Traumlage am Weiher mit über 5 % Rendite: Wohnen, vermieten & genießen unter einem Dach

Mehrfamilienhaus zum Kauf in Bayreuth Kreis, Bayern · 95469

Kaufpreis

615.000 €

Zimmer

Bäder

310 m²

Wohnfläche

1960

Baujahr

1.984 €

pro m²

Beschreibung

Ein ganz besonderes Highlight dieser Immobilie ist die unmittelbare Nähe zu einem idyllischen Weiher, die dem Objekt eine außergewöhnliche Wohnqualität verleiht. Der freie Blick ins Grüne sowie die ruhige Umgebung schaffen ein Wohngefühl, das sowohl Eigennutzer als auch Mieter gleichermaßen anspricht und die Immobilie deutlich von klassischen Standardobjekten abhebt.

Das Gebäude ist gemäß Teilungserklärung in vier Einheiten aufgeteilt und bietet eine Gesamtwohnfläche von ca. 310 m². Die Wohnungen überzeugen durch eine durchdachte Größenstruktur und gut geschnittene Grundrisse, die eine nachhaltige Vermietbarkeit sowie flexible Nutzungsmöglichkeiten gewährleisten.

Im Erdgeschoss befindet sich eine großzügige Wohneinheit mit ca. 117,18 m² Wohnfläche und 5 Zimmern, die durch ihren weitläufigen Grundriss sowie den großen, lichtdurchfluteten Wintergarten besonders hervorsticht. Ein zusätzlicher Kamin sorgt hier für eine angenehme, wohnliche Atmosphäre und unterstreicht den hohen Wohnkomfort dieser Einheit.

Das Obergeschoss beherbergt zwei kompakte und gut vermietbare 2-Zimmer-Wohnungen mit ca. 57,06 m² (rechts) und ca. 55,88 m² (links). Die funktionalen Grundrisse sprechen eine breite Mieterzielgruppe an und bieten eine solide Basis für stabile Mieteinnahmen.

Ein absolutes Highlight der Immobilie ist die voll ausgebaute Dachgeschosswohnung mit ca. 80 m² Wohnfläche und 3 Zimmern. Diese Einheit überzeugt durch ihre offene Gestaltung, sichtbare Dachelemente und hochwertige Ausstattungsdetails. Ein stilvoll integrierter Kamin sowie große Fensterflächen sorgen für eine besondere Wohnatmosphäre mit viel Tageslicht und einem traumhaften Ausblick in die umliegende Natur und auf den Weiher.

Auch im Außenbereich zeigt sich das Objekt von seiner besonderen Seite: Der großzügige Garten bietet nicht nur viel Platz zur Erholung, sondern verfügt zusätzlich über ein eigenes Saunagebäude, das den Wohnkomfort deutlich erhöht und einen echten Mehrwert für Eigennutzer darstellt.

Darüber hinaus wurde die Immobilie durch die Installation einer Photovoltaikanlage (ca. 6,16 kWp, Baujahr 2025) sowie einer Klimaanlage technisch aufgewertet und zukunftsorientiert ausgestattet.

Insgesamt vereint das Objekt auf gelungene Weise eine solide Vermietbarkeit mit einem außergewöhnlichen emotionalen Wohnwert. Die Kombination aus großzügiger Erdgeschosswohnung mit Wintergarten und Kamin, zwei gut vermietbaren Einheiten im Obergeschoss, der hochwertig ausgebauten Dachgeschosswohnung sowie der besonderen Lage am Wasser macht diese Immobilie zu einer seltenen Gelegenheit am Markt.

Besonders attraktiv ist die Möglichkeit, Wohnen und Kapitalanlage miteinander zu verbinden: Die Dachgeschosswohnung eignet sich ideal zur Eigennutzung, während die weiteren Einheiten attraktive Mieteinnahmen generieren und so zur Finanzierung beitragen können.

Ausstattung Allgemeine Objektangaben Baujahr: ca. 1960 Erweiterungsanbau: 1979 Grundstücksfläche: ca. 570 m² Gesamtwohnfläche: ca. 310 m² Aufteilung gemäß Teilungserklärung: 4 Einheiten Zusätzliche Nutzflächen: Nebengebäude / Kellerbereiche vorhanden Stellplätze: vorhanden

Aufteilung der Wohnungen

Erdgeschoss: ca. 117,18 m² Wohnfläche, 5 Zimmer zzgl. großem Wintergarten mit hoher Aufenthaltsqualität
Obergeschoss rechts: ca. 57,06 m², 2 Zimmer
Obergeschoss links: ca. 55,88 m², 2 Zimmer aktuell vermietet für 530 € Kaltmiete monatlich (inkl. Stellplatz)
Dachgeschoss: ca. 80 m² Wohnfläche, 3 Zimmer voll ausgebaut mit offenem Wohnkonzept, sichtbaren Dachelementen und Kamin

Mieteinnahmen

Erdgeschoss (ca. 117,18 m² | 5 Zimmer): aktuell eigengenutzt (familienintern), nach Absprache kurzfristig frei werdend, mögliche Kaltmiete ca. 996 € / Monat
Obergeschoss rechts (ca. 57,06 m² | 2 Zimmer): aktuell leerstehend, mögliche Kaltmiete ca. 485 € / Monat
Obergeschoss links (ca. 55,88 m² | 2 Zimmer): aktuell vermietet für 530 € Kaltmiete monatlich
Dachgeschoss (ca. 80 m² | 3 Zimmer): aktuell eigengenutzt, nach Absprache kurzfristig frei werdend, mögliche Kaltmiete ca. 680 € / Monat

Heizung & Energie

Heizungsart: Ofenheizung / Kohle (Baujahr 2015)
zusätzlicher Kamin in der Erdgeschoss- und Dachgeschosswohnung
Photovoltaikanlage: ca. 6,16 kWp (Installation 2025)
zusätzliches Balkonkraftwerk vorhanden
Klimaanlage: Multi-Split-System (Installation 2025)

Durchgeführte Sanierungen & Modernisierungen 2026:

umfassende Sanierung einer Wohnung im 1. Obergeschoss (Bodenbeläge, Türen, Decken, Malerarbeiten) 2025:
Installation Photovoltaikanlage (6,16 kWp)
Einbau Klimaanlage (Multi-Split-System)
Modernisierung Dachgeschosswohnung (Böden, Oberflächen, Küche, Elektro teilweise) 2024:
Dach vollständig erneuert (inkl. Dämmung, Folie, Lattung)
sowohl Wohnhaus als auch Nebengebäude (Südseite)
neue Dachfenster inkl. Sonnenschutz 2023 / 2024:
Fassade und Balkone neu gestrichen
Außenanlagen (laufend modernisiert):
Stellplätze vollständig neu angelegt
Pflasterarbeiten inkl. Unterbau und Entwässerung
Garten neu gestaltet mit:
Saunagebäude
Gewächshaus
Hochbeeten

Weitere Ausstattungsmerkmale

Nebengebäude nutzbar als Werkstatt / Lager
Keller mit zusätzlichen Nutzflächen
hochwertige Bodenbeläge (u. a. Vinyl, Holz)
teilweise erneuerte Elektrik
großzügige Fensterflächen für helle Räume
naturnahes Grundstück mit direktem Bezug zum Weiher

Lage Die Immobilie befindet sich in Zeulenreuth, einem ruhigen und naturnah gelegenen Ortsteil der Gemeinde Speichersdorf im Landkreis Bayreuth.

Die Lage zeichnet sich insbesondere durch ihren hohen Erholungswert aus: Direkt am Objekt befindet sich ein idyllischer Weiher, der dem Grundstück eine außergewöhnliche Wohnqualität verleiht. Die unmittelbare Umgebung ist geprägt von weitläufiger Natur, Wiesen und Feldern und bietet ein ruhiges, entspanntes Wohnumfeld fernab vom städtischen Trubel.

Trotz der naturnahen Lage ist eine gute Anbindung gegeben. Die Bundesstraße B22 ist in wenigen Minuten erreichbar und verbindet den Standort zügig mit der Stadt Bayreuth, die ca. 15–20 Fahrminuten entfernt liegt. Dort stehen sämtliche Einrichtungen des täglichen Bedarfs zur Verfügung, darunter Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen sowie ein breites gastronomisches und kulturelles Angebot.

Die Gemeinde Speichersdorf selbst bietet ebenfalls eine solide Grundversorgung mit Einkaufsmöglichkeiten, Kindergarten und Schule. Durch die Kombination aus ruhigem Wohnen im Grünen und gleichzeitig guter Erreichbarkeit der nächstgrößeren Stadt eignet sich der Standort sowohl für Eigennutzer als auch für Mieter, die Wert auf Lebensqualität und Natur legen.

Besonders hervorzuheben ist die seltene Verbindung aus direkter Wasserlage, naturnahem Umfeld und gleichzeitig praktikabler Anbindung – eine Kombination, die zunehmend gefragt ist und langfristig für eine stabile Nachfrage sorgt.

Objektbeschreibung Bei dem angebotenen Objekt handelt es sich um ein mit viel Sorgfalt modernisiertes und bereits nach WEG aufgeteiltes Mehrfamilienhaus mit insgesamt 4 Wohneinheiten auf einem ca. 648 m² großen Grundstück. Das Gebäude wurde ursprünglich ca. im Jahr 1960 errichtet und 1979 erweitert und präsentiert sich heute in einem sehr gepflegten, laufend instand gehaltenen Gesamtzustand. Ein ganz besonderes Highlight dieser Immobilie ist die unmittelbare Nähe zu einem idyllischen Weiher, die dem Objekt eine außergewöhnliche Wohnqualität verleiht. Der freie Blick ins Grüne sowie die ruhige Umgebung schaffen ein Wohngefühl, das sowohl Eigennutzer als auch Mieter gleichermaßen anspricht und die Immobilie deutlich von klassischen Standardobjekten abhebt. Das Gebäude ist gemäß Teilungserklärung in vier Einheiten aufgeteilt und bietet eine Gesamtwohnfläche von ca. 310 m². Die Wohnungen überzeugen durch eine durchdachte Größenstruktur und gut geschnittene Grundrisse, die eine nachhaltige Vermietbarkeit sowie flexible Nutzungsmöglichkeiten gewährleisten. Im Erdgeschoss befindet sich eine großzügige Wohneinheit mit ca. 117,18 m² Wohnfläche und 5 Zimmern, die durch ihren weitläufigen Grundriss sowie den großen, lichtdurchfluteten Wintergarten besonders hervorsticht. Ein zusätzlicher Kamin sorgt hier für eine angenehme, wohnliche Atmosphäre und unterstreicht den hohen Wohnkomfort dieser Einheit. Das Obergeschoss beherbergt zwei kompakte und gut vermietbare 2-Zimmer-Wohnungen mit ca. 57,06 m² (rechts) und ca. 55,88 m² (links). Die funktionalen Grundrisse sprechen eine breite Mieterzielgruppe an und bieten eine solide Basis für stabile Mieteinnahmen. Ein absolutes Highlight der Immobilie ist die voll ausgebaute Dachgeschosswohnung mit ca. 80 m² Wohnfläche und 3 Zimmern. Diese Einheit überzeugt durch ihre offene Gestaltung, sichtbare Dachelemente und hochwertige Ausstattungsdetails. Ein stilvoll integrierter Kamin sowie große Fensterflächen sorgen für eine besondere Wohnatmosphäre mit viel Tageslicht und einem traumhaften Ausblick in die umliegende Natur und auf den Weiher. Auch im Außenbereich zeigt sich das Objekt von seiner besonderen Seite: Der großzügige Garten bietet nicht nur viel Platz zur Erholung, sondern verfügt zusätzlich über ein eigenes Saunagebäude, das den Wohnkomfort deutlich erhöht und einen echten Mehrwert für Eigennutzer darstellt. Darüber hinaus wurde die Immobilie durch die Installation einer Photovoltaikanlage (ca. 6,16 kWp, Baujahr 2025) sowie einer Klimaanlage technisch aufgewertet und zukunftsorientiert ausgestattet. Insgesamt vereint das Objekt auf gelungene Weise eine solide Vermietbarkeit mit einem außergewöhnlichen emotionalen Wohnwert. Die Kombination aus großzügiger Erdgeschosswohnung mit Wintergarten und Kamin, zwei gut vermietbaren Einheiten im Obergeschoss, der hochwertig ausgebauten Dachgeschosswohnung sowie der besonderen Lage am Wasser macht diese Immobilie zu einer seltenen Gelegenheit am Markt. Besonders attraktiv ist die Möglichkeit, Wohnen und Kapitalanlage miteinander zu verbinden: Die Dachgeschosswohnung eignet sich ideal zur Eigennutzung, während die weiteren Einheiten attraktive Mieteinnahmen generieren und so zur Finanzierung beitragen können. Ausstattung Allgemeine Objektangaben Baujahr: ca. 1960 Erweiterungsanbau: 1979 Grundstücksfläche: ca. 570 m² Gesamtwohnfläche: ca. 310 m² Aufteilung gemäß Teilungserklärung: 4 Einheiten Zusätzliche Nutzflächen: Nebengebäude / Kellerbereiche vorhanden Stellplätze: vorhanden Aufteilung der Wohnungen - Erdgeschoss: ca. 117,18 m² Wohnfläche, 5 Zimmer zzgl. großem Wintergarten mit hoher Aufenthaltsqualität - Obergeschoss rechts: ca. 57,06 m², 2 Zimmer - Obergeschoss links: ca. 55,88 m², 2 Zimmer aktuell vermietet für 530 € Kaltmiete monatlich (inkl. Stellplatz) - Dachgeschoss: ca. 80 m² Wohnfläche, 3 Zimmer voll ausgebaut mit offenem Wohnkonzept, sichtbaren Dachelementen und Kamin Mieteinnahmen - Erdgeschoss (ca. 117,18 m² | 5 Zimmer): aktuell eigengenutzt (familienintern), nach Absprache kurzfristig frei werdend, mögliche Kaltmiete ca. 996 € / Monat - Obergeschoss rechts (ca. 57,06 m² | 2 Zimmer): aktuell leerstehend, mögliche Kaltmiete ca. 485 € / Monat - Obergeschoss links (ca. 55,88 m² | 2 Zimmer): aktuell vermietet für 530 € Kaltmiete monatlich - Dachgeschoss (ca. 80 m² | 3 Zimmer): aktuell eigengenutzt, nach Absprache kurzfristig frei werdend, mögliche Kaltmiete ca. 680 € / Monat Heizung & Energie - Heizungsart: Ofenheizung / Kohle (Baujahr 2015) - zusätzlicher Kamin in der Erdgeschoss- und Dachgeschosswohnung - Photovoltaikanlage: ca. 6,16 kWp (Installation 2025) - zusätzliches Balkonkraftwerk vorhanden - Klimaanlage: Multi-Split-System (Installation 2025) Durchgeführte Sanierungen & Modernisierungen 2026: - umfassende Sanierung einer Wohnung im 1. Obergeschoss (Bodenbeläge, Türen, Decken, Malerarbeiten) 2025: - Installation Photovoltaikanlage (6,16 kWp) - Einbau Klimaanlage (Multi-Split-System) - Modernisierung Dachgeschosswohnung (Böden, Oberflächen, Küche, Elektro teilweise) 2024: - Dach vollständig erneuert (inkl. Dämmung, Folie, Lattung) - sowohl Wohnhaus als auch Nebengebäude (Südseite) - neue Dachfenster inkl. Sonnenschutz 2023 / 2024: - Fassade und Balkone neu gestrichen - Außenanlagen (laufend modernisiert): - Stellplätze vollständig neu angelegt - Pflasterarbeiten inkl. Unterbau und Entwässerung - Garten neu gestaltet mit: - Saunagebäude - Gewächshaus - Hochbeeten Weitere Ausstattungsmerkmale - Nebengebäude nutzbar als Werkstatt / Lager - Keller mit zusätzlichen Nutzflächen - hochwertige Bodenbeläge (u. a. Vinyl, Holz) - teilweise erneuerte Elektrik - großzügige Fensterflächen für helle Räume - naturnahes Grundstück mit direktem Bezug zum Weiher Lage Die Immobilie befindet sich in Zeulenreuth, einem ruhigen und naturnah gelegenen Ortsteil der Gemeinde Speichersdorf im Landkreis Bayreuth. Die Lage zeichnet sich insbesondere durch ihren hohen Erholungswert aus: Direkt am Objekt befindet sich ein idyllischer Weiher, der dem Grundstück eine außergewöhnliche Wohnqualität verleiht. Die unmittelbare Umgebung ist geprägt von weitläufiger Natur, Wiesen und Feldern und bietet ein ruhiges, entspanntes Wohnumfeld fernab vom städtischen Trubel. Trotz der naturnahen Lage ist eine gute Anbindung gegeben. Die Bundesstraße B22 ist in wenigen Minuten erreichbar und verbindet den Standort zügig mit der Stadt Bayreuth, die ca. 15–20 Fahrminuten entfernt liegt. Dort stehen sämtliche Einrichtungen des täglichen Bedarfs zur Verfügung, darunter Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen sowie ein breites gastronomisches und kulturelles Angebot. Die Gemeinde Speichersdorf selbst bietet ebenfalls eine solide Grundversorgung mit Einkaufsmöglichkeiten, Kindergarten und Schule. Durch die Kombination aus ruhigem Wohnen im Grünen und gleichzeitig guter Erreichbarkeit der nächstgrößeren Stadt eignet sich der Standort sowohl für Eigennutzer als auch für Mieter, die Wert auf Lebensqualität und Natur legen. Besonders hervorzuheben ist die seltene Verbindung aus direkter Wasserlage, naturnahem Umfeld und gleichzeitig praktikabler Anbindung – eine Kombination, die zunehmend gefragt ist und langfristig für eine stabile Nachfrage sorgt.