Attraktives Investment: MFH mit 12 WE, Kita, Büro und Ausbaureserve in ruhiger Lage

Mehrfamilienhaus zum Kauf in Neuss Rhein Kreis, Nordrhein Westfalen · 41541

Kaufpreis

950.000 €

Zimmer

718 m²

Wohnfläche

1975

Baujahr

1.323 €

pro m²

Beschreibung

Die Immobilie umfasst insgesamt 12 Wohneinheiten sowie zwei Gewerbeeinheit, die derzeit als Kindertagesstätte und als separates Büro genutzt werden. Die Kombination aus Wohn- und Gewerbenutzung sorgt für eine stabile und breit diversifizierte Einnahmesituation. Die bestehende Vollvermietung gewährleistet bereits heute kontinuierliche Mieteinnahmen und macht das Objekt zu einem soliden Investment für Kapitalanleger.

Die vermietbare Fläche beträgt insgesamt ca. 718 m², aufgeteilt in rund 574 m² Wohnfläche sowie ca. 144 m² Gewerbefläche, auf einem großzügigen Grundstück von etwa 1.080 m².

Die aktuelle Vermietung unterliegt den Regelungen des Sozialbindungsgesetzes. Dadurch ergibt sich eine verlässliche und planbare Einnahmesituation bei gleichzeitig stabiler Nachfrage im Segment des geförderten Wohnraums. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten bietet dieser Bereich eine hohe Vermietungssicherheit sowie langfristige Mietkontinuität bei geringen Leerstandsrisiken.

Die derzeitige IST-Miete liegt bei ca. 5,88 €/m² und damit deutlich unter dem aktuellen Marktniveau von über 12,00 €/m². Insbesondere aufgrund der kompakten Wohnungsgrößen besteht mittel- bis langfristig ein erhebliches Mietsteigerungspotenzial.

Gemäß den mietvertraglichen Vereinbarungen erfolgen regelmäßige Mietanpassungen im Drei-Jahres-Rhythmus, orientiert an der Inflationsentwicklung der Kostenmietpauschalen. Diese Anpassungen können durch einseitige Erklärung des Vermieters umgesetzt werden, ohne dass es einer Zustimmung der Mieter bedarf.

Die nächsten Erhöhung nach Inflation der Kostenmietpauschalen sind zum:

01.01.2029
01.01.2032
01.01.2035

vorgesehen.

Nach Auslauf der Sozialbindung zum 01.01.2036 eröffnet sich zusätzliches Wertsteigerungspotenzial. In diesem Zuge ist eine sofortige Mietanpassung von ca. 20 % realisierbar. Zudem ermöglicht der Übergang in die freie Vermietung eine schrittweise Annäherung an das Marktmietniveau.

Zusätzliche Ertragspotenziale ergeben sich durch die Vermietung von Stellplätzen direkt vor dem Objekt. Aktuell stehen drei Außenstellplätze zur Verfügung, die kurzfristig vermietet werden können – bevorzugt an Hausbewohner.

Ein weiteres Entwicklungspotenzial bietet die Historie des Gebäudes: Die Immobilie wurde ursprünglich von der AWO genutzt. Daraus resultiert im oberen Bereich eine Etage mit ehemaligen Gemeinschafts- und Aufenthaltsflächen, die derzeit nur eingeschränkt genutzt werden. Diese bieten – vorbehaltlich behördlicher Genehmigungen – attraktive Möglichkeiten zur Umnutzung und Schaffung zusätzlicher Wohneinheiten.

Besonders hervorzuheben ist die ruhige und gewachsene Wohnlage. Die Sackgassenlage sorgt für ein angenehmes, verkehrsarmes Wohnumfeld. Vor Ort präsentiert sich ein gepflegtes Objekt mit stabiler Mieterstruktur, was langfristige Mietverhältnisse zusätzlich begünstigt.

Abgerundet wird das Angebot durch eine großzügige, gepflegte Außenanlage mit Gemeinschaftsgarten, der die Wohnqualität für die Mieter deutlich erhöht.

Insgesamt handelt es sich um ein nachhaltig attraktives Investment mit stabilen laufenden Erträgen, planbaren Mietsteigerungen und zusätzlichem Entwicklungspotenzial.

Ausstattung

Voll Vermietet
IST-Rendite 5,6%
IST-Faktor 17,7
12 Wohneinheiten + 2 Gewerbeeinheit
Langfristig gesicherte Mieteinnahmen
Ruhige und gewachsende Wohnlage
Gepflegter Gemeinschaftsgarten
Stabile und angenehme Mieterstruktur
Ausbaureserve im OG (ehem. Gemeinschaftsräume)
3 Außenstellplätze vor dem Haus (unvermietet)

Lage Die Immobilie befindet sich in ruhiger und gewachsener Wohnlage im Stadtgebiet von Dormagen. Die direkte Umgebung ist geprägt von einer aufgelockerten Bebauung mit Mehrfamilienhäusern sowie gepflegten Grünflächen und bietet ein angenehmes, nachbarschaftliches Wohnumfeld.

Besonders hervorzuheben ist die verkehrsberuhigte Sackgassenlage, die ein hohes Maß an Ruhe und Privatsphäre gewährleistet. Diese Wohnqualität wird sowohl von Mietern als auch von Familien und Berufspendlern gleichermaßen geschätzt.

Die Infrastruktur ist als sehr gut zu bezeichnen: Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Schulen, Kindergärten sowie medizinische Einrichtungen sind in kurzer Zeit erreichbar. Auch das Stadtzentrum von Dormagen bietet eine Vielzahl an weiteren Versorgungs- und Freizeitmöglichkeiten.

Durch die verkehrsgünstige Anbindung an die umliegenden Städte profitieren Bewohner von einer idealen Lage zwischen den wirtschaftsstarken Zentren Köln und Düsseldorf. Diese sind sowohl mit dem Auto über die nahegelegenen Autobahnen als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln bequem erreichbar.

Zudem lädt die Umgebung mit ihren Grünflächen, Spazierwegen und Naherholungsgebieten zu vielfältigen Freizeitaktivitäten im Freien ein und unterstreicht die hohe Lebensqualität dieses Standorts.

Objektbeschreibung Willkommen in Dormagen – in angenehm ruhiger Sackgassenlage präsentiert sich dieses voll vermietete Wohn- und Geschäftshaus als attraktive Kapitalanlage mit nachhaltigem Entwicklungspotenzial. Die Immobilie umfasst insgesamt 12 Wohneinheiten sowie zwei Gewerbeeinheit, die derzeit als Kindertagesstätte und als separates Büro genutzt werden. Die Kombination aus Wohn- und Gewerbenutzung sorgt für eine stabile und breit diversifizierte Einnahmesituation. Die bestehende Vollvermietung gewährleistet bereits heute kontinuierliche Mieteinnahmen und macht das Objekt zu einem soliden Investment für Kapitalanleger. Die vermietbare Fläche beträgt insgesamt ca. 718 m², aufgeteilt in rund 574 m² Wohnfläche sowie ca. 144 m² Gewerbefläche, auf einem großzügigen Grundstück von etwa 1.080 m². Die aktuelle Vermietung unterliegt den Regelungen des Sozialbindungsgesetzes. Dadurch ergibt sich eine verlässliche und planbare Einnahmesituation bei gleichzeitig stabiler Nachfrage im Segment des geförderten Wohnraums. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten bietet dieser Bereich eine hohe Vermietungssicherheit sowie langfristige Mietkontinuität bei geringen Leerstandsrisiken. Die derzeitige IST-Miete liegt bei ca. 5,88 €/m² und damit deutlich unter dem aktuellen Marktniveau von über 12,00 €/m². Insbesondere aufgrund der kompakten Wohnungsgrößen besteht mittel- bis langfristig ein erhebliches Mietsteigerungspotenzial. Gemäß den mietvertraglichen Vereinbarungen erfolgen regelmäßige Mietanpassungen im Drei-Jahres-Rhythmus, orientiert an der Inflationsentwicklung der Kostenmietpauschalen. Diese Anpassungen können durch einseitige Erklärung des Vermieters umgesetzt werden, ohne dass es einer Zustimmung der Mieter bedarf. Die nächsten Erhöhung nach Inflation der Kostenmietpauschalen sind zum: - 01.01.2029 - 01.01.2032 - 01.01.2035 vorgesehen. Nach Auslauf der Sozialbindung zum 01.01.2036 eröffnet sich zusätzliches Wertsteigerungspotenzial. In diesem Zuge ist eine sofortige Mietanpassung von ca. 20 % realisierbar. Zudem ermöglicht der Übergang in die freie Vermietung eine schrittweise Annäherung an das Marktmietniveau. Zusätzliche Ertragspotenziale ergeben sich durch die Vermietung von Stellplätzen direkt vor dem Objekt. Aktuell stehen drei Außenstellplätze zur Verfügung, die kurzfristig vermietet werden können – bevorzugt an Hausbewohner. Ein weiteres Entwicklungspotenzial bietet die Historie des Gebäudes: Die Immobilie wurde ursprünglich von der AWO genutzt. Daraus resultiert im oberen Bereich eine Etage mit ehemaligen Gemeinschafts- und Aufenthaltsflächen, die derzeit nur eingeschränkt genutzt werden. Diese bieten – vorbehaltlich behördlicher Genehmigungen – attraktive Möglichkeiten zur Umnutzung und Schaffung zusätzlicher Wohneinheiten. Besonders hervorzuheben ist die ruhige und gewachsene Wohnlage. Die Sackgassenlage sorgt für ein angenehmes, verkehrsarmes Wohnumfeld. Vor Ort präsentiert sich ein gepflegtes Objekt mit stabiler Mieterstruktur, was langfristige Mietverhältnisse zusätzlich begünstigt. Abgerundet wird das Angebot durch eine großzügige, gepflegte Außenanlage mit Gemeinschaftsgarten, der die Wohnqualität für die Mieter deutlich erhöht. Insgesamt handelt es sich um ein nachhaltig attraktives Investment mit stabilen laufenden Erträgen, planbaren Mietsteigerungen und zusätzlichem Entwicklungspotenzial. Ausstattung - Voll Vermietet - IST-Rendite 5,6% - IST-Faktor 17,7 - 12 Wohneinheiten + 2 Gewerbeeinheit - Langfristig gesicherte Mieteinnahmen - Ruhige und gewachsende Wohnlage - Gepflegter Gemeinschaftsgarten - Stabile und angenehme Mieterstruktur - Ausbaureserve im OG (ehem. Gemeinschaftsräume) - 3 Außenstellplätze vor dem Haus (unvermietet) Lage Die Immobilie befindet sich in ruhiger und gewachsener Wohnlage im Stadtgebiet von Dormagen. Die direkte Umgebung ist geprägt von einer aufgelockerten Bebauung mit Mehrfamilienhäusern sowie gepflegten Grünflächen und bietet ein angenehmes, nachbarschaftliches Wohnumfeld. Besonders hervorzuheben ist die verkehrsberuhigte Sackgassenlage, die ein hohes Maß an Ruhe und Privatsphäre gewährleistet. Diese Wohnqualität wird sowohl von Mietern als auch von Familien und Berufspendlern gleichermaßen geschätzt. Die Infrastruktur ist als sehr gut zu bezeichnen: Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Schulen, Kindergärten sowie medizinische Einrichtungen sind in kurzer Zeit erreichbar. Auch das Stadtzentrum von Dormagen bietet eine Vielzahl an weiteren Versorgungs- und Freizeitmöglichkeiten. Durch die verkehrsgünstige Anbindung an die umliegenden Städte profitieren Bewohner von einer idealen Lage zwischen den wirtschaftsstarken Zentren Köln und Düsseldorf. Diese sind sowohl mit dem Auto über die nahegelegenen Autobahnen als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln bequem erreichbar. Zudem lädt die Umgebung mit ihren Grünflächen, Spazierwegen und Naherholungsgebieten zu vielfältigen Freizeitaktivitäten im Freien ein und unterstreicht die hohe Lebensqualität dieses Standorts.

Ausstattung

Renovierungsbedürftig
Ausstattung: Einfach

Daten & Fakten

Eckdaten

Objektart: Mehrfamilienhaus
Kaufpreis: 950.000 €
Zimmer: 29
Schlafzimmer: 28
Zustand: Renovierungsbedürftig
Ausstattung: Einfach

Flächen

Wohnfläche: 718 m²

Gebäude & Energie

Baujahr: 1975
Energieklasse: D
Heizungsart: Strom

Energie

Energieeffizienzklasse

Klasse D

A+

Finanzierung

10% Eigenkapital (95.000 €): 4.061 € / Monat
20% Eigenkapital (190.000 €): 3.610 € / Monat
30% Eigenkapital (285.000 €): 3.159 € / Monat

Annahme: 3,7% Sollzins, 2% anfängliche Tilgung. Ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Keine Finanzberatung.

Als Kapitalanlage

Als Kapitalanlage rechnen

≈ 12,2 % EK-Rendite p.a. · 1.332 € Überschuss/Mon.

Kaltmiete geschätzt (aus Wohnfläche) und frei anpassbar. Richtwerte ohne Gewähr, keine Steuer- oder Anlageberatung.

Lage

Ungefähre Lage — die genaue Adresse gibt's auf Anfrage.

Attraktives Investment: MFH mit 12 WE, Kita, Büro und Ausbaureserve in ruhiger Lage

Beschreibung

Ausstattung