3-Zimmerwohnung mit Balkon und Garten in Toplage von Berlin-Westend – ideal zum Gestalten

Etagenwohnung zum Kauf in Berlin · 14055

Kaufpreis

379.000 €

Zimmer

Bad

81 m²

Wohnfläche

1984

Baujahr

4.679 €

pro m²

Beschreibung

Aktuell präsentiert sich die Einheit in einem renovierungsbedürftigen Zustand und bietet damit die ideale Grundlage, Oberflächen und Raumaufteilung nach eigenen Vorstellungen zu gestalten. Durch eine frühere Grundrissänderung wurde die Raumstruktur angepasst; auf Wunsch kann diese mit überschaubarem Aufwand wieder in den ursprünglichen Zustand zurückgeführt werden, wodurch zusätzliche Flexibilität für unterschiedliche Wohnkonzepte entsteht.

Das Herzstück der Wohnung bildet der Wohn- und Essbereich mit offener Küche, ein heller und kommunikativer Mittelpunkt des Alltagslebens. Der gartenseitige Balkon mit Ost-Ausrichtung ist derzeit vom Schlafzimmer aus zugänglich und bietet einen angenehmen Platz für das Frühstück im Freien oder zum Entspannen am Wochenende.

Neben dem Wohnzimmer stehen zwei Schlafzimmer, ein Tageslichtbad mit Wanne, ein kleiner innenliegender Abstellraum (aktuell als Arbeitszimmer genutzt) sowie eine weitere Abstellkammer im Flur zur Verfügung. Ein separater Kellerraum, gemeinschaftliche Fahrradräume, eine Waschküche sowie der gemeinschaftliche Garten runden das Angebot ab.

Gartenseitig grenzt das Grundstück an die S-Bahnlinie, was bei der Kaufentscheidung transparent zu berücksichtigen ist. Im Rahmen eines Schallschutzkonzeptes laufen bereits Planungen und Gespräche mit der Deutschen Bahn bezüglich einer Schallschutzwand, die mittel- bis langfristig zu einer Verbesserung der Lärmsituation beitragen wird. Die Planung sowie die Kosten werden komplett von der Deutschen Bahn übernommen.

Für die Wohnung wurde von der Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage für Dezember 2026 in Höhe von 8.950 € beschlossen, die in die wirtschaftliche Gesamtbetrachtung einfließen sollte. Weitere Details zum Zweck und zum Stand der Maßnahme erhalten Interessenten im Zuge der Unterlagenprüfung und spätestens bei der Besichtigung.

Mit einem Kaufpreis von 390.000 € und dem vorhandenen Modernisierungsbedarf bietet diese Wohnung eine attraktive Chance, sich in einer der besten Wohnlagen von Berlin-Westend ein individuelles Zuhause oder eine solide Kapitalanlage zu sichern.

Ausstattung Die Wohnung verfügt über ca. 80,97 m² Wohnfläche, verteilt auf 3 Zimmer im 1. Obergeschoss. Sie bietet einen gartenseitig gelegenen Balkon mit Ost-Ausrichtung, der derzeit vom Schlafzimmer aus begehbar ist, sowie eine offene Küche, die harmonisch in den Wohn- und Essbereich integriert ist. Die vorhandene Einbauküche inklusive Elektrogeräten ist im Kaufpreis enthalten, im unteren Bereich jedoch instandsetzungsbedürftig.

Das Tageslichtbad ist mit Fenster, Badewanne, Stand-WC und einem elektrischen Durchlauferhitzer zur Warmwasseraufbereitung ausgestattet. Der aktuell verlegte Laminatboden ist renovierungsbedürftig, darunter befindet sich Estrich und damit eine gute Basis für einen neuen Bodenbelag nach individuellem Geschmack. Ein kleiner innenliegender Abstellraum, der derzeit als Arbeitszimmer genutzt wird, sowie eine zusätzliche Abstellkammer im Flur bieten praktischen Stauraum. Ergänzt wird das Platzangebot durch einen eigenen Kellerraum mit ca. 2 m² Fläche.

Zur gemeinschaftlichen Nutzung stehen ein großer Garten, zwei Fahrradräume und eine Waschküche zur Verfügung. Die Beheizung erfolgt über eine Gas-Zentralheizung, die Warmwasseraufbereitung über elektrische Durchlauferhitzer in Bad und Küche. Laut dem Energieausweis beträgt der Endenergieverbrauch 96,8 kWh/(m²·a) mit der Energieeffizienzklasse C. Die Heizungsanlage wurde im Jahr 1984 eingebaut und seither fortlaufend gewartet. Das monatliche Hausgeld beträgt 550 €. Die Wohnung ist ab dem 01.07.2026 bezugsfrei. In der letzten Eigentümerversammlung wurde eine Sonderumlage in Höhe von 8.950 € beschlossen, die im Dezember 2026 vom neuen Eigentümer gezahlt werden muss.

Lage Die Wohnung befindet sich in einer der besten Wohnlagen von Berlin-Westend im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, einem der grünsten und renommiertesten Stadtteile der westlichen Berliner City. Westend steht für Großzügigkeit, Ruhe und hohe Lebensqualität und zählt seit Jahren zu den nachhaltig gefragten Wohnadressen der Hauptstadt.

Die Insterburgallee ist eine ruhige, gepflegte Anliegerstraße, geprägt von stilvollen Mehrfamilienhäusern, altem Baumbestand und einem gewachsenen Wohnumfeld. Der überwiegend durch Anwohnerverkehr bestimmte Straßenverlauf vermittelt ein entspanntes, beinahe villenartiges Wohngefühl – abseits des innerstädtischen Trubels, aber dennoch hervorragend angebunden.

Der S-Bahnhof Heerstraße (Linien S3, S9) sowie der U-Bahnhof Olympia-Stadion (Linie U2) sind in wenigen Gehminuten erreichbar und gewährleisten eine schnelle Verbindung in die Berliner Innenstadt. Der MetroBus M49 verbindet die nahe Heerstraße direkt mit dem Zentrum bis zum Zoologischen Garten, zudem bestehen sehr gute Anschlüsse an die übergeordneten Verkehrsachsen des westlichen Stadtgebiets.

Die Infrastruktur für den täglichen Bedarf ist ausgezeichnet: Einkaufsmöglichkeiten, Supermärkte, Apotheken, Ärzte, Cafés und Restaurants befinden sich im nahen Umfeld. Schulen, Kitas und weitere Bildungseinrichtungen sind fußläufig oder in kurzer Fahrdistanz erreichbar, wodurch sich die Lage besonders für Paare, Familien und anspruchsvolle Eigennutzer eignet.

Ein großer Pluspunkt ist die Nähe zu zahlreichen Grün- und Erholungsflächen. Der Olympiapark mit Olympiastadion sowie der angrenzende Grunewald bieten ideale Bedingungen für Sport, Spaziergänge und Freizeitaktivitäten im Grünen – und das nur wenige Minuten von der Wohnung entfernt.

Objektbeschreibung Die hier angebotene 3-Zimmerwohnung befindet sich im 1. Obergeschoss eines ruhigen, gepflegten Mehrfamilienhauses mit nur sechs Wohneinheiten aus dem Jahr 1984. Die Wohnung ist gartenseitig ausgerichtet und überzeugt durch einen funktionalen Grundriss, gut nutzbare Zimmergrößen und ein hohes Entwicklungspotenzial. Aktuell präsentiert sich die Einheit in einem renovierungsbedürftigen Zustand und bietet damit die ideale Grundlage, Oberflächen und Raumaufteilung nach eigenen Vorstellungen zu gestalten. Durch eine frühere Grundrissänderung wurde die Raumstruktur angepasst; auf Wunsch kann diese mit überschaubarem Aufwand wieder in den ursprünglichen Zustand zurückgeführt werden, wodurch zusätzliche Flexibilität für unterschiedliche Wohnkonzepte entsteht. Das Herzstück der Wohnung bildet der Wohn- und Essbereich mit offener Küche, ein heller und kommunikativer Mittelpunkt des Alltagslebens. Der gartenseitige Balkon mit Ost-Ausrichtung ist derzeit vom Schlafzimmer aus zugänglich und bietet einen angenehmen Platz für das Frühstück im Freien oder zum Entspannen am Wochenende. Neben dem Wohnzimmer stehen zwei Schlafzimmer, ein Tageslichtbad mit Wanne, ein kleiner innenliegender Abstellraum (aktuell als Arbeitszimmer genutzt) sowie eine weitere Abstellkammer im Flur zur Verfügung. Ein separater Kellerraum, gemeinschaftliche Fahrradräume, eine Waschküche sowie der gemeinschaftliche Garten runden das Angebot ab. Gartenseitig grenzt das Grundstück an die S-Bahnlinie, was bei der Kaufentscheidung transparent zu berücksichtigen ist. Im Rahmen eines Schallschutzkonzeptes laufen bereits Planungen und Gespräche mit der Deutschen Bahn bezüglich einer Schallschutzwand, die mittel- bis langfristig zu einer Verbesserung der Lärmsituation beitragen wird. Die Planung sowie die Kosten werden komplett von der Deutschen Bahn übernommen. Für die Wohnung wurde von der Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage für Dezember 2026 in Höhe von 8.950 € beschlossen, die in die wirtschaftliche Gesamtbetrachtung einfließen sollte. Weitere Details zum Zweck und zum Stand der Maßnahme erhalten Interessenten im Zuge der Unterlagenprüfung und spätestens bei der Besichtigung. Mit einem Kaufpreis von 390.000 € und dem vorhandenen Modernisierungsbedarf bietet diese Wohnung eine attraktive Chance, sich in einer der besten Wohnlagen von Berlin-Westend ein individuelles Zuhause oder eine solide Kapitalanlage zu sichern. Ausstattung Die Wohnung verfügt über ca. 80,97 m² Wohnfläche, verteilt auf 3 Zimmer im 1. Obergeschoss. Sie bietet einen gartenseitig gelegenen Balkon mit Ost-Ausrichtung, der derzeit vom Schlafzimmer aus begehbar ist, sowie eine offene Küche, die harmonisch in den Wohn- und Essbereich integriert ist. Die vorhandene Einbauküche inklusive Elektrogeräten ist im Kaufpreis enthalten, im unteren Bereich jedoch instandsetzungsbedürftig. Das Tageslichtbad ist mit Fenster, Badewanne, Stand-WC und einem elektrischen Durchlauferhitzer zur Warmwasseraufbereitung ausgestattet. Der aktuell verlegte Laminatboden ist renovierungsbedürftig, darunter befindet sich Estrich und damit eine gute Basis für einen neuen Bodenbelag nach individuellem Geschmack. Ein kleiner innenliegender Abstellraum, der derzeit als Arbeitszimmer genutzt wird, sowie eine zusätzliche Abstellkammer im Flur bieten praktischen Stauraum. Ergänzt wird das Platzangebot durch einen eigenen Kellerraum mit ca. 2 m² Fläche. Zur gemeinschaftlichen Nutzung stehen ein großer Garten, zwei Fahrradräume und eine Waschküche zur Verfügung. Die Beheizung erfolgt über eine Gas-Zentralheizung, die Warmwasseraufbereitung über elektrische Durchlauferhitzer in Bad und Küche. Laut dem Energieausweis beträgt der Endenergieverbrauch 96,8 kWh/(m²·a) mit der Energieeffizienzklasse C. Die Heizungsanlage wurde im Jahr 1984 eingebaut und seither fortlaufend gewartet. Das monatliche Hausgeld beträgt 550 €. Die Wohnung ist ab dem 01.07.2026 bezugsfrei. In der letzten Eigentümerversammlung wurde eine Sonderumlage in Höhe von 8.950 € beschlossen, die im Dezember 2026 vom neuen Eigentümer gezahlt werden muss. Lage Die Wohnung befindet sich in einer der besten Wohnlagen von Berlin-Westend im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, einem der grünsten und renommiertesten Stadtteile der westlichen Berliner City. Westend steht für Großzügigkeit, Ruhe und hohe Lebensqualität und zählt seit Jahren zu den nachhaltig gefragten Wohnadressen der Hauptstadt. Die Insterburgallee ist eine ruhige, gepflegte Anliegerstraße, geprägt von stilvollen Mehrfamilienhäusern, altem Baumbestand und einem gewachsenen Wohnumfeld. Der überwiegend durch Anwohnerverkehr bestimmte Straßenverlauf vermittelt ein entspanntes, beinahe villenartiges Wohngefühl – abseits des innerstädtischen Trubels, aber dennoch hervorragend angebunden. Der S-Bahnhof Heerstraße (Linien S3, S9) sowie der U-Bahnhof Olympia-Stadion (Linie U2) sind in wenigen Gehminuten erreichbar und gewährleisten eine schnelle Verbindung in die Berliner Innenstadt. Der MetroBus M49 verbindet die nahe Heerstraße direkt mit dem Zentrum bis zum Zoologischen Garten, zudem bestehen sehr gute Anschlüsse an die übergeordneten Verkehrsachsen des westlichen Stadtgebiets. Die Infrastruktur für den täglichen Bedarf ist ausgezeichnet: Einkaufsmöglichkeiten, Supermärkte, Apotheken, Ärzte, Cafés und Restaurants befinden sich im nahen Umfeld. Schulen, Kitas und weitere Bildungseinrichtungen sind fußläufig oder in kurzer Fahrdistanz erreichbar, wodurch sich die Lage besonders für Paare, Familien und anspruchsvolle Eigennutzer eignet. Ein großer Pluspunkt ist die Nähe zu zahlreichen Grün- und Erholungsflächen. Der Olympiapark mit Olympiastadion sowie der angrenzende Grunewald bieten ideale Bedingungen für Sport, Spaziergänge und Freizeitaktivitäten im Grünen – und das nur wenige Minuten von der Wohnung entfernt.

Ausstattung

Renovierungsbedürftig
Ausstattung: Standard

Daten & Fakten

Eckdaten

Objektart: Etagenwohnung
Kaufpreis: 379.000 €
Zimmer: 3
Schlafzimmer: 2
Badezimmer: 1
Etage: 1 von 2
Zustand: Renovierungsbedürftig
Ausstattung: Standard
Bezugsfrei ab: 01.07.2026

Flächen

Wohnfläche: 81 m²

Gebäude & Energie

Baujahr: 1984
Energieklasse: C
Heizungsart: Erdgas Schwer

Energie

Energieeffizienzklasse

Klasse C

A+

Finanzierung

10% Eigenkapital (37.900 €): 1.620 € / Monat
20% Eigenkapital (75.800 €): 1.440 € / Monat
30% Eigenkapital (113.700 €): 1.260 € / Monat

Annahme: 3,7% Sollzins, 2% anfängliche Tilgung. Ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Keine Finanzberatung.

Als Kapitalanlage

Als Kapitalanlage rechnen

≈ 7 % EK-Rendite p.a. · 517 € Zuzahlung/Mon.

Kaltmiete geschätzt (aus Wohnfläche) und frei anpassbar. Richtwerte ohne Gewähr, keine Steuer- oder Anlageberatung.

Lage

Ungefähre Lage — die genaue Adresse gibt's auf Anfrage.

3-Zimmerwohnung mit Balkon und Garten in Toplage von Berlin-Westend – ideal zum Gestalten

Beschreibung

Ausstattung

Daten & Fakten

Eckdaten

Flächen

Gebäude & Energie

Energie

Finanzierung

Als Kapitalanlage

Lage

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