Kernsaniertes Wohnhaus mit Einliegerwohnung, Werkstattgarage & PV‑Anlage in Grabenstetten

Besondere Immobilie zum Kauf in Reutlingen Kreis, Baden Württemberg · 72582

Kaufpreis

678.000 €

6.5

Zimmer

Bäder

226 m²

Wohnfläche

1900

Baujahr

3.000 €

pro m²

Beschreibung

Die Hauptwohnung bietet großzügige Wohnflächen, eine große Dachterrasse und eine moderne, offene Gestaltung. Die Einliegerwohnung ist eigenständig nutzbar und eignet sich für Vermietung, Mehrgenerationenwohnen oder als Erweiterung der Hauptwohnung. Ein besonderes Merkmal ist die professionell nutzbare Werkstattgarage mit Büro, Bad und vorbereitetem H-Fundament für eine Hebebühne. Diese Fläche eröffnet Möglichkeiten die weit über eine normale Garage hinausgehen. Ideal für Handwerk, Gewerbe, Oldtimer-Projekte oder anspruchsvolle Hobbies. Zusätzlich gibt es eine weitere 40m² große Garage mit Wallbox.

Die Einliegerwohnung ist aktuell vermietet; das Mietverhältnis kann auf Wunsch des Käufers einvernehmlich aufgehoben werden.

Eine PV‑Anlage (4,6 kWp) mit attraktiver Einspeisevergütung mit 0,38€/kWh bis 2033, Solarmodule für Warmwasser, Wallbox, Glasfaser und ein erdbedeckter 4.800‑l‑Gastank runden das energetische Konzept ab.

Ein Einzug ist sofort möglich.

Die Qualität der Sanierung und der einzigartige Charakter zeigen sich vor Ort am eindrucksvollsten. Wir zeigen Ihnen gerne die zahlreichen durchdachten Details - von der Dachterrasse bis zur Werkstattgarage.

Der Verkauf erfolgt direkt durch den Eigentümer, ohne Maklercourtage und mit der Möglichkeit, technische Fragen und Sanierungsdetails direkt aus erster Hand beantwortet zu bekommen.

Ausstattung

Kernsaniert 2019 (Elektrik, Wasser, Abwasser, Dach, Fassade, Fenster)
Aufdachdämmung 100mm Bauder PIR
140-200mm Zwischensparrendämmung
Fassade 140-160mm Vollwärmeschutz
Fenster mit 3‑fach‑Wärmeschutzverglasung
Rollläden Warema Alu-geschäumt mit integr. Insektenschutzrollos
Dachflächenfenster von Roto- in den Schlafbereichen mit elektrischen Außenrollläden, im Wohnbereich mit Verdunkelungsrollos
Fußbodenheizung im gesamten Wohnbereich
Hochwertige Vinylböden, feiner Innenputz, Natursteinsimsen
PV‑Anlage 4,6 kWp (38 ct/kWh bis 2033)
Warmwasser über 3 Solarmodule
Gasheizung mit 4.800‑l‑Außentank (Scharr, Mietmodell)
Vorbereitung für zusätzliche PV‑Fläche (SW‑Ausrichtung)
Glasfaser bereits ins Haus gelegt
Enthärtungsanlage für Trinkwasser
Einheitliche Schließanlage, hochwertige Sektionaltore
Gewölbekeller & Innenhof

Lage Die Schloßstraße ist eine ruhige, gepflegte Nebenstraße mit überwiegend Anliegerverkehr. Ideal für alle, die ein entspanntes Wohnumfeld schätzen. Von hier aus sind Natur, Alltagserledigungen und Freizeitangebote schnell erreichbar.

Grabenstetten liegt idyllisch auf der Hochfläche der Schwäbischen Alb im UNESCO‑Biosphärengebiet Schwäbische Alb. Das bedeutet: Geschützte Kulturlandschaft, vielfältige Natur, ausgezeichnete Wander‑ und Radwege sowie ein hoher Freizeitwert direkt vor der Haustür. Gleichzeitig ist die Anbindung sehr gut: Reutlingen, Metzingen, Nürtingen und Bad Urach sind in kurzer Fahrzeit erreichbar, die A8 (Stuttgart-Ulm) ist bequem zu erreichen.

Der Ort bietet eine solide Infrastruktur: Kindergarten, Kita, Grundschule, Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und ärztliche Versorgung befinden sich im Ort. Ergänzt wird dies durch eine starke regionale Direktvermarktung. Am Kalmbachhof und weiteren Höfen in der Umgebung erhalten Sie frische Produkte wie Eier, Milch und andere Lebensmittel direkt vom Erzeuger. Regional, transparent und nachhaltig.

Beliebte Ausflugsziele wie die Burg Hohenneuffen, das Heidengrabenzentrum, die Gustav‑Jakob‑Höhle, die Falkensteinhöhle sowie zahlreiche Aussichtspunkte am Albtrauf liegen praktisch vor der Tür. So verbindet die Lage ruhiges, naturnahes Wohnen mit einem hohen Freizeitwert und guter Erreichbarkeit der umliegenden Städte.

Sonstiges Hauptwohnung (ca. 161 m²)

Offener Wohn‑/Essbereich mit moderner Einbauküche und Kochfeldabzug
40 m² Dachterrasse (Feinsteinzeug, Edelstahlgeländer, Vorbereitung für Markise/Pergola, 400‑V‑Anschluss für Whirlpool)
3 Schlafzimmer im 2. OG
Hauptschlafzimmer mit separatem Ankleidezimmer
Großes Vollbad mit Regendusche, Trapezbadewanne, Doppelwaschtisch, Hybrid‑Handtuchheizkörper
Separates WC mit Urinal
Hochwertige Vinyl-Böden & Rotkalkputz im Bad
Elektrische Rollläden mit integrierten Insektenschutzrollos (Warema)
Verbindungstür zur Einliegerwohnung (Schallschutz) - ideal für Mehrgenerationenwohnen
Direkter Zugang zur Garage

Einliegerwohnung (ca. 65 m², DG)

Eigener Eingang, vollständig unabhängig nutzbar
Großer Wohn‑Essbereich mit offener Küche
Bodentiefes Südfenster mit französischem Balkon
Elektrische Rollläden mit integrierten Insektenschutzrollos (Warema)
Dachfenster mit Außenrollläden (Schlafzimmer), alle anderen Dachfenster mit Verdunkelungsrollos (100%)
Hochwertige Vinyl-Böden & Rotkalkputz im Bad
Eigener Kellerraum mit Waschmaschinenplatz
Aktuell vermietet – auf Wunsch einvernehmlich frei übergebbar

Werkstattgarage (ca. 78 m², 4,30 m Höhe)

Zwischenpodest mit abgeschlossenem Büroraum
Eigenes Bad (Dusche, WC, Urinal)
Wandflächenheizung
Sitzecke mit Holzküchenherd
Zugang zum Innenhof, Gewölbekeller und Garage
Hochwertige Sektionaltore, einheitliche Schließanlage
H‑Fundament für Hebebühne vorhanden
Gewerbliche Nutzung möglich

Parkmöglichkeiten

40 m² Garage mit direktem Zugang ins Haus
2-3 weitere Stellplätze im Hof
Ideal für mehrere Fahrzeuge, Kundenverkehr oder gewerbliche Nutzung.

Warum dieses Haus? Weil es Geschichte, Qualität und Möglichkeiten vereint: Ein liebevoll kernsaniertes Wohnhaus mit großzügigen Räumen, Dachterrasse, flexibler Einliegerwohnung und einer außergewöhnlichen Werkstattgarage. Ein Ort, der Wohnen, Arbeiten und Vermieten verbindet. Mit Charakter, Komfort und Raum für neue Ideen.

Objektbeschreibung Dieses außergewöhnliche, kernsanierte Wohnhaus in der Schloßstraße in Grabenstetten verbindet den Charme eines historischen Gebäudes mit modernster Technik und einer Ausstattung, die man sonst nur in Neubauten findet. Das Haus aus ca. 1900 wurde 2019 umfassend kernsaniert. Sämtliche Leitungen wurden erneuert, Dach, Fassade und Fenster energetisch modernisiert und im gesamten Wohnbereich eine Fußbodenheizung installiert. Hochwertige Naturmaterialien, feiner Innenputz und 3‑fach‑Verglasung schaffen ein behagliches, gesundes Wohnklima. Die Hauptwohnung bietet großzügige Wohnflächen, eine große Dachterrasse und eine moderne, offene Gestaltung. Die Einliegerwohnung ist eigenständig nutzbar und eignet sich für Vermietung, Mehrgenerationenwohnen oder als Erweiterung der Hauptwohnung. Ein besonderes Merkmal ist die professionell nutzbare Werkstattgarage mit Büro, Bad und vorbereitetem H-Fundament für eine Hebebühne. Diese Fläche eröffnet Möglichkeiten die weit über eine normale Garage hinausgehen. Ideal für Handwerk, Gewerbe, Oldtimer-Projekte oder anspruchsvolle Hobbies. Zusätzlich gibt es eine weitere 40m² große Garage mit Wallbox. Die Einliegerwohnung ist aktuell vermietet; das Mietverhältnis kann auf Wunsch des Käufers einvernehmlich aufgehoben werden. Eine PV‑Anlage (4,6 kWp) mit attraktiver Einspeisevergütung mit 0,38€/kWh bis 2033, Solarmodule für Warmwasser, Wallbox, Glasfaser und ein erdbedeckter 4.800‑l‑Gastank runden das energetische Konzept ab. Ein Einzug ist sofort möglich. Die Qualität der Sanierung und der einzigartige Charakter zeigen sich vor Ort am eindrucksvollsten. Wir zeigen Ihnen gerne die zahlreichen durchdachten Details - von der Dachterrasse bis zur Werkstattgarage. Der Verkauf erfolgt direkt durch den Eigentümer, ohne Maklercourtage und mit der Möglichkeit, technische Fragen und Sanierungsdetails direkt aus erster Hand beantwortet zu bekommen. Ausstattung - Kernsaniert 2019 (Elektrik, Wasser, Abwasser, Dach, Fassade, Fenster) - Aufdachdämmung 100mm Bauder PIR - 140-200mm Zwischensparrendämmung - Fassade 140-160mm Vollwärmeschutz - Fenster mit 3‑fach‑Wärmeschutzverglasung - Rollläden Warema Alu-geschäumt mit integr. Insektenschutzrollos - Dachflächenfenster von Roto- in den Schlafbereichen mit elektrischen Außenrollläden, im Wohnbereich mit Verdunkelungsrollos - Fußbodenheizung im gesamten Wohnbereich - Hochwertige Vinylböden, feiner Innenputz, Natursteinsimsen - PV‑Anlage 4,6 kWp (38 ct/kWh bis 2033) - Warmwasser über 3 Solarmodule - Gasheizung mit 4.800‑l‑Außentank (Scharr, Mietmodell) - Vorbereitung für zusätzliche PV‑Fläche (SW‑Ausrichtung) - Glasfaser bereits ins Haus gelegt - Enthärtungsanlage für Trinkwasser - Einheitliche Schließanlage, hochwertige Sektionaltore - Gewölbekeller & Innenhof Lage Die Schloßstraße ist eine ruhige, gepflegte Nebenstraße mit überwiegend Anliegerverkehr. Ideal für alle, die ein entspanntes Wohnumfeld schätzen. Von hier aus sind Natur, Alltagserledigungen und Freizeitangebote schnell erreichbar. Grabenstetten liegt idyllisch auf der Hochfläche der Schwäbischen Alb im UNESCO‑Biosphärengebiet Schwäbische Alb. Das bedeutet: Geschützte Kulturlandschaft, vielfältige Natur, ausgezeichnete Wander‑ und Radwege sowie ein hoher Freizeitwert direkt vor der Haustür. Gleichzeitig ist die Anbindung sehr gut: Reutlingen, Metzingen, Nürtingen und Bad Urach sind in kurzer Fahrzeit erreichbar, die A8 (Stuttgart-Ulm) ist bequem zu erreichen. Der Ort bietet eine solide Infrastruktur: Kindergarten, Kita, Grundschule, Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und ärztliche Versorgung befinden sich im Ort. Ergänzt wird dies durch eine starke regionale Direktvermarktung. Am Kalmbachhof und weiteren Höfen in der Umgebung erhalten Sie frische Produkte wie Eier, Milch und andere Lebensmittel direkt vom Erzeuger. Regional, transparent und nachhaltig. Beliebte Ausflugsziele wie die Burg Hohenneuffen, das Heidengrabenzentrum, die Gustav‑Jakob‑Höhle, die Falkensteinhöhle sowie zahlreiche Aussichtspunkte am Albtrauf liegen praktisch vor der Tür. So verbindet die Lage ruhiges, naturnahes Wohnen mit einem hohen Freizeitwert und guter Erreichbarkeit der umliegenden Städte. Sonstiges Hauptwohnung (ca. 161 m²) - Offener Wohn‑/Essbereich mit moderner Einbauküche und Kochfeldabzug - 40 m² Dachterrasse (Feinsteinzeug, Edelstahlgeländer, Vorbereitung für Markise/Pergola, 400‑V‑Anschluss für Whirlpool) - 3 Schlafzimmer im 2. OG - Hauptschlafzimmer mit separatem Ankleidezimmer - Großes Vollbad mit Regendusche, Trapezbadewanne, Doppelwaschtisch, Hybrid‑Handtuchheizkörper - Separates WC mit Urinal - Hochwertige Vinyl-Böden & Rotkalkputz im Bad - Elektrische Rollläden mit integrierten Insektenschutzrollos (Warema) - Verbindungstür zur Einliegerwohnung (Schallschutz) - ideal für Mehrgenerationenwohnen - Direkter Zugang zur Garage Einliegerwohnung (ca. 65 m², DG) - Eigener Eingang, vollständig unabhängig nutzbar - Großer Wohn‑Essbereich mit offener Küche - Bodentiefes Südfenster mit französischem Balkon - Elektrische Rollläden mit integrierten Insektenschutzrollos (Warema) - Dachfenster mit Außenrollläden (Schlafzimmer), alle anderen Dachfenster mit Verdunkelungsrollos (100%) - Hochwertige Vinyl-Böden & Rotkalkputz im Bad - Eigener Kellerraum mit Waschmaschinenplatz - Aktuell vermietet – auf Wunsch einvernehmlich frei übergebbar Werkstattgarage (ca. 78 m², 4,30 m Höhe) - Zwischenpodest mit abgeschlossenem Büroraum - Eigenes Bad (Dusche, WC, Urinal) - Wandflächenheizung - Sitzecke mit Holzküchenherd - Zugang zum Innenhof, Gewölbekeller und Garage - Hochwertige Sektionaltore, einheitliche Schließanlage - H‑Fundament für Hebebühne vorhanden - Gewerbliche Nutzung möglich Parkmöglichkeiten - 40 m² Garage mit direktem Zugang ins Haus - 2-3 weitere Stellplätze im Hof - Ideal für mehrere Fahrzeuge, Kundenverkehr oder gewerbliche Nutzung. Warum dieses Haus? Weil es Geschichte, Qualität und Möglichkeiten vereint: Ein liebevoll kernsaniertes Wohnhaus mit großzügigen Räumen, Dachterrasse, flexibler Einliegerwohnung und einer außergewöhnlichen Werkstattgarage. Ein Ort, der Wohnen, Arbeiten und Vermieten verbindet. Mit Charakter, Komfort und Raum für neue Ideen.