Großzügiges Hanghaus am Kobelgraben - 192m² Potenzial, vollständig nach Ihren Vorstellungen

Einfamilienhaus (Freistehend) zum Kauf in Augsburg Kreis, Bayern · 86363

Kaufpreis

819.000 €

Zimmer

Bäder

192 m²

Wohnfläche

1973

Baujahr

4.266 €

pro m²

Beschreibung

Das Haus wurde 1973 in massiver, solider Bauweise errichtet und über Jahrzehnte kontinuierlich gepflegt. Es befindet sich in einem modernisierungsbedürftigen Zustand — und genau darin liegt die Chance: Wer ein Haus nicht von der Stange, sondern nach eigenen Vorstellungen gestalten möchte, findet hier eine außergewöhnliche Grundlage. Grundstruktur, Raumaufteilung und Substanz überzeugen — der Innenausbau wartet auf Ihre Handschrift.

Das Erdgeschoss überzeugt durch eine großzügige, lichtdurchflutete Raumaufteilung, die heute so nicht mehr gebaut wird. Herzstück ist der nach Süden ausgerichtete Wohn- und Aufenthaltsbereich mit ca. 37 m²: beheizte Holzboden, markante steinerne Fensterbänke, großformatige Panoramafenster — eine Atmosphäre, die sich durch kein Rendering ersetzen lässt.

Die angrenzende Küche mit separatem Vorratsraum bietet einen direkten Blick ins Grüne. Der Essbereich verfügt über eine Fußbodenheizung sowie praktische, beidseitig nutzbare Einbauschränke. Im Aufenthaltsbereich ist ein Kaminanschluss vorbereitet — eine Feuerstätte lässt sich ohne großen Aufwand integrieren.

Der private Schlafbereich umfasst ein großzügiges Elternschlafzimmer (23 m²) mit direktem Terrassenzugang, zwei nach Westen ausgerichtete Kinderzimmer sowie ein helles Arbeitszimmer, ebenfalls mit Terrassenzugang. Das Hauptbadezimmer wurde bereits vollständig entkernt und befindet sich im Rohbauzustand — eine ideale Ausgangslage für eine individuelle Neugestaltung nach aktuellem Standard.

Das Untergeschoss stellt einen außergewöhnlichen Ausbau dar. Was das Untergeschoss dieses Hauses von vergleichbaren Objekten unterscheidet, ist sein wohnlicher, durchdachter Ausbau. Über die Doppelgarage mit elektrischem Rolltor sowie einen separaten Seiteneingang erschließt sich ein vollständig ausgebautes Kellergeschoss, das weit über klassische Lagerflächen hinausgeht.

Mehrere beheizte Kellerräume mit Tageslichteinfall und Lichtschächten bieten vielseitige Nutzungsperspektiven: Hobbyraum, Werkstatt, Waschküche und ein großzügiger Arbeitsraum sind bereits vorhanden. Besonders hervorzuheben ist der lichtdurchflutete Atelierraum mit erneuerten Fensterflächen — ideal als Studio, Homeoffice oder zusätzlicher Rückzugsbereich. Ein Schwedenofen im Flurbereich schafft wohnliche Wärme. Das vollständige Badezimmer mit Badewanne, Dusche, WC und angrenzender Sauna macht das Untergeschoss zu einem echten Mehrwert.

Ausstattung

begehrte Lage in Neusäß-Westheim / Kobelgraben
ca. 800 m² Grundstück
ca. 192 m² Wohnfläche
freistehendes Einfamilienhaus
großzügiger Wohn-/Essbereich
helle Fensterflächen: 2x verglaste Holzfenster mit Wetterschenkel in Aluminium
Terrasse und Garten
große Garage + zusätzlicher Stellplatz
vielseitiger Keller-/Hobbybereich
naturnahe, ruhige Wohnlage
sofort verfügbar
großes Entwicklungspotenzial

Das Haus bietet eine hervorragende Grundlage für eine individuelle Modernisierung.

Je nach Ausstattungswunsch könnten beispielsweise folgende Maßnahmen sinnvoll sein:

energetische Optimierung
Modernisierung der Bäder
Erneuerung einzelner Oberflächen
Anpassung von Küche und Innenausstattung
individuelle Gartengestaltung

Lage Die Straße „Am Kobelgraben" gehört zu den ruhigsten und grünsten Wohnlagen Neusäß-Westheims. Die Umgebung ist geprägt von gepflegten Wohnhäusern, viel Grün und hoher Lebensqualität. Spazier- und Naherholungsmöglichkeiten im Wald liegen praktisch vor der Haustür.

Gleichzeitig profitiert die Lage von hervorragender urbaner Anbindung: Der Bahnhof Westheim mit direkter Verbindung nach Augsburg, München und Ulm ist fußläufig erreichbar. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Apotheke sowie das Diedorfer Gymnasium sind schnell erreichbar. Augsburg mit Universitätsklinikum, Innenstadt und Kulturangebot ist in wenigen Minuten erreicht — während man abends im Grünen nach Hause kommt.

Objektbeschreibung In einer der ruhigsten und grünsten Wohnlagen Neusäß-Westheims — unmittelbar am Kobelgraben— bietet sich eine Gelegenheit, die in dieser Form selten auf den Markt kommt: ein freistehendes Einfamilienhaus mit ca. 192 m² Wohnfläche und ca. 309m² Gesamtnutzfläche auf einem 800 m² großen Hanggrundstück, eingebettet in gewachsenes Grün. Das Haus wurde 1973 in massiver, solider Bauweise errichtet und über Jahrzehnte kontinuierlich gepflegt. Es befindet sich in einem modernisierungsbedürftigen Zustand — und genau darin liegt die Chance: Wer ein Haus nicht von der Stange, sondern nach eigenen Vorstellungen gestalten möchte, findet hier eine außergewöhnliche Grundlage. Grundstruktur, Raumaufteilung und Substanz überzeugen — der Innenausbau wartet auf Ihre Handschrift. Das Erdgeschoss überzeugt durch eine großzügige, lichtdurchflutete Raumaufteilung, die heute so nicht mehr gebaut wird. Herzstück ist der nach Süden ausgerichtete Wohn- und Aufenthaltsbereich mit ca. 37 m²: beheizte Holzboden, markante steinerne Fensterbänke, großformatige Panoramafenster — eine Atmosphäre, die sich durch kein Rendering ersetzen lässt. Die angrenzende Küche mit separatem Vorratsraum bietet einen direkten Blick ins Grüne. Der Essbereich verfügt über eine Fußbodenheizung sowie praktische, beidseitig nutzbare Einbauschränke. Im Aufenthaltsbereich ist ein Kaminanschluss vorbereitet — eine Feuerstätte lässt sich ohne großen Aufwand integrieren. Der private Schlafbereich umfasst ein großzügiges Elternschlafzimmer (23 m²) mit direktem Terrassenzugang, zwei nach Westen ausgerichtete Kinderzimmer sowie ein helles Arbeitszimmer, ebenfalls mit Terrassenzugang. Das Hauptbadezimmer wurde bereits vollständig entkernt und befindet sich im Rohbauzustand — eine ideale Ausgangslage für eine individuelle Neugestaltung nach aktuellem Standard. Das Untergeschoss stellt einen außergewöhnlichen Ausbau dar. Was das Untergeschoss dieses Hauses von vergleichbaren Objekten unterscheidet, ist sein wohnlicher, durchdachter Ausbau. Über die Doppelgarage mit elektrischem Rolltor sowie einen separaten Seiteneingang erschließt sich ein vollständig ausgebautes Kellergeschoss, das weit über klassische Lagerflächen hinausgeht. Mehrere beheizte Kellerräume mit Tageslichteinfall und Lichtschächten bieten vielseitige Nutzungsperspektiven: Hobbyraum, Werkstatt, Waschküche und ein großzügiger Arbeitsraum sind bereits vorhanden. Besonders hervorzuheben ist der lichtdurchflutete Atelierraum mit erneuerten Fensterflächen — ideal als Studio, Homeoffice oder zusätzlicher Rückzugsbereich. Ein Schwedenofen im Flurbereich schafft wohnliche Wärme. Das vollständige Badezimmer mit Badewanne, Dusche, WC und angrenzender Sauna macht das Untergeschoss zu einem echten Mehrwert. Ausstattung - begehrte Lage in Neusäß-Westheim / Kobelgraben - ca. 800 m² Grundstück - ca. 192 m² Wohnfläche - freistehendes Einfamilienhaus - großzügiger Wohn-/Essbereich - helle Fensterflächen: 2x verglaste Holzfenster mit Wetterschenkel in Aluminium - Terrasse und Garten - große Garage + zusätzlicher Stellplatz - vielseitiger Keller-/Hobbybereich - naturnahe, ruhige Wohnlage - sofort verfügbar - großes Entwicklungspotenzial Das Haus bietet eine hervorragende Grundlage für eine individuelle Modernisierung. Je nach Ausstattungswunsch könnten beispielsweise folgende Maßnahmen sinnvoll sein: - energetische Optimierung - Modernisierung der Bäder - Erneuerung einzelner Oberflächen - Anpassung von Küche und Innenausstattung - individuelle Gartengestaltung Lage Die Straße „Am Kobelgraben" gehört zu den ruhigsten und grünsten Wohnlagen Neusäß-Westheims. Die Umgebung ist geprägt von gepflegten Wohnhäusern, viel Grün und hoher Lebensqualität. Spazier- und Naherholungsmöglichkeiten im Wald liegen praktisch vor der Haustür. Gleichzeitig profitiert die Lage von hervorragender urbaner Anbindung: Der Bahnhof Westheim mit direkter Verbindung nach Augsburg, München und Ulm ist fußläufig erreichbar. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Apotheke sowie das Diedorfer Gymnasium sind schnell erreichbar. Augsburg mit Universitätsklinikum, Innenstadt und Kulturangebot ist in wenigen Minuten erreicht — während man abends im Grünen nach Hause kommt.

Ausstattung

2 Stellplätze
Renovierungsbedürftig
Ausstattung: Standard

Daten & Fakten

Eckdaten

Objektart: Einfamilienhaus (Freistehend)
Kaufpreis: 819.000 €
Zimmer: 9
Schlafzimmer: 4
Badezimmer: 2
Stellplätze: 2
Zustand: Renovierungsbedürftig
Ausstattung: Standard
Bezugsfrei ab: sofort

Flächen

Wohnfläche: 192 m²

Gebäude & Energie

Baujahr: 1973
Heizungsart: ÖL

Finanzierung

10% Eigenkapital (81.900 €): 3.501 € / Monat
20% Eigenkapital (163.800 €): 3.112 € / Monat
30% Eigenkapital (245.700 €): 2.723 € / Monat

Annahme: 3,7% Sollzins, 2% anfängliche Tilgung. Ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Keine Finanzberatung.

Als Kapitalanlage

Als Kapitalanlage rechnen

≈ 7,3 % EK-Rendite p.a. · 1.031 € Zuzahlung/Mon.

Kaltmiete geschätzt (aus Wohnfläche) und frei anpassbar. Richtwerte ohne Gewähr, keine Steuer- oder Anlageberatung.

Lage

Ungefähre Lage — die genaue Adresse gibt's auf Anfrage.

Großzügiges Hanghaus am Kobelgraben - 192m² Potenzial, vollständig nach Ihren Vorstellungen

Beschreibung

Ausstattung

Daten & Fakten

Eckdaten

Flächen

Gebäude & Energie

Finanzierung

Als Kapitalanlage

Lage

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