Genialer Mix in Bredeney! Saniertes, freistehendes Multitalent mit Garage & Stellplätzen

Einfamilienhaus (Freistehend) zum Kauf in Essen, Nordrhein Westfalen · 45133

Kaufpreis

1.175.000 €

Zimmer

Bäder

280 m²

Wohnfläche

1939

Baujahr

4.196 €

pro m²

Beschreibung

Auch eine generationsübergreifende Lösung mit der jungen Generation im Ober- und Dachgeschoss und der Großeltern-Generation im Erdgeschoss bietet sich hier an.

Die Praxis soll zu Wohnraum werden? Auch dafür hat das Haus eine Lösung! Die meisten Innenwände sind nur geständert und der Wunsch-Grundriss ist deshalb flexibel und kostengünstig umsetzbar.

Und wenn die ca. 100 m² große Wohnung im 1. Obergeschoss mit ihren drei Räumen und der Dachterrasse schon alle Wünsche erfüllt, kann neben der Praxis auch die Dachgeschoss-Ebene separat vermietet werden. Sie verfügt über große, helle Räume - einer davon mit vorbereiteten Küchenanschlüssen - und es gibt eine fabelhafte Dachterrasse.

Alles soll vermietet werden? Dann wäre die Netto-Mieteinnahme für die Praxis 2.500 EUR, für die Wohnung im Obergeschoss ca. 1.400 EUR und für die Wohnung Dachgeschoss ca. 500 EUR, d.h. monatlich ca. 4.400 EUR und jährlich ca. 52.800 EUR.

Die klare Trennung der drei Ebenen macht - ohne Störung untereinander - alles mit und Sie als Eigentümer bleiben in Bezug auf Eigennutzung und Vermietung total flexibel. Eines bleibt aber gewiss: Die mittige Lage in Bredeney, der sehr gute Zustand, die perfekten Lichtverhältnisse und das Ausbleiben von Parkplatzsorgen :)!

Ausstattung Ausnahmslos hochwertige Ausstattung, deshalb nur exemplarisch: Parkettböden, moderne Bäder mit Tageslicht, attraktive Fensterlösungen, oft bodentief, in den Wohnebenen mit elektrischen Rollläden und Phonestop-Verglasung auf der Westseite. Moderne Einbauküche mit allen wünschenswerten Elektrogeräten, hochwertige, schreinergefertigte Einbauten in weiß, zwei Bilderbuchterrassen, Garten, überlange Garage mit Sektionaltor und rückwärtigem Gartenzugang, vier Stellplätze. Niederbrennwert-Gastherme in Kombination mit Wärmedämm- verbundsystem und hochwertigen Alu-Fenstern in Wk2-Qualität. Videoüberwachung und Sicherungen auf der Praxis-Ebene, Alarmanlage.

Wohn- und Nutzfläche: Gesamtfläche ca. 280 m², davon ca. 100 m² im Obergeschoss, ca. 55 m² im Dachgeschoss und ca. 125 m² Gewerbefläche im Erdgeschoss zzgl. weiterer Nutzflächen

Baujahr / Zustand / Energieausweis: Im Ursprung 1939, kernsaniert in 2006

Energieausweis (Verbrauchsausweis) vom 28.05.2025 liegt vor, Gasheizung aus 2006, Energieeffizienzklasse B, Endenergiebedarf 68,1 kWh/(m²a) incl. Warmwasser

Lage Genial zentral würde die Lage des freistehenden klassischen Hauses kurzgefasst sicher am besten beschreiben. Hier, im Viereck Bredeneyer Str. / Am Ruhrstein / Weddigen-/Graf-Bernadotte-Straße lebt man tatsächlich im lebhaften Trubel des Bredeneyer Kreuzes. Allerdings bleiben bei diesem Haus mit insgesamt vier Stellplätzen vor dem Haus plus überlanger Garage die sonst üblichen Parkplatzsorgen beim Ankommen aus. Mit Blick auf eine gegenüberliegende Grünfläche zur Frontseite des Hauses und Gartenblick zur Rückseite lebt man hier mit grünem Rahmen und dank Phonestop-Verglasung auf der Westseite - trotz der quirligen Bredeneyer Straße - sehr ruhig in der Villa.

Ansonsten hat die Lage alles zu bieten was das Städter-Herz begehrt: Geschäfte, Restaurants, Cafés, den Bäcker quasi vor der Haustür, kurze Wege egal wohin - Schule, Kindergarten, Kindertagesstäte, ÖPNV, Autobahnanschluss, Baldeneysee, Kruppwald, Sportanlagen und Co. Einfach ideal für Menschen, die mittendrin statt außen vor leben möchten und sich generationenübergreifend eine Lage wünschen, in der jedes Familienmitglied - ein gewisses Alter vorausgesetzt - seine Alltagsdinge ganz überwiegend selbständig und stressfrei regeln kann. Kein Wunder also, dass Bredeney so begehrt ist und der Bodenrichtwert hier bei 690 EUR / m² liegt.

Sonstiges Aufteilung: Die ursprünglich als Einfamilienhaus konzipierte Villa bietet mit ihren zwei Vollgeschossen plus einem mit Dachgauben ausgebauten Dachgeschoss eine Gesamtfläche von insgesamt ca. 280 m² auf drei Ebenen. Derzeit wird es als gelungene Kombination ohne gegenseitige Störungen zwischen Wohnen und Arbeiten genutzt. Auf der Eingangsebene gibt es eine moderne Praxis, die ca. 125 m² umfasst und barrierefrei erreichbar ist. Der private Wohnbereich mit ca. 155 m² befindet sich dann völlig separat auf der ersten Ober- und Dachgeschoss-Ebene. Je nach Wunsch und Bedarf ergeben sich daraus eine Menge Nutzungsvarianten. Im Einzelnen:

Praxisebene: Windfang mit Treppenhaus zu den oberen Ebenen, großzügiger heller Empfang mit Wartebereich, große Diele, die insgesamt drei zum Garten ausgerichtete Behandlungsräume, jeweils mit mehreren Fenstern, einen Labor- und Aufenthaltsraum, weitere Nebenräume und die Sanitärbereiche erschließt.

Wohnebene 1. OG: Über ein helles, historisches, saniertes Treppenhaus erreicht man eine ca. 100 m² große Wohnebene. Großzügige Diele mit offenem Garderobenbereich und viel Tageslicht, die diese Ebene in zwei Bereiche gliedert:

Zur Gartenseite orientiert ein ca. 57 m² großer Lebensbereich, bestehend aus einer modernen, großformatigen Küche mit allem Komfort und Frühstücksplatz. In offener Lösung daran angeschlossen der Essbereich mit Platz für einen richtig großen Tisch und der Wohnbereich mit bodentiefen Schiebetürelementen zu der besonders attraktiven, großen Dachterrasse mit grünem Blick und einer den gesamten Bereich überspannenden, elektrischen Markise. Zur Frontseite orientiert schließen sich an die offen gestaltete Diele zwei weitere geräumige, lichtverwöhnte Zimmer sowie ein modernes Tageslichtbad mit Wanne und bodentiefer Dusche an.

Wohnebene DG: Eingangspodest, einladene Diele mit Tageslicht-Duschbad, nach rechts orientiert ein besonders attraktiver, bis in den Giebel geöffneter, großer Raum mit Leiter zu einer Schlafempore in der Dachspitze. Zur linken Seite orientiert ein sehr großzügig konzipierter Raum mit großer Gaube und bodentiefem Fensterelement zu einer weiteren, großen Dachterrasse, eingebauter schreinergefertigter, raumhoher Schrank von Wand zu Wand, hinter dem sich Anschlüsse für eine Küchenzeile befinden. Insgesamt bietet das Dachgeschoss eine Wohnfläche von ca. 55 m².

Objektbeschreibung "Alles möglich" hätte für dieses vielseitig begabte Haus mitten in Bredeney auch gepasst! Selten trifft man auf einen Lebensmittelpunkt, mit dem sich so viele Ideen umsetzen lassen. Abgesehen von der jetzigen Nutzung, kann man aufgrund der klaren Trennung in die zwei Bereiche und des separaten Treppenhauses z.B. den Praxisteil sehr gut vermieten (Interessenten für eine Nettokaltmiete von 2.500,00 EUR vorhanden), dann finanziert die Miete den Kauf mit. Auch eine generationsübergreifende Lösung mit der jungen Generation im Ober- und Dachgeschoss und der Großeltern-Generation im Erdgeschoss bietet sich hier an. Die Praxis soll zu Wohnraum werden? Auch dafür hat das Haus eine Lösung! Die meisten Innenwände sind nur geständert und der Wunsch-Grundriss ist deshalb flexibel und kostengünstig umsetzbar. Und wenn die ca. 100 m² große Wohnung im 1. Obergeschoss mit ihren drei Räumen und der Dachterrasse schon alle Wünsche erfüllt, kann neben der Praxis auch die Dachgeschoss-Ebene separat vermietet werden. Sie verfügt über große, helle Räume - einer davon mit vorbereiteten Küchenanschlüssen - und es gibt eine fabelhafte Dachterrasse. Alles soll vermietet werden? Dann wäre die Netto-Mieteinnahme für die Praxis 2.500 EUR, für die Wohnung im Obergeschoss ca. 1.400 EUR und für die Wohnung Dachgeschoss ca. 500 EUR, d.h. monatlich ca. 4.400 EUR und jährlich ca. 52.800 EUR. Die klare Trennung der drei Ebenen macht - ohne Störung untereinander - alles mit und Sie als Eigentümer bleiben in Bezug auf Eigennutzung und Vermietung total flexibel. Eines bleibt aber gewiss: Die mittige Lage in Bredeney, der sehr gute Zustand, die perfekten Lichtverhältnisse und das Ausbleiben von Parkplatzsorgen :)! Ausstattung Ausnahmslos hochwertige Ausstattung, deshalb nur exemplarisch: Parkettböden, moderne Bäder mit Tageslicht, attraktive Fensterlösungen, oft bodentief, in den Wohnebenen mit elektrischen Rollläden und Phonestop-Verglasung auf der Westseite. Moderne Einbauküche mit allen wünschenswerten Elektrogeräten, hochwertige, schreinergefertigte Einbauten in weiß, zwei Bilderbuchterrassen, Garten, überlange Garage mit Sektionaltor und rückwärtigem Gartenzugang, vier Stellplätze. Niederbrennwert-Gastherme in Kombination mit Wärmedämm- verbundsystem und hochwertigen Alu-Fenstern in Wk2-Qualität. Videoüberwachung und Sicherungen auf der Praxis-Ebene, Alarmanlage. Wohn- und Nutzfläche: Gesamtfläche ca. 280 m², davon ca. 100 m² im Obergeschoss, ca. 55 m² im Dachgeschoss und ca. 125 m² Gewerbefläche im Erdgeschoss zzgl. weiterer Nutzflächen Baujahr / Zustand / Energieausweis: Im Ursprung 1939, kernsaniert in 2006 Energieausweis (Verbrauchsausweis) vom 28.05.2025 liegt vor, Gasheizung aus 2006, Energieeffizienzklasse B, Endenergiebedarf 68,1 kWh/(m²a) incl. Warmwasser Lage Genial zentral würde die Lage des freistehenden klassischen Hauses kurzgefasst sicher am besten beschreiben. Hier, im Viereck Bredeneyer Str. / Am Ruhrstein / Weddigen-/Graf-Bernadotte-Straße lebt man tatsächlich im lebhaften Trubel des Bredeneyer Kreuzes. Allerdings bleiben bei diesem Haus mit insgesamt vier Stellplätzen vor dem Haus plus überlanger Garage die sonst üblichen Parkplatzsorgen beim Ankommen aus. Mit Blick auf eine gegenüberliegende Grünfläche zur Frontseite des Hauses und Gartenblick zur Rückseite lebt man hier mit grünem Rahmen und dank Phonestop-Verglasung auf der Westseite - trotz der quirligen Bredeneyer Straße - sehr ruhig in der Villa. Ansonsten hat die Lage alles zu bieten was das Städter-Herz begehrt: Geschäfte, Restaurants, Cafés, den Bäcker quasi vor der Haustür, kurze Wege egal wohin - Schule, Kindergarten, Kindertagesstäte, ÖPNV, Autobahnanschluss, Baldeneysee, Kruppwald, Sportanlagen und Co. Einfach ideal für Menschen, die mittendrin statt außen vor leben möchten und sich generationenübergreifend eine Lage wünschen, in der jedes Familienmitglied - ein gewisses Alter vorausgesetzt - seine Alltagsdinge ganz überwiegend selbständig und stressfrei regeln kann. Kein Wunder also, dass Bredeney so begehrt ist und der Bodenrichtwert hier bei 690 EUR / m² liegt. Sonstiges Aufteilung: Die ursprünglich als Einfamilienhaus konzipierte Villa bietet mit ihren zwei Vollgeschossen plus einem mit Dachgauben ausgebauten Dachgeschoss eine Gesamtfläche von insgesamt ca. 280 m² auf drei Ebenen. Derzeit wird es als gelungene Kombination ohne gegenseitige Störungen zwischen Wohnen und Arbeiten genutzt. Auf der Eingangsebene gibt es eine moderne Praxis, die ca. 125 m² umfasst und barrierefrei erreichbar ist. Der private Wohnbereich mit ca. 155 m² befindet sich dann völlig separat auf der ersten Ober- und Dachgeschoss-Ebene. Je nach Wunsch und Bedarf ergeben sich daraus eine Menge Nutzungsvarianten. Im Einzelnen: Praxisebene: Windfang mit Treppenhaus zu den oberen Ebenen, großzügiger heller Empfang mit Wartebereich, große Diele, die insgesamt drei zum Garten ausgerichtete Behandlungsräume, jeweils mit mehreren Fenstern, einen Labor- und Aufenthaltsraum, weitere Nebenräume und die Sanitärbereiche erschließt. Wohnebene 1. OG: Über ein helles, historisches, saniertes Treppenhaus erreicht man eine ca. 100 m² große Wohnebene. Großzügige Diele mit offenem Garderobenbereich und viel Tageslicht, die diese Ebene in zwei Bereiche gliedert: Zur Gartenseite orientiert ein ca. 57 m² großer Lebensbereich, bestehend aus einer modernen, großformatigen Küche mit allem Komfort und Frühstücksplatz. In offener Lösung daran angeschlossen der Essbereich mit Platz für einen richtig großen Tisch und der Wohnbereich mit bodentiefen Schiebetürelementen zu der besonders attraktiven, großen Dachterrasse mit grünem Blick und einer den gesamten Bereich überspannenden, elektrischen Markise. Zur Frontseite orientiert schließen sich an die offen gestaltete Diele zwei weitere geräumige, lichtverwöhnte Zimmer sowie ein modernes Tageslichtbad mit Wanne und bodentiefer Dusche an. Wohnebene DG: Eingangspodest, einladene Diele mit Tageslicht-Duschbad, nach rechts orientiert ein besonders attraktiver, bis in den Giebel geöffneter, großer Raum mit Leiter zu einer Schlafempore in der Dachspitze. Zur linken Seite orientiert ein sehr großzügig konzipierter Raum mit großer Gaube und bodentiefem Fensterelement zu einer weiteren, großen Dachterrasse, eingebauter schreinergefertigter, raumhoher Schrank von Wand zu Wand, hinter dem sich Anschlüsse für eine Küchenzeile befinden. Insgesamt bietet das Dachgeschoss eine Wohnfläche von ca. 55 m².