Lichtdurchflutete Dachgeschosswohnung mit großer Terrasse im begehrten Kreuzberg
Etagenwohnung zum Kauf in Berlin · 10961
Kaufpreis
378.000 €
3
Zimmer
1
Bad
67 m²
Wohnfläche
1910
Baujahr
5.642 €
pro m²
Beschreibung
Objektbeschreibung
🇩🇪
Diese Dachgeschosswohnung stellt eine seltene Opportunität in einer der dynamischsten und wertstabilsten Mikrolagen Berlins (Kreuzberg) dar. Gelegen im 5. Obergeschoss eines klassischen Altbaus aus der Jahrhundertwende, kombiniert das Objekt eine außergewöhnliche Lagequalität mit attraktivem Entwicklungspotenzial.
Die ca. 66,6 m² große Wohnung verfügt über eine effiziente Grundrissstruktur mit großzügigem Wohnbereich, zwei weiteren Zimmern, separater Küche sowie Bad. Ein wesentliches Differenzierungsmerkmal ist die großzügige Terrasse zum ruhigen Innenhof – ein äußerst seltenes Asset, das sowohl die Vermietbarkeit als auch die langfristige Wertentwicklung positiv beeinflusst. Die Wohnung ist seit 1986 an eine zuverlässige Mieterin vermietet, ohne Mietrückstände. Die Einheit wird als Hauptwohnsitz genutzt und weist somit eine stabile, langfristige Vermietungssituation auf.
Aus rechtlicher Sicht ist die gesetzliche Sperrfrist im Zusammenhang mit einer möglichen Eigenbedarfskündigung bereits abgelaufen. Ein Erwerber hat daher grundsätzlich die Möglichkeit, Eigenbedarf geltend zu machen – vorbehaltlich der gesetzlichen Rahmenbedingungen und der individuellen Umstände des Einzelfalls.
Darüber hinaus kann eine einvernehmliche Lösung mit der Mieterin perspektivisch geprüft werden, stellt jedoch keine Voraussetzung dar und ist nicht garantiert.
Hieraus ergeben sich folgende strategische Perspektiven:
Kurzfristig: stabile, risikoarme Mieteinnahmen
Mittelfristig: Möglichkeit zur Eigennutzung im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen
Optional: potenzielle, jedoch nicht zugesicherte einvernehmliche Lösung
Aufgrund der langen Mietdauer ist im Falle einer Kündigung mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist von derzeit bis zu ca. 9 Monaten zu rechnen.
Für Investoren ergibt sich eine ausgewogene Kombination aus stabilen Cashflows und langfristigem Entwicklungspotenzial. Im Falle eines späteren Freizugs eröffnen sich zusätzliche Wertsteigerungsmöglichkeiten durch:
Neuvermietung auf Marktniveau
Eigennutzung mit anschließendem Exit (Resale)
Gezielte Modernisierungsmaßnahmen
🇬🇧
This top-floor apartment represents a rare opportunity in one of Berlin’s most dynamic and resilient micro-locations (Kreuzberg). Situated on the 5th floor of a classic turn-of-the-century Altbau building, the asset combines prime location quality with attractive long-term development potential. The property offers approximately 66.6 sqm with an efficient layout including a spacious living area, two additional rooms, a separate kitchen, and a bathroom. A key differentiator is the large terrace facing the quiet inner courtyard — a highly scarce feature that enhances both rental appeal and long-term value. The apartment has been continuously rented to a reliable tenant since 1986, with no rent arrears, and serves as her primary residence, reflecting a stable and long-term tenancy structure.
From a legal perspective, the statutory blocking period related to a potential owner-occupancy termination has already expired. As such, a future buyer may, in principle, assert personal use (Eigenbedarf), subject to applicable regulations and individual circumstances. In addition, an amicable agreement with the tenant may be explored, although this is not guaranteed and should be considered optional.
This results in the following strategic positioning: Short term: stable, low-risk rental income
Mid term: potential for owner-occupancy within the legal framework
Optional: possible, but not guaranteed, negotiated solution
Given the long duration of tenancy, a statutory notice period of up to approximately 9 months should be expected in the event of termination.
For investors, this represents a balanced combination of secure income and long-term upside potential. Upon future vacancy, additional value can be unlocked through:
Re-letting at market levels
Owner-occupancy followed by resale (exit)
Ausstattung
Dachgeschosswohnung im Altbau (ca. 1900)
ca. 66,6 m² Wohnfläche
Großzügige Terrasse zum ruhigen Innenhof
Die großzügige Terrasse ist in sonniger Südwest-Ausrichtung gelegen und bietet ideale Lichtverhältnisse bis in die Abendstunden.
Heller Wohn- und Essbereich
Zwei weitere Zimmer
Separate Küche
Badezimmer mit Badewanne
Gas-Zentralheizung
Bezugsfrei nach Vereinbarung
Gepflegtes Mehrfamilienhaus in zentraler Kreuzberger Lage
Lage
Die Wohnung befindet sich in der Fürbringerstraße im begehrten Berliner Bezirk Kreuzberg einer der lebendigsten und zugleich charmantesten Wohnlagen der Hauptstadt. Die Umgebung vereint gewachsene Kiezkultur mit urbanem Lebensstil und hoher Lebensqualität.
Nur wenige Gehminuten entfernt liegt der beliebte Bergmannkiez mit seinen stilvollen Cafés, Restaurants, Feinkostläden und individuellen Boutiquen. Wochenmärkte, kleine Galerien und eine vielfältige Gastronomieszene prägen das Straßenbild und verleihen der Nachbarschaft ihren besonderen Charakter. Gleichzeitig bieten der Viktoriapark sowie das weitläufige Tempelhofer Feld attraktive Grünflächen für Erholung, Sport und Freizeit. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist hervorragend: Mehrere U-Bahn- und Buslinien sorgen für eine schnelle Verbindung in die Berliner Innenstadt, nach Mitte, Charlottenburg sowie zum Flughafen BER. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, Schulen, Ärzte und kulturelle Einrichtungen befinden sich in unmittelbarer Umgebung. Die Lage vereint urbanes Leben, historische Architektur und hohe Nachfrage eine der gefragtesten Wohnadressen Berlins.
Sonstiges
Die Wohnung wird aktuell zu sehr geringer Nutzungsentschädigung genutzt und kann nach Vereinbarung bezugsfrei übergeben werden. Die derzeitige Nutzung liegt deutlich unter dem ortsüblichen Mietniveau und bietet attraktives Miet- und Wertsteigerungspotenzial.
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Blair Di Briano
blair@sweethome-immobilien.de
SMS & Whatsapp +49 17663364242
Daten & Fakten
Eckdaten
- Objektart
- Etagenwohnung
- Kaufpreis
- 378.000 €
- Zimmer
- 3
- Schlafzimmer
- 1
- Badezimmer
- 1
- Etage
- 5 von 5
- Bezugsfrei ab
- Bezugsfrei ab: nach Vereinbarung
Flächen
- Wohnfläche
- 67 m²
Gebäude & Energie
- Baujahr
- 1910
- Energieklasse
- E
- Heizungsart
- Gas
Energie
E
Energieeffizienzklasse
Klasse E
A+
A
B
C
D
E
F
G
H
Finanzierung
- 10% Eigenkapital (37.800 €)
- 1.616 € / Monat
- 20% Eigenkapital (75.600 €)
- 1.436 € / Monat
- 30% Eigenkapital (113.400 €)
- 1.257 € / Monat
Annahme: 3,7% Sollzins, 2% anfängliche Tilgung. Ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Keine Finanzberatung.
Als Kapitalanlage
Als Kapitalanlage rechnen
≈ 6,8 % EK-Rendite p.a. · 532 € Zuzahlung/Mon.
Kaltmiete geschätzt (aus Wohnfläche) und frei anpassbar. Richtwerte ohne Gewähr, keine Steuer- oder Anlageberatung.
Lage
Ungefähre Lage — die genaue Adresse gibt's auf Anfrage.
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