Frisch sanierte 3-Zimmer-Innenstadtwohnung (1. OG, S/W, Aufzug, bezugsfrei) – Plärrer

Etagenwohnung zum Kauf in Nürnberg, Bayern · 90429

Kaufpreis

349.000 €

Zimmer

Bad

80 m²

Wohnfläche

1959

Baujahr

4.363 €

pro m²

Beschreibung

Objektbeschreibung Überblick:

Frisch saniert (2026) – sofort bezugsfrei
3 Zimmer auf ca. 80 m² Wohnfläche
Helle Süd- und Westausrichtung
Aufzug und stufenlos
Fernwärme, Energieeffizienzklasse C
Gepflegte Wohnanlage mit solider Rücklagenbildung
Niedriges Hausgeld (275 €, davon 61 € Rücklage)
Attraktive Innenstadtlage am Altstadtrand
Steuervorteile

Diese hochwertig sanierte 3-Zimmer-Wohnung befindet sich im Spittlertorgraben 35 in zentraler Lage von Nürnberg und bietet auf ca. 80,23 m² Wohnfläche modernen Wohnkomfort in einem gepflegten Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1959. Die Wohnung wurde im Jahr 2026 umfassend modernisiert und präsentiert sich in einem sofort bezugsfertigen Zustand.

Das Gebäude zeigt sich in einem hervorragenden baulichen Zustand. Sämtliche erforderlichen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wurden über die vergangenen Jahre kontinuierlich durchgeführt. Zu den jüngsten Maßnahmen zählen die energetische Sanierung und Dämmung des Daches. Aktuell werden die Erneuerung der gesamten Hauselektrik sowie der Einbau eines neuen Aufzugs umgesetzt. Die hierfür anfallenden Sonderumlagen wurden bereits vollständig beglichen und sind nicht vom Käufer zu übernehmen. Weitere Sanierungsmaßnahmen oder Sonderumlagen sind derzeit nicht geplant.

Die Wohnung eignet sich sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger. Dank der umfassenden Modernisierung bietet sie langfristige Planungssicherheit und einen zeitgemäßen Wohnstandard. Der Verkauf erfolgt direkt durch den Eigentümer und ist für den Käufer provisionsfrei.

Die Beheizung ist über Fernwärme sichergestellt. Das Gebäude verfügt über die Energieeffizienzklasse C. Ein Energieausweis liegt vor; der Endenergieverbrauch beträgt 96 kWh/(m²·a).

Das monatliche Hausgeld beläuft sich auf 275 €, davon sind 171 € umlagefähig. In diesem Betrag ist bereits eine Zuführung zur Instandhaltungsrücklage in Höhe von 61 € monatlich enthalten.

Ausstattung Die Wohnung wurde im Jahr 2026 mit hohem Anspruch an Qualität und Nachhaltigkeit umfassend modernisiert. Sämtliche Arbeiten wurden darauf ausgerichtet, ein modernes und zeitgemäßes Wohnambiente zu schaffen und gleichzeitig die technische Ausstattung auf den aktuellen Stand zu bringen.

Der gut durchdachten Grundriss überzeugt mit großzügig geschnittenen Räumen. Das helle Wohnzimmer bietet mit rund 23 m² viel Platz für Wohnen und Essen. Das Schlafzimmer verfügt über ca. 19 m² und bietet ausreichend Raum für individuelle Gestaltungsmöglichkeiten. Ein weiteres Zimmer mit rund 15 m² eignet sich ideal als Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer.

Aufgrund der Gebäudetopografie liegen einzelne Fensterbereiche auf erhöhtem bzw. niedrigerem Straßenniveau; die Wohnräume sind süd- und westseitig hell ausgerichtet und profitieren von gutem Tageslichteinfall. Für zusätzlichen Komfort und Sicherheit sind diese Fenster mit elektrischen Rollläden ausgestattet und abschließbar.

Im Zuge der Sanierung wurde die komplette Elektroinstallation innerhalb der Wohnung erneuert und ein Glasfaser-Anschluss installiert. Darüber hinaus wurden sämtliche Heizkörper ausgetauscht und moderne Durchlauferhitzer installiert, die die bisherige Warmwasserbereitung über Boiler ersetzen. Das Badezimmer wurde vollständig entkernt und hochwertig neu aufgebaut. Moderne Materialien, zeitlose Gestaltung und eine funktionale Raumaufteilung sorgen für einen hohen Wohnkomfort.

In allen Wohnräumen wurde ein neuer Bodenbelag verlegt, der der Wohnung ein einheitliches und modernes Erscheinungsbild verleiht. Die Wände wurden fachgerecht geglättet und frisch gestrichen. Auch die vorhandenen Innentüren wurden umfassend aufgearbeitet und fügen sich harmonisch in das Gesamtbild ein.

Lage Die Wohnung liegt im Spittlertorgraben 35 am westlichen Rand der Nürnberger Altstadt und verbindet urbanes Wohnen mit einer ausgezeichneten Infrastruktur. Die zentrale Innenstadtlage ermöglicht kurze Wege zu zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten, gastronomischen Angeboten sowie kulturellen und historischen Sehenswürdigkeiten.

In unmittelbarer Umgebung sind Supermärkte, Bäckereien, Apotheken, Ärzte und weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Die Nürnberger Fußgängerzone mit ihren vielfältigen Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten ist in wenigen Minuten bequem zu Fuß erreichbar. Auch Schulen, Kindergärten und verschiedene Bildungseinrichtungen befinden sich im näheren Umfeld.

Die Verkehrsanbindung ist hervorragend. Die U-Bahn-Station Plärrer, einer der wichtigsten Verkehrsknotenpunkte Nürnbergs, ist fußläufig erreichbar und bietet Anschlüsse an mehrere U-Bahn-Linien sowie zahlreiche Bus- und Straßenbahnverbindungen. Der Nürnberger Hauptbahnhof ist ebenfalls schnell erreichbar. Über den nahegelegenen Frankenschnellweg sowie die Autobahnen A73, A3 und A9 besteht eine ausgezeichnete Anbindung an das regionale und überregionale Straßennetz.

Die Lage vereint die Vorteile des innerstädtischen Lebens mit einer hervorragenden Erreichbarkeit und macht die Wohnung sowohl für Eigennutzer als auch für Mieter besonders attraktiv.

Sonstiges Die Immobilie befindet sich innerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets der Stadt Nürnberg. Dadurch können die auf die Wohnung entfallenden anerkannten Sanierungskosten steuerlich besonders attraktiv geltend gemacht werden. Für Kapitalanleger besteht die Möglichkeit einer erhöhten Abschreibung gemäß § 7h EStG. Eigennutzer können unter den gesetzlichen Voraussetzungen von Steuervergünstigungen nach § 10f EStG profitieren.

Objektbeschreibung Überblick: - Frisch saniert (2026) – sofort bezugsfrei - 3 Zimmer auf ca. 80 m² Wohnfläche - Helle Süd- und Westausrichtung - Aufzug und stufenlos - Fernwärme, Energieeffizienzklasse C - Gepflegte Wohnanlage mit solider Rücklagenbildung - Niedriges Hausgeld (275 €, davon 61 € Rücklage) - Attraktive Innenstadtlage am Altstadtrand - Steuervorteile Diese hochwertig sanierte 3-Zimmer-Wohnung befindet sich im Spittlertorgraben 35 in zentraler Lage von Nürnberg und bietet auf ca. 80,23 m² Wohnfläche modernen Wohnkomfort in einem gepflegten Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1959. Die Wohnung wurde im Jahr 2026 umfassend modernisiert und präsentiert sich in einem sofort bezugsfertigen Zustand. Das Gebäude zeigt sich in einem hervorragenden baulichen Zustand. Sämtliche erforderlichen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wurden über die vergangenen Jahre kontinuierlich durchgeführt. Zu den jüngsten Maßnahmen zählen die energetische Sanierung und Dämmung des Daches. Aktuell werden die Erneuerung der gesamten Hauselektrik sowie der Einbau eines neuen Aufzugs umgesetzt. Die hierfür anfallenden Sonderumlagen wurden bereits vollständig beglichen und sind nicht vom Käufer zu übernehmen. Weitere Sanierungsmaßnahmen oder Sonderumlagen sind derzeit nicht geplant. Die Wohnung eignet sich sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger. Dank der umfassenden Modernisierung bietet sie langfristige Planungssicherheit und einen zeitgemäßen Wohnstandard. Der Verkauf erfolgt direkt durch den Eigentümer und ist für den Käufer provisionsfrei. Die Beheizung ist über Fernwärme sichergestellt. Das Gebäude verfügt über die Energieeffizienzklasse C. Ein Energieausweis liegt vor; der Endenergieverbrauch beträgt 96 kWh/(m²·a). Das monatliche Hausgeld beläuft sich auf 275 €, davon sind 171 € umlagefähig. In diesem Betrag ist bereits eine Zuführung zur Instandhaltungsrücklage in Höhe von 61 € monatlich enthalten. Ausstattung Die Wohnung wurde im Jahr 2026 mit hohem Anspruch an Qualität und Nachhaltigkeit umfassend modernisiert. Sämtliche Arbeiten wurden darauf ausgerichtet, ein modernes und zeitgemäßes Wohnambiente zu schaffen und gleichzeitig die technische Ausstattung auf den aktuellen Stand zu bringen. Der gut durchdachten Grundriss überzeugt mit großzügig geschnittenen Räumen. Das helle Wohnzimmer bietet mit rund 23 m² viel Platz für Wohnen und Essen. Das Schlafzimmer verfügt über ca. 19 m² und bietet ausreichend Raum für individuelle Gestaltungsmöglichkeiten. Ein weiteres Zimmer mit rund 15 m² eignet sich ideal als Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer. Aufgrund der Gebäudetopografie liegen einzelne Fensterbereiche auf erhöhtem bzw. niedrigerem Straßenniveau; die Wohnräume sind süd- und westseitig hell ausgerichtet und profitieren von gutem Tageslichteinfall. Für zusätzlichen Komfort und Sicherheit sind diese Fenster mit elektrischen Rollläden ausgestattet und abschließbar. Im Zuge der Sanierung wurde die komplette Elektroinstallation innerhalb der Wohnung erneuert und ein Glasfaser-Anschluss installiert. Darüber hinaus wurden sämtliche Heizkörper ausgetauscht und moderne Durchlauferhitzer installiert, die die bisherige Warmwasserbereitung über Boiler ersetzen. Das Badezimmer wurde vollständig entkernt und hochwertig neu aufgebaut. Moderne Materialien, zeitlose Gestaltung und eine funktionale Raumaufteilung sorgen für einen hohen Wohnkomfort. In allen Wohnräumen wurde ein neuer Bodenbelag verlegt, der der Wohnung ein einheitliches und modernes Erscheinungsbild verleiht. Die Wände wurden fachgerecht geglättet und frisch gestrichen. Auch die vorhandenen Innentüren wurden umfassend aufgearbeitet und fügen sich harmonisch in das Gesamtbild ein. Lage Die Wohnung liegt im Spittlertorgraben 35 am westlichen Rand der Nürnberger Altstadt und verbindet urbanes Wohnen mit einer ausgezeichneten Infrastruktur. Die zentrale Innenstadtlage ermöglicht kurze Wege zu zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten, gastronomischen Angeboten sowie kulturellen und historischen Sehenswürdigkeiten. In unmittelbarer Umgebung sind Supermärkte, Bäckereien, Apotheken, Ärzte und weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Die Nürnberger Fußgängerzone mit ihren vielfältigen Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten ist in wenigen Minuten bequem zu Fuß erreichbar. Auch Schulen, Kindergärten und verschiedene Bildungseinrichtungen befinden sich im näheren Umfeld. Die Verkehrsanbindung ist hervorragend. Die U-Bahn-Station Plärrer, einer der wichtigsten Verkehrsknotenpunkte Nürnbergs, ist fußläufig erreichbar und bietet Anschlüsse an mehrere U-Bahn-Linien sowie zahlreiche Bus- und Straßenbahnverbindungen. Der Nürnberger Hauptbahnhof ist ebenfalls schnell erreichbar. Über den nahegelegenen Frankenschnellweg sowie die Autobahnen A73, A3 und A9 besteht eine ausgezeichnete Anbindung an das regionale und überregionale Straßennetz. Die Lage vereint die Vorteile des innerstädtischen Lebens mit einer hervorragenden Erreichbarkeit und macht die Wohnung sowohl für Eigennutzer als auch für Mieter besonders attraktiv. Sonstiges Die Immobilie befindet sich innerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets der Stadt Nürnberg. Dadurch können die auf die Wohnung entfallenden anerkannten Sanierungskosten steuerlich besonders attraktiv geltend gemacht werden. Für Kapitalanleger besteht die Möglichkeit einer erhöhten Abschreibung gemäß § 7h EStG. Eigennutzer können unter den gesetzlichen Voraussetzungen von Steuervergünstigungen nach § 10f EStG profitieren.