Familienwohnen neu gedacht - mit Mehrgenerationenpotenzial

Einfamilienhaus (Freistehend) zum Kauf in Hamburg · 22609

Kaufpreis

3.850.000 €

11.5

Zimmer

Bäder

380 m²

Wohnfläche

2023

Baujahr

10.132 €

pro m²

Beschreibung

Im Jahr 2023 erfuhr die Immobilie eine umfassende und prägende Neugestaltung. Mit viel Gespür für den ursprünglichen Charme wurde das Gebäude im Altbaustil unter Einbindung historischer Elemente neu um- und aufgebaut. Die Grundmauern im Keller- und Erdgeschoss blieben erhalten und wurden im Zuge einer Kernsanierung auf einen zeitgemäßen technischen Stand gebracht. Das Ober- und Dachgeschoss wurden aus energetischen und gestalterischen Gründen vollständig neu errichtet und harmonisch in das Gesamtbild integriert.

Fenster (3-fach-verglast) und Türen (handgefertigt) wurden im Rahmen der Modernisierung gemäß aktuellen energetischen Standards erneuert. Im Dachgeschoss unterstreichen stilgerechte Dachfenster mit historischem Erscheinungsbild den besonderen Altbaucharakter. Das neu errichtete Pfettendach wurde hochwertig gedämmt und mit schlichten, dunklen Dachziegeln gedeckt. Ergänzend kamen integrierte Solarziegel zum Einsatz, die eine nachhaltige Energiegewinnung ermöglichen. Eine Lüftungsanlage sorgt zusätzlich für ein angenehmes Raumklima.

Obwohl das Haus bereits bewohnt wurde, besteht an einigen Stellen noch Entwicklungspotenzial: So ist der Einbau eines Kamins bereits vorbereitet, jedoch noch nicht abgeschlossen. Auch die Dachterrasse bietet weitere Gestaltungsmöglichkeiten, da das Geländer derzeit noch fehlt.

Die Villa befindet sich auf einem ca. 711 m² großen Grundstück, das sich aus drei Flurstücken zusammensetzt. Der Garten wurde liebevoll angelegt und schafft eine angenehme, private Atmosphäre. Ein Wassertank mit Regenwasser ist hier zusätzlich vorhanden.

Darüber hinaus stehen auf dem kopfsteingepflasterten Hof drei private PKW-Stellplätze zur Verfügung. Ein Carport wäre möglich und ist bereits genehmigt. Ebenso sind Anschlüsse für die Installation einer Wallbox bereits vorhanden.

Die Beheizung erfolgt als Fußbodenheizung über eine moderne und leise Wärmepumpe (6 unterirdische Wärmekörbe) aus dem Jahr 2023 und rundet das stimmige Gesamtkonzept aus historischem Charme und zeitgemäßer Technik ab.

Ausstattung Auf über 380 m² Wohnfläche entfaltet sich ein außergewöhnliches Zuhause, das mit viel Feingefühl für Stil und Details sowie sorgfältig ausgewählten Ausstattungselementen gestaltet wurde. Hohe Decken mit kunstvollem Stuck, hochwertige Tischlerarbeiten, eleganter gebeizter Eichenparkettboden und klassische weiße Stiltüren verleihen dem Haus seinen unverwechselbaren Altbaucharme und schaffen eine warme, stilvolle Wohnatmosphäre.

Die Villa erstreckt sich über Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss und wird durch einen praktischen Keller ergänzt. Bereits der Windfang mit Via-Zementfliesen und zwei Zugängen empfängt Sie hell und einladend und vermittelt sofort ein Gefühl von Großzügigkeit und Behaglichkeit.

Das Erdgeschoss überzeugt durch eine durchdachte Raumaufteilung und ein harmonisches Zusammenspiel von Offenheit und Rückzugsmöglichkeiten. Eine Diele mit Garderobe und Gäste-WC, ein großzügiger Wohn- und Essbereich, eine hochwertige Küche sowie zwei über eine Doppelflügeltür miteinander verbundene Arbeitszimmer bieten vielseitige Nutzungsmöglichkeiten. Der weitläufige Wohn- und Essbereich, bestehend aus zwei miteinander verbundenen Zimmern, öffnet sich über einen breiten Durchgang zur Küche und bildet das Herzstück des Hauses – ein Ort für gemeinsame Stunden, gesellige Abende und lebendiges Familienleben. Von hier aus gelangen Sie auf die überdachte Veranda mit alten Holzbalken und Schaukel, die mit ihrem besonderen Charme und einem Hauch skandinavischer Gemütlichkeit zum Verweilen einlädt. Der angrenzende, idyllische Garten schafft eine grüne Oase für entspannte Stunden im Freien und gesellige Zusammenkünfte.

Die Küche präsentiert sich als stilvoller Mittelpunkt mit viel Liebe zum Detail. Im Landhausstil gehalten, vereint sie helle Elemente mit einem markanten Küchenblock und einer edlen Quarzit-Arbeitsplatte. Der ornamentierte Bodenbelag (Via-Zementfliesen) sowie maßangefertigte Sitzgelegenheiten am Fenster unterstreichen den individuellen Charakter.

Über eine geschwungene Holztreppe gelangen Sie in das Obergeschoss. Hier erwarten Sie zwei großzügige Schlafzimmer, eines mit Ankleidebereich – Räume, die Ruhe und Geborgenheit ausstrahlen. Von einem der Zimmer sowie vom Flur aus betreten Sie die großzügige Naturstein-Dachterrasse, die einen weiteren Rückzugsort im Freien bietet.

Ergänzt wird diese Ebene durch einen Raum, der aufgrund seiner atemberaubenden Deckenhöhe als Bibliothek angedacht war sowie durch ein stilvolles Hauptbadezimmer mit Fenster, freistehender Badewanne im antiken Stil sowie bodengleicher Dusche.

Ein weiterer Raum, der bisher als geräumiges Kinderzimmer genutzt wurde, steht auf dieser Ebene zur Verfügung. Er verfügt über ein eigenes Wannenbad mit spektakulären Marmorfliesen. Über eine gusseiserne Wendeltreppe gelangt man hier zur Galerie - ein toller Schlafbereich für den Nachwuchs!

Im Dachgeschoss steht ein großzügiger, flexibel nutzbarer Raum sowie ein Duschbad zur Verfügung. Diese Ebene eignet sich ideal für individuelle Wohnkonzepte, Gäste oder bietet einen wunderbaren Rückzugsort für eine Au-pair-Kraft. Die Vorbereitungen zum Einbau einer Pantryküche sind bereits vorhanden.

Der Keller mit neuer Sohle ist vom Windfang aus zugänglich und ergänzt das Raumangebot um Technikräume, einen Hauswirtschaftsbereich und rundet das Gesamtbild dieser besonderen Immobilie ab.

Lage Diese besondere Immobilie befindet sich in einer der begehrtesten Lagen des Hamburger Westens – im idyllischen Nienstedten. Der Stadtteil vereint auf einzigartige Weise stilvolles Wohnen, gewachsene Nachbarschaften und eine außergewöhnlich grüne Umgebung. Geprägt von eleganten Villen und charmanten Einfamilienhäusern, entsteht hier ein Wohngefühl, das Ruhe, Privatsphäre und hanseatische Lebensqualität miteinander verbindet.

Nur wenige Minuten entfernt eröffnen sich mit dem Hirschpark, dem Jenischpark und dem Botanischen Garten (Loki-Schmidt-Garten) weitläufige Grünflächen von besonderem Reiz. Der Westerpark ist gar nur einen Steinwurf entfernt. Das nahegelegene Elbufer lädt zu entspannten Spaziergängen, sportlichen Aktivitäten oder einfach zum Verweilen mit Blick auf das Wasser ein – ein Lebensgefühl, das den besonderen Charakter dieser Lage unterstreicht.

Der Ortskern von Nienstedten ist fußläufig erreichbar und bietet eine angenehme Nahversorgung mit individuellen Geschäften und allem für den täglichen Bedarf. Für ein erweitertes Angebot steht das Elbe-Einkaufszentrum in kurzer Fahrdistanz zur Verfügung.

Die Verkehrsanbindung ist komfortabel: Die S-Bahnhöfe Klein Flottbek und Hochkamp sind fußläufig erreichbar und ermöglichen eine direkte Verbindung in die Hamburger Innenstadt. Auch die Autobahn A7 ist in wenigen Fahrminuten erreichbar.

Familien profitieren von einem vielseitigen und renommierten Bildungsangebot. Verschiedene Grundschulen sowie angesehene Gymnasien – darunter das Christianeum und die Internationale Schule – befinden sich in gut erreichbarer Nähe. Kindergärten und Betreuungsangebote sind ebenfalls zahlreich vorhanden.

Eine zuverlässige medizinische Versorgung ist durch Arztpraxen im direkten Umfeld, Fachärzte im Elbe-Einkaufszentrum sowie durch die umliegenden Kliniken in Rissen und Altona gewährleistet.

Nicht zuletzt bietet die Umgebung ein breites Spektrum an Freizeit- und Sportmöglichkeiten – von Golf über Tennis bis hin zu Reit- und Segelvereinen. Insgesamt entsteht hier eine Wohnlage, die durch ihre Kombination aus Natur, Infrastruktur und hanseatischer Eleganz überzeugt.

Sonstiges Interesse geweckt? So erhalten Sie sofort das vollständige Exposé inklusive der Objektanschrift – auch außerhalb unserer regulären Geschäftszeiten: Nutzen Sie einfach das Kontaktformular und senden uns eine Anfrage zu. Bitte beachten Sie, dass das Formular vollständig mit Nennung Ihrer Adresse ausgefüllt werden muss. Das Exposé wird Ihnen dann automatisch per E-Mail übermittelt. Wir bitten um Verständnis, dass wir eine etwaige Nachricht im Kontaktformular in diesem Fall nicht verarbeiten können.

Alle Angaben zur Immobilie sind ohne Gewähr und basieren ausschließlich auf Informationen, die uns vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt wurden. Die Firma Wullkopf & Eckelmann Immobilien GmbH & Co. KG übernimmt daher keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben. Insbesondere die Angaben zur Wohnfläche, zur Nutzfläche und zur Aufteilung der Wohn-/Nutzfläche sind von uns nicht durch ein eigenes Aufmaß oder eine eigene Wohnflächenberechnung kontrolliert worden. Die Angaben zum Baujahr sind nicht durch eine Einsicht in die Bauakte überprüft worden. Irrtum, Zwischenverkauf und Vermietung sind vorbehalten. Teile dieses Exposés wurden unter Verwendung moderner KI-gestützter Textassistenz erstellt.

Objektbeschreibung Diese stilvolle Villa entstand in ihrem Ursprung um 1877 und wurde zunächst als Stallgebäude errichtet. Im Laufe der Zeit wurde sie mit viel Sorgfalt zu Wohnzwecken umgenutzt und durch mehrere Um- und Ausbaumaßnahmen stetig weiterentwickelt. Im Jahr 2023 erfuhr die Immobilie eine umfassende und prägende Neugestaltung. Mit viel Gespür für den ursprünglichen Charme wurde das Gebäude im Altbaustil unter Einbindung historischer Elemente neu um- und aufgebaut. Die Grundmauern im Keller- und Erdgeschoss blieben erhalten und wurden im Zuge einer Kernsanierung auf einen zeitgemäßen technischen Stand gebracht. Das Ober- und Dachgeschoss wurden aus energetischen und gestalterischen Gründen vollständig neu errichtet und harmonisch in das Gesamtbild integriert. Fenster (3-fach-verglast) und Türen (handgefertigt) wurden im Rahmen der Modernisierung gemäß aktuellen energetischen Standards erneuert. Im Dachgeschoss unterstreichen stilgerechte Dachfenster mit historischem Erscheinungsbild den besonderen Altbaucharakter. Das neu errichtete Pfettendach wurde hochwertig gedämmt und mit schlichten, dunklen Dachziegeln gedeckt. Ergänzend kamen integrierte Solarziegel zum Einsatz, die eine nachhaltige Energiegewinnung ermöglichen. Eine Lüftungsanlage sorgt zusätzlich für ein angenehmes Raumklima. Obwohl das Haus bereits bewohnt wurde, besteht an einigen Stellen noch Entwicklungspotenzial: So ist der Einbau eines Kamins bereits vorbereitet, jedoch noch nicht abgeschlossen. Auch die Dachterrasse bietet weitere Gestaltungsmöglichkeiten, da das Geländer derzeit noch fehlt. Die Villa befindet sich auf einem ca. 711 m² großen Grundstück, das sich aus drei Flurstücken zusammensetzt. Der Garten wurde liebevoll angelegt und schafft eine angenehme, private Atmosphäre. Ein Wassertank mit Regenwasser ist hier zusätzlich vorhanden. Darüber hinaus stehen auf dem kopfsteingepflasterten Hof drei private PKW-Stellplätze zur Verfügung. Ein Carport wäre möglich und ist bereits genehmigt. Ebenso sind Anschlüsse für die Installation einer Wallbox bereits vorhanden. Die Beheizung erfolgt als Fußbodenheizung über eine moderne und leise Wärmepumpe (6 unterirdische Wärmekörbe) aus dem Jahr 2023 und rundet das stimmige Gesamtkonzept aus historischem Charme und zeitgemäßer Technik ab. Ausstattung Auf über 380 m² Wohnfläche entfaltet sich ein außergewöhnliches Zuhause, das mit viel Feingefühl für Stil und Details sowie sorgfältig ausgewählten Ausstattungselementen gestaltet wurde. Hohe Decken mit kunstvollem Stuck, hochwertige Tischlerarbeiten, eleganter gebeizter Eichenparkettboden und klassische weiße Stiltüren verleihen dem Haus seinen unverwechselbaren Altbaucharme und schaffen eine warme, stilvolle Wohnatmosphäre. Die Villa erstreckt sich über Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss und wird durch einen praktischen Keller ergänzt. Bereits der Windfang mit Via-Zementfliesen und zwei Zugängen empfängt Sie hell und einladend und vermittelt sofort ein Gefühl von Großzügigkeit und Behaglichkeit. Das Erdgeschoss überzeugt durch eine durchdachte Raumaufteilung und ein harmonisches Zusammenspiel von Offenheit und Rückzugsmöglichkeiten. Eine Diele mit Garderobe und Gäste-WC, ein großzügiger Wohn- und Essbereich, eine hochwertige Küche sowie zwei über eine Doppelflügeltür miteinander verbundene Arbeitszimmer bieten vielseitige Nutzungsmöglichkeiten. Der weitläufige Wohn- und Essbereich, bestehend aus zwei miteinander verbundenen Zimmern, öffnet sich über einen breiten Durchgang zur Küche und bildet das Herzstück des Hauses – ein Ort für gemeinsame Stunden, gesellige Abende und lebendiges Familienleben. Von hier aus gelangen Sie auf die überdachte Veranda mit alten Holzbalken und Schaukel, die mit ihrem besonderen Charme und einem Hauch skandinavischer Gemütlichkeit zum Verweilen einlädt. Der angrenzende, idyllische Garten schafft eine grüne Oase für entspannte Stunden im Freien und gesellige Zusammenkünfte. Die Küche präsentiert sich als stilvoller Mittelpunkt mit viel Liebe zum Detail. Im Landhausstil gehalten, vereint sie helle Elemente mit einem markanten Küchenblock und einer edlen Quarzit-Arbeitsplatte. Der ornamentierte Bodenbelag (Via-Zementfliesen) sowie maßangefertigte Sitzgelegenheiten am Fenster unterstreichen den individuellen Charakter. Über eine geschwungene Holztreppe gelangen Sie in das Obergeschoss. Hier erwarten Sie zwei großzügige Schlafzimmer, eines mit Ankleidebereich – Räume, die Ruhe und Geborgenheit ausstrahlen. Von einem der Zimmer sowie vom Flur aus betreten Sie die großzügige Naturstein-Dachterrasse, die einen weiteren Rückzugsort im Freien bietet. Ergänzt wird diese Ebene durch einen Raum, der aufgrund seiner atemberaubenden Deckenhöhe als Bibliothek angedacht war sowie durch ein stilvolles Hauptbadezimmer mit Fenster, freistehender Badewanne im antiken Stil sowie bodengleicher Dusche. Ein weiterer Raum, der bisher als geräumiges Kinderzimmer genutzt wurde, steht auf dieser Ebene zur Verfügung. Er verfügt über ein eigenes Wannenbad mit spektakulären Marmorfliesen. Über eine gusseiserne Wendeltreppe gelangt man hier zur Galerie - ein toller Schlafbereich für den Nachwuchs! Im Dachgeschoss steht ein großzügiger, flexibel nutzbarer Raum sowie ein Duschbad zur Verfügung. Diese Ebene eignet sich ideal für individuelle Wohnkonzepte, Gäste oder bietet einen wunderbaren Rückzugsort für eine Au-pair-Kraft. Die Vorbereitungen zum Einbau einer Pantryküche sind bereits vorhanden. Der Keller mit neuer Sohle ist vom Windfang aus zugänglich und ergänzt das Raumangebot um Technikräume, einen Hauswirtschaftsbereich und rundet das Gesamtbild dieser besonderen Immobilie ab. Lage Diese besondere Immobilie befindet sich in einer der begehrtesten Lagen des Hamburger Westens – im idyllischen Nienstedten. Der Stadtteil vereint auf einzigartige Weise stilvolles Wohnen, gewachsene Nachbarschaften und eine außergewöhnlich grüne Umgebung. Geprägt von eleganten Villen und charmanten Einfamilienhäusern, entsteht hier ein Wohngefühl, das Ruhe, Privatsphäre und hanseatische Lebensqualität miteinander verbindet. Nur wenige Minuten entfernt eröffnen sich mit dem Hirschpark, dem Jenischpark und dem Botanischen Garten (Loki-Schmidt-Garten) weitläufige Grünflächen von besonderem Reiz. Der Westerpark ist gar nur einen Steinwurf entfernt. Das nahegelegene Elbufer lädt zu entspannten Spaziergängen, sportlichen Aktivitäten oder einfach zum Verweilen mit Blick auf das Wasser ein – ein Lebensgefühl, das den besonderen Charakter dieser Lage unterstreicht. Der Ortskern von Nienstedten ist fußläufig erreichbar und bietet eine angenehme Nahversorgung mit individuellen Geschäften und allem für den täglichen Bedarf. Für ein erweitertes Angebot steht das Elbe-Einkaufszentrum in kurzer Fahrdistanz zur Verfügung. Die Verkehrsanbindung ist komfortabel: Die S-Bahnhöfe Klein Flottbek und Hochkamp sind fußläufig erreichbar und ermöglichen eine direkte Verbindung in die Hamburger Innenstadt. Auch die Autobahn A7 ist in wenigen Fahrminuten erreichbar. Familien profitieren von einem vielseitigen und renommierten Bildungsangebot. Verschiedene Grundschulen sowie angesehene Gymnasien – darunter das Christianeum und die Internationale Schule – befinden sich in gut erreichbarer Nähe. Kindergärten und Betreuungsangebote sind ebenfalls zahlreich vorhanden. Eine zuverlässige medizinische Versorgung ist durch Arztpraxen im direkten Umfeld, Fachärzte im Elbe-Einkaufszentrum sowie durch die umliegenden Kliniken in Rissen und Altona gewährleistet. Nicht zuletzt bietet die Umgebung ein breites Spektrum an Freizeit- und Sportmöglichkeiten – von Golf über Tennis bis hin zu Reit- und Segelvereinen. Insgesamt entsteht hier eine Wohnlage, die durch ihre Kombination aus Natur, Infrastruktur und hanseatischer Eleganz überzeugt. Sonstiges Interesse geweckt? So erhalten Sie sofort das vollständige Exposé inklusive der Objektanschrift – auch außerhalb unserer regulären Geschäftszeiten: Nutzen Sie einfach das Kontaktformular und senden uns eine Anfrage zu. Bitte beachten Sie, dass das Formular vollständig mit Nennung Ihrer Adresse ausgefüllt werden muss. Das Exposé wird Ihnen dann automatisch per E-Mail übermittelt. Wir bitten um Verständnis, dass wir eine etwaige Nachricht im Kontaktformular in diesem Fall nicht verarbeiten können. Alle Angaben zur Immobilie sind ohne Gewähr und basieren ausschließlich auf Informationen, die uns vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt wurden. Die Firma Wullkopf & Eckelmann Immobilien GmbH & Co. KG übernimmt daher keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben. Insbesondere die Angaben zur Wohnfläche, zur Nutzfläche und zur Aufteilung der Wohn-/Nutzfläche sind von uns nicht durch ein eigenes Aufmaß oder eine eigene Wohnflächenberechnung kontrolliert worden. Die Angaben zum Baujahr sind nicht durch eine Einsicht in die Bauakte überprüft worden. Irrtum, Zwischenverkauf und Vermietung sind vorbehalten. Teile dieses Exposés wurden unter Verwendung moderner KI-gestützter Textassistenz erstellt.

Ausstattung

3 Stellplätze
Ausstattung: Luxus

Daten & Fakten

Eckdaten

Objektart: Einfamilienhaus (Freistehend)
Kaufpreis: 3.850.000 €
Zimmer: 11.5
Schlafzimmer: 10
Badezimmer: 3
Stellplätze: 3
Ausstattung: Luxus
Bezugsfrei ab: nach Vereinbarung

Flächen

Wohnfläche: 380 m²

Gebäude & Energie

Baujahr: 2023
Energieklasse: A PLUS
Heizungsart: Strom

Energie

A+

Energieeffizienzklasse

Klasse A+

A+

Finanzierung

10% Eigenkapital (385.000 €): 16.459 € / Monat
20% Eigenkapital (770.000 €): 14.630 € / Monat
30% Eigenkapital (1.155.000 €): 12.801 € / Monat

Annahme: 3,7% Sollzins, 2% anfängliche Tilgung. Ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Keine Finanzberatung.

Als Kapitalanlage

Als Kapitalanlage rechnen

≈ 6 % EK-Rendite p.a. · 6.401 € Zuzahlung/Mon.

Kaltmiete geschätzt (aus Wohnfläche) und frei anpassbar. Richtwerte ohne Gewähr, keine Steuer- oder Anlageberatung.

Lage

Ungefähre Lage — die genaue Adresse gibt's auf Anfrage.

Familienwohnen neu gedacht - mit Mehrgenerationenpotenzial

Beschreibung

Ausstattung

Daten & Fakten

Eckdaten

Flächen

Gebäude & Energie

Energie

Finanzierung

Als Kapitalanlage

Lage

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