Hell, gepflegt und grün: 3-Zimmer-Wohnung mit großem Balkon, Garage und Gartennutzung

Etagenwohnung zum Kauf in Nürnberg, Bayern · 90409

Kaufpreis

289.000 €

Zimmer

Bad

85 m²

Wohnfläche

1934

Baujahr

3.400 €

pro m²

Beschreibung

Im Mittelpunkt der Wohnung steht das helle Wohnzimmer mit direktem Zugang zur großen, überdachten und seitlich verglasten Loggia mit einer absolut neuwertigen elektrischem Markise. Diese geschützte Außenfläche ist eines der stärksten Merkmale der Wohnung: Sie erweitert den Wohnbereich spürbar und bietet einen schönen Blick in den rückwärtigen Grünbereich.

Neben dem Wohnzimmer stehen ein ruhiges Schlafzimmer sowie ein weiteres Zimmer zur Verfügung, das sich flexibel als Kinder-, Gäste-, Arbeits- oder Hobbyzimmer nutzen lässt. Die separate Küche ist hell, durch zwei Fenster gut belichtet und bietet Platz für einen Essbereich. Das Tageslichtbad ist kompakt, gepflegt und mit Dusche, WC und Waschbecken ausgestattet.

Die Wohnung präsentiert sich als solide und gepflegte Bestandswohnung mit warmer Wohnatmosphäre. Die vorhandenen Holzböden, die helle Belichtung und die klassische Raumaufteilung geben ihr einen angenehmen, wohnlichen Charakter. Zur Wohnung gehören nach den vorliegenden Angaben ein Kellerraum sowie die Mitnutzung eines Speicherbereichs. Eine Garage mit eigener Zufahrt steht separat zum Erwerb zur Verfügung.

Besonders interessant ist die Gesamtkonstellation im Haus: Die direkt darüberliegende, vermietete Dachgeschosswohnung mit ca. 65 m² steht ebenfalls zum Verkauf und kann nach individueller Abstimmung separat oder gemeinsam mit dieser Einheit erworben werden. Die davor liegende Straße ist seit neustem eine Fahrradstraße.

Ausstattung Die Wohnung verfügt über eine klassische und gut nutzbare 3-Zimmer-Aufteilung. Der Grundriss umfasst Wohnzimmer, Schlafzimmer, ein weiteres Zimmer, Diele, Küche, Tageslichtbad und Loggia.

Wohnzimmer und Loggia: Das Wohnzimmer ist großzügig geschnitten und über eine breite Öffnung mit der überdachten, seitlich verglasten Loggia verbunden. Diese ist gefliest, geschützt und zum rückwärtigen Grünbereich ausgerichtet. Nach Eigentümerangabe wurde vor 2 Jahren eine elektrische Markise installiert.

Küche: Die separate Küche ist hell, verfügt über zwei Fenster und bietet Platz für einen Essbereich. Die vorhandene Einbauküche kann nach Absprache übernommen werden.

Bad: Das Tageslichtbad wurde nach Eigentümerangabe 2012 erneuert. Es ist mit Dusche, WC, Waschbecken und Fenster ausgestattet.

Böden: In mehreren Räumen sind gepflegte Holzböden vorhanden, die der Wohnung eine warme und wohnliche Atmosphäre geben. Küche und Bad sind gefliest.

Grundriss: Die Diele dient als zentraler Verteiler. Alle Räume sind sinnvoll erschlossen, ohne ungünstige Durchgangssituation.

Nebenflächen: Zur Wohnung gehören nach den vorliegenden Angaben ein Kellerraum sowie die Mitnutzung eines Speicherbereichs unter dem Dach. Eine freistehende Einzelgarage mit eigener Zufahrt vom Schleifweg steht separat zum Kauf zur Verfügung.

Garten: Der rückwärtige Gartenbereich ist Gemeinschaftseigentum und darf vom Eigentümer mitgenutzt werden.

Lage Die Wohnung befindet sich im Schleifweg 10 in Nürnberg, in einer gefragten und sehr gut angebundenen Wohnlage im nördlichen Stadtgebiet. Die Umgebung verbindet städtische Erreichbarkeit mit einem überraschend grünen Wohngefühl im rückwärtigen Grundstücksbereich. Gerade die Wohnung im 1. Obergeschoss profitiert von ihrer Ausrichtung zum Garten- und Grünbereich: Der Blick vom Balkon und aus mehreren Räumen geht nicht in eine enge Straßenschlucht, sondern in ein gewachsenes, ruhiges Wohnumfeld mit Baumbestand.

Der Stadtbereich rund um Maxfeld, Nordring, Rollnerstraße und Großreuth hinter der Veste ist bei vielen Käufern beliebt, weil er eine sehr praktische Alltagslage bietet. Einkaufsmöglichkeiten, Nahversorgung, Gastronomie, ärztliche Versorgung, Schulen und Dienstleister befinden sich in gut erreichbarer Nähe. Laut vorliegender Standortauswertung liegen mehrere Einrichtungen des täglichen Bedarfs im direkten Umfeld, darunter Einkaufsmöglichkeiten, Bildungsangebote, Freizeit- und Gastronomieangebote.

Auch die Verkehrsanbindung ist ein deutlicher Vorteil. Der Nordring und die umliegenden Hauptverkehrsachsen ermöglichen eine schnelle Verbindung in verschiedene Stadtteile sowie in Richtung Innenstadt, Nordstadt, Flughafen, Erlangen/Fürth und zu den überregionalen Verkehrswegen. Für Berufspendler, Stadtmenschen und Käufer, die kurze Wege schätzen, ist diese Lage sehr interessant. Die nächstgelegen Bushaltestelle Richtung Innenstadt (Rathaus) bzw. Fürth ist nur 25 m entfernt. Gleichzeitig sollte die Nähe zum Nordring offen benannt werden: Sie bringt eine sehr gute Erreichbarkeit. Die Wohnung selbst zeigt sich durch die Ausrichtung zum grünen rückwärtigen Bereich angenehm wohnlich.

Nürnberg insgesamt bleibt ein stabiler und nachgefragter Immobilienmarkt. Die Stadt bietet eine starke Mischung aus Wirtschaftsstandort, Hochschul- und Bildungsangeboten, historischer Altstadt, kulturellem Leben und sehr guter Infrastruktur. Besonders Lagen mit guter Anbindung, funktionierenden Nahversorgungsstrukturen und solider Wohnqualität sind sowohl bei Eigennutzern als auch bei Kapitalanlegern gefragt.

Für Eigennutzer bietet die Adresse kurze Wege im Alltag und gleichzeitig ein Wohngefühl, das durch Balkon, Grünblick und die überschaubare Hausstruktur nicht anonym wirkt. Für Kapitalanleger ist die Lage ebenfalls interessant, weil kleinere und mittlere Wohnungen in gut erreichbaren Nürnberger Stadtlagen dauerhaft nachgefragt sind. Die Wohnung eignet sich daher sowohl zur eigenen Nutzung als auch perspektivisch zur Vermietung.

Der rückwärtige Garten- und Grünbereich prägt den Eindruck des Hauses positiv.

Sonstiges Der Energieausweis liegt vor. Es handelt sich um einen Bedarfsausweis für das Gesamtgebäude Schleifweg 10, 90409 Nürnberg. Der Endenergiebedarf beträgt 322,1 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse H. Wesentlicher Energieträger für die Heizung ist Heizöl EL, die Warmwasserbereitung erfolgt elektrisch. Das Gebäude wurde 1934 errichtet, der Wärmeerzeuger ist laut Energieausweis Baujahr 2018. Der Energieausweis ist gültig bis 02.04.2036.

Im Energieausweis werden als Modernisierungsempfehlungen unter anderem die Dämmung der Kellerdecke, die Dämmung der Außenwände sowie ein Fensteraustausch genannt. Diese energetische Ausgangssituation wurde bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt.

Die Wohnung befindet sich in einer kleinen WEG mit drei Einheiten. Laut Abrechnung betrug der Bestand an finanziellen Mitteln zum 31.12.2025 insgesamt 13.506,37 €, der rechnerische Anteil der Eigentümerin 4051,92 €. Für 2026 wird mit laufenden Betriebs- und Nebenkosten von ca. 8.000 € gerechnet; unvorhergesehene Reparaturen können bei Bedarf über Sonderzahlungen finanziert werden.

Der gemeinschaftliche Gartenbereich darf mit genutzt werden. Außenfenster, Außentüren, Balkonbrüstungen und der Heizkeller gehören laut Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum.

Alle Angaben beruhen auf Unterlagen, Eigentümerangaben und eigener Objektaufnahme. Eine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit kann trotz sorgfältiger Prüfung nicht übernommen werden. Maßgeblich sind Kaufvertrag, Grundbuch, Teilungserklärung und die dort in Bezug genommenen Unterlagen. Die Weitergabe dieses Exposés an Dritte ist ohne Zustimmung nicht gestattet.

Objektbeschreibung Diese gepflegte 3-Zimmer-Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss eines kleinen 3-Parteien-Hauses verbindet auf ca. 84 m² Wohnfläche einen klaren, gut nutzbaren Grundriss mit einem angenehm grünen Wohngefühl. Das Gebäude stammt ursprünglich aus dem Jahr 1934; nach Angaben der Eigentümerseite wurden 1997/1998 wesentliche Bereiche des Hauses und der Wohnung saniert, unter anderem Dach, Fenster, Rollläden, Fassade und Innenausbau. Das Bad wurde nach Eigentümerangabe 2012 erneuert, der Wärmeerzeuger laut Energieausweis im Jahr 2018. Im Mittelpunkt der Wohnung steht das helle Wohnzimmer mit direktem Zugang zur großen, überdachten und seitlich verglasten Loggia mit einer absolut neuwertigen elektrischem Markise. Diese geschützte Außenfläche ist eines der stärksten Merkmale der Wohnung: Sie erweitert den Wohnbereich spürbar und bietet einen schönen Blick in den rückwärtigen Grünbereich. Neben dem Wohnzimmer stehen ein ruhiges Schlafzimmer sowie ein weiteres Zimmer zur Verfügung, das sich flexibel als Kinder-, Gäste-, Arbeits- oder Hobbyzimmer nutzen lässt. Die separate Küche ist hell, durch zwei Fenster gut belichtet und bietet Platz für einen Essbereich. Das Tageslichtbad ist kompakt, gepflegt und mit Dusche, WC und Waschbecken ausgestattet. Die Wohnung präsentiert sich als solide und gepflegte Bestandswohnung mit warmer Wohnatmosphäre. Die vorhandenen Holzböden, die helle Belichtung und die klassische Raumaufteilung geben ihr einen angenehmen, wohnlichen Charakter. Zur Wohnung gehören nach den vorliegenden Angaben ein Kellerraum sowie die Mitnutzung eines Speicherbereichs. Eine Garage mit eigener Zufahrt steht separat zum Erwerb zur Verfügung. Besonders interessant ist die Gesamtkonstellation im Haus: Die direkt darüberliegende, vermietete Dachgeschosswohnung mit ca. 65 m² steht ebenfalls zum Verkauf und kann nach individueller Abstimmung separat oder gemeinsam mit dieser Einheit erworben werden. Die davor liegende Straße ist seit neustem eine Fahrradstraße. Ausstattung Die Wohnung verfügt über eine klassische und gut nutzbare 3-Zimmer-Aufteilung. Der Grundriss umfasst Wohnzimmer, Schlafzimmer, ein weiteres Zimmer, Diele, Küche, Tageslichtbad und Loggia. Wohnzimmer und Loggia: Das Wohnzimmer ist großzügig geschnitten und über eine breite Öffnung mit der überdachten, seitlich verglasten Loggia verbunden. Diese ist gefliest, geschützt und zum rückwärtigen Grünbereich ausgerichtet. Nach Eigentümerangabe wurde vor 2 Jahren eine elektrische Markise installiert. Küche: Die separate Küche ist hell, verfügt über zwei Fenster und bietet Platz für einen Essbereich. Die vorhandene Einbauküche kann nach Absprache übernommen werden. Bad: Das Tageslichtbad wurde nach Eigentümerangabe 2012 erneuert. Es ist mit Dusche, WC, Waschbecken und Fenster ausgestattet. Böden: In mehreren Räumen sind gepflegte Holzböden vorhanden, die der Wohnung eine warme und wohnliche Atmosphäre geben. Küche und Bad sind gefliest. Grundriss: Die Diele dient als zentraler Verteiler. Alle Räume sind sinnvoll erschlossen, ohne ungünstige Durchgangssituation. Nebenflächen: Zur Wohnung gehören nach den vorliegenden Angaben ein Kellerraum sowie die Mitnutzung eines Speicherbereichs unter dem Dach. Eine freistehende Einzelgarage mit eigener Zufahrt vom Schleifweg steht separat zum Kauf zur Verfügung. Garten: Der rückwärtige Gartenbereich ist Gemeinschaftseigentum und darf vom Eigentümer mitgenutzt werden. Lage Die Wohnung befindet sich im Schleifweg 10 in Nürnberg, in einer gefragten und sehr gut angebundenen Wohnlage im nördlichen Stadtgebiet. Die Umgebung verbindet städtische Erreichbarkeit mit einem überraschend grünen Wohngefühl im rückwärtigen Grundstücksbereich. Gerade die Wohnung im 1. Obergeschoss profitiert von ihrer Ausrichtung zum Garten- und Grünbereich: Der Blick vom Balkon und aus mehreren Räumen geht nicht in eine enge Straßenschlucht, sondern in ein gewachsenes, ruhiges Wohnumfeld mit Baumbestand. Der Stadtbereich rund um Maxfeld, Nordring, Rollnerstraße und Großreuth hinter der Veste ist bei vielen Käufern beliebt, weil er eine sehr praktische Alltagslage bietet. Einkaufsmöglichkeiten, Nahversorgung, Gastronomie, ärztliche Versorgung, Schulen und Dienstleister befinden sich in gut erreichbarer Nähe. Laut vorliegender Standortauswertung liegen mehrere Einrichtungen des täglichen Bedarfs im direkten Umfeld, darunter Einkaufsmöglichkeiten, Bildungsangebote, Freizeit- und Gastronomieangebote. Auch die Verkehrsanbindung ist ein deutlicher Vorteil. Der Nordring und die umliegenden Hauptverkehrsachsen ermöglichen eine schnelle Verbindung in verschiedene Stadtteile sowie in Richtung Innenstadt, Nordstadt, Flughafen, Erlangen/Fürth und zu den überregionalen Verkehrswegen. Für Berufspendler, Stadtmenschen und Käufer, die kurze Wege schätzen, ist diese Lage sehr interessant. Die nächstgelegen Bushaltestelle Richtung Innenstadt (Rathaus) bzw. Fürth ist nur 25 m entfernt. Gleichzeitig sollte die Nähe zum Nordring offen benannt werden: Sie bringt eine sehr gute Erreichbarkeit. Die Wohnung selbst zeigt sich durch die Ausrichtung zum grünen rückwärtigen Bereich angenehm wohnlich. Nürnberg insgesamt bleibt ein stabiler und nachgefragter Immobilienmarkt. Die Stadt bietet eine starke Mischung aus Wirtschaftsstandort, Hochschul- und Bildungsangeboten, historischer Altstadt, kulturellem Leben und sehr guter Infrastruktur. Besonders Lagen mit guter Anbindung, funktionierenden Nahversorgungsstrukturen und solider Wohnqualität sind sowohl bei Eigennutzern als auch bei Kapitalanlegern gefragt. Für Eigennutzer bietet die Adresse kurze Wege im Alltag und gleichzeitig ein Wohngefühl, das durch Balkon, Grünblick und die überschaubare Hausstruktur nicht anonym wirkt. Für Kapitalanleger ist die Lage ebenfalls interessant, weil kleinere und mittlere Wohnungen in gut erreichbaren Nürnberger Stadtlagen dauerhaft nachgefragt sind. Die Wohnung eignet sich daher sowohl zur eigenen Nutzung als auch perspektivisch zur Vermietung. Der rückwärtige Garten- und Grünbereich prägt den Eindruck des Hauses positiv. Sonstiges Der Energieausweis liegt vor. Es handelt sich um einen Bedarfsausweis für das Gesamtgebäude Schleifweg 10, 90409 Nürnberg. Der Endenergiebedarf beträgt 322,1 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse H. Wesentlicher Energieträger für die Heizung ist Heizöl EL, die Warmwasserbereitung erfolgt elektrisch. Das Gebäude wurde 1934 errichtet, der Wärmeerzeuger ist laut Energieausweis Baujahr 2018. Der Energieausweis ist gültig bis 02.04.2036. Im Energieausweis werden als Modernisierungsempfehlungen unter anderem die Dämmung der Kellerdecke, die Dämmung der Außenwände sowie ein Fensteraustausch genannt. Diese energetische Ausgangssituation wurde bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt. Die Wohnung befindet sich in einer kleinen WEG mit drei Einheiten. Laut Abrechnung betrug der Bestand an finanziellen Mitteln zum 31.12.2025 insgesamt 13.506,37 €, der rechnerische Anteil der Eigentümerin 4051,92 €. Für 2026 wird mit laufenden Betriebs- und Nebenkosten von ca. 8.000 € gerechnet; unvorhergesehene Reparaturen können bei Bedarf über Sonderzahlungen finanziert werden. Der gemeinschaftliche Gartenbereich darf mit genutzt werden. Außenfenster, Außentüren, Balkonbrüstungen und der Heizkeller gehören laut Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum. Alle Angaben beruhen auf Unterlagen, Eigentümerangaben und eigener Objektaufnahme. Eine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit kann trotz sorgfältiger Prüfung nicht übernommen werden. Maßgeblich sind Kaufvertrag, Grundbuch, Teilungserklärung und die dort in Bezug genommenen Unterlagen. Die Weitergabe dieses Exposés an Dritte ist ohne Zustimmung nicht gestattet.

Ausstattung

Stellplatz
Gepflegt

Daten & Fakten

Eckdaten

Objektart: Etagenwohnung
Kaufpreis: 289.000 €
Zimmer: 3
Schlafzimmer: 2
Badezimmer: 1
Etage: 1 von 3
Stellplätze: 1
Zustand: Gepflegt

Flächen

Wohnfläche: 85 m²

Gebäude & Energie

Baujahr: 1934
Energieklasse: H
Heizungsart: ÖL

Energie

Energieeffizienzklasse

Klasse H

A+

Finanzierung

10% Eigenkapital (28.900 €): 1.235 € / Monat
20% Eigenkapital (57.800 €): 1.098 € / Monat
30% Eigenkapital (86.700 €): 961 € / Monat

Annahme: 3,7% Sollzins, 2% anfängliche Tilgung. Ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Keine Finanzberatung.

Als Kapitalanlage

Als Kapitalanlage rechnen

≈ 8 % EK-Rendite p.a. · 276 € Zuzahlung/Mon.

Kaltmiete geschätzt (aus Wohnfläche) und frei anpassbar. Richtwerte ohne Gewähr, keine Steuer- oder Anlageberatung.

Lage

Ungefähre Lage — die genaue Adresse gibt's auf Anfrage.

Hell, gepflegt und grün: 3-Zimmer-Wohnung mit großem Balkon, Garage und Gartennutzung

Beschreibung

Ausstattung

Daten & Fakten

Eckdaten

Flächen

Gebäude & Energie

Energie

Finanzierung

Als Kapitalanlage

Lage

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