Ökologisch saniertes Bauernhaus mit 360 m² Wohnfläche, Ausbaureserve und eigenem Wald im Chiemgau

Bauernhaus zum Kauf in Rosenheim Kreis, Bayern · 83547

Kaufpreis

2.300.000 €

Zimmer

Bäder

360 m²

Wohnfläche

6.389 €

pro m²

Beschreibung

Schon von außen vermittelt das Anwesen eine besondere Atmosphäre: Das klassische, ziegelgedeckte Dach, die traditionelle Holz- und Putzfassade sowie die harmonische Einbettung in die umgebende Natur verleihen dem Hof eine zeitlose, nahezu idyllische Ausstrahlung. Die integrierten Sonnenkollektoren fügen sich unauffällig in das Gesamtbild ein und unterstreichen den nachhaltigen Anspruch des Hauses. Die Immobilie liegt ruhig und abgeschieden, umgeben von Wald und Grünflächen, fernab von Verkehrslärm. Gleichzeitig sind die B15 und B304 schnell erreichbar.

Auf einer Wohnfläche von rund 360 m², die sich aktuell auf zwei Wohneinheiten verteilt, bietet das Anwesen viel Raum für individuelles Wohnen. Zusätzlich stehen etwa 160 m² Werkstatt- und Lagerflächen zur Verfügung, die sich bei Bedarf zu Wohnraum, Atelier oder Büro ausbauen lassen. Das rund 2.380 m² große Grundstück wird durch ca. 7.000 m² eigenen Wald ergänzt und ist damit ideal für Naturliebhaber, Selbstversorger oder als langfristige Wertanlage.

Im Inneren wird sofort deutlich, wie konsequent bei der Sanierung auf natürliche und hochwertige Materialien gesetzt wurde. Lehm, Holz und Naturstein bestimmen das gesamte Raumgefühl und schaffen eine warme und authentische Wohnatmosphäre. Sichtbare Holzbalken, freigelegte Natursteinwände, historische Holztüren und beeindruckende Gewölbedecken verleihen dem Haus seinen unverwechselbaren Charakter. Besonders eindrucksvoll ist der große, offen gestaltete Gewölberaum in den Jahren 2024-2026 neu ausgebauten mittleren Hauteil mit seinen Ziegeldecken und den natürlichen, hochwertigen Materialien. Hier werden Großzügigkeit und Ursprünglichkeit auf besondere Weise verbunden.

Der linke, historische Hausteil bewahrt viele originale Elemente und strahlt eine besondere Gemütlichkeit aus. Hier befinden sich eine traditionelle Wohnstube mit Holzkoch- und Heizherd, eine moderne Einbauküche mit Speisekammer, original erhaltene Holzböden sowie fünf individuell geschnittene Zimmer. Ergänzt wird dieser Bereich durch zwei Bäder, eines im Erdgeschoss und eines im Obergeschoss. Sie sind mit hochwertigen Details wie einer Tadelakt-Dusche, einem Flussstein-Waschbecken und Travertin-Naturstein ausgestattet.

Der mittlere Hausteil, ehemals Stall und Tenne, wurde architektonisch besonders hochwertig und mit viel Gespür für die historische Substanz ausgebaut. Im Erdgeschoss befindet sich ein etwa 60 m² großer Gewölberaum mit Sichtsteinwänden und einem vorbereiteten Küchenanschluss sowie ein weiteres Zimmer mit Gewölbe und moderner Lofttür. Im Obergeschoss öffnet sich ein heller, großzügiger Wohnraum, dessen Mittelpunkt ein handgefertigter Grundofen aus Stampflehm bildet. Dieser dient nicht nur als Wärmequelle, sondern ermöglicht auch traditionelles Kochen und Backen. Sichtbare Altholzkonstruktionen, zwei Schlafzimmer und ein stilvolles Badezimmer mit freistehender Badewanne und begehbarer Dusche runden diesen Bereich ab.

Der rechte Hausteil wird derzeit als Werkstatt und Lager genutzt und bietet mit rund 160 m² erhebliches Entwicklungspotenzial für zusätzlichen Wohnraum, kreative Arbeitsbereiche oder eine gewerbliche Nutzung.

Ausstattung Auch technisch wurde das Anwesen auf den neuesten Stand gebracht. So wurde das Dach im Jahr 2022 vollständig erneuert und gedämmt und im selben Jahr eine moderne Gasheizung installiert. Ein 5.000-Liter-Gastank, Sonnenkollektoren zur Warmwasserbereitung, ein eigener Brunnen sowie eine biologische 3-Kammer-Kläranlage ergänzen das nachhaltige Versorgungskonzept. Das Heizsystem ist durchdacht und außergewöhnlich: Lehmwandheizungen sorgen in nahezu allen Räumen für angenehme Strahlungswärme, während Lehm-Fußbodenheizungen in Bädern, Fluren und Gewölberäumen für zusätzlichen Komfort sorgen. Der Holzofen im historischen Gewölberaum und der Grundofen aus Stampflehm im Obergeschoss des mittleren Hauteils ergänzen das System.

Ausstattung: Stromanschluss, Wasseranschluss, Brunnen, Zentralheizung, thermische Solaranlage, Fußbodenheizung, Kamin, Gastank, Telefon, Breitband-Internetzugang, Balkon, Carport, Terrasse, Garten.

Lage Die Lage im Chiemgau verbindet Ruhe, Natur und gute Erreichbarkeit. Die nur etwa zehn Kilometer entfernte Stadt Wasserburg am Inn bietet sämtliche Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung sowie Schulen. Auch Rosenheim, Ebersberg und der Chiemsee sind gut erreichbar.

Entfernungen: nächsten Einkaufsmöglichkeiten 5 km, Wasserburg am Inn 10 km, Seon-Seebruck 19 km, Trostberg 26 km, Rosenheim 32, Traunstein 43 km, Ebersberg (S-Bahn München) 25 km. Flughäfen: München 68 km, Salzburg 79 km.

Sonstiges Das Anwesen eignet sich ideal für das Mehrgenerationenwohnen, die Verbindung von Wohnen und Arbeiten, die Ferienvermietung oder für kreative und handwerkliche Projekte. Es ist weit mehr als eine Immobilie, vielmehr ist es ein Ort mit Geschichte, Atmosphäre und Entwicklungspotenzial. Für Menschen, die Wert auf Nachhaltigkeit, Individualität und ein gesundes Wohnumfeld legen, bietet es eine außergewöhnliche Lebensqualität in einer der schönsten Regionen Oberbayerns.

Objektbeschreibung Dieses außergewöhnliche, mehrere Hundert Jahre alte Bauernanwesen in einem urigen Ortsteil der Gemeinde Babensham bei Wasserburg am Inn im Landkreis Rosenheim vereint historischen Charakter mit einem durchdachten, ökologischen Wohnkonzept. Es bietet eine seltene Kombination aus naturnahem Leben, großzügigem Raumangebot und vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten. Das ursprünglich als Holzarbeiterhütte erwähnte Haus wurde in den vergangenen Jahren mit viel Sorgfalt, handwerklichem Anspruch und hochwertigen Naturmaterialien umfassend saniert. Dabei blieb der ursprüngliche Charme des Gebäudes erhalten und wurde um modernen Wohnkomfort und nachhaltige Technik ergänzt. Schon von außen vermittelt das Anwesen eine besondere Atmosphäre: Das klassische, ziegelgedeckte Dach, die traditionelle Holz- und Putzfassade sowie die harmonische Einbettung in die umgebende Natur verleihen dem Hof eine zeitlose, nahezu idyllische Ausstrahlung. Die integrierten Sonnenkollektoren fügen sich unauffällig in das Gesamtbild ein und unterstreichen den nachhaltigen Anspruch des Hauses. Die Immobilie liegt ruhig und abgeschieden, umgeben von Wald und Grünflächen, fernab von Verkehrslärm. Gleichzeitig sind die B15 und B304 schnell erreichbar. Auf einer Wohnfläche von rund 360 m², die sich aktuell auf zwei Wohneinheiten verteilt, bietet das Anwesen viel Raum für individuelles Wohnen. Zusätzlich stehen etwa 160 m² Werkstatt- und Lagerflächen zur Verfügung, die sich bei Bedarf zu Wohnraum, Atelier oder Büro ausbauen lassen. Das rund 2.380 m² große Grundstück wird durch ca. 7.000 m² eigenen Wald ergänzt und ist damit ideal für Naturliebhaber, Selbstversorger oder als langfristige Wertanlage. Im Inneren wird sofort deutlich, wie konsequent bei der Sanierung auf natürliche und hochwertige Materialien gesetzt wurde. Lehm, Holz und Naturstein bestimmen das gesamte Raumgefühl und schaffen eine warme und authentische Wohnatmosphäre. Sichtbare Holzbalken, freigelegte Natursteinwände, historische Holztüren und beeindruckende Gewölbedecken verleihen dem Haus seinen unverwechselbaren Charakter. Besonders eindrucksvoll ist der große, offen gestaltete Gewölberaum in den Jahren 2024-2026 neu ausgebauten mittleren Hauteil mit seinen Ziegeldecken und den natürlichen, hochwertigen Materialien. Hier werden Großzügigkeit und Ursprünglichkeit auf besondere Weise verbunden. Der linke, historische Hausteil bewahrt viele originale Elemente und strahlt eine besondere Gemütlichkeit aus. Hier befinden sich eine traditionelle Wohnstube mit Holzkoch- und Heizherd, eine moderne Einbauküche mit Speisekammer, original erhaltene Holzböden sowie fünf individuell geschnittene Zimmer. Ergänzt wird dieser Bereich durch zwei Bäder, eines im Erdgeschoss und eines im Obergeschoss. Sie sind mit hochwertigen Details wie einer Tadelakt-Dusche, einem Flussstein-Waschbecken und Travertin-Naturstein ausgestattet. Der mittlere Hausteil, ehemals Stall und Tenne, wurde architektonisch besonders hochwertig und mit viel Gespür für die historische Substanz ausgebaut. Im Erdgeschoss befindet sich ein etwa 60 m² großer Gewölberaum mit Sichtsteinwänden und einem vorbereiteten Küchenanschluss sowie ein weiteres Zimmer mit Gewölbe und moderner Lofttür. Im Obergeschoss öffnet sich ein heller, großzügiger Wohnraum, dessen Mittelpunkt ein handgefertigter Grundofen aus Stampflehm bildet. Dieser dient nicht nur als Wärmequelle, sondern ermöglicht auch traditionelles Kochen und Backen. Sichtbare Altholzkonstruktionen, zwei Schlafzimmer und ein stilvolles Badezimmer mit freistehender Badewanne und begehbarer Dusche runden diesen Bereich ab. Der rechte Hausteil wird derzeit als Werkstatt und Lager genutzt und bietet mit rund 160 m² erhebliches Entwicklungspotenzial für zusätzlichen Wohnraum, kreative Arbeitsbereiche oder eine gewerbliche Nutzung. Ausstattung Auch technisch wurde das Anwesen auf den neuesten Stand gebracht. So wurde das Dach im Jahr 2022 vollständig erneuert und gedämmt und im selben Jahr eine moderne Gasheizung installiert. Ein 5.000-Liter-Gastank, Sonnenkollektoren zur Warmwasserbereitung, ein eigener Brunnen sowie eine biologische 3-Kammer-Kläranlage ergänzen das nachhaltige Versorgungskonzept. Das Heizsystem ist durchdacht und außergewöhnlich: Lehmwandheizungen sorgen in nahezu allen Räumen für angenehme Strahlungswärme, während Lehm-Fußbodenheizungen in Bädern, Fluren und Gewölberäumen für zusätzlichen Komfort sorgen. Der Holzofen im historischen Gewölberaum und der Grundofen aus Stampflehm im Obergeschoss des mittleren Hauteils ergänzen das System. Ausstattung: Stromanschluss, Wasseranschluss, Brunnen, Zentralheizung, thermische Solaranlage, Fußbodenheizung, Kamin, Gastank, Telefon, Breitband-Internetzugang, Balkon, Carport, Terrasse, Garten. Lage Die Lage im Chiemgau verbindet Ruhe, Natur und gute Erreichbarkeit. Die nur etwa zehn Kilometer entfernte Stadt Wasserburg am Inn bietet sämtliche Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung sowie Schulen. Auch Rosenheim, Ebersberg und der Chiemsee sind gut erreichbar. Entfernungen: nächsten Einkaufsmöglichkeiten 5 km, Wasserburg am Inn 10 km, Seon-Seebruck 19 km, Trostberg 26 km, Rosenheim 32, Traunstein 43 km, Ebersberg (S-Bahn München) 25 km. Flughäfen: München 68 km, Salzburg 79 km. Sonstiges Das Anwesen eignet sich ideal für das Mehrgenerationenwohnen, die Verbindung von Wohnen und Arbeiten, die Ferienvermietung oder für kreative und handwerkliche Projekte. Es ist weit mehr als eine Immobilie, vielmehr ist es ein Ort mit Geschichte, Atmosphäre und Entwicklungspotenzial. Für Menschen, die Wert auf Nachhaltigkeit, Individualität und ein gesundes Wohnumfeld legen, bietet es eine außergewöhnliche Lebensqualität in einer der schönsten Regionen Oberbayerns.