter heute verlangen, und nur für Wohnungen, die inseriert sind. Die Bestandsmiete beschreibt alle vermieteten Wohnungen zum Stichtag im Mai 2022 und enthält auch Verträge aus früheren Jahren. Der Abstand zwischen beiden ist deshalb kein Preisanstieg.

Zitieren Sie als: Athaus AI, Mietmarkt Berlin nach Bezirken, https://www.athaus.ai/mietmarkt/berlin, mit dem Stand, der auf der Seite steht. Die Bestandsmiete bleibt dabei mit dem Zensus 2022 und der Lizenz dl-de/by-2-0 belegt.

Herausgeber und verantwortlich: Andrual Technologies UG (haftungsbeschränkt), Torstraße 166, 10115 Berlin, Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg, HRB 267309 B.

Zum Bericht für Berlin