Dormagen | Attraktives Wohn-/Gewerbeobjekt | 249.800€ p.a. | 1725m² | DM Ankermieter | 8 WE | 24 SP

Mehrfamilienhaus zum Kauf in Neuss Rhein Kreis, Nordrhein Westfalen · 41539

Kaufpreis

4.980.000 €

Zimmer

Bäder

1.725 m²

Wohnfläche

2006

Baujahr

2.887 €

pro m²

Beschreibung

Ausstattung

2 Gewerbeeinheiten (Fläche 960 m²)
Gewerbeeinheit im EG 772 m² (DM)
Gewerbeeinheit 1. OG 188 m² (Schülerhilfe)
8 vollvermietete Wohneinheiten (Wfl. 765 m²)
gesamte vermietete Fläche 1725 m²
hochwertige Materialauswahl
Aufzug
Keller
Parkplatz mit 24 Stellplätzen

Lage Das angebotene Wohn- und Geschäftshaus befindet sich in erstklassiger Innenstadtlage von Dormagen, direkt an der Kölner Straße und nur wenige Schritte vom Paul-Wierich-Platz, dem zentralen Rathausplatz, entfernt. Mit rund 64.000 Einwohnern und einem soliden Einkommensniveau ist Dormagen eine lebendige und attraktive Stadt im Rhein-Kreis Neuss. Die Innenstadt rund um den Paul-Wierich-Platz ist bekannt für ihre gut funktionierende Fußgängerzone, die durch eine Mischung aus inhabergeführten Geschäften, bekannten Filialen und der beliebten Rathaus-Galerie belebt wird. Regelmäßige Wochenmärkte sowie gezielte Stadtentwicklungsmaßnahmen sorgen für ein lebendiges und anziehendes Umfeld. Besonders hervorzuheben ist, dass Dormagen im Gegensatz zu vielen anderen Innenstädten als stabil florierende Innenstadt bekannt ist. Die Stadt hat sich einen Namen dafür gemacht, dass ihre Innenstadt auch langfristig vital und wirtschaftlich stabil bleibt. Als zusätzliches Highlight bietet Dormagen mit dem Kloster Knechtsteden ein beeindruckendes Wahrzeichen aus dem 12. Jahrhundert. Die hervorragende Verkehrsanbindung an Düsseldorf, Köln und Neuss macht diese Stadtlage besonders attraktiv und zu einer zukunftssicheren Investition.

Sonstiges Der dm-Markt war bereits in der Planungsphase der Immobilie eng in das Projekt eingebunden und hat den Mietvertrag bereits 2003 für den Erstbezug abgeschlossen. Der Einzug erfolgte nach Fertigstellung im Jahr 2007. Diese frühe Einbindung unterstreicht die strategische Bedeutung des Standorts für dm. Der Mietvertrag wurde aktuell langfristig bis zum 31.12.2033 verlängert. Zusätzlich wurden vier Verlängerungsoptionen über jeweils fünf Jahre vereinbart, sodass sich bei vollständiger Ausübung eine gesicherte Mietlaufzeit bis Ende 2053 ergibt. Damit bietet der Standort eine außergewöhnlich hohe Planungssicherheit und eine langfristig stabile Ertragsbasis mit einem bonitätsstarken Ankermieter.

Objektbeschreibung Die Liegenschaft Kölner Straße 74–76 / Castellstraße 3 befindet sich in zentraler Innenstadtlage von Dormagen, direkt in der Fußgängerzone am Paul-Wierich-Platz, einer der frequentiertesten Adressen der Stadt. Das langgestreckte Gebäudeensemble steht auf einem ca. 1.500 m² großen Grundstück und verbindet Wohnen und Gewerbe über mehrere Etagen. Das Objekt verfügt insgesamt über 960 m² Gewerbefläche, von denen 772 m² durch den DM-Markt und 188 m² durch die Schülerhilfe genutzt werden, sowie über 765 m² Wohnfläche, verteilt auf acht vollständig vermietete Wohnungen. Auf der Seite zur Castellstraße verfügt das Gebäude über drei Etagen: Im Erdgeschoss befindet sich der DM-Markt, während im Ober- und Dachgeschoss jeweils zwei Wohnungen angeordnet sind. Dieser Gebäudeteil ist zu etwa 50 % unterkellert. Zudem liegt auf dieser Seite ein großzügiger Parkplatz mit insgesamt 24 Stellplätzen – davon 20 Kundenparkplätze für den DM-Markt und 4 Stellplätze für die Bewohner. Die Seite zur Kölner Straße ist um eine zusätzliche Etage sowie ein vollständig ausgebautes Dachgeschoss erweitert und zudem vollständig unterkellert. Im Erdgeschoss befindet sich ebenfalls der DM-Markt, im ersten Obergeschoss ist die Schülerhilfe als langjähriger Mieter untergebracht. Im 2. Obergeschoss liegen zwei weitere Wohnungen, ergänzt durch zwei Maisonettewohnungen, die sich über das 3. Obergeschoss und das Dachgeschoss erstrecken. Die Schülerhilfe hat ihren Mietvertrag (seit 2013) zum 01.07.2023 um fünf Jahre verlängert, ergänzt durch eine weitere fünfjährige Option. Der Staffelmietvertrag mit 2 % jährlicher Mietsteigerung sorgt für eine kontinuierliche Ertragsentwicklung. Der DM-Markt als Ankermieter hat seinen Vertrag (seit 2003) nach umfassender Modernisierung im Jahr 2020 kürzlich bis zum 31.12.2033 verlängert und verfügt über vier 5-jährige Verlängerungsoptionen bis 2053, was die nachhaltige Attraktivität und Stabilität des Standorts eindrucksvoll belegt. Insgesamt beläuft sich die aktuelle Kaltmiete auf 249.800 € pro Jahr, wobei die Wohnungen derzeit im Durchschnitt zu 8,96 €/m² vermietet sind. Angesichts des Mietspiegels von Dormagen und vergleichbarer Objekte besteht ein Mietsteigerungspotenzial auf etwa 12,50 €/m². Durch diese Anpassung könnte der jährliche Mietertrag um rund 32.400 € steigen, sodass eine Gesamtjahreskaltmiete von etwa 282.200 € erzielbar wäre. Die Immobilie wurde von dem namenhaften Architekturbüro "R2W" aus Neuss entworfen und ist daher in Planung und Ausführung von höchster Qualität. In Kombination aus der erstklassigen Mikrolage, den langjährig etablierten und vertraglich gesicherten Mietverhältnissen sowie den zuletzt erfolgten Vertragsverlängerungen der Hauptmieter präsentiert sich diese Immobilie als nachhaltige, planbare und wertbeständige Kapitalanlage im Herzen von Dormagen. Ausstattung - 2 Gewerbeeinheiten (Fläche 960 m²) - Gewerbeeinheit im EG 772 m² (DM) - Gewerbeeinheit 1. OG 188 m² (Schülerhilfe) - 8 vollvermietete Wohneinheiten (Wfl. 765 m²) - gesamte vermietete Fläche 1725 m² - hochwertige Materialauswahl - Aufzug - Keller - Parkplatz mit 24 Stellplätzen Lage Das angebotene Wohn- und Geschäftshaus befindet sich in erstklassiger Innenstadtlage von Dormagen, direkt an der Kölner Straße und nur wenige Schritte vom Paul-Wierich-Platz, dem zentralen Rathausplatz, entfernt. Mit rund 64.000 Einwohnern und einem soliden Einkommensniveau ist Dormagen eine lebendige und attraktive Stadt im Rhein-Kreis Neuss. Die Innenstadt rund um den Paul-Wierich-Platz ist bekannt für ihre gut funktionierende Fußgängerzone, die durch eine Mischung aus inhabergeführten Geschäften, bekannten Filialen und der beliebten Rathaus-Galerie belebt wird. Regelmäßige Wochenmärkte sowie gezielte Stadtentwicklungsmaßnahmen sorgen für ein lebendiges und anziehendes Umfeld. Besonders hervorzuheben ist, dass Dormagen im Gegensatz zu vielen anderen Innenstädten als stabil florierende Innenstadt bekannt ist. Die Stadt hat sich einen Namen dafür gemacht, dass ihre Innenstadt auch langfristig vital und wirtschaftlich stabil bleibt. Als zusätzliches Highlight bietet Dormagen mit dem Kloster Knechtsteden ein beeindruckendes Wahrzeichen aus dem 12. Jahrhundert. Die hervorragende Verkehrsanbindung an Düsseldorf, Köln und Neuss macht diese Stadtlage besonders attraktiv und zu einer zukunftssicheren Investition. Sonstiges Der dm-Markt war bereits in der Planungsphase der Immobilie eng in das Projekt eingebunden und hat den Mietvertrag bereits 2003 für den Erstbezug abgeschlossen. Der Einzug erfolgte nach Fertigstellung im Jahr 2007. Diese frühe Einbindung unterstreicht die strategische Bedeutung des Standorts für dm. Der Mietvertrag wurde aktuell langfristig bis zum 31.12.2033 verlängert. Zusätzlich wurden vier Verlängerungsoptionen über jeweils fünf Jahre vereinbart, sodass sich bei vollständiger Ausübung eine gesicherte Mietlaufzeit bis Ende 2053 ergibt. Damit bietet der Standort eine außergewöhnlich hohe Planungssicherheit und eine langfristig stabile Ertragsbasis mit einem bonitätsstarken Ankermieter.

Ausstattung

24 Stellplätze
Gepflegt
Ausstattung: Gehoben

Daten & Fakten

Eckdaten

Objektart: Mehrfamilienhaus
Kaufpreis: 4.980.000 €
Zimmer: 25
Schlafzimmer: 17
Badezimmer: 8
Stellplätze: 24
Zustand: Gepflegt
Ausstattung: Gehoben
Bezugsfrei ab: sofort

Flächen

Wohnfläche: 1.725 m²

Gebäude & Energie

Baujahr: 2006
Energieklasse: A
Heizungsart: Erdgas Leicht

Energie

Energieeffizienzklasse

Klasse A

A+

Finanzierung

10% Eigenkapital (498.000 €): 21.290 € / Monat
20% Eigenkapital (996.000 €): 18.924 € / Monat
30% Eigenkapital (1.494.000 €): 16.559 € / Monat

Annahme: 3,7% Sollzins, 2% anfängliche Tilgung. Ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Keine Finanzberatung.

Als Kapitalanlage

Als Kapitalanlage rechnen

≈ 8,6 % EK-Rendite p.a. · 3.423 € Zuzahlung/Mon.

Kaltmiete geschätzt (aus Wohnfläche) und frei anpassbar. Richtwerte ohne Gewähr, keine Steuer- oder Anlageberatung.

Lage

Ungefähre Lage — die genaue Adresse gibt's auf Anfrage.

Dormagen | Attraktives Wohn-/Gewerbeobjekt | 249.800€ p.a. | 1725m² | DM Ankermieter | 8 WE | 24 SP

Beschreibung

Ausstattung