Zwischen Stadt & Ruhe - Wohnen in Niendorf

Wohnung zum Kauf in Hamburg · 22455

Kaufpreis

236.000 €

Zimmer

Bad

55 m²

Wohnfläche

1965

Baujahr

4.291 €

pro m²

Beschreibung

Die Sanierung wurde vollständig aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert und verleiht dem Gebäude ein modernes Erscheinungsbild mit langfristig gesichertem Werterhalt. Darüber hinaus profitiert das Haus künftig auch energetisch: Bei einer Neuausstellung des Energieausweises ist daher voraussichtlich mit einer deutlich verbesserten Energieeffizienzklasse zu rechnen – ein klarer Vorteil für zukünftige Eigentümer.

Die Wohnung selbst präsentiert sich in einem guten Zustand und wurde über die Jahre von Mietern bewohnt. Sie bietet eine solide Basis, um mit ein Paar Handgriffen ein richtig schönes Zuhause zu schaffen – ideal für Eigennutzer oder Kapitalanleger, die eine beständige Immobilie in guter Lage suchen.

Beim Betreten der 2-Zimmer-Wohnung spürt man sofort die angenehme Atmosphäre – hell, freundlich und gut geschnitten. Der zentral gelegene Flur verbindet alle Räume miteinander und schafft eine klare Struktur. Hier lässt sich wunderbar eine kleine Garderobe integrieren.

Der Schnitt der Wohnung ist so gestaltet, dass sie sich sowohl ideal zur Vermietung eignet als auch perfekt zum Selbstbewohnen – kompakt, aber mit viel Raumgefühl.

Das Wohnzimmer beeindruckt mit rund 18,6 m² Wohnfläche und bietet reichlich Platz für eine gemütliche Wohn- und Esszone. Von hier aus gelangt man auf den sonnigen Balkon mit Südwest-Ausrichtung, der mit seinen etwa 2,45 m² zum Verweilen in der Sonne einlädt.

Das Schlafzimmer überzeugt durch seinen angenehmen Zuschnitt und eine Wohnfläche von rund 14,6 m².

Die Küche ist separat gelegen und dank des Fensters angenehm hell und gut belüftet. Die vorhandene Einbauküche entspricht jedoch nicht mehr ganz dem heutigen Zeitgeist, sodass eine Modernisierung empfehlenswert ist.

Auch das Badezimmer zeigt sich nicht mehr im neuesten Zustand, weshalb sich eine Sanierung anbietet. Mit Badewanne und Fenster bringt es jedoch zwei Ausstattungsmerkmale mit, die heute keineswegs selbstverständlich sind und eine attraktive Grundlage für eine zeitgemäße Neugestaltung bieten.

In der gesamten Wohnung wurde Laminatboden verlegt, lediglich in Küche und Bad sind Fliesen verlegt. Eine kleine Abstellnische bietet zusätzlichen Stauraum, während der zur Wohnung gehörende Bodenraum mit Fenster weiteren Platz für persönliche Dinge schafft.

Ein Fahrstuhl im Haus sorgt für bequemen Zugang zu allen Etagen. Die Parkplätze direkt vor dem Gebäude können von den Eigentümern frei genutzt werden – unkompliziert und komfortabel im Alltag. Auch die Außenanlagen werden regelmäßig von einem Gärtner gepflegt und präsentieren sich entsprechend einladend und gepflegt.

Alles in allem vereint diese Wohnung eine durchdachte Aufteilung, gepflegte Ausstattung und solide Bauweise – und bietet damit sowohl Eigennutzern als auch Kapitalanlegern eine langfristig sichere Investition in Lebensqualität.

Erhaltungsrücklage: Zum Jahresbeginn befanden sich in der Erhaltungsrücklage 383.486,63 €, ein Wert, der nach Abschluss der Fassadensanierung ab 2026 durch eine monatliche Zuführung zur Erhaltungsrücklage von 168,33 € weiter aufgebaut wird.

Das aktuelle Hausgeld beträgt 226 € im Monat zuzüglich des Rücklagenanteils – ein transparenter und gut strukturierter Beitrag, der sämtliche laufenden Kosten solide abdeckt.

Fassadensanierung: Die Fassade des Gebäudes wurde in mehreren Abschnitten saniert. Die Arbeiten an dem Gebäudeteil, in dem sich die angebotene Wohnung befindet, sind bereits abgeschlossen. Die finalen Sanierungsetappen für die übrigen Fassadenbereiche sollen voraussichtlich im kommenden Jahr beginnen.

Die Wohnung i

Ausstattung •Fassade 2025 vollständig saniert (aus Instandhaltungsrücklage finanziert) •Fenster erneuert in 2023 •Fahrstuhl im Haus •.Balkon mit Sonnenlage •Küche mit Fenster, separater Raum, funktional & modernisierbar •Badezimmer mit Badewanne und Fenster •Abstellnische innerhalb der Wohnung •Bodenraum mit Fenster •Laminatboden in allen Wohnräumen, Fliesen in Küche & Bad •Freie Parkplätze direkt vor dem Haus für Eigentümer nutzbar •Gepflegte Außenanlagen, regelmäßig betreut durch Gärtner

Lage Die Immobilie liegt im Herzen von Hamburg-Niendorf – einer der beliebtesten und zugleich bodenständigsten Wohnlagen im Hamburger Westen. Hier wohnt man ruhig, grün und dennoch hervorragend angebunden. Direkt vor der Haustür hält die Buslinie 24, die Sie in nur wenigen Minuten zum Niendorf Markt bringt. Dort finden Sie das große Tibarg Shopping Center mit sämtliche Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken, Friseure, Cafés und Boutiquen – kurzum: alles, was man im Alltag braucht.

Auch die U-Bahn-Stationen Joachim-Mähl-Straße, Niendorf Markt und Niendorf Nord (U2) sind schnell erreichbar und bringen Sie auf direktem Wege in nur ca. 20 Minuten in die Hamburger City. Die Autobahnauffahrt A7 ist ebenfalls nicht weit entfernt, sodass auch Pendler bestens angebunden sind.

Der Bäcker um die Ecke sorgt morgens für frische Brötchen, und wer Bewegung sucht, hat gleich mehrere Möglichkeiten: das Gymnasium Bondenwald mit angrenzendem NTSV-Sportplatz oder das weitläufige Niendorfer Gehege – eine der schönsten grünen Oasen Hamburgs, perfekt zum Spazieren, Joggen oder Durchatmen.

Die Umgebung ist geprägt von gepflegten Einfamilienhäusern, kleinen Mehrfamilienhäusern und ruhigen Seitenstraßen, was für eine angenehme und sichere Nachbarschaft sorgt. Ob Familie, Berufstätige oder junge Paare – die Lage bietet für jeden etwas: Natur, Anbindung und ein Stück echtes Niendorfer Lebensgefühl.

Insgesamt überzeugt der Standort durch seine solide, gewachsene Struktur, seine kurzen Wege und die gelungene Mischung aus Ruhe und urbaner Nähe – ein Ort, an dem man sich schnell zuhause fühlt.

Sonstiges -Ob Verkauf, Vermietung oder Immobilienbewertung – mit Ackermann Immobilien haben Sie eine Partnerin an Ihrer Seite, die sich mit Herz und Verstand um alles kümmert.

Provisionshinweis: Die Käuferprovision beträgt 3% inkl. MwSt. des notariell beurkundeten Kaufpreises und ist verdient und fällig mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Ackermann Immobilien hat einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Verkäufer in gleicher Höhe abgeschlossen.

Haftungsauschluss: Alle Angaben in diesem Exposé wurden nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und beruhen auf Informationen, die uns vom Eigentümer oder Dritten zur Verfügung gestellt wurden. Ackermann Immobilien übernimmt keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität der Angaben. Maßgeblich sind ausschließlich die Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag. Das Exposé stellt kein vertragliches Angebot dar und dient lediglich der unverbindlichen Vorabinformation. Zwischenverkauf, Irrtümer und Änderungen bleiben vorbehalten.

Datenschutzhinweis: Informationen zum Umgang mit personenbezogenen Daten finden Sie in unseren Datenschutzhinweisen, die wir Ihnen auf Wunsch jederzeit zur Verfügung stellen.

Objektbeschreibung Diese 2-Zimmer-Wohnung liegt in einem gepflegten Mehrfamilienhaus im beliebten Stadtteil Hamburg-Niendorf. Die Fassade des Gebäudes wurde in den vergangenen Jahren umfassend saniert. Im Zuge der Arbeiten wurde ein Wärmedämmverbundsystem installiert, die Balkone vollständig erneuert und neue Fenster eingesetzt. Die Sanierung wurde vollständig aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert und verleiht dem Gebäude ein modernes Erscheinungsbild mit langfristig gesichertem Werterhalt. Darüber hinaus profitiert das Haus künftig auch energetisch: Bei einer Neuausstellung des Energieausweises ist daher voraussichtlich mit einer deutlich verbesserten Energieeffizienzklasse zu rechnen – ein klarer Vorteil für zukünftige Eigentümer. Die Wohnung selbst präsentiert sich in einem guten Zustand und wurde über die Jahre von Mietern bewohnt. Sie bietet eine solide Basis, um mit ein Paar Handgriffen ein richtig schönes Zuhause zu schaffen – ideal für Eigennutzer oder Kapitalanleger, die eine beständige Immobilie in guter Lage suchen. Beim Betreten der 2-Zimmer-Wohnung spürt man sofort die angenehme Atmosphäre – hell, freundlich und gut geschnitten. Der zentral gelegene Flur verbindet alle Räume miteinander und schafft eine klare Struktur. Hier lässt sich wunderbar eine kleine Garderobe integrieren. Der Schnitt der Wohnung ist so gestaltet, dass sie sich sowohl ideal zur Vermietung eignet als auch perfekt zum Selbstbewohnen – kompakt, aber mit viel Raumgefühl. Das Wohnzimmer beeindruckt mit rund 18,6 m² Wohnfläche und bietet reichlich Platz für eine gemütliche Wohn- und Esszone. Von hier aus gelangt man auf den sonnigen Balkon mit Südwest-Ausrichtung, der mit seinen etwa 2,45 m² zum Verweilen in der Sonne einlädt. Das Schlafzimmer überzeugt durch seinen angenehmen Zuschnitt und eine Wohnfläche von rund 14,6 m². Die Küche ist separat gelegen und dank des Fensters angenehm hell und gut belüftet. Die vorhandene Einbauküche entspricht jedoch nicht mehr ganz dem heutigen Zeitgeist, sodass eine Modernisierung empfehlenswert ist. Auch das Badezimmer zeigt sich nicht mehr im neuesten Zustand, weshalb sich eine Sanierung anbietet. Mit Badewanne und Fenster bringt es jedoch zwei Ausstattungsmerkmale mit, die heute keineswegs selbstverständlich sind und eine attraktive Grundlage für eine zeitgemäße Neugestaltung bieten. In der gesamten Wohnung wurde Laminatboden verlegt, lediglich in Küche und Bad sind Fliesen verlegt. Eine kleine Abstellnische bietet zusätzlichen Stauraum, während der zur Wohnung gehörende Bodenraum mit Fenster weiteren Platz für persönliche Dinge schafft. Ein Fahrstuhl im Haus sorgt für bequemen Zugang zu allen Etagen. Die Parkplätze direkt vor dem Gebäude können von den Eigentümern frei genutzt werden – unkompliziert und komfortabel im Alltag. Auch die Außenanlagen werden regelmäßig von einem Gärtner gepflegt und präsentieren sich entsprechend einladend und gepflegt. Alles in allem vereint diese Wohnung eine durchdachte Aufteilung, gepflegte Ausstattung und solide Bauweise – und bietet damit sowohl Eigennutzern als auch Kapitalanlegern eine langfristig sichere Investition in Lebensqualität. Erhaltungsrücklage: Zum Jahresbeginn befanden sich in der Erhaltungsrücklage 383.486,63 €, ein Wert, der nach Abschluss der Fassadensanierung ab 2026 durch eine monatliche Zuführung zur Erhaltungsrücklage von 168,33 € weiter aufgebaut wird. Das aktuelle Hausgeld beträgt 226 € im Monat zuzüglich des Rücklagenanteils – ein transparenter und gut strukturierter Beitrag, der sämtliche laufenden Kosten solide abdeckt. Fassadensanierung: Die Fassade des Gebäudes wurde in mehreren Abschnitten saniert. Die Arbeiten an dem Gebäudeteil, in dem sich die angebotene Wohnung befindet, sind bereits abgeschlossen. Die finalen Sanierungsetappen für die übrigen Fassadenbereiche sollen voraussichtlich im kommenden Jahr beginnen. Die Wohnung i Ausstattung •Fassade 2025 vollständig saniert (aus Instandhaltungsrücklage finanziert) •Fenster erneuert in 2023 •Fahrstuhl im Haus •.Balkon mit Sonnenlage •Küche mit Fenster, separater Raum, funktional & modernisierbar •Badezimmer mit Badewanne und Fenster •Abstellnische innerhalb der Wohnung •Bodenraum mit Fenster •Laminatboden in allen Wohnräumen, Fliesen in Küche & Bad •Freie Parkplätze direkt vor dem Haus für Eigentümer nutzbar •Gepflegte Außenanlagen, regelmäßig betreut durch Gärtner Lage Die Immobilie liegt im Herzen von Hamburg-Niendorf – einer der beliebtesten und zugleich bodenständigsten Wohnlagen im Hamburger Westen. Hier wohnt man ruhig, grün und dennoch hervorragend angebunden. Direkt vor der Haustür hält die Buslinie 24, die Sie in nur wenigen Minuten zum Niendorf Markt bringt. Dort finden Sie das große Tibarg Shopping Center mit sämtliche Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken, Friseure, Cafés und Boutiquen – kurzum: alles, was man im Alltag braucht. Auch die U-Bahn-Stationen Joachim-Mähl-Straße, Niendorf Markt und Niendorf Nord (U2) sind schnell erreichbar und bringen Sie auf direktem Wege in nur ca. 20 Minuten in die Hamburger City. Die Autobahnauffahrt A7 ist ebenfalls nicht weit entfernt, sodass auch Pendler bestens angebunden sind. Der Bäcker um die Ecke sorgt morgens für frische Brötchen, und wer Bewegung sucht, hat gleich mehrere Möglichkeiten: das Gymnasium Bondenwald mit angrenzendem NTSV-Sportplatz oder das weitläufige Niendorfer Gehege – eine der schönsten grünen Oasen Hamburgs, perfekt zum Spazieren, Joggen oder Durchatmen. Die Umgebung ist geprägt von gepflegten Einfamilienhäusern, kleinen Mehrfamilienhäusern und ruhigen Seitenstraßen, was für eine angenehme und sichere Nachbarschaft sorgt. Ob Familie, Berufstätige oder junge Paare – die Lage bietet für jeden etwas: Natur, Anbindung und ein Stück echtes Niendorfer Lebensgefühl. Insgesamt überzeugt der Standort durch seine solide, gewachsene Struktur, seine kurzen Wege und die gelungene Mischung aus Ruhe und urbaner Nähe – ein Ort, an dem man sich schnell zuhause fühlt. Sonstiges -Ob Verkauf, Vermietung oder Immobilienbewertung – mit Ackermann Immobilien haben Sie eine Partnerin an Ihrer Seite, die sich mit Herz und Verstand um alles kümmert. Provisionshinweis: Die Käuferprovision beträgt 3% inkl. MwSt. des notariell beurkundeten Kaufpreises und ist verdient und fällig mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Ackermann Immobilien hat einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Verkäufer in gleicher Höhe abgeschlossen. Haftungsauschluss: Alle Angaben in diesem Exposé wurden nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und beruhen auf Informationen, die uns vom Eigentümer oder Dritten zur Verfügung gestellt wurden. Ackermann Immobilien übernimmt keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität der Angaben. Maßgeblich sind ausschließlich die Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag. Das Exposé stellt kein vertragliches Angebot dar und dient lediglich der unverbindlichen Vorabinformation. Zwischenverkauf, Irrtümer und Änderungen bleiben vorbehalten. Datenschutzhinweis: Informationen zum Umgang mit personenbezogenen Daten finden Sie in unseren Datenschutzhinweisen, die wir Ihnen auf Wunsch jederzeit zur Verfügung stellen.