Grundsolides MFH direkt an der TUHH: 3 voll vermietete Einheiten + freier Hof-Bungalow mit Top-Rendi

Mehrfamilienhaus zum Kauf in Hamburg · 21073

Kaufpreis

790.000 €

Zimmer

216 m²

Wohnfläche

1891

Baujahr

3.657 €

pro m²

Beschreibung

Das voll unterkellerte Gesamtobjekt befindet sich in einem hervorragend gepflegten Zustand. Bereits vor dem Erwerb wurde das Haupthaus mit einem Wärmedämmverbundsystem (WDVS) an der Fassade sowie neuen Fenstern energetisch optimiert. Seit dem Jahr 2016 wurden fortlaufend substanzielle Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt. Hierzu zählen unter anderem die Renovierung des Durchgangsflurs inklusive einer neuen Haustür (2017), die Erneuerung der zentralen Gas-Brennwertheizung (2021) sowie ein fabrikneuer Warmwasserkessel im Jahr 2025. Dank dieser kontinuierlichen Investitionen weist der Energieausweis einen exzellenten Endenergieverbrauch von lediglich 29 kWh/(m²⋅a) auf.

Das Haupthaus: Drei voll vermietete Wohneinheiten (Gesamtwohnfläche: 215,92 m²) Die drei großzügigen Einheiten im Haupthaus sind einspännig angelegt (eine Wohnung pro Etage) und teilen sich wie folgt auf:

Wohnung 1 (Hochparterre & Souterrain-Maisonette): 3-Zimmer-Wohnung mit exakt 92,40 m² Wohnfläche. Die Einheit erstreckt sich über das erhöhte Erdgeschoss und das wohnlich ausgebaute Souterrain inklusive Wohnküche und verfügt über eine eigene Terrasse (zu 50 % mit 7,00 m² angerechnet). Die vertraglich fixierte Netto-Kaltmiete beträgt ab dem 01.11.2026: 1.029,00 € p.M.

Wohnung 2 (1. Obergeschoss): Effizient geschnittene 3-Zimmer-Wohnung mit 60,46 m² Wohnfläche, Einbauküche und Vollbad. Die vertraglich fixierte Netto-Kaltmiete beträgt seit dem 01.06.2026: 778,00 € p.M.

Wohnung 3 (2. Obergeschoss): Helle, im Jahr 2017 modernisierte 3-Zimmer-Wohnung mit 63,06 m² Wohnfläche und direktem Zugang zum Dachboden. Die vertraglich fixierte Netto-Kaltmiete beträgt seit dem 01.05.2026: 860,00 € p.M.

Die gesicherte Jahresnettokaltmiete ausschließlich für den Wohnraum beläuft sich somit ab November 2026 auf 32.004,00 € p.A.

Das Nebengebäude im Innenhof: Bezugsfreie gewerbliche Nutzfläche (Netto-Grundfläche: 99,06 m²) Im ruhigen Hinterhof befindet sich ein freistehender, massiver Flachbau, der baurechtlich auf der historisch genehmigten Labor-Nutzfläche (Baujahre 1954/1965) aufbaut. Die Einheit wurde im Jahr 2017 vollständig entkernt und aufwendig kernsaniert. Sie bietet heute eine Netto-Grundfläche von 99,06 m², aufgeteilt in einen großzügigen Kochen/Essen/Wohnbereich (ca. 39,6 m²), zwei separate Zimmer, zwei modernisierte Bäder und eine eigene, 14,00 m² große Terrasse.

Der Bungalow steht aktuell leer und wird vollständig bezugsfrei geliefert. Dies ermöglicht dem Erwerber eine sofortige Neuvermietung als gewerbliche Nutzfläche (z. B. als Praxis, Kanzlei, Büro oder Studio). Das zusätzliche, kalkulatorische Mietpotenzial dieser autarken Einheit liegt bei schätzungsweise 12.000 € bis 17.000 € p.A., was die Gesamtrendite des Objekts nochmals deutlich steigern kann. Die objektspezifische Nutzungsänderung für das geplante Gewerbe ist vertraglich vom zukünftigen Mieter einzuholen.

Statisch vorbereitete Ausbaureserve im Dachgeschoss: Das Dachgeschoss des Haupthauses ist aktuell nicht ausgebaut. Als erhebliche Wertschöpfungsreserve sind im Dachstuhl bereits seit den historischen Teil-Ausbauten schwere Stahlträger (Typ IPB 240) zur tragenden Abfangung eingezogen. Dies erleichtert die zukünftige Erweiterung des Gebäudes um eine vierte, separate Wohneinheit maßgeblich.

Ausstattung

Substanz & Fundament: Massives Mauerwerk auf tragfähigem Sandboden (Bodenpressung 2,5 kg/cm²). Die Straßenfront ist statisch mit schweren Stahlprofilen (Typ 2 I 32) unterfangen. Das Nordwest-Fundament wurde zum Nachbarhaus hin durch eine 8 Meter tiefe Stahl-Spundwand dauerhaft gegen Setzungsrisiken gesichert.
Energetik & Dämmung: Das Haupthaus ist mit einem vollständigen Wärmedämmverbundsystem (WDVS) an der Fassade ausgestattet. Durchgehend moderne Kunststoff-Isolierverglasung an allen Fenstern. Der Energieverbrauchswert laut amtlichem Ausweis liegt bei exzellenten 29 kWh/(m²·a).
Heizung & Haustechnik: Zentrale Gas-Brennwertheizung (Einbau 2021). Der zentrale Warmwasserkessel wurde im Jahr 2025 fabrikneu ausgetauscht.
Sanierung Nebengebäude: Der freistehende Hinterhof-Bungalow wurde im Jahr 2017 vollständig entkernt und hochwertig kernsaniert (vollständige Fachunternehmerdokumentation liegt vor).
Zustand Einheiten: Alle drei Wohnungen im Haupthaus sowie der Gewerbe-Bungalow verfügen über voll funktionsfähige Einbauküchen und zeitgemäße Bäder (Vorderhaus: Voll- bzw. Duschbäder, Bungalow: zwei separate Badezimmer).
Anschlüsse & Bodenbeläge: In jeder der vier Einheiten des Objekts sind eigene Stellplätze mit separaten Waschmaschinenanschlüssen vorhanden. Durchgehend pflegeleichtes Laminat in den Wohnbereichen, Fliesen in Küchen und Sanitärräumen.
Außenflächen: Direkt zugänglicheste Terrasse an der Maisonettewohnung im Erdgeschoss des Haupthauses sowie eine separate, 14,00 m² große Hoffläche/Terrasse am Nebengebäude.
Stauräume: Das Haupthaus ist vollständig unterkellert und bietet separate Kellerabteile. Zusätzliche integrierte Abstellräume bzw. begehbare Kleiderschränke befinden sich im Hochparterre und im 1. Obergeschoss.
Ausbaureserve: Unausgebautes Dachgeschoss im Haupthaus mit bereits werkseitig eingezogenen, schweren Stahlträgern (Typ IPB 240) zur tragenden Abfangung für einen vereinfachten zukünftigen Ausbau einer vierten Einheit.
Bauplanungsrechtliche Situation: Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Verordnung über die Änderung der Baustufenpläne Harburg, Heimfeld und Neugraben-Fischbek vom 13. September 1960, welche als "Änderung der Baustufenpläne Harburg und Heimfeld" (einsehbar in der Datei "BSHarburg.pdf") rechtsverbindlich ist. Das Areal ist darin in geschlossener Bauweise ausgewiesen. Dieser etablierte Planungsstatus sichert dem Bestandsgebäude absolute baurechtliche Kontinuität und bildet im Vergleich zu den neueren Sonder-Bebauungsplänen des südlich angrenzenden Universitäts-Campus die verlässliche, rechtliche Grundlage für den statisch bereits vorbereiteten Dachgeschossausbau innerhalb des bestehenden Baukörpers.

Lage Die Liegenschaft befindet sich im zentralen Innenstadtbereich von Hamburg-Harburg in direkter, fußläufiger Nachbarschaft zur Technischen Universität Hamburg (TUHH). Diese unmittelbare Nähe zum Campus garantiert eine dauerhaft hohe Nachfrage auf dem lokalen Wohnungsmarkt.

Bildung & Wirtschaft: Der Campus der TUHH liegt direkt vor der Haustür. Das wirtschaftlich bedeutende Areal des Harburger Binnenhafens mit seinen ansässigen Technologieunternehmen, modernen Bürokomplexen und gehobener Gastronomie ist in wenigen Minuten erreichbar.

Öffentlicher Nahverkehr (ÖPNV): Die S-Bahn-Station "Harburg-Rathaus" liegt weniger als 5 Gehminuten vom Objekt entfernt. Von dort aus binden die Linien S3 und S31 den Hamburger Hauptbahnhof in einer Fahrtzeit von ca. 15 Minuten direkt an. Der nahegelegene Bahnhof Hamburg-Harburg bietet zudem umfassenden Anschluss an den Regional- sowie den ICE-Fernverkehr.

Nahversorgung & Infrastruktur: Die Harburger Innenstadt ist fußläufig schnell erreicht und bietet eine lückenlose Infrastruktur. Hierzu gehören diverse Einkaufsmöglichkeiten, der tägliche Wochenmarkt auf dem Sand, Banken, Ärzte sowie die gesamte Bezirksverwaltung.

Makrolage & Verkehrsanbindung: Über die Bundesstraßen B73 und B4 besteht eine schnelle Verbindung an das überregionale Autobahnnetz (A1, A7 und A253), wodurch der Hamburger Süden logistisch optimal erschlossen ist.

Sonstiges Mit der Deutsche Bank Immobilien GmbH haben Sie starke Partner an Ihrer Seite!

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Warum mit weniger zufrieden geben, wenn Sie alles aus einer Hand bekommen können? Mit der Deutsche Bank Immobilien GmbH entscheiden Sie sich für einen Partner, der weit über die Leistungen eines klassischen Maklers hinausgeht. Als Bankenmakler vereinen wir Immobilienkompetenz, Finanzstärke und die Sicherheit einer renommierten Marke – für Ihren erfolgreichen Weg zur Traumimmobilie oder zum bestmöglichen Verkaufserfolg.

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Rechtlicher Hinweis auf den Urheber des Exposés Joseph Johannsen Selbstständiger Immobilienberater An der Glinder Au 25a 22115 Hamburg E-Mail: joseph.johannsen@db.com Telefon: 040 767970158

Aufsichtsbehörde: Bezirksamt Hamburg-Mitte Internet: www.hamburg.de/mitte Anschrift: Caffamacherreihe 1-3, 20355 Hamburg

Objektbeschreibung Zum Verkauf steht ein grundsolides, kontinuierlich modernisiertes Wohnhaus in Hamburg-Harburg, das sich durch seine direkte Nähe zum Universitätsgelände der TUHH als stabiles Renditeobjekt präsentiert. Die Immobilie bietet Investoren eine hervorragende Kombination aus fest terminierten, verlässlichen Mieterträgen im Wohnbereich des Haupthauses und einer sofort bezugsfreien, hochwertig kernsanierten gewerblichen Nutzfläche im ruhigen Hinterhof. Das voll unterkellerte Gesamtobjekt befindet sich in einem hervorragend gepflegten Zustand. Bereits vor dem Erwerb wurde das Haupthaus mit einem Wärmedämmverbundsystem (WDVS) an der Fassade sowie neuen Fenstern energetisch optimiert. Seit dem Jahr 2016 wurden fortlaufend substanzielle Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt. Hierzu zählen unter anderem die Renovierung des Durchgangsflurs inklusive einer neuen Haustür (2017), die Erneuerung der zentralen Gas-Brennwertheizung (2021) sowie ein fabrikneuer Warmwasserkessel im Jahr 2025. Dank dieser kontinuierlichen Investitionen weist der Energieausweis einen exzellenten Endenergieverbrauch von lediglich 29 kWh/(m²⋅a) auf. Das Haupthaus: Drei voll vermietete Wohneinheiten (Gesamtwohnfläche: 215,92 m²) Die drei großzügigen Einheiten im Haupthaus sind einspännig angelegt (eine Wohnung pro Etage) und teilen sich wie folgt auf: Wohnung 1 (Hochparterre & Souterrain-Maisonette): 3-Zimmer-Wohnung mit exakt 92,40 m² Wohnfläche. Die Einheit erstreckt sich über das erhöhte Erdgeschoss und das wohnlich ausgebaute Souterrain inklusive Wohnküche und verfügt über eine eigene Terrasse (zu 50 % mit 7,00 m² angerechnet). Die vertraglich fixierte Netto-Kaltmiete beträgt ab dem 01.11.2026: 1.029,00 € p.M. Wohnung 2 (1. Obergeschoss): Effizient geschnittene 3-Zimmer-Wohnung mit 60,46 m² Wohnfläche, Einbauküche und Vollbad. Die vertraglich fixierte Netto-Kaltmiete beträgt seit dem 01.06.2026: 778,00 € p.M. Wohnung 3 (2. Obergeschoss): Helle, im Jahr 2017 modernisierte 3-Zimmer-Wohnung mit 63,06 m² Wohnfläche und direktem Zugang zum Dachboden. Die vertraglich fixierte Netto-Kaltmiete beträgt seit dem 01.05.2026: 860,00 € p.M. Die gesicherte Jahresnettokaltmiete ausschließlich für den Wohnraum beläuft sich somit ab November 2026 auf 32.004,00 € p.A. Das Nebengebäude im Innenhof: Bezugsfreie gewerbliche Nutzfläche (Netto-Grundfläche: 99,06 m²) Im ruhigen Hinterhof befindet sich ein freistehender, massiver Flachbau, der baurechtlich auf der historisch genehmigten Labor-Nutzfläche (Baujahre 1954/1965) aufbaut. Die Einheit wurde im Jahr 2017 vollständig entkernt und aufwendig kernsaniert. Sie bietet heute eine Netto-Grundfläche von 99,06 m², aufgeteilt in einen großzügigen Kochen/Essen/Wohnbereich (ca. 39,6 m²), zwei separate Zimmer, zwei modernisierte Bäder und eine eigene, 14,00 m² große Terrasse. Der Bungalow steht aktuell leer und wird vollständig bezugsfrei geliefert. Dies ermöglicht dem Erwerber eine sofortige Neuvermietung als gewerbliche Nutzfläche (z. B. als Praxis, Kanzlei, Büro oder Studio). Das zusätzliche, kalkulatorische Mietpotenzial dieser autarken Einheit liegt bei schätzungsweise 12.000 € bis 17.000 € p.A., was die Gesamtrendite des Objekts nochmals deutlich steigern kann. Die objektspezifische Nutzungsänderung für das geplante Gewerbe ist vertraglich vom zukünftigen Mieter einzuholen. Statisch vorbereitete Ausbaureserve im Dachgeschoss: Das Dachgeschoss des Haupthauses ist aktuell nicht ausgebaut. Als erhebliche Wertschöpfungsreserve sind im Dachstuhl bereits seit den historischen Teil-Ausbauten schwere Stahlträger (Typ IPB 240) zur tragenden Abfangung eingezogen. Dies erleichtert die zukünftige Erweiterung des Gebäudes um eine vierte, separate Wohneinheit maßgeblich. Ausstattung - Substanz & Fundament: Massives Mauerwerk auf tragfähigem Sandboden (Bodenpressung 2,5 kg/cm²). Die Straßenfront ist statisch mit schweren Stahlprofilen (Typ 2 I 32) unterfangen. Das Nordwest-Fundament wurde zum Nachbarhaus hin durch eine 8 Meter tiefe Stahl-Spundwand dauerhaft gegen Setzungsrisiken gesichert. - Energetik & Dämmung: Das Haupthaus ist mit einem vollständigen Wärmedämmverbundsystem (WDVS) an der Fassade ausgestattet. Durchgehend moderne Kunststoff-Isolierverglasung an allen Fenstern. Der Energieverbrauchswert laut amtlichem Ausweis liegt bei exzellenten 29 kWh/(m²·a). - Heizung & Haustechnik: Zentrale Gas-Brennwertheizung (Einbau 2021). Der zentrale Warmwasserkessel wurde im Jahr 2025 fabrikneu ausgetauscht. - Sanierung Nebengebäude: Der freistehende Hinterhof-Bungalow wurde im Jahr 2017 vollständig entkernt und hochwertig kernsaniert (vollständige Fachunternehmerdokumentation liegt vor). - Zustand Einheiten: Alle drei Wohnungen im Haupthaus sowie der Gewerbe-Bungalow verfügen über voll funktionsfähige Einbauküchen und zeitgemäße Bäder (Vorderhaus: Voll- bzw. Duschbäder, Bungalow: zwei separate Badezimmer). - Anschlüsse & Bodenbeläge: In jeder der vier Einheiten des Objekts sind eigene Stellplätze mit separaten Waschmaschinenanschlüssen vorhanden. Durchgehend pflegeleichtes Laminat in den Wohnbereichen, Fliesen in Küchen und Sanitärräumen. - Außenflächen: Direkt zugänglicheste Terrasse an der Maisonettewohnung im Erdgeschoss des Haupthauses sowie eine separate, 14,00 m² große Hoffläche/Terrasse am Nebengebäude. - Stauräume: Das Haupthaus ist vollständig unterkellert und bietet separate Kellerabteile. Zusätzliche integrierte Abstellräume bzw. begehbare Kleiderschränke befinden sich im Hochparterre und im 1. Obergeschoss. - Ausbaureserve: Unausgebautes Dachgeschoss im Haupthaus mit bereits werkseitig eingezogenen, schweren Stahlträgern (Typ IPB 240) zur tragenden Abfangung für einen vereinfachten zukünftigen Ausbau einer vierten Einheit. - Bauplanungsrechtliche Situation: Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Verordnung über die Änderung der Baustufenpläne Harburg, Heimfeld und Neugraben-Fischbek vom 13. September 1960, welche als "Änderung der Baustufenpläne Harburg und Heimfeld" (einsehbar in der Datei "BSHarburg.pdf") rechtsverbindlich ist. Das Areal ist darin in geschlossener Bauweise ausgewiesen. Dieser etablierte Planungsstatus sichert dem Bestandsgebäude absolute baurechtliche Kontinuität und bildet im Vergleich zu den neueren Sonder-Bebauungsplänen des südlich angrenzenden Universitäts-Campus die verlässliche, rechtliche Grundlage für den statisch bereits vorbereiteten Dachgeschossausbau innerhalb des bestehenden Baukörpers. Lage Die Liegenschaft befindet sich im zentralen Innenstadtbereich von Hamburg-Harburg in direkter, fußläufiger Nachbarschaft zur Technischen Universität Hamburg (TUHH). Diese unmittelbare Nähe zum Campus garantiert eine dauerhaft hohe Nachfrage auf dem lokalen Wohnungsmarkt. Bildung & Wirtschaft: Der Campus der TUHH liegt direkt vor der Haustür. Das wirtschaftlich bedeutende Areal des Harburger Binnenhafens mit seinen ansässigen Technologieunternehmen, modernen Bürokomplexen und gehobener Gastronomie ist in wenigen Minuten erreichbar. 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