Dachgeschoss-Traum mit Kamin & Weiherblick – sofort bezugsfrei

Dachgeschoss zum Kauf in Bayreuth Kreis, Bayern · 95469

Kaufpreis

165.000 €

Zimmer

Bad

80 m²

Wohnfläche

1960

Baujahr

2.063 €

pro m²

Beschreibung

Ein ganz besonderes Highlight dieser Immobilie ist die unmittelbare Nähe zu einem idyllischen Weiher. Der freie Blick ins Grüne sowie die ruhige Umgebung schaffen eine Wohnqualität, die in dieser Form nur selten zu finden ist. Die naturnahe Lage verleiht der Wohnung einen hohen Erholungswert und macht sie sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger besonders attraktiv.

Die Dachgeschosswohnung verfügt über ca. 80 m² Wohnfläche und überzeugt durch ihren offenen, großzügigen Grundriss. Sichtbare Dachelemente verleihen den Räumen einen besonderen Charme und schaffen eine wohnliche Atmosphäre mit individuellem Charakter. Große Fensterflächen sorgen für helle, lichtdurchflutete Räume und eröffnen einen traumhaften Ausblick auf die umliegende Natur sowie den nahegelegenen Weiher.

Ein stilvoll integrierter Kamin bildet das Herzstück des Wohnbereichs und sorgt insbesondere in den kälteren Monaten für ein behagliches Wohngefühl. Zusätzlich sorgt eine vorhandene Klimaanlage auch an warmen Sommertagen für angenehme Temperaturen und erhöht den Wohnkomfort deutlich.

Die durchdachte Raumaufteilung bietet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten und eignet sich ideal für Paare, kleine Familien oder anspruchsvolle Singles, die das Besondere suchen.

Die Wohnung steht derzeit leer und bietet dem zukünftigen Eigentümer maximale Flexibilität. Sie kann unmittelbar selbst genutzt oder neu vermietet werden. Auf Basis des aktuellen Marktumfelds erscheint eine monatliche Kaltmiete von ca. 880 € realistisch erzielbar, wodurch die Wohnung auch für Kapitalanleger eine interessante Investitionsmöglichkeit darstellt.

Das Gebäude wurde laufend instand gehalten und zusätzlich technisch aufgewertet. Hierzu zählt unter anderem die Installation einer Photovoltaikanlage mit ca. 6,16 kWp im Jahr 2025, die die Zukunftsfähigkeit der Immobilie zusätzlich unterstreicht.

Insgesamt vereint diese Dachgeschosswohnung besonderen Wohncharakter, naturnahe Lage und vielseitige Nutzungsmöglichkeiten. Die Kombination aus offenem Wohnkonzept, Kamin, Klimaanlage, traumhaftem Ausblick und sofortiger Verfügbarkeit macht diese Immobilie zu einer seltenen Gelegenheit am Markt.

Ausstattung Allgemeine Objektangaben Baujahr: ca. 1960 Erweiterungsanbau: 1979 Grundstücksfläche: ca. 570 m² Wohnfläche: ca. 80 m² Etage: Dachgeschoss Aufteilung gemäß Teilungserklärung: 4 Einheiten Zusätzliche Nutzflächen: Nebengebäude / Kellerbereiche vorhanden Stellplätze: vorhanden

Mieteinnahmen

Dachgeschoss (ca. 80 m² | 3 Zimmer): aktuell eigengenutzt, nach Absprache kurzfristig frei werdend, mögliche Kaltmiete ca. 880 € / Monat

Heizung & Energie

Heizungsart: Ofenheizung / Kohle (Baujahr 2015)
zusätzlicher Kamin in der Erdgeschoss- und Dachgeschosswohnung
Photovoltaikanlage: ca. 6,16 kWp (Installation 2025)
zusätzliches Balkonkraftwerk vorhanden
Klimaanlage: Multi-Split-System (Installation 2025)

Durchgeführte Sanierungen & Modernisierungen 2026:

umfassende Sanierung einer Wohnung im 1. Obergeschoss (Bodenbeläge, Türen, Decken, Malerarbeiten) 2025:
Installation Photovoltaikanlage (6,16 kWp)
Einbau Klimaanlage (Multi-Split-System)
Modernisierung Dachgeschosswohnung (Böden, Oberflächen, Küche, Elektro teilweise) 2024:
Dach vollständig erneuert (inkl. Dämmung, Folie, Lattung)
sowohl Wohnhaus als auch Nebengebäude (Südseite)
neue Dachfenster inkl. Sonnenschutz 2023 / 2024:
Fassade und Balkone neu gestrichen
Außenanlagen (laufend modernisiert):
Stellplätze vollständig neu angelegt
Pflasterarbeiten inkl. Unterbau und Entwässerung
Garten neu gestaltet mit:
Saunagebäude
Gewächshaus
Hochbeeten

Weitere Ausstattungsmerkmale

Nebengebäude nutzbar als Werkstatt / Lager
Keller mit zusätzlichen Nutzflächen
hochwertige Bodenbeläge (u. a. Vinyl, Holz)
teilweise erneuerte Elektrik
großzügige Fensterflächen für helle Räume
naturnahes Grundstück mit direktem Bezug zum Weiher

Lage Die Immobilie befindet sich in Zeulenreuth, einem ruhigen und naturnah gelegenen Ortsteil der Gemeinde Speichersdorf im Landkreis Bayreuth.

Die Lage zeichnet sich insbesondere durch ihren hohen Erholungswert aus: Direkt am Objekt befindet sich ein idyllischer Weiher, der dem Grundstück eine außergewöhnliche Wohnqualität verleiht. Die unmittelbare Umgebung ist geprägt von weitläufiger Natur, Wiesen und Feldern und bietet ein ruhiges, entspanntes Wohnumfeld fernab vom städtischen Trubel.

Trotz der naturnahen Lage ist eine gute Anbindung gegeben. Die Bundesstraße B22 ist in wenigen Minuten erreichbar und verbindet den Standort zügig mit der Stadt Bayreuth, die ca. 15–20 Fahrminuten entfernt liegt. Dort stehen sämtliche Einrichtungen des täglichen Bedarfs zur Verfügung, darunter Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen sowie ein breites gastronomisches und kulturelles Angebot.

Die Gemeinde Speichersdorf selbst bietet ebenfalls eine solide Grundversorgung mit Einkaufsmöglichkeiten, Kindergarten und Schule. Durch die Kombination aus ruhigem Wohnen im Grünen und gleichzeitig guter Erreichbarkeit der nächstgrößeren Stadt eignet sich der Standort sowohl für Eigennutzer als auch für Mieter, die Wert auf Lebensqualität und Natur legen.

Besonders hervorzuheben ist die seltene Verbindung aus direkter Wasserlage, naturnahem Umfeld und gleichzeitig praktikabler Anbindung – eine Kombination, die zunehmend gefragt ist und langfristig für eine stabile Nachfrage sorgt.

Objektbeschreibung Bei dem angebotenen Objekt handelt es sich um eine außergewöhnliche Dachgeschosswohnung in einem gepflegten und laufend modernisierten Mehrfamilienhaus auf einem ca. 648 m² großen Grundstück. Das Gebäude wurde ursprünglich ca. im Jahr 1960 errichtet und 1979 erweitert. Die Wohnung befindet sich in einem nach WEG aufgeteilten Vierfamilienhaus und bietet eine ideale Kombination aus privatem Wohnkomfort, besonderem Wohnambiente und naturnahem Wohnen. Ein ganz besonderes Highlight dieser Immobilie ist die unmittelbare Nähe zu einem idyllischen Weiher. Der freie Blick ins Grüne sowie die ruhige Umgebung schaffen eine Wohnqualität, die in dieser Form nur selten zu finden ist. Die naturnahe Lage verleiht der Wohnung einen hohen Erholungswert und macht sie sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger besonders attraktiv. Die Dachgeschosswohnung verfügt über ca. 80 m² Wohnfläche und überzeugt durch ihren offenen, großzügigen Grundriss. Sichtbare Dachelemente verleihen den Räumen einen besonderen Charme und schaffen eine wohnliche Atmosphäre mit individuellem Charakter. Große Fensterflächen sorgen für helle, lichtdurchflutete Räume und eröffnen einen traumhaften Ausblick auf die umliegende Natur sowie den nahegelegenen Weiher. Ein stilvoll integrierter Kamin bildet das Herzstück des Wohnbereichs und sorgt insbesondere in den kälteren Monaten für ein behagliches Wohngefühl. Zusätzlich sorgt eine vorhandene Klimaanlage auch an warmen Sommertagen für angenehme Temperaturen und erhöht den Wohnkomfort deutlich. Die durchdachte Raumaufteilung bietet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten und eignet sich ideal für Paare, kleine Familien oder anspruchsvolle Singles, die das Besondere suchen. Die Wohnung steht derzeit leer und bietet dem zukünftigen Eigentümer maximale Flexibilität. Sie kann unmittelbar selbst genutzt oder neu vermietet werden. Auf Basis des aktuellen Marktumfelds erscheint eine monatliche Kaltmiete von ca. 880 € realistisch erzielbar, wodurch die Wohnung auch für Kapitalanleger eine interessante Investitionsmöglichkeit darstellt. Das Gebäude wurde laufend instand gehalten und zusätzlich technisch aufgewertet. Hierzu zählt unter anderem die Installation einer Photovoltaikanlage mit ca. 6,16 kWp im Jahr 2025, die die Zukunftsfähigkeit der Immobilie zusätzlich unterstreicht. Insgesamt vereint diese Dachgeschosswohnung besonderen Wohncharakter, naturnahe Lage und vielseitige Nutzungsmöglichkeiten. Die Kombination aus offenem Wohnkonzept, Kamin, Klimaanlage, traumhaftem Ausblick und sofortiger Verfügbarkeit macht diese Immobilie zu einer seltenen Gelegenheit am Markt. Ausstattung Allgemeine Objektangaben Baujahr: ca. 1960 Erweiterungsanbau: 1979 Grundstücksfläche: ca. 570 m² Wohnfläche: ca. 80 m² Etage: Dachgeschoss Aufteilung gemäß Teilungserklärung: 4 Einheiten Zusätzliche Nutzflächen: Nebengebäude / Kellerbereiche vorhanden Stellplätze: vorhanden Mieteinnahmen - Dachgeschoss (ca. 80 m² | 3 Zimmer): aktuell eigengenutzt, nach Absprache kurzfristig frei werdend, mögliche Kaltmiete ca. 880 € / Monat Heizung & Energie - Heizungsart: Ofenheizung / Kohle (Baujahr 2015) - zusätzlicher Kamin in der Erdgeschoss- und Dachgeschosswohnung - Photovoltaikanlage: ca. 6,16 kWp (Installation 2025) - zusätzliches Balkonkraftwerk vorhanden - Klimaanlage: Multi-Split-System (Installation 2025) Durchgeführte Sanierungen & Modernisierungen 2026: - umfassende Sanierung einer Wohnung im 1. Obergeschoss (Bodenbeläge, Türen, Decken, Malerarbeiten) 2025: - Installation Photovoltaikanlage (6,16 kWp) - Einbau Klimaanlage (Multi-Split-System) - Modernisierung Dachgeschosswohnung (Böden, Oberflächen, Küche, Elektro teilweise) 2024: - Dach vollständig erneuert (inkl. Dämmung, Folie, Lattung) - sowohl Wohnhaus als auch Nebengebäude (Südseite) - neue Dachfenster inkl. Sonnenschutz 2023 / 2024: - Fassade und Balkone neu gestrichen - Außenanlagen (laufend modernisiert): - Stellplätze vollständig neu angelegt - Pflasterarbeiten inkl. Unterbau und Entwässerung - Garten neu gestaltet mit: - Saunagebäude - Gewächshaus - Hochbeeten Weitere Ausstattungsmerkmale - Nebengebäude nutzbar als Werkstatt / Lager - Keller mit zusätzlichen Nutzflächen - hochwertige Bodenbeläge (u. a. Vinyl, Holz) - teilweise erneuerte Elektrik - großzügige Fensterflächen für helle Räume - naturnahes Grundstück mit direktem Bezug zum Weiher Lage Die Immobilie befindet sich in Zeulenreuth, einem ruhigen und naturnah gelegenen Ortsteil der Gemeinde Speichersdorf im Landkreis Bayreuth. Die Lage zeichnet sich insbesondere durch ihren hohen Erholungswert aus: Direkt am Objekt befindet sich ein idyllischer Weiher, der dem Grundstück eine außergewöhnliche Wohnqualität verleiht. Die unmittelbare Umgebung ist geprägt von weitläufiger Natur, Wiesen und Feldern und bietet ein ruhiges, entspanntes Wohnumfeld fernab vom städtischen Trubel. Trotz der naturnahen Lage ist eine gute Anbindung gegeben. Die Bundesstraße B22 ist in wenigen Minuten erreichbar und verbindet den Standort zügig mit der Stadt Bayreuth, die ca. 15–20 Fahrminuten entfernt liegt. Dort stehen sämtliche Einrichtungen des täglichen Bedarfs zur Verfügung, darunter Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen sowie ein breites gastronomisches und kulturelles Angebot. Die Gemeinde Speichersdorf selbst bietet ebenfalls eine solide Grundversorgung mit Einkaufsmöglichkeiten, Kindergarten und Schule. Durch die Kombination aus ruhigem Wohnen im Grünen und gleichzeitig guter Erreichbarkeit der nächstgrößeren Stadt eignet sich der Standort sowohl für Eigennutzer als auch für Mieter, die Wert auf Lebensqualität und Natur legen. Besonders hervorzuheben ist die seltene Verbindung aus direkter Wasserlage, naturnahem Umfeld und gleichzeitig praktikabler Anbindung – eine Kombination, die zunehmend gefragt ist und langfristig für eine stabile Nachfrage sorgt.