Kapitalanlage: Stilvolle und großzügige Gründerzeitwohnung im Winterfeldtkiez mit Nießbrauchrecht

Etagenwohnung zum Kauf in Berlin · 10781

Kaufpreis

498.000 €

Zimmer

Bad

118 m²

Wohnfläche

1905

Baujahr

4.220 €

pro m²

Beschreibung

Die hier angebotene Drei-Zimmer-Wohnung befindet sich im Vorderhaus eines gepflegten Gründerzeit-Wohnhauses und wird mit einem unentgeltlichen und lebenslangen Nießbrauchrecht für die derzeitigen Eigentümer (75 und 80 Jahre) veräußert. Daher ergibt sich der attraktive Kaufpreis von 498.000 € gegenüber dem aktuellen Marktwert von 925.000 €. Die zukünftigen Nießbrauchnehmer tragen die laufenden Betriebskosten der Wohnung.

Die helle, 118 m² große Wohnung überzeugt durch ihren durchdachten und behutsam modernisierten Grundriss. Das Herzstück bildet die großzügige Wohnküche mit schönem Blick in den grünen Innenhof, die viel Raum für gemeinsames Kochen und gesellige Stunden bietet.

Zur Vorderseite ausgerichtet sind drei repräsentative, nach Süden gelegene Räume. Alle Zimmer verfügen über historisches Fischgrätparkett, Deckenhöhen von ca. 3,80 Metern sowie originale Holz-Doppelkastenfenster.

Historische Kassettentüren, gut erhaltene Originalbeschläge, die imposante Deckenhöhe sowie das originale Fischgrätparkett in allen Wohnräumen unterstreichen den klassischen Altbaucharakter und verleihen der Wohnung eine besondere Authentizität.

Laut Postbank-Wohnatlas 2026 (siehe letztes Bild) wird für die Region Berlin bis 2035 eine Preisentwicklung oberhalb der Inflationsrate prognostiziert.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir unsere aussagekräftige Präsentation nur an Kaufinteressenten senden dürfen, die uns ihre Kontaktdaten vollständig zur Verfügung stellen und mit denen wir zuvor persönlich gesprochen haben.

Lage Der Winterfeldtkiez in Schöneberg zählt zu den gefragtesten Wohnlagen Berlins. Prächtige Gründerzeitbauten, eine gewachsene Kiezstruktur und eine hervorragende Infrastruktur prägen das Viertel. Mittelpunkt ist der beliebte Winterfeldtplatz mit seinem traditionsreichen Wochenmarkt.

Das direkte Umfeld bietet eine große Auswahl an Cafés, Restaurants, Bars, Boutiquen und Fachgeschäften. Zudem gehört die nahegelegene Motzstraße rund um den Nollendorfplatz zu den bekanntesten Zentren der Berliner LGBTQ+-Community und steht für die weltoffene Atmosphäre des Quartiers.

Die Verkehrsanbindung ist ausgezeichnet. Die U-Bahnhöfe Nollendorfplatz und Eisenacher Straße sowie zahlreiche Buslinien ermöglichen eine schnelle Verbindung in die Berliner Innenstadt und andere Stadtteile.

Supermärkte, Bioläden, Apotheken, Ärzte sowie die Einkaufsangebote der Hauptstraße, der Tauentzienstraße und des KaDeWe befinden sich in unmittelbarer Nähe. Kindertagesstätten, Schulen, Spielplätze sowie Grünanlagen wie der Viktoria-Luise-Platz und der Heinrich-von-Kleist-Park ergänzen das attraktive Wohnumfeld.

Sonstiges Was bedeutet eigentlich Wohnungsrecht bzw. Nießbrauchrecht? Die gegenwärtigen Eigentümer erhalten ein dingliches Nutzungsrecht an der Immobilie (Wohnungsrecht bzw. Nießbrauchrecht). Dieses wird in der Regel an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen. Die Berechtigten sind befugt, die Immobilie entsprechend dem eingeräumten Recht zu nutzen. Beim Wohnungsrecht umfasst dies in der Regel die eigene Nutzung zu Wohnzwecken. Beim Nießbrauchrecht besteht darüber hinaus das Recht, die Immobilie auch wirtschaftlich zu verwerten, beispielsweise durch Vermietung. Die Nutzung erfolgt grundsätzlich ohne Zahlung einer Miete; die Berechtigten tragen die laufenden, umlagefähigen Kosten sowie – je nach vertraglicher Vereinbarung – weitere Bewirtschaftungskosten. Sie als Käufer werden zunächst rechtlicher Eigentümer der Immobilie, jedoch bleibt das Nutzungsrecht bestehen. Dieses erlischt mit dem Ableben der berechtigten Person(en) oder – je nach Vereinbarung – bei dauerhafter Aufgabe der Nutzung. Nach Beendigung des Wohnungs- bzw. Nießbrauchrechts steht Ihnen die Immobilie vollständig und frei zur Verfügung.

Höhe der Kaufnebenkosten beim Kauf mit Wohnungs- bzw. Nießbrauchrecht: Die Bemessungsgrundlage für die Kaufnebenkosten ist nicht der gezahlte Kaufpreis, sondern der unbelastete Verkehrswert der Immobilie. Dieser ergibt sich aus der Summe des Kaufpreises und dem kapitalisierten Wert des eingeräumten Wohnungs- bzw. Nießbrauchrechts.

Hinweis: Viele Immobilienportale berechnen die Kaufnebenkosten automatisch auf Basis des Kaufpreises. Diese Berechnung ist bei Immobilien mit Wohnungs- oder Nießbrauchrecht regelmäßig unzutreffend, da maßgeblich der volle Verkehrswert der Immobilie ist.

Was ist bei einer Finanzierung zu beachten? Eine klassische Finanzierung über ein Kreditinstitut ist während des Bestehens eines Wohnungs- oder Nießbrauchrechts häufig nur eingeschränkt oder nicht möglich, da die Immobilie nicht frei verwertbar ist. Es besteht jedoch die Möglichkeit, der finanzierenden Bank alternative Sicherheiten zur Verfügung zu stellen, beispielsweise in Form einer anderen Immobilie oder sonstiger Vermögenswerte.

Haftungsausschluss Die in diesem Exposé enthaltenen Objektangaben beruhen auf Informationen Dritter. Eine Gewähr für deren Richtigkeit und Vollständigkeit wird nicht übernommen. Insbesondere wurden Angaben zur Wohn- und Nutzfläche sowie zur Aufteilung der Flächen von uns nicht überprüft. Auch das Baujahr wurde nicht durch Einsicht in die Bauakte verifiziert.

Objektbeschreibung Sie möchten in die Zukunft investieren oder eine nachhaltige Altersvorsorge aufbauen? Wenn Sie selbst absehbar noch keinen Einzug planen oder gezielt für Kinder oder Enkel vorsorgen möchten, bietet sich hier die besondere Gelegenheit, eine repräsentative Altbauwohnung im gefragten Winterfeldkiez zu einem attraktiven Kaufpreis zu erwerben. Die hier angebotene Drei-Zimmer-Wohnung befindet sich im Vorderhaus eines gepflegten Gründerzeit-Wohnhauses und wird mit einem unentgeltlichen und lebenslangen Nießbrauchrecht für die derzeitigen Eigentümer (75 und 80 Jahre) veräußert. Daher ergibt sich der attraktive Kaufpreis von 498.000 € gegenüber dem aktuellen Marktwert von 925.000 €. Die zukünftigen Nießbrauchnehmer tragen die laufenden Betriebskosten der Wohnung. Die helle, 118 m² große Wohnung überzeugt durch ihren durchdachten und behutsam modernisierten Grundriss. Das Herzstück bildet die großzügige Wohnküche mit schönem Blick in den grünen Innenhof, die viel Raum für gemeinsames Kochen und gesellige Stunden bietet. Zur Vorderseite ausgerichtet sind drei repräsentative, nach Süden gelegene Räume. Alle Zimmer verfügen über historisches Fischgrätparkett, Deckenhöhen von ca. 3,80 Metern sowie originale Holz-Doppelkastenfenster. Historische Kassettentüren, gut erhaltene Originalbeschläge, die imposante Deckenhöhe sowie das originale Fischgrätparkett in allen Wohnräumen unterstreichen den klassischen Altbaucharakter und verleihen der Wohnung eine besondere Authentizität. Laut Postbank-Wohnatlas 2026 (siehe letztes Bild) wird für die Region Berlin bis 2035 eine Preisentwicklung oberhalb der Inflationsrate prognostiziert. Bitte haben Sie Verständnis, dass wir unsere aussagekräftige Präsentation nur an Kaufinteressenten senden dürfen, die uns ihre Kontaktdaten vollständig zur Verfügung stellen und mit denen wir zuvor persönlich gesprochen haben. Lage Der Winterfeldtkiez in Schöneberg zählt zu den gefragtesten Wohnlagen Berlins. Prächtige Gründerzeitbauten, eine gewachsene Kiezstruktur und eine hervorragende Infrastruktur prägen das Viertel. Mittelpunkt ist der beliebte Winterfeldtplatz mit seinem traditionsreichen Wochenmarkt. Das direkte Umfeld bietet eine große Auswahl an Cafés, Restaurants, Bars, Boutiquen und Fachgeschäften. Zudem gehört die nahegelegene Motzstraße rund um den Nollendorfplatz zu den bekanntesten Zentren der Berliner LGBTQ+-Community und steht für die weltoffene Atmosphäre des Quartiers. Die Verkehrsanbindung ist ausgezeichnet. Die U-Bahnhöfe Nollendorfplatz und Eisenacher Straße sowie zahlreiche Buslinien ermöglichen eine schnelle Verbindung in die Berliner Innenstadt und andere Stadtteile. Supermärkte, Bioläden, Apotheken, Ärzte sowie die Einkaufsangebote der Hauptstraße, der Tauentzienstraße und des KaDeWe befinden sich in unmittelbarer Nähe. Kindertagesstätten, Schulen, Spielplätze sowie Grünanlagen wie der Viktoria-Luise-Platz und der Heinrich-von-Kleist-Park ergänzen das attraktive Wohnumfeld. Sonstiges Was bedeutet eigentlich Wohnungsrecht bzw. Nießbrauchrecht? Die gegenwärtigen Eigentümer erhalten ein dingliches Nutzungsrecht an der Immobilie (Wohnungsrecht bzw. Nießbrauchrecht). Dieses wird in der Regel an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen. Die Berechtigten sind befugt, die Immobilie entsprechend dem eingeräumten Recht zu nutzen. Beim Wohnungsrecht umfasst dies in der Regel die eigene Nutzung zu Wohnzwecken. Beim Nießbrauchrecht besteht darüber hinaus das Recht, die Immobilie auch wirtschaftlich zu verwerten, beispielsweise durch Vermietung. Die Nutzung erfolgt grundsätzlich ohne Zahlung einer Miete; die Berechtigten tragen die laufenden, umlagefähigen Kosten sowie – je nach vertraglicher Vereinbarung – weitere Bewirtschaftungskosten. Sie als Käufer werden zunächst rechtlicher Eigentümer der Immobilie, jedoch bleibt das Nutzungsrecht bestehen. Dieses erlischt mit dem Ableben der berechtigten Person(en) oder – je nach Vereinbarung – bei dauerhafter Aufgabe der Nutzung. Nach Beendigung des Wohnungs- bzw. Nießbrauchrechts steht Ihnen die Immobilie vollständig und frei zur Verfügung. Höhe der Kaufnebenkosten beim Kauf mit Wohnungs- bzw. Nießbrauchrecht: Die Bemessungsgrundlage für die Kaufnebenkosten ist nicht der gezahlte Kaufpreis, sondern der unbelastete Verkehrswert der Immobilie. Dieser ergibt sich aus der Summe des Kaufpreises und dem kapitalisierten Wert des eingeräumten Wohnungs- bzw. Nießbrauchrechts. Hinweis: Viele Immobilienportale berechnen die Kaufnebenkosten automatisch auf Basis des Kaufpreises. Diese Berechnung ist bei Immobilien mit Wohnungs- oder Nießbrauchrecht regelmäßig unzutreffend, da maßgeblich der volle Verkehrswert der Immobilie ist. Was ist bei einer Finanzierung zu beachten? Eine klassische Finanzierung über ein Kreditinstitut ist während des Bestehens eines Wohnungs- oder Nießbrauchrechts häufig nur eingeschränkt oder nicht möglich, da die Immobilie nicht frei verwertbar ist. Es besteht jedoch die Möglichkeit, der finanzierenden Bank alternative Sicherheiten zur Verfügung zu stellen, beispielsweise in Form einer anderen Immobilie oder sonstiger Vermögenswerte. Haftungsausschluss Die in diesem Exposé enthaltenen Objektangaben beruhen auf Informationen Dritter. Eine Gewähr für deren Richtigkeit und Vollständigkeit wird nicht übernommen. Insbesondere wurden Angaben zur Wohn- und Nutzfläche sowie zur Aufteilung der Flächen von uns nicht überprüft. Auch das Baujahr wurde nicht durch Einsicht in die Bauakte verifiziert.

Ausstattung

Aufzug
Gepflegt
Ausstattung: Gehoben

Daten & Fakten

Eckdaten

Objektart: Etagenwohnung
Kaufpreis: 498.000 €
Zimmer: 3
Schlafzimmer: 1
Badezimmer: 1
Etage: 2 von 5
Zustand: Gepflegt
Ausstattung: Gehoben
Aufzug: Ja

Flächen

Wohnfläche: 118 m²

Gebäude & Energie

Baujahr: 1905
Energieklasse: D
Heizungsart: Gas

Energie

Energieeffizienzklasse

Klasse D

A+

Finanzierung

10% Eigenkapital (49.800 €): 2.129 € / Monat
20% Eigenkapital (99.600 €): 1.892 € / Monat
30% Eigenkapital (149.400 €): 1.656 € / Monat

Annahme: 3,7% Sollzins, 2% anfängliche Tilgung. Ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Keine Finanzberatung.

Als Kapitalanlage

Als Kapitalanlage rechnen

≈ 7,6 % EK-Rendite p.a. · 549 € Zuzahlung/Mon.

Kaltmiete geschätzt (aus Wohnfläche) und frei anpassbar. Richtwerte ohne Gewähr, keine Steuer- oder Anlageberatung.

Lage

Ungefähre Lage — die genaue Adresse gibt's auf Anfrage.

Kapitalanlage: Stilvolle und großzügige Gründerzeitwohnung im Winterfeldtkiez mit Nießbrauchrecht

Beschreibung

Ausstattung

Daten & Fakten

Eckdaten

Flächen

Gebäude & Energie

Energie

Finanzierung

Als Kapitalanlage

Lage

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