Charmantes Einfamilienhaus mit Einlieger-/Gewerbebereich und schönem Garten

Einfamilienhaus (Freistehend) zum Kauf in Rottal Inn Kreis, Bayern · 94166

Kaufpreis

405.000 €

Zimmer

Bäder

194 m²

Wohnfläche

1976

Baujahr

2.088 €

pro m²

Beschreibung

Das Haus besticht durch seine offene und freundliche Atmosphäre, die durch zahlreiche Fensterflächen in allen Etagen unterstrichen wird. Besonders hervorzuheben ist der umlaufende Balkon auf zwei Seiten des Hauses, der nicht nur zusätzlichen Außenraum bietet, sondern auch einen herrlichen Panoramablick ermöglicht.

Ein besonderes Merkmal ist der im Erdgeschoss realisierte Anbau, der bislang als Büro eines Dienstleistungsunternehmens genutzt wurde. Dieser Bereich verfügt über einen separaten Außenzugang und eignet sich ideal für eine freiberufliche Tätigkeit, ein kleines Gewerbe oder als Einliegerbereich.

Das vollständig ausgebaute Dachgeschoss wurde ehemals von einer Praxis genutzt und bietet neben einem Badezimmer zwei gut geschnittene Behandlungsräume. Diese Etage eröffnet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten - Ob als Arbeitsbereich, Atelier oder zusätzlicher Wohnraum.

Raumaufteilung: Das Erdgeschoss verfügt neben dem Eingang mit Diele und Flur auch über vier Schlafzimmer und ein Bad.
Im Untergeschoss befindet sich der zentrale Wohnbereich des Hauses. Hier erwartet Sie ein großzügiges Wohnzimmer mit offenem Kamin, das eine behagliche Atmosphäre schafft. Ergänzt wird diese Ebene durch ein Esszimmer mit eigenem Kamin, einer Küche, ein Gästezimmer sowie ein Badezimmer.

Von dieser Etage aus gelangen Sie direkt auf die umlaufende Terrasse, die fließend in den liebevoll angelegten, großzügigen Garten übergeht - Ein idealer Ort zum Entspannen und Genießen.

Ausstattung

Baujahr 1976, Modernisierung 1991
Anbau mit separatem Zugang (ehemals Büro)
Ausgebautes Dachgeschoss mit Praxisräumen und Bad
Helle Räume durch große Fensterflächen
Auf jeder Etage ein Bad
Umlaufender Balkon mit Alpenblick
Zwei Kamine (Wohn- und Essbereich)
Großzügige Terrasse mit Zugang
Blumen- und Gemüsegarten

Lage Die Gemeinde Stubenberg liegt idyllisch im niederbayerischen Landkreis Rottal-Inn und gehört zur landschaftlich reizvollen Region zwischen Rott und Inn. Eingebettet in ein kleines Seitental des Inns zeichnet sich der Ort durch seine ruhige, naturnahe Umgebung und eine überwiegend ländlich geprägte Struktur aus.

Die Nähe zur österreichischen Grenze und zum Bäderdreieck Bad Füssing, Bad Birnbach und Bad Griesbach sowie der Stadt Burghausen unterstreicht seine attraktive Lage zusätzlich: Die Städte Simbach am Inn (ca. 8 km) und Braunau am Inn (ca. 9 km) sind in wenigen Minuten erreichbar. Die Kreisstadt Pfarrkirchen liegt rund 21 km entfernt, während größere Zentren wie Passau (ca. 50 km) und München (ca. 130 km) gut angebunden sind.

Verkehrstechnisch profitiert Stubenberg von der nahegelegenen Bundesstraße B12, die perspektivisch zur Autobahn A94 ausgebaut wird und eine schnelle Verbindung zwischen Passau und München ermöglicht. Der nächstgelegene Bahnhof befindet sich in Simbach am Inn und sorgt für eine Anbindung an den regionalen Bahnverkehr.

Die Umgebung ist geprägt von sanften Hügeln, Wiesen, Wäldern sowie landwirtschaftlichen Flächen. Besonders hervorzuheben ist das angenehme Mikroklima in der geschützten Tallage, das unter anderem den regionalen Obstbau begünstigt. Gleichzeitig bietet die Region einen hohen Freizeit- und Erholungswert - Mit zahlreichen Rad- und Wanderwegen sowie der Nähe zum Europareservat Unterer Inn.

Insgesamt bietet Stubenberg eine attraktive Kombination aus ruhigem, naturnahem Wohnen und gleichzeitig guter Erreichbarkeit der örtlichen Volksschule, regionaler und überregionaler Zentren - Ideal für alle, die ländliche Lebensqualität mit praktischer Infrastruktur verbinden möchten.

Sonstiges Energieverbrauchsausweis Energiekennwert: 144,20 kWh/(qm*a) Energieeffizienz: Klasse E (kl.160) Heizung: Zentralheizung mit Öl Baujahr laut Energieausweis: 1976

1 x Garage, 1 x Stellplatz außen

Diese Immobilie bietet eine seltene Kombination aus großzügigem Wohnen, attraktiven Arbeitsmöglichkeiten und naturnahem Lebensgefühl.

Ob als Familienwohnsitz mit Homeoffice, Mehrgenerationenhaus oder zur Kombination von Wohnen und Gewerbe - Hier eröffnen sich zahlreiche Perspektiven.

Objektbeschreibung Dieses großzügige Einfamilienhaus, das im Jahr 1991 umfassend modernisiert wurde, vereint Wohnen, Arbeiten und vielseitige Nutzungsmöglichkeiten unter einem Dach. Die Immobilie überzeugt durch ihre durchdachte Raumaufteilung, helle Wohnbereiche sowie eine attraktive Lage, wo sich Ihnen bei entsprechendem Wetter ein beeindruckender Weitblick bis zu den österreichischen Alpen bietet. Das Haus besticht durch seine offene und freundliche Atmosphäre, die durch zahlreiche Fensterflächen in allen Etagen unterstrichen wird. Besonders hervorzuheben ist der umlaufende Balkon auf zwei Seiten des Hauses, der nicht nur zusätzlichen Außenraum bietet, sondern auch einen herrlichen Panoramablick ermöglicht. Ein besonderes Merkmal ist der im Erdgeschoss realisierte Anbau, der bislang als Büro eines Dienstleistungsunternehmens genutzt wurde. Dieser Bereich verfügt über einen separaten Außenzugang und eignet sich ideal für eine freiberufliche Tätigkeit, ein kleines Gewerbe oder als Einliegerbereich. Das vollständig ausgebaute Dachgeschoss wurde ehemals von einer Praxis genutzt und bietet neben einem Badezimmer zwei gut geschnittene Behandlungsräume. Diese Etage eröffnet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten - Ob als Arbeitsbereich, Atelier oder zusätzlicher Wohnraum. Raumaufteilung: Das Erdgeschoss verfügt neben dem Eingang mit Diele und Flur auch über vier Schlafzimmer und ein Bad. Im Untergeschoss befindet sich der zentrale Wohnbereich des Hauses. Hier erwartet Sie ein großzügiges Wohnzimmer mit offenem Kamin, das eine behagliche Atmosphäre schafft. Ergänzt wird diese Ebene durch ein Esszimmer mit eigenem Kamin, einer Küche, ein Gästezimmer sowie ein Badezimmer. Von dieser Etage aus gelangen Sie direkt auf die umlaufende Terrasse, die fließend in den liebevoll angelegten, großzügigen Garten übergeht - Ein idealer Ort zum Entspannen und Genießen. Ausstattung - Baujahr 1976, Modernisierung 1991 - Anbau mit separatem Zugang (ehemals Büro) - Ausgebautes Dachgeschoss mit Praxisräumen und Bad - Helle Räume durch große Fensterflächen - Auf jeder Etage ein Bad - Umlaufender Balkon mit Alpenblick - Zwei Kamine (Wohn- und Essbereich) - Großzügige Terrasse mit Zugang - Blumen- und Gemüsegarten Lage Die Gemeinde Stubenberg liegt idyllisch im niederbayerischen Landkreis Rottal-Inn und gehört zur landschaftlich reizvollen Region zwischen Rott und Inn. Eingebettet in ein kleines Seitental des Inns zeichnet sich der Ort durch seine ruhige, naturnahe Umgebung und eine überwiegend ländlich geprägte Struktur aus. Die Nähe zur österreichischen Grenze und zum Bäderdreieck Bad Füssing, Bad Birnbach und Bad Griesbach sowie der Stadt Burghausen unterstreicht seine attraktive Lage zusätzlich: Die Städte Simbach am Inn (ca. 8 km) und Braunau am Inn (ca. 9 km) sind in wenigen Minuten erreichbar. Die Kreisstadt Pfarrkirchen liegt rund 21 km entfernt, während größere Zentren wie Passau (ca. 50 km) und München (ca. 130 km) gut angebunden sind. Verkehrstechnisch profitiert Stubenberg von der nahegelegenen Bundesstraße B12, die perspektivisch zur Autobahn A94 ausgebaut wird und eine schnelle Verbindung zwischen Passau und München ermöglicht. Der nächstgelegene Bahnhof befindet sich in Simbach am Inn und sorgt für eine Anbindung an den regionalen Bahnverkehr. Die Umgebung ist geprägt von sanften Hügeln, Wiesen, Wäldern sowie landwirtschaftlichen Flächen. Besonders hervorzuheben ist das angenehme Mikroklima in der geschützten Tallage, das unter anderem den regionalen Obstbau begünstigt. Gleichzeitig bietet die Region einen hohen Freizeit- und Erholungswert - Mit zahlreichen Rad- und Wanderwegen sowie der Nähe zum Europareservat Unterer Inn. Insgesamt bietet Stubenberg eine attraktive Kombination aus ruhigem, naturnahem Wohnen und gleichzeitig guter Erreichbarkeit der örtlichen Volksschule, regionaler und überregionaler Zentren - Ideal für alle, die ländliche Lebensqualität mit praktischer Infrastruktur verbinden möchten. Sonstiges Energieverbrauchsausweis Energiekennwert: 144,20 kWh/(qm*a) Energieeffizienz: Klasse E (kl.160) Heizung: Zentralheizung mit Öl Baujahr laut Energieausweis: 1976 1 x Garage, 1 x Stellplatz außen Diese Immobilie bietet eine seltene Kombination aus großzügigem Wohnen, attraktiven Arbeitsmöglichkeiten und naturnahem Lebensgefühl. Ob als Familienwohnsitz mit Homeoffice, Mehrgenerationenhaus oder zur Kombination von Wohnen und Gewerbe - Hier eröffnen sich zahlreiche Perspektiven.