Charmantes Haus mit Potenzial und Weitblick in Bad Soden-Salmünster

Einfamilienhaus (Freistehend) zum Kauf in Main Kinzig Kreis, Hessen · 63628

Kaufpreis

438.000 €

Zimmer

Bäder

218 m²

Wohnfläche

1973

Baujahr

2.009 €

pro m²

Beschreibung

Erdgeschoss – vollständig saniert Das Erdgeschoss wurde vollständig renoviert und überzeugt durch einen großzügigen Wohn- und Essbereich mit offenem Kamin sowie direktem Zugang zur Balkonterrasse. Die hochwertige Nobilia-Einbauküche (2020) mit Siemens-Geräten, neue Schiebetüren mit Beleuchtung im Flur und eine moderne Glasfront in der Küche setzen zeitgemäße Akzente. Sämtliche Holzelemente, Türen und Einbauschränke wurden überarbeitet und neu lackiert.

Untergeschoss – Einliegerwohnung (ca. 54 m², Baugenehmigung vorhanden) Im Zuge des Umbaus 2023/24 entstand eine eigenständige Einliegerwohnung mit separatem Zugang über eine Außentreppe. Die Einheit umfasst einen offenen Wohn-Ess-Küchen-Bereich (ca. 32,8 m²), ein Schlafzimmer mit begehbarem Kleiderschrank (Schiebetürsystem Knauf), Büro, Bad sowie Saunavorbereitung und Werkstatt. Die großzügige Balkonterrasse (ca. 50 m²) macht diese Einheit besonders attraktiv – ob für Angehörige, als Mietobjekt oder als Homeoffice-Flügel. Statikunterlage, Schall- und Brandschutznachweis liegen vollständig vor.

Dachgeschoss – derzeit im Ausbau, erhebliches Potenzial Im Dachgeschoss entstehen aktuell weitere Wohnflächen mit Badanschluss – ideal als Jugendbereich, Homeoffice oder Atelier. Die Dachsanierung (2022) erfolgte mit hochwertiger Dämmung und neuen Velux-Dachfenstern. Das Ausbaupotenzial erlaubt eine individuelle Fertigstellung nach eigenen Vorstellungen.

Ausstattung Modernisierungen (Auszug) – 2020: Neue Fenster und Türen, elektrische Rollläden, Nobilia-Einbauküche – 2021: Echtholz-Haustür mit Sicherheitsverriegelung – 2022: Neue Dacheindeckung mit Dämmung, neue Fenster, Umwälzpumpe – 2023/24: Umbau Einliegerwohnung (ELW), ENPAL-Solaranlage, Trockenbau, Heizkörper, Kaminofen – 2025: Neuer Heizbrenner

Technische Ausstattung – Öl-Zentralheizung mit neuem Brenner (2025), 9.900-Liter-Tank (aktuell ca. 4.400 l) – Offener Kamin + Marken-Kaminofen HARK „Roma GT ECOplus" – Photovoltaikanlage ENPAL ca. 15 kWp, Jahresertrag ca. 11.000–12.000 kWh (Vertragsübernahme erforderlich) – Glasfaser-Vorbereitung durch Vodafone – LAN-Verkabelung im gesamten Haus (ausgenommen EG) – BASCOM-Kamerasystem: 3 kabelgebundene Kameras mit App-Anbindung – Neue Heizkörper im gesamten Haus

Heizkosten (Richtgröße) Nach Angaben des Eigentümers beträgt der jährliche Heizölverbrauch ca. 3.500–4.000 Liter (bei ca. 0,99 €/Liter ≈ 3.450–3.950 €/Jahr). Der neue Brenner (2025) arbeitet nach Eigentümerangaben effizienter als das Vorgängergerät. Der Schornsteinfeger hat keine unmittelbare Austauschpflicht der Anlage festgestellt. Kamin und Solaranlage können den Verbrauch zusätzlich reduzierenHeizung: Ölzentralheizung mit Niedertemperaturkessel; der Brenner wurde Ende 2025 vollständig erneuert. Für Niedertemperaturkessel besteht keine gesetzliche Austauschpflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz – die Anlage kann dauerhaft weiterbetrieben werden. Die letzte Abnahme durch den Schornsteinfeger erfolgte ohne Beanstandungen. Der Jahresverbrauch liegt nach Eigentümerangaben bei ca. 3.500 bis 4.000 Litern Heizöl (je nach Witterung). Ein Kamin steht als ergänzende Wärmequelle zur Verfügung und reduziert den Verbrauch bei Mitnutzung entsprechend.

Photovoltaik: Auf dem Dach befindet sich eine Photovoltaikanlage (Enpal). Der erzeugte Strom wird vorrangig im Haus selbst verbraucht; der Überschuss wird eingespeist – zuletzt ca. 11.300 kWh pro Jahr mit entsprechender Einspeisevergütung. Das Dach wurde im Zuge der Installation der Photovoltaikanlage mit erneuert.

Lage Bad Soden-Salmünster liegt im östlichen Rhein-Main-Gebiet und verbindet echte Naturqualität mit überraschend guter Infrastruktur.

Die verkehrsberuhigte Hanglage im Ortsteil Bad Soden bietet absolute Ruhe und einen herrlichen Fernblick ins Kinzigtal – ein rarer Vorteil in dieser Region.

– Medizin: 8 Rehakliniken + Ärztezentrum – Freizeit: Spessart-Therme, Kurpark, Golf – Gastronomie: Vielfältige Angebote vor Ort – Natur: Wandern, Radfahren, Spessart – Autobahn: A66 in unmittelbarer Nähe – Bahn: Bf. Salmünster – Fulda & FFM ≈ 1 h Sonstige

Sonstiges Dem Exposé beigefügt sind folgende Dokumente: – Flurkarte – Energieausweis – Grundriss Einliegerwohnung inkl. Baugenehmigung – Grundbuchauszug – Gebäudeversicherung – ENPAL-Vertrag & Einspeisevergütung – Grundsteuerbescheid – Statik-, Brand- & Schallschutznachweise

Hinweis zur Provision: Die Gesamtprovision beträgt 5,95 % inkl. MwSt. und wird zwischen Käufer und Verkäufer je zur Hälfte geteilt. Auf die Käuferseite entfallen somit 2,975 % inkl. MwSt.

Objektbeschreibung Bei dieser Immobilie handelt es sich um ein freistehendes Landhaus in Massivbauweise, das klassische Architektur mit modernen Ausstattungsdetails verbindet. Dank der bevorzugten Hanglage im Ortsteil Bad Soden genießen Sie absolute Ruhe und einen herrlichen, unverbauten Blick ins Kinzigtal. Die rund 218 m² Wohnfläche sowie 73 m² Nutzfläche verteilen sich auf drei Etagen und bieten vielfältige Nutzungsmöglichkeiten – ideal für Familien, Mehrgenerationenhaushalte oder Käufer mit Homeoffice-Bedarf. Erdgeschoss – vollständig saniert Das Erdgeschoss wurde vollständig renoviert und überzeugt durch einen großzügigen Wohn- und Essbereich mit offenem Kamin sowie direktem Zugang zur Balkonterrasse. Die hochwertige Nobilia-Einbauküche (2020) mit Siemens-Geräten, neue Schiebetüren mit Beleuchtung im Flur und eine moderne Glasfront in der Küche setzen zeitgemäße Akzente. Sämtliche Holzelemente, Türen und Einbauschränke wurden überarbeitet und neu lackiert. Untergeschoss – Einliegerwohnung (ca. 54 m², Baugenehmigung vorhanden) Im Zuge des Umbaus 2023/24 entstand eine eigenständige Einliegerwohnung mit separatem Zugang über eine Außentreppe. Die Einheit umfasst einen offenen Wohn-Ess-Küchen-Bereich (ca. 32,8 m²), ein Schlafzimmer mit begehbarem Kleiderschrank (Schiebetürsystem Knauf), Büro, Bad sowie Saunavorbereitung und Werkstatt. Die großzügige Balkonterrasse (ca. 50 m²) macht diese Einheit besonders attraktiv – ob für Angehörige, als Mietobjekt oder als Homeoffice-Flügel. Statikunterlage, Schall- und Brandschutznachweis liegen vollständig vor. Dachgeschoss – derzeit im Ausbau, erhebliches Potenzial Im Dachgeschoss entstehen aktuell weitere Wohnflächen mit Badanschluss – ideal als Jugendbereich, Homeoffice oder Atelier. Die Dachsanierung (2022) erfolgte mit hochwertiger Dämmung und neuen Velux-Dachfenstern. Das Ausbaupotenzial erlaubt eine individuelle Fertigstellung nach eigenen Vorstellungen. Ausstattung Modernisierungen (Auszug) – 2020: Neue Fenster und Türen, elektrische Rollläden, Nobilia-Einbauküche – 2021: Echtholz-Haustür mit Sicherheitsverriegelung – 2022: Neue Dacheindeckung mit Dämmung, neue Fenster, Umwälzpumpe – 2023/24: Umbau Einliegerwohnung (ELW), ENPAL-Solaranlage, Trockenbau, Heizkörper, Kaminofen – 2025: Neuer Heizbrenner Technische Ausstattung – Öl-Zentralheizung mit neuem Brenner (2025), 9.900-Liter-Tank (aktuell ca. 4.400 l) – Offener Kamin + Marken-Kaminofen HARK „Roma GT ECOplus" – Photovoltaikanlage ENPAL ca. 15 kWp, Jahresertrag ca. 11.000–12.000 kWh (Vertragsübernahme erforderlich) – Glasfaser-Vorbereitung durch Vodafone – LAN-Verkabelung im gesamten Haus (ausgenommen EG) – BASCOM-Kamerasystem: 3 kabelgebundene Kameras mit App-Anbindung – Neue Heizkörper im gesamten Haus Heizkosten (Richtgröße) Nach Angaben des Eigentümers beträgt der jährliche Heizölverbrauch ca. 3.500–4.000 Liter (bei ca. 0,99 €/Liter ≈ 3.450–3.950 €/Jahr). Der neue Brenner (2025) arbeitet nach Eigentümerangaben effizienter als das Vorgängergerät. Der Schornsteinfeger hat keine unmittelbare Austauschpflicht der Anlage festgestellt. Kamin und Solaranlage können den Verbrauch zusätzlich reduzierenHeizung: Ölzentralheizung mit Niedertemperaturkessel; der Brenner wurde Ende 2025 vollständig erneuert. Für Niedertemperaturkessel besteht keine gesetzliche Austauschpflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz – die Anlage kann dauerhaft weiterbetrieben werden. Die letzte Abnahme durch den Schornsteinfeger erfolgte ohne Beanstandungen. Der Jahresverbrauch liegt nach Eigentümerangaben bei ca. 3.500 bis 4.000 Litern Heizöl (je nach Witterung). Ein Kamin steht als ergänzende Wärmequelle zur Verfügung und reduziert den Verbrauch bei Mitnutzung entsprechend. Photovoltaik: Auf dem Dach befindet sich eine Photovoltaikanlage (Enpal). Der erzeugte Strom wird vorrangig im Haus selbst verbraucht; der Überschuss wird eingespeist – zuletzt ca. 11.300 kWh pro Jahr mit entsprechender Einspeisevergütung. Das Dach wurde im Zuge der Installation der Photovoltaikanlage mit erneuert. Lage Bad Soden-Salmünster liegt im östlichen Rhein-Main-Gebiet und verbindet echte Naturqualität mit überraschend guter Infrastruktur. Die verkehrsberuhigte Hanglage im Ortsteil Bad Soden bietet absolute Ruhe und einen herrlichen Fernblick ins Kinzigtal – ein rarer Vorteil in dieser Region. – Medizin: 8 Rehakliniken + Ärztezentrum – Freizeit: Spessart-Therme, Kurpark, Golf – Gastronomie: Vielfältige Angebote vor Ort – Natur: Wandern, Radfahren, Spessart – Autobahn: A66 in unmittelbarer Nähe – Bahn: Bf. Salmünster – Fulda & FFM ≈ 1 h Sonstige Sonstiges Dem Exposé beigefügt sind folgende Dokumente: – Flurkarte – Energieausweis – Grundriss Einliegerwohnung inkl. Baugenehmigung – Grundbuchauszug – Gebäudeversicherung – ENPAL-Vertrag & Einspeisevergütung – Grundsteuerbescheid – Statik-, Brand- & Schallschutznachweise Hinweis zur Provision: Die Gesamtprovision beträgt 5,95 % inkl. MwSt. und wird zwischen Käufer und Verkäufer je zur Hälfte geteilt. Auf die Käuferseite entfallen somit 2,975 % inkl. MwSt.

Ausstattung

2 Stellplätze
Saniert
Ausstattung: Gehoben

Daten & Fakten

Eckdaten

Objektart: Einfamilienhaus (Freistehend)
Kaufpreis: 438.000 €
Zimmer: 7
Schlafzimmer: 3
Badezimmer: 2
Stellplätze: 2
Zustand: Saniert
Ausstattung: Gehoben

Flächen

Wohnfläche: 218 m²

Gebäude & Energie

Baujahr: 1973
Heizungsart: ÖL

Finanzierung

10% Eigenkapital (43.800 €): 1.872 € / Monat
20% Eigenkapital (87.600 €): 1.664 € / Monat
30% Eigenkapital (131.400 €): 1.456 € / Monat

Annahme: 3,7% Sollzins, 2% anfängliche Tilgung. Ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Keine Finanzberatung.

Als Kapitalanlage

Als Kapitalanlage rechnen

≈ 10,1 % EK-Rendite p.a. · 37 € Überschuss/Mon.

Kaltmiete geschätzt (aus Wohnfläche) und frei anpassbar. Richtwerte ohne Gewähr, keine Steuer- oder Anlageberatung.

Lage

Ungefähre Lage — die genaue Adresse gibt's auf Anfrage.

Charmantes Haus mit Potenzial und Weitblick in Bad Soden-Salmünster

Beschreibung

Ausstattung