Köln Niehl: 2-Zi.-Gartenwohnung mit 64 m² Privatgarten in absoluter Ruhelage

Erdgeschosswohnung zum Kauf in Köln, Nordrhein Westfalen · 50735

Kaufpreis

329.000 €

Zimmer

Bad

62 m²

Wohnfläche

1982

Baujahr

5.306 €

pro m²

Beschreibung

Schlafzimmer •ca. 17 m² großes Schlafzimmer •Laminatboden •Fensterfläche ca. 4,7 m² inkl. Balkontür •Zusätzlicher Kabelanschluss vorhanden •Option: Fest eingebautes Fenster kann auf Wunsch als zweiflügeliges Fenster ausgeführt werden (Mehrkosten trägt Eigentümer)

Hochwertiges Bad •Hochwertige Ausstattung mit Feinsteinzeug und Granit •Badewanne mit Nanobeschichtung •Großer Spiegel mit drei integrierten Spiegelheizungen •Eigene Steckdose mit separater Sicherung für Waschmaschinenanschluss

Waschraum mit Bezahlsystem (Waschm. und Trockner) im 1. OG

Privatgarten mit Sondernutzungsrecht Der alleinige Privatgarten (ca. 64 m²) steht dem Eigentümer per notariellem Sondernutzungsrecht exklusiv zur Verfügung. Das Recht ist in der Teilungserklärung und im Kaufvertrag verankert und im Sondernutzungsplan eingetragen. •Westausrichtung Nachmittagssonne garantiert •ca. 15 m² gepflasterte Terrasse mit Loggia, direkt vor der Wohnung •ca. 49 m² Grünfläche – privater Garten mitten im Wohnpark •Atmosphärisch durch uralte Bäume im Karree-Innenhof

Raumklima und Belüftungssystem Die klassischen Nachteile einer Souterrainwohnung greifen hier nicht. Ein durchdachtes Belüftungskonzept nach DIN 1946-6 (Lüftung von Wohnungen) sorgt für dauerhaft optimale Luftqualität: •2 Außenluftdurchlässe (Wohnzimmer + Schlafzimmer) •2 Abluftkanäle (Bad + Wohnzimmer) erzeugen kontrollierten Unterdruck Querlüftung •CO2 Werte liegen messtechnisch dauerhaft im grünen Bereich – manuelles Lüften nicht nötig •Filterbar für Pollen: Ideal für Allergiker (nachrüstbare Spezialfilter) •Großzügige Fensterflächen (gesamt 11 m²) für optimalen Lichteinfall Tiefstwert im Winter ohne Heizung: 18,5 °C bei −10 °C Außentemperatur.

Ausstattung Bevorstehende energetische Gebäudesanierung 2027:

Energieklasse nach Sanierung:C

Die Sanierung der oberen Vorhangfassade, Treppenhausfassade und aller Fenster ist vertraglich gesichert. Die Handwerkerverträge sind bereits unterzeichnet und die Maßnahme ist verbindlich terminiert. Baubeginn: April 2027, Dauer ca. 6 Monate. Für den Käufer besteht keinerlei Risiko der Nichtdurchführung – dies ist keine Planung, sondern ein rechtlich bindender Werkvertrag.

Neue Wohnraumfenster: Dreifachverglasung, U-Wert 0,92 Vorhangfassade (oben): Energetisch saniert auf U-Wert künftig 0,20 (aktuell 2,0) Klinkerfassade (unten): U-Wert 0,68 (bleibt unverändert, da energetische Sanierung hier nicht wirtschaftlich sinnvoll) Neue Treppenhausfassade: Fassade, Treppenhausfenster und Hauseingangstür neu

Erwarteter Wertzuwachs: ca. 7–9 % (Einschätzung des Verkäufers, keine Wertgarantie) – Sanierung vertraglich gesichert, Termin verbindlich. Sonderumlage (offen): 5.700 € (zu 2/3 bereits bezahlt) Staatliche Rückerstattung: ca. 3.500 € erwartet

Technischer Stand – wie ein Neubau Das Haus wurde in den vergangenen Jahren sukzessive auf technischen Neubaustandard gebracht: 2012Elektrik komplett neu (inkl. FI-Schalter) 2014Rohre komplett neu (Edelstahl-Pressfittings Hauptleitungen, Kunststoff in Wohnungen) · Bäder saniert · Wohnungseingangstür neu (Panzerriegel, Dichtlippe) 2015Aufzüge saniert (Kredit ausgelaufen Ende 2024) 2020Dach erneuert (Kredit läuft Ende 2026 aus) · Heizkessel erneuert · Kalkschutzanlage (Investition 100.000 €) · Heizungsweichen & Sicherungen erneuert · Heizung digitalisiert (Fernzugriff) 2024Hebeanlage komplett erneuert – kein Feuchtigkeitseinbruch möglich · Aufzugskredit abgelöst 2025Treppenhaus innen renoviert (sensorgesteuerte LED) · Kellerdecke isoliert 2026Sprechanlage erneuert 2027Fassaden- und Fenstersanierung (geplant) Zusätzlich: Machbarkeitsstudie Nah- und Erdwärme (RheinEnergie) beschlossen.

Lage Die Wohnung liegt im grünen Wohnpark Köln-Niehl, eingebettet in eine Karree-Bebauung. Die Gebäude sind ringförmig angeordnet, sodass die Wohnung vollständig von der Straße abgeschirmt ist – Verkehrslärm spielt schlicht keine Rolle. Infrastruktur in direkter Nähe: •REWE-Supermarkt: ca. 2 Minuten zu Fuß (Friedrich-Karl-Straße) •OBI mit Gartencenter ca. 5 Minuten zu Fuß •Mehrere Restaurants mit Außengastronomie ca. 2 Minuten zu Fuß •Straßenbahnlinie 16 ca. 5 Minuten zu Fuß •Nordpark: ca. 5 Minuten zu Fuß •Weitläufige Wege im Wohnpark – ideal für Spaziergänge und Kinder •Uralte, hohe Bäume im Innenhof – unvergleichbares Naturambiente •Vier Tiefgaragen sind im näheren Umfeld in nur 2 Minuten fußläufig erreichbar. Aktuell wird ein TG-Stellplatz für 50,– €/Monat angemietet.

Sonstiges Zusammenfassung Diese Wohnung vereint das Beste zweier Welten: die Ruhe und Privatheit eines Gartenhauses mit dem Komfort eines vollständig modernisierten Gebäudes. Der ca. 64 m² große Exklusiv-Garten, das hochwertige Bad, die hochwertige Küche und die vertraglich gesicherte Wertsteigerung durch die Fassadensanierung (Handwerkerverträge unterzeichnet, Baubeginn April 2027) machen dieses Objekt zu einer außergewöhnlichen Kapitalanlage oder einem einzigartigen Zuhause.

Die in unseren Angeboten enthaltenen Angaben basieren auf uns erteilten Informationen. Wir bemühen uns, über Objekte und Vertragspartner möglichst vollständige und richtige Angaben zu erhalten. Unsere Angebote und Mitteilungen sind für den Empfänger selbst bestimmt. Sie sind vertraulich zu behandeln und dürfen Dritten nicht zugänglich gemacht werden. Kommt infolge unbefugter Weitergabe ein Vertrag zustande, unterbindet dies nicht unseren Provisionsanspruch bei Zustandekommen eines Vertrages. Alle Gespräche sind über unser Büro zu führen. Bei Zuwiderhandlung behalten wir uns Schadenersatz bis zur Höhe der Provisionsansprüche ausdrücklich vor. Die Provision inkl. der MwSt. ist verdient und fällig mit Beurkundung des notariellen Kaufvertrages. MHI Immobilien GmbH hat einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Verkäufer in gleicher Höhe abgeschlossen.

Objektbeschreibung Wohnzimmer und offene Küche •ca. 28 m² Wohnzimmer mit offener, hochwertiger Küche •Laminatboden •Granitarbeitsplatten – neuwertig und hochwertig •Großzügige Fensterfläche: ca. 6,5 m² inkl. Balkontür •Direkter Blick auf einen malerischen Rosenbaum (ca. 2,50 m Abstand) Schlafzimmer •ca. 17 m² großes Schlafzimmer •Laminatboden •Fensterfläche ca. 4,7 m² inkl. Balkontür •Zusätzlicher Kabelanschluss vorhanden •Option: Fest eingebautes Fenster kann auf Wunsch als zweiflügeliges Fenster ausgeführt werden (Mehrkosten trägt Eigentümer) Hochwertiges Bad •Hochwertige Ausstattung mit Feinsteinzeug und Granit •Badewanne mit Nanobeschichtung •Großer Spiegel mit drei integrierten Spiegelheizungen •Eigene Steckdose mit separater Sicherung für Waschmaschinenanschluss Waschraum mit Bezahlsystem (Waschm. und Trockner) im 1. OG Privatgarten mit Sondernutzungsrecht Der alleinige Privatgarten (ca. 64 m²) steht dem Eigentümer per notariellem Sondernutzungsrecht exklusiv zur Verfügung. Das Recht ist in der Teilungserklärung und im Kaufvertrag verankert und im Sondernutzungsplan eingetragen. •Westausrichtung Nachmittagssonne garantiert •ca. 15 m² gepflasterte Terrasse mit Loggia, direkt vor der Wohnung •ca. 49 m² Grünfläche – privater Garten mitten im Wohnpark •Atmosphärisch durch uralte Bäume im Karree-Innenhof Raumklima und Belüftungssystem Die klassischen Nachteile einer Souterrainwohnung greifen hier nicht. Ein durchdachtes Belüftungskonzept nach DIN 1946-6 (Lüftung von Wohnungen) sorgt für dauerhaft optimale Luftqualität: •2 Außenluftdurchlässe (Wohnzimmer + Schlafzimmer) •2 Abluftkanäle (Bad + Wohnzimmer) erzeugen kontrollierten Unterdruck Querlüftung •CO2 Werte liegen messtechnisch dauerhaft im grünen Bereich – manuelles Lüften nicht nötig •Filterbar für Pollen: Ideal für Allergiker (nachrüstbare Spezialfilter) •Großzügige Fensterflächen (gesamt 11 m²) für optimalen Lichteinfall Tiefstwert im Winter ohne Heizung: 18,5 °C bei −10 °C Außentemperatur. Ausstattung Bevorstehende energetische Gebäudesanierung 2027: Energieklasse nach Sanierung:C Die Sanierung der oberen Vorhangfassade, Treppenhausfassade und aller Fenster ist vertraglich gesichert. Die Handwerkerverträge sind bereits unterzeichnet und die Maßnahme ist verbindlich terminiert. Baubeginn: April 2027, Dauer ca. 6 Monate. Für den Käufer besteht keinerlei Risiko der Nichtdurchführung – dies ist keine Planung, sondern ein rechtlich bindender Werkvertrag. Neue Wohnraumfenster: Dreifachverglasung, U-Wert 0,92 Vorhangfassade (oben): Energetisch saniert auf U-Wert künftig 0,20 (aktuell 2,0) Klinkerfassade (unten): U-Wert 0,68 (bleibt unverändert, da energetische Sanierung hier nicht wirtschaftlich sinnvoll) Neue Treppenhausfassade: Fassade, Treppenhausfenster und Hauseingangstür neu Erwarteter Wertzuwachs: ca. 7–9 % (Einschätzung des Verkäufers, keine Wertgarantie) – Sanierung vertraglich gesichert, Termin verbindlich. Sonderumlage (offen): 5.700 € (zu 2/3 bereits bezahlt) Staatliche Rückerstattung: ca. 3.500 € erwartet Technischer Stand – wie ein Neubau Das Haus wurde in den vergangenen Jahren sukzessive auf technischen Neubaustandard gebracht: 2012Elektrik komplett neu (inkl. FI-Schalter) 2014Rohre komplett neu (Edelstahl-Pressfittings Hauptleitungen, Kunststoff in Wohnungen) · Bäder saniert · Wohnungseingangstür neu (Panzerriegel, Dichtlippe) 2015Aufzüge saniert (Kredit ausgelaufen Ende 2024) 2020Dach erneuert (Kredit läuft Ende 2026 aus) · Heizkessel erneuert · Kalkschutzanlage (Investition 100.000 €) · Heizungsweichen & Sicherungen erneuert · Heizung digitalisiert (Fernzugriff) 2024Hebeanlage komplett erneuert – kein Feuchtigkeitseinbruch möglich · Aufzugskredit abgelöst 2025Treppenhaus innen renoviert (sensorgesteuerte LED) · Kellerdecke isoliert 2026Sprechanlage erneuert 2027Fassaden- und Fenstersanierung (geplant) Zusätzlich: Machbarkeitsstudie Nah- und Erdwärme (RheinEnergie) beschlossen. Lage Die Wohnung liegt im grünen Wohnpark Köln-Niehl, eingebettet in eine Karree-Bebauung. Die Gebäude sind ringförmig angeordnet, sodass die Wohnung vollständig von der Straße abgeschirmt ist – Verkehrslärm spielt schlicht keine Rolle. Infrastruktur in direkter Nähe: •REWE-Supermarkt: ca. 2 Minuten zu Fuß (Friedrich-Karl-Straße) •OBI mit Gartencenter ca. 5 Minuten zu Fuß •Mehrere Restaurants mit Außengastronomie ca. 2 Minuten zu Fuß •Straßenbahnlinie 16 ca. 5 Minuten zu Fuß •Nordpark: ca. 5 Minuten zu Fuß •Weitläufige Wege im Wohnpark – ideal für Spaziergänge und Kinder •Uralte, hohe Bäume im Innenhof – unvergleichbares Naturambiente •Vier Tiefgaragen sind im näheren Umfeld in nur 2 Minuten fußläufig erreichbar. Aktuell wird ein TG-Stellplatz für 50,– €/Monat angemietet. Sonstiges Zusammenfassung Diese Wohnung vereint das Beste zweier Welten: die Ruhe und Privatheit eines Gartenhauses mit dem Komfort eines vollständig modernisierten Gebäudes. Der ca. 64 m² große Exklusiv-Garten, das hochwertige Bad, die hochwertige Küche und die vertraglich gesicherte Wertsteigerung durch die Fassadensanierung (Handwerkerverträge unterzeichnet, Baubeginn April 2027) machen dieses Objekt zu einer außergewöhnlichen Kapitalanlage oder einem einzigartigen Zuhause. _____________ Die in unseren Angeboten enthaltenen Angaben basieren auf uns erteilten Informationen. Wir bemühen uns, über Objekte und Vertragspartner möglichst vollständige und richtige Angaben zu erhalten. Unsere Angebote und Mitteilungen sind für den Empfänger selbst bestimmt. Sie sind vertraulich zu behandeln und dürfen Dritten nicht zugänglich gemacht werden. Kommt infolge unbefugter Weitergabe ein Vertrag zustande, unterbindet dies nicht unseren Provisionsanspruch bei Zustandekommen eines Vertrages. Alle Gespräche sind über unser Büro zu führen. Bei Zuwiderhandlung behalten wir uns Schadenersatz bis zur Höhe der Provisionsansprüche ausdrücklich vor. Die Provision inkl. der MwSt. ist verdient und fällig mit Beurkundung des notariellen Kaufvertrages. MHI Immobilien GmbH hat einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Verkäufer in gleicher Höhe abgeschlossen.