Kapitalanlage Dortmund: MFH mit 12 WE - Sofortiger Cashflow-Hebel & Steuerbonus

Mehrfamilienhaus zum Kauf in Dortmund, Nordrhein Westfalen · 44145

Kaufpreis

690.000 €

Zimmer

Bäder

737 m²

Wohnfläche

1976

Baujahr

936 €

pro m²

Beschreibung

Der Wohnungsmix aus überwiegend 3-Zimmer-Wohnungen sowie ergänzenden 2-Zimmer-Einheiten bietet eine solide Grundlage für eine nachhaltige und stabile Vermietbarkeit. Sämtliche Wohnungen verfügen über Balkone mit Ausrichtung zum ruhigen Innenhof, was die Wohnqualität zusätzlich erhöht.

Das Mehrfamilienhaus vereint laufende Einnahmen mit einem klar erkennbaren und kurzfristig realisierbaren Entwicklungspotenzial. Aktuell sind 9 Wohnungen vermietet, während 3 Einheiten gezielt freigehalten werden. Diese leerstehenden Wohnungen ermöglichen dem Erwerber eine unmittelbare Optimierung der Mieteinnahmen ohne umfangreiche bauliche Maßnahmen.

Die derzeitige IST-Miete beläuft sich auf ca. 46.000 € p. a.. Durch die Vermietung der leerstehenden Einheiten sowie moderates Mietsteigerungspotenzial im Bestand lässt sich kurzfristig eine SOLL-Miete von ca. 66.800 € p. a. realisieren. Darüber hinaus besteht bei Neuvermietung auf Marktniveau weiteres Potenzial bis zu ca. 82.500 € p. a., wodurch sich ein deutlicher Cashflow- und Wertsteigerungshebel ergibt.

In den vergangenen Jahren wurden zahlreiche Wohnungen sukzessive modernisiert, sodass sich ein Großteil der Einheiten in einem gepflegten Zustand befindet. Die Grundrisse der Wohnungen sind funktional und gut vermietbar gestaltet. Einzelne Einheiten verfügen noch über einfachen Ausstattungsstandard und bieten damit zusätzliches Potenzial zur weiteren Aufwertung.

Die Beheizung erfolgt über eine zentrale Gasheizung aus dem Jahr 2013, wodurch ein zeitgemäßer technischer Standard gegeben ist. Das Gebäude selbst befindet sich in einem insgesamt soliden Zustand, wobei insbesondere im Bereich der Fassade sowie der Balkonbrüstungen optische Aufwertungsmaßnahmen sinnvoll erscheinen.

Ein besonderer Vorteil liegt in der Lage innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets „Südliches Nordmarktquartier“. Hierdurch ergeben sich für den Erwerber attraktive steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten sowie Zugang zu öffentlichen Förderprogrammen, was die Investition zusätzlich wirtschaftlich optimiert.

Das bestehende Erbbaurecht mit einer Laufzeit bis zum 31.12.2094 sowie einem aktuell moderaten Erbbauzins von ca. 3.140 € p. a. bietet langfristige Planungssicherheit bei gleichzeitig reduziertem Kapitaleinsatz im Vergleich zum Volleigentum. Insgesamt handelt es sich um ein attraktives Investment mit stabilem Bestandscashflow, sofort umsetzbarem Entwicklungspotenzial sowie zusätzlichen steuerlichen und strategischen Optimierungsmöglichkeiten. Die Immobilie eignet sich insbesondere für Kapitalanleger, die ein skalierbares Mehrfamilienhaus mit kurzfristigem Upside und langfristiger Wertperspektive suchen.

Ausstattung Ausstattungsmerkmale & Objektdaten • Anzahl Wohneinheiten: 12 • Grundstücksfläche: ca. 383 m² • Gesamtwohnfläche: ca. 737 m² • Baujahr Gebäude: 1976 • Wohnungsgrößen: ca. 45 m² (2x) und ca. 65 m² (10x) • Wohnungsstruktur: 2- und 3-Zimmer-Wohnungen • Balkone: alle Wohnungen mit Balkon (hofseitig)

Vermietung & Nutzung • 9 Wohneinheiten vermietet • 3 Wohneinheiten leerstehend (gezielt freigehalten) • IST-Miete: ca. 46.000 € p. a. • SOLL-Miete: ca. 66.800 € p. a. (nach Vermietung + Anpassungen) • Marktmiete: ca. 82.500 € p. a. möglich • Vermietbarkeit: sehr gut aufgrund Lage und Wohnungszuschnitt

Bauzustand & Ausstattung • Zustand: gepflegter Allgemeinzustand • Wohnungen: überwiegend modernisiert, teilweise einfacher Standard • Grundrisse: gut geschnitten und vermietungsfreundlich • Bäder: teilweise modernisiert • Treppenhaus: gepflegt, leicht renovierungsbedürftig • Fassade: optischer Sanierungsbedarf (vergraut) • Balkonbrüstungen: überarbeitungsbedürftig

Heizung & Energie • Heizungsart: Gas-Zentralheizung • Baujahr Wärmeerzeuger: 2013 • Energieträger: Erdgas / Strom • Endenergiebedarf: 105,9 kWh/(m²·a)

Rechtliches & Besonderheiten • Erbbaurecht: vorhanden • Laufzeit: bis 31.12.2094 • Erbbauzins: ca. 3.140 € p. a. • Indexierung: an Verbraucherpreisindex gekoppelt • Umnutzung: 2019 nachträglich genehmigt (ehemals Arbeiterwohnheim)

Potenzial & Maßnahmen • Leerstand: sofort vermietbar (direkter Cashflow-Hebel) • Mietsteigerung: durch Anpassung und Neuvermietung möglich • Marktniveau: deutlich über aktuellem IST-Niveau realisierbar • Fassade: Aufwertung sinnvoll • Balkone: Überarbeitung empfehlenswert • Freiflächen: optische Optimierung möglich

Lage- & Fördervorteile • Sanierungsgebiet: „Südliches Nordmarktquartier“ • Steuerliche Vorteile: erhöhte AfA möglich (§7h EStG) • Förderprogramme: Zuschüsse bis zu 50 % möglich • Perspektive: langfristige Quartiersaufwertung

Lage Die Immobilie befindet sich in der Spohrstraße im Dortmunder Norden, in einer ruhigen Sackgassenlage mit gleichzeitig hervorragender Anbindung.

Der Dortmunder Hauptbahnhof ist in nur ca. 500 m erreichbar, wodurch eine ausgezeichnete infrastrukturelle Anbindung gewährleistet ist. Eine U-Bahnstation befindet sich in unmittelbarer Nähe (ca. 200 m), was eine optimale Erreichbarkeit innerhalb der Stadt sicherstellt.

Das Umfeld ist geprägt von einer urbanen Wohnstruktur mit guter Nahversorgung. Zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, Einrichtungen des täglichen Bedarfs sowie soziale Infrastruktur befinden sich im direkten Umfeld. Zusätzlich sorgen angrenzende Grünflächen sowie ein nahegelegenes Altenzentrum für eine stabile und nachhaltige Wohnnachfrage.

Objektbeschreibung Bei dem angebotenen Objekt handelt es sich um ein gepflegtes Mehrfamilienhaus mit insgesamt 12 Wohneinheiten, das sich auf einem ca. 383 m² großen Grundstück befindet. Die Immobilie wurde im Jahr 1976 errichtet und verfügt über eine Gesamtwohnfläche von ca. 737 m². Der Wohnungsmix aus überwiegend 3-Zimmer-Wohnungen sowie ergänzenden 2-Zimmer-Einheiten bietet eine solide Grundlage für eine nachhaltige und stabile Vermietbarkeit. Sämtliche Wohnungen verfügen über Balkone mit Ausrichtung zum ruhigen Innenhof, was die Wohnqualität zusätzlich erhöht. Das Mehrfamilienhaus vereint laufende Einnahmen mit einem klar erkennbaren und kurzfristig realisierbaren Entwicklungspotenzial. Aktuell sind 9 Wohnungen vermietet, während 3 Einheiten gezielt freigehalten werden. Diese leerstehenden Wohnungen ermöglichen dem Erwerber eine unmittelbare Optimierung der Mieteinnahmen ohne umfangreiche bauliche Maßnahmen. Die derzeitige IST-Miete beläuft sich auf ca. 46.000 € p. a.. Durch die Vermietung der leerstehenden Einheiten sowie moderates Mietsteigerungspotenzial im Bestand lässt sich kurzfristig eine SOLL-Miete von ca. 66.800 € p. a. realisieren. Darüber hinaus besteht bei Neuvermietung auf Marktniveau weiteres Potenzial bis zu ca. 82.500 € p. a., wodurch sich ein deutlicher Cashflow- und Wertsteigerungshebel ergibt. In den vergangenen Jahren wurden zahlreiche Wohnungen sukzessive modernisiert, sodass sich ein Großteil der Einheiten in einem gepflegten Zustand befindet. Die Grundrisse der Wohnungen sind funktional und gut vermietbar gestaltet. Einzelne Einheiten verfügen noch über einfachen Ausstattungsstandard und bieten damit zusätzliches Potenzial zur weiteren Aufwertung. Die Beheizung erfolgt über eine zentrale Gasheizung aus dem Jahr 2013, wodurch ein zeitgemäßer technischer Standard gegeben ist. Das Gebäude selbst befindet sich in einem insgesamt soliden Zustand, wobei insbesondere im Bereich der Fassade sowie der Balkonbrüstungen optische Aufwertungsmaßnahmen sinnvoll erscheinen. Ein besonderer Vorteil liegt in der Lage innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets „Südliches Nordmarktquartier“. Hierdurch ergeben sich für den Erwerber attraktive steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten sowie Zugang zu öffentlichen Förderprogrammen, was die Investition zusätzlich wirtschaftlich optimiert. Das bestehende Erbbaurecht mit einer Laufzeit bis zum 31.12.2094 sowie einem aktuell moderaten Erbbauzins von ca. 3.140 € p. a. bietet langfristige Planungssicherheit bei gleichzeitig reduziertem Kapitaleinsatz im Vergleich zum Volleigentum. Insgesamt handelt es sich um ein attraktives Investment mit stabilem Bestandscashflow, sofort umsetzbarem Entwicklungspotenzial sowie zusätzlichen steuerlichen und strategischen Optimierungsmöglichkeiten. Die Immobilie eignet sich insbesondere für Kapitalanleger, die ein skalierbares Mehrfamilienhaus mit kurzfristigem Upside und langfristiger Wertperspektive suchen. Ausstattung Ausstattungsmerkmale & Objektdaten • Anzahl Wohneinheiten: 12 • Grundstücksfläche: ca. 383 m² • Gesamtwohnfläche: ca. 737 m² • Baujahr Gebäude: 1976 • Wohnungsgrößen: ca. 45 m² (2x) und ca. 65 m² (10x) • Wohnungsstruktur: 2- und 3-Zimmer-Wohnungen • Balkone: alle Wohnungen mit Balkon (hofseitig) Vermietung & Nutzung • 9 Wohneinheiten vermietet • 3 Wohneinheiten leerstehend (gezielt freigehalten) • IST-Miete: ca. 46.000 € p. a. • SOLL-Miete: ca. 66.800 € p. a. (nach Vermietung + Anpassungen) • Marktmiete: ca. 82.500 € p. a. möglich • Vermietbarkeit: sehr gut aufgrund Lage und Wohnungszuschnitt Bauzustand & Ausstattung • Zustand: gepflegter Allgemeinzustand • Wohnungen: überwiegend modernisiert, teilweise einfacher Standard • Grundrisse: gut geschnitten und vermietungsfreundlich • Bäder: teilweise modernisiert • Treppenhaus: gepflegt, leicht renovierungsbedürftig • Fassade: optischer Sanierungsbedarf (vergraut) • Balkonbrüstungen: überarbeitungsbedürftig Heizung & Energie • Heizungsart: Gas-Zentralheizung • Baujahr Wärmeerzeuger: 2013 • Energieträger: Erdgas / Strom • Endenergiebedarf: 105,9 kWh/(m²·a) Rechtliches & Besonderheiten • Erbbaurecht: vorhanden • Laufzeit: bis 31.12.2094 • Erbbauzins: ca. 3.140 € p. a. • Indexierung: an Verbraucherpreisindex gekoppelt • Umnutzung: 2019 nachträglich genehmigt (ehemals Arbeiterwohnheim) Potenzial & Maßnahmen • Leerstand: sofort vermietbar (direkter Cashflow-Hebel) • Mietsteigerung: durch Anpassung und Neuvermietung möglich • Marktniveau: deutlich über aktuellem IST-Niveau realisierbar • Fassade: Aufwertung sinnvoll • Balkone: Überarbeitung empfehlenswert • Freiflächen: optische Optimierung möglich Lage- & Fördervorteile • Sanierungsgebiet: „Südliches Nordmarktquartier“ • Steuerliche Vorteile: erhöhte AfA möglich (§7h EStG) • Förderprogramme: Zuschüsse bis zu 50 % möglich • Perspektive: langfristige Quartiersaufwertung Lage Die Immobilie befindet sich in der Spohrstraße im Dortmunder Norden, in einer ruhigen Sackgassenlage mit gleichzeitig hervorragender Anbindung. Der Dortmunder Hauptbahnhof ist in nur ca. 500 m erreichbar, wodurch eine ausgezeichnete infrastrukturelle Anbindung gewährleistet ist. Eine U-Bahnstation befindet sich in unmittelbarer Nähe (ca. 200 m), was eine optimale Erreichbarkeit innerhalb der Stadt sicherstellt. Das Umfeld ist geprägt von einer urbanen Wohnstruktur mit guter Nahversorgung. Zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, Einrichtungen des täglichen Bedarfs sowie soziale Infrastruktur befinden sich im direkten Umfeld. Zusätzlich sorgen angrenzende Grünflächen sowie ein nahegelegenes Altenzentrum für eine stabile und nachhaltige Wohnnachfrage.

Ausstattung

6 Stellplätze
Gepflegt
Ausstattung: Standard

Daten & Fakten

Eckdaten

Objektart: Mehrfamilienhaus
Kaufpreis: 690.000 €
Zimmer: 27
Schlafzimmer: 18
Badezimmer: 12
Stellplätze: 6
Zustand: Gepflegt
Ausstattung: Standard
Bezugsfrei ab: sofort

Flächen

Wohnfläche: 737 m²

Gebäude & Energie

Baujahr: 1976
Energieklasse: D
Heizungsart: Erdgas Leicht

Energie

Energieeffizienzklasse

Klasse D

A+

Finanzierung

10% Eigenkapital (69.000 €): 2.950 € / Monat
20% Eigenkapital (138.000 €): 2.622 € / Monat
30% Eigenkapital (207.000 €): 2.294 € / Monat

Annahme: 3,7% Sollzins, 2% anfängliche Tilgung. Ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Keine Finanzberatung.

Als Kapitalanlage

Als Kapitalanlage rechnen

≈ 14,2 % EK-Rendite p.a. · 2.068 € Überschuss/Mon.

Kaltmiete geschätzt (aus Wohnfläche) und frei anpassbar. Richtwerte ohne Gewähr, keine Steuer- oder Anlageberatung.

Lage

Ungefähre Lage — die genaue Adresse gibt's auf Anfrage.

Kapitalanlage Dortmund: MFH mit 12 WE - Sofortiger Cashflow-Hebel & Steuerbonus

Beschreibung

Ausstattung