Starnberg: Großzügige 2 Zimmer Wohnung mit Südbalkon im II.OG

Etagenwohnung zum Kauf in Starnberg Kreis, Bayern · 82319

Kaufpreis

299.000 €

Zimmer

Bad

70 m²

Wohnfläche

1974

Baujahr

4.271 €

pro m²

Beschreibung

Ausstattung

Baujahr 1974 lt. Teilungserklärung und Erbbaurechtsvertrag
Ca. 69,86 m² Wohnfl. lt. Plan und Teilungserklärung (66,86 m² ohne Anteil hälftiger Balkon)
Kleine Wohnanlage mit 15 Wohneinheiten
Fahrstuhl vorhanden. Der Belag im Treppenhaus für Boden und Stufen wurde mit hochwertigen Natursteinfliesen gewählt.
Alle Fenster wurden lt. Eigentümer im Jahr 2006 erneuert
Gas-Zentralheizung von 1997 wird in Kürze erneuert (Bezahlung über Instandhaltungsrücklage)
Wohnzimmer mit Buchenholz-Dielen-Stabparkett belegt und große Fensterfront zum ca. 6 m² großen überdachten Südbalkon
Schlafzimmer und Flur mit Bodenbelag Laminat Ausführung Buche
Ca. 11 m² großen Flur mit praktischem Einbauschrank (ca. Wert 500 €)
Das im Plan eingezeichnete Gäste-WC wurde zu einem Abstellraum mit Waschmaschinenanschluss umgebaut
Küche mit Fenster und modernen Fliesenspiegel
Die vorhandene Einbauküche mit Elektrogroßgeräten ist im Besitz des aktuellen Mieters, welcher sich ca. 1.000 € Ablöse nach seinem geplanten Auszug bis spätestens Ende Juli 2026 vorstellt
Bad mit Fenster und Runddusche sowie Waschbecken und WC
Jalousien im Wohn-und Schlafzimmer vorhanden
Radiatoren mit Thermostatventil

Allgemein:

Fahrrad - und Waschkeller vorhanden
Eingangsbereich mit Podest und Treppenaufgang wurde vor einigen Jahren mit Granitsteinen und Edelstahlbrüstung

Lage Starnberg ist eine idyllische Kleinstadt in Oberbayern, etwa 25 Kilometer südwestlich von München. Sie liegt direkt am Nordufer des Starnberger See, einem der bekanntesten und beliebtesten Seen Deutschlands. Die Stadt ist vor allem für ihre hohe Lebensqualität, ihre schöne Lage in der Voralpenlandschaft und ihre Nähe zur bayerischen Landeshauptstadt bekannt. Viele wohlhabende Münchner wohnen hier oder nutzen Starnberg als Rückzugsort am Wasser. Historisch hat Starnberg ebenfalls Bedeutung: Der See ist eng mit dem Tod von Ludwig II. verbunden, der 1886 unter mysteriösen Umständen im Starnberger See ums Leben kam. Dieses Ereignis prägt bis heute die regionale Geschichte und zieht Besucher an. Die Umgebung bietet zahlreiche Freizeitmöglichkeiten – vom Segeln, Schwimmen und Radfahren bis hin zu Wanderungen in Richtung Alpen. Auch kulturell hat Starnberg einiges zu bieten, etwa kleine Museen, Veranstaltungen und eine gepflegte Uferpromenade mit Blick auf die Berge bei klarem Wetter. Insgesamt ist Starnberg eine Mischung aus Natur, Geschichte und gehobenem Lebensstil – ein Ort, der sowohl Erholung als auch Nähe zur Großstadt vereint.

Die Verkehrsanbindung von Starnberg ist insgesamt sehr gut, da die Stadt sowohl an den Großraum München als auch an das Alpenvorland angebunden ist.
Die Stadt liegt an der wichtigen Bahnstrecke München–Garmisch-Partenkirchen. Anschluss an die S-Bahn-Linie S6, die direkt nach München führt (regelmäßiger Takt). Zusätzlich verkehren Regionalzüge (RB 6, RB 65, RB 66) mit Verbindungen Richtung Alpen und München. Es gibt zwei Bahnhöfe: Starnberg (See) und Starnberg Nord (2 Gehminuten) Starnberg liegt an der Bundesstraße B2 sowie an der Autobahn A952, die direkt zur A95 (München–Garmisch-Partenkirchen) führt. Dadurch besteht eine schnelle Verbindung: nach München (ca. 25 km) und in die Alpenregion

Sonstiges

Die Wohnanlage wurde im Erbbaurecht von einer Genossenschaft erstellt, welches auf 99 Jahre bestimmt wurde
Nach Ablauf des Erbbaurechts erhält der dann aktuelle Eigentümer eine Abfindung für den sogenannten Heimfall von 2/3 des von einem Sachverständigen (vereidigter Gutachter) festgestellten Gebäudewertanteils. Das Erbbaurecht ist bis zum 31.12.2071 lt. Erbbaurechtsvertrag vereinbart.
Der aktuelle Erbpachtzins beträgt seit einigen Jahren ca. 55,59 € monatlich. Der festgelegte Erbpachtzins p. a. für diese Wohnung mi der Nummer 7 lt. TE bezeichnet war im Jahr 1974 mit 761,91 DM festgelegt. Hieraus ist ersichtlich, dass die Erhöhungen sehr moderat erfolgen. Nach herrschender Rechtsprechung ist der Erbpachtzins bei Vermietung und Verpachtung Werbekostenabzugsfähig (Lassen Sie sich hierzu von bei Bedarf von einem Steuerexperten oder Ihrem zuständigen Finanzamt beraten)
Betriebskosten jährlich nach aktueller Jahresabrechnung 2025 = 2.868,73 (umlagefähige Kosten) + 1.362,68 € (nicht umlagefähige Kosten inkl. Erbpachtzins von 667,05 € + 522,12 € Zuführung Instandhaltungsrücklage) = 4.216,89 €
Umlagefähige Betriebskosten an den Mieter monatlich ca. 240,00 €
Nicht umlagefähige Betriebskosten monatlich inkl. Zuführung Instandhaltungsrücklage und Erbpachtzins 113,56 €
Instandhaltungsrücklage zum 31.12.2025 = 98.074,60 € (Anteil Wohnung 3.787,68€)
Hausgeld p.M. 370,73 € lt. Wirtschaftsplan 2025

Objektbeschreibung Die großzügige 2 Zimmer-Wohnung befindet sich in einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt 15 Wohneinheiten. Die Wohnung zeichnet sich u.a. durch einen sehr schönen überdachten Südbalkon mit den Maßen ca. 4 m x 1,5 m aus. Sie befindet sich im II. OG wird über einen Fahrstuhl erreicht. Die Wohnanlage vermittelt einen gepflegten Eindruck und befindet sich in der Nähe des barrierefreien S-Bahnhofes Starnberg Nord, welche in 2 Gehminuten erreicht werden kann. Ausstattung - Baujahr 1974 lt. Teilungserklärung und Erbbaurechtsvertrag - Ca. 69,86 m² Wohnfl. lt. Plan und Teilungserklärung (66,86 m² ohne Anteil hälftiger Balkon) - Kleine Wohnanlage mit 15 Wohneinheiten - Fahrstuhl vorhanden. Der Belag im Treppenhaus für Boden und Stufen wurde mit hochwertigen Natursteinfliesen gewählt. - Alle Fenster wurden lt. Eigentümer im Jahr 2006 erneuert - Gas-Zentralheizung von 1997 wird in Kürze erneuert (Bezahlung über Instandhaltungsrücklage) - Wohnzimmer mit Buchenholz-Dielen-Stabparkett belegt und große Fensterfront zum ca. 6 m² großen überdachten Südbalkon - Schlafzimmer und Flur mit Bodenbelag Laminat Ausführung Buche - Ca. 11 m² großen Flur mit praktischem Einbauschrank (ca. Wert 500 €) - Das im Plan eingezeichnete Gäste-WC wurde zu einem Abstellraum mit Waschmaschinenanschluss umgebaut - Küche mit Fenster und modernen Fliesenspiegel - Die vorhandene Einbauküche mit Elektrogroßgeräten ist im Besitz des aktuellen Mieters, welcher sich ca. 1.000 € Ablöse nach seinem geplanten Auszug bis spätestens Ende Juli 2026 vorstellt - Bad mit Fenster und Runddusche sowie Waschbecken und WC - Jalousien im Wohn-und Schlafzimmer vorhanden - Radiatoren mit Thermostatventil Allgemein: - Fahrrad - und Waschkeller vorhanden - Eingangsbereich mit Podest und Treppenaufgang wurde vor einigen Jahren mit Granitsteinen und Edelstahlbrüstung Lage Starnberg ist eine idyllische Kleinstadt in Oberbayern, etwa 25 Kilometer südwestlich von München. Sie liegt direkt am Nordufer des Starnberger See, einem der bekanntesten und beliebtesten Seen Deutschlands. Die Stadt ist vor allem für ihre hohe Lebensqualität, ihre schöne Lage in der Voralpenlandschaft und ihre Nähe zur bayerischen Landeshauptstadt bekannt. Viele wohlhabende Münchner wohnen hier oder nutzen Starnberg als Rückzugsort am Wasser. Historisch hat Starnberg ebenfalls Bedeutung: Der See ist eng mit dem Tod von Ludwig II. verbunden, der 1886 unter mysteriösen Umständen im Starnberger See ums Leben kam. Dieses Ereignis prägt bis heute die regionale Geschichte und zieht Besucher an. Die Umgebung bietet zahlreiche Freizeitmöglichkeiten – vom Segeln, Schwimmen und Radfahren bis hin zu Wanderungen in Richtung Alpen. Auch kulturell hat Starnberg einiges zu bieten, etwa kleine Museen, Veranstaltungen und eine gepflegte Uferpromenade mit Blick auf die Berge bei klarem Wetter. Insgesamt ist Starnberg eine Mischung aus Natur, Geschichte und gehobenem Lebensstil – ein Ort, der sowohl Erholung als auch Nähe zur Großstadt vereint. Die Verkehrsanbindung von Starnberg ist insgesamt sehr gut, da die Stadt sowohl an den Großraum München als auch an das Alpenvorland angebunden ist. Die Stadt liegt an der wichtigen Bahnstrecke München–Garmisch-Partenkirchen. Anschluss an die S-Bahn-Linie S6, die direkt nach München führt (regelmäßiger Takt). Zusätzlich verkehren Regionalzüge (RB 6, RB 65, RB 66) mit Verbindungen Richtung Alpen und München. Es gibt zwei Bahnhöfe: Starnberg (See) und Starnberg Nord (2 Gehminuten) Starnberg liegt an der Bundesstraße B2 sowie an der Autobahn A952, die direkt zur A95 (München–Garmisch-Partenkirchen) führt. Dadurch besteht eine schnelle Verbindung: nach München (ca. 25 km) und in die Alpenregion Sonstiges - Die Wohnanlage wurde im Erbbaurecht von einer Genossenschaft erstellt, welches auf 99 Jahre bestimmt wurde - Nach Ablauf des Erbbaurechts erhält der dann aktuelle Eigentümer eine Abfindung für den sogenannten Heimfall von 2/3 des von einem Sachverständigen (vereidigter Gutachter) festgestellten Gebäudewertanteils. Das Erbbaurecht ist bis zum 31.12.2071 lt. Erbbaurechtsvertrag vereinbart. - Der aktuelle Erbpachtzins beträgt seit einigen Jahren ca. 55,59 € monatlich. Der festgelegte Erbpachtzins p. a. für diese Wohnung mi der Nummer 7 lt. TE bezeichnet war im Jahr 1974 mit 761,91 DM festgelegt. Hieraus ist ersichtlich, dass die Erhöhungen sehr moderat erfolgen. Nach herrschender Rechtsprechung ist der Erbpachtzins bei Vermietung und Verpachtung Werbekostenabzugsfähig (Lassen Sie sich hierzu von bei Bedarf von einem Steuerexperten oder Ihrem zuständigen Finanzamt beraten) - Betriebskosten jährlich nach aktueller Jahresabrechnung 2025 = 2.868,73 (umlagefähige Kosten) + 1.362,68 € (nicht umlagefähige Kosten inkl. Erbpachtzins von 667,05 € + 522,12 € Zuführung Instandhaltungsrücklage) = 4.216,89 € - Umlagefähige Betriebskosten an den Mieter monatlich ca. 240,00 € - Nicht umlagefähige Betriebskosten monatlich inkl. Zuführung Instandhaltungsrücklage und Erbpachtzins 113,56 € - Instandhaltungsrücklage zum 31.12.2025 = 98.074,60 € (Anteil Wohnung 3.787,68€) - Hausgeld p.M. 370,73 € lt. Wirtschaftsplan 2025