Gräfelfing! Walmdach-Villa mit sep. Gästehaus auf über 1.200m² Grund! Ausbaureserve (DG)!

Einfamilienhaus (Freistehend) zum Kauf in München Kreis, Bayern · 82166

Kaufpreis

1.990.000 €

Zimmer

Bäder

221 m²

Wohnfläche

1908

Baujahr

9.005 €

pro m²

Beschreibung

Objektbeschreibung Ein Angebot im Alleinauftrag der KPC Immobilien GmbH:

Historische Walmdach-Villa mit Ausbaureserve im DG! Einliegerwohnung im Nebengebäude! Teilsaniert mit Renovierungsbedarf!

Die Immobilie liegt in einer historisch gewachsenen, attraktiven Wohnstraße und verbindet grünes Wohnumfeld mit bester Infrastruktur. Die reine Anliegerstraße (Zone 30) ist Teil der klassischen Villen- und Wohnbebauung Gräfelfings und zeichnet sich durch gepflegte Straßenräume und kurze Wege zum Ortskern aus.

Das historische Haupthaus wurde sehr solide um das Jahr 1908 erbaut und von den Eigentümern fortlaufend modernisiert, so dass sich u.a. die beiden großen Bäder (EG+OG) in zeitgemäßem Zustand präsentieren. Im EG erwartet Sie nach dem Eingangsbereich mit Garderobe der kleine Essplatz mit räumlich abgesetzter, offener Küche. Linker Hand liegt das Wohnzimmer mit sehr schönem Erker und angrenzend das bisherige repräsentative Speisezimmer. An der Stirnseite befindet sich das große EG-Bad mit Doppelwaschtisch, WC mit Bidet, Dusche, Handtuchheizkörper und Fußbodenheizung. Das helle Treppenhaus mit moderner Treppenkonstruktion sorgt für eine offene, großzügige Wohnatmosphäre. Im OG stehen Ihnen drei weitere, helle Räume zur Verfügung, die sich ideal als Schlafzimmer, Kinder-/Gästezimmer oder Homeoffice eignen zumal sich auf dieser Ebene ein zweites, fast baugleiches Vollbad (mit zusätzlicher Badewanne) befindet. Das DG ist mit einer kleinen Kammer ausgestattet und bietet außerdem noch einen fast 67m² großen Dachboden mit Erweiterungspotenzial (Anschlüsse z.T. vorhanden). Ergänzt wird das Raumangebot durch die Kellerräume (Vorräte, Abstellraum, Heizung). Doppelgarage.

Eine zweite, auch technisch unabhängige Wohneinheit bildet das separate Nebengebäude mit zwei Zimmern, Küche, Bad und ca. 53m² Wohnfläche.

Absolutes Highlight ist natürlich der riesige, allseitig sonniger Garten des 1.241m² großen Grundstücks, der die Herzen aller Familien und Gartenfreunde höher schlagen lässt und in dieser Lage kaum mehr zu finden!

Ausstattung Haupthaus:

Walmdach-Villa, Baujahr um 1908 (ursprünglich)
6 Zimmer, ca. 168m² Wohnfläche
Zusätzliche Ausbaureserve im DG (ca. 67m² Grundfläche)
Wohnzimmer (EG) mit Erker
Schlafzimmer (OG) mit Balkon (über dem Erker)
2 modernisierte Vollbäder
Vollbad EG: Doppelwaschtisch, WC, Bidet, Dusche, Stellplatz für Waschmaschine/Trockner, Handtuchheizkörper, Fußbodenheizung
Vollbad OG: Doppelwaschtisch, WC, Bidet, Dusche, Badewanne, Handtuchheizkörper
Offene Küche mit Essplatz
Parkett, Fliesen (mit Fußbodenheizung im EG)
Originale Türen und Türstöcke
Sprossenfenster (2fach Verglasung)
Integrierte Deckenleuchten in den Bädern und Wohnräumen
Überdachter Hauszugang
Kellerräume
Gas-Brennwertheizung (Viessmann, 2008) mit Warmwasserspeicher, Wasserenthärter und Filter. Regelmäßig und ganz aktuell gewartet (12/2025). Schornsteinfegerprotokoll vorhanden.
Doppelgarage

Nebengebäude:

Massives Nebengebäude mit Pultdach, Baujahr 1948 (ursprünglich)
2 Zimmer, Küche, Bad (nicht unterkellert), ca. 53m² Wohnfläche
Autarke Heizungstechnik (eigene Gastherme, Junkers Kombiwasserheizung CU, 2008). Regelmäßig und ganz aktuell gewartet (12/2025). Schornsteinfegerprotokoll vorhanden.
Zentralheizung
Überdachter Eingang
Renovierungsbedarf!

Lage Gräfelfing! Gefragte Wohnlage in historisch gewachsenem Wohngebiet! S-Bahn/Zentrum fußläufig!

Die Immobilie liegt in einer reinen Anliegerstraße (Zone 30) mit sehr kurzen Wegen ins vielseitige Ortszentrum. Die Umgebung ist geprägt von klassischen Einfamilienhäusern, historischen Villen unter Denkmalschutz und auch neuen Häusern im modernen Bauhaus-Stil. Diverse Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Cafés sowie Restaurants sind fußläufig erreichbar. Kindergärten und Schulen (z. B. Grund- und weiterführende Schulen sowie das Kurt-Huber-Gymnasium) liegen in der näheren Umgebung und machen die Lage besonders familienfreundlich.

Die öffentliche Verkehrsanbindung ist ausgezeichnet: Mehrere Buslinien (u. a. 265, 267, 268) halten in wenigen Minuten zu Fuß erreichbar, und der S-Bahn-Bahnhof Gräfelfing (S6) ist in ca. 5 Minuten zu Fuß erreichbar. Von dort besteht direkter S-Bahn-Anschluss in die Münchner Innenstadt (z. B. Hauptbahnhof ca. 20 Minuten) – ideal für Pendler und Freizeitfahrten. Insgesamt bietet die Lage eine perfekte Balance aus ruhigem Wohnen und hervorragender Anbindung an Infrastruktur und Mobilität.

Objektbeschreibung Ein Angebot im Alleinauftrag der KPC Immobilien GmbH: Historische Walmdach-Villa mit Ausbaureserve im DG! Einliegerwohnung im Nebengebäude! Teilsaniert mit Renovierungsbedarf! Die Immobilie liegt in einer historisch gewachsenen, attraktiven Wohnstraße und verbindet grünes Wohnumfeld mit bester Infrastruktur. Die reine Anliegerstraße (Zone 30) ist Teil der klassischen Villen- und Wohnbebauung Gräfelfings und zeichnet sich durch gepflegte Straßenräume und kurze Wege zum Ortskern aus. Das historische Haupthaus wurde sehr solide um das Jahr 1908 erbaut und von den Eigentümern fortlaufend modernisiert, so dass sich u.a. die beiden großen Bäder (EG+OG) in zeitgemäßem Zustand präsentieren. Im EG erwartet Sie nach dem Eingangsbereich mit Garderobe der kleine Essplatz mit räumlich abgesetzter, offener Küche. Linker Hand liegt das Wohnzimmer mit sehr schönem Erker und angrenzend das bisherige repräsentative Speisezimmer. An der Stirnseite befindet sich das große EG-Bad mit Doppelwaschtisch, WC mit Bidet, Dusche, Handtuchheizkörper und Fußbodenheizung. Das helle Treppenhaus mit moderner Treppenkonstruktion sorgt für eine offene, großzügige Wohnatmosphäre. Im OG stehen Ihnen drei weitere, helle Räume zur Verfügung, die sich ideal als Schlafzimmer, Kinder-/Gästezimmer oder Homeoffice eignen zumal sich auf dieser Ebene ein zweites, fast baugleiches Vollbad (mit zusätzlicher Badewanne) befindet. Das DG ist mit einer kleinen Kammer ausgestattet und bietet außerdem noch einen fast 67m² großen Dachboden mit Erweiterungspotenzial (Anschlüsse z.T. vorhanden). Ergänzt wird das Raumangebot durch die Kellerräume (Vorräte, Abstellraum, Heizung). Doppelgarage. Eine zweite, auch technisch unabhängige Wohneinheit bildet das separate Nebengebäude mit zwei Zimmern, Küche, Bad und ca. 53m² Wohnfläche. Absolutes Highlight ist natürlich der riesige, allseitig sonniger Garten des 1.241m² großen Grundstücks, der die Herzen aller Familien und Gartenfreunde höher schlagen lässt und in dieser Lage kaum mehr zu finden! Ausstattung Haupthaus: - Walmdach-Villa, Baujahr um 1908 (ursprünglich) - 6 Zimmer, ca. 168m² Wohnfläche - Zusätzliche Ausbaureserve im DG (ca. 67m² Grundfläche) - Wohnzimmer (EG) mit Erker - Schlafzimmer (OG) mit Balkon (über dem Erker) - 2 modernisierte Vollbäder - Vollbad EG: Doppelwaschtisch, WC, Bidet, Dusche, Stellplatz für Waschmaschine/Trockner, Handtuchheizkörper, Fußbodenheizung - Vollbad OG: Doppelwaschtisch, WC, Bidet, Dusche, Badewanne, Handtuchheizkörper - Offene Küche mit Essplatz - Parkett, Fliesen (mit Fußbodenheizung im EG) - Originale Türen und Türstöcke - Sprossenfenster (2fach Verglasung) - Integrierte Deckenleuchten in den Bädern und Wohnräumen - Überdachter Hauszugang - Kellerräume - Gas-Brennwertheizung (Viessmann, 2008) mit Warmwasserspeicher, Wasserenthärter und Filter. Regelmäßig und ganz aktuell gewartet (12/2025). Schornsteinfegerprotokoll vorhanden. - Doppelgarage Nebengebäude: - Massives Nebengebäude mit Pultdach, Baujahr 1948 (ursprünglich) - 2 Zimmer, Küche, Bad (nicht unterkellert), ca. 53m² Wohnfläche - Autarke Heizungstechnik (eigene Gastherme, Junkers Kombiwasserheizung CU, 2008). Regelmäßig und ganz aktuell gewartet (12/2025). Schornsteinfegerprotokoll vorhanden. - Zentralheizung - Überdachter Eingang - Renovierungsbedarf! Lage Gräfelfing! Gefragte Wohnlage in historisch gewachsenem Wohngebiet! S-Bahn/Zentrum fußläufig! Die Immobilie liegt in einer reinen Anliegerstraße (Zone 30) mit sehr kurzen Wegen ins vielseitige Ortszentrum. Die Umgebung ist geprägt von klassischen Einfamilienhäusern, historischen Villen unter Denkmalschutz und auch neuen Häusern im modernen Bauhaus-Stil. Diverse Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Cafés sowie Restaurants sind fußläufig erreichbar. Kindergärten und Schulen (z. B. Grund- und weiterführende Schulen sowie das Kurt-Huber-Gymnasium) liegen in der näheren Umgebung und machen die Lage besonders familienfreundlich. Die öffentliche Verkehrsanbindung ist ausgezeichnet: Mehrere Buslinien (u. a. 265, 267, 268) halten in wenigen Minuten zu Fuß erreichbar, und der S-Bahn-Bahnhof Gräfelfing (S6) ist in ca. 5 Minuten zu Fuß erreichbar. Von dort besteht direkter S-Bahn-Anschluss in die Münchner Innenstadt (z. B. Hauptbahnhof ca. 20 Minuten) – ideal für Pendler und Freizeitfahrten. Insgesamt bietet die Lage eine perfekte Balance aus ruhigem Wohnen und hervorragender Anbindung an Infrastruktur und Mobilität.

Ausstattung

2 Stellplätze
Modernisiert

Daten & Fakten

Eckdaten

Objektart: Einfamilienhaus (Freistehend)
Kaufpreis: 1.990.000 €
Zimmer: 8
Schlafzimmer: 5
Badezimmer: 3
Stellplätze: 2
Zustand: Modernisiert
Bezugsfrei ab: Sofort

Flächen

Wohnfläche: 221 m²

Gebäude & Energie

Baujahr: 1908
Energieklasse: H
Heizungsart: Gas

Energie

Energieeffizienzklasse

Klasse H

A+

Finanzierung

10% Eigenkapital (199.000 €): 8.507 € / Monat
20% Eigenkapital (398.000 €): 7.562 € / Monat
30% Eigenkapital (597.000 €): 6.617 € / Monat

Annahme: 3,7% Sollzins, 2% anfängliche Tilgung. Ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Keine Finanzberatung.

Als Kapitalanlage

Als Kapitalanlage rechnen

≈ 5,8 % EK-Rendite p.a. · 3.471 € Zuzahlung/Mon.

Kaltmiete geschätzt (aus Wohnfläche) und frei anpassbar. Richtwerte ohne Gewähr, keine Steuer- oder Anlageberatung.

Lage

Ungefähre Lage — die genaue Adresse gibt's auf Anfrage.

Gräfelfing! Walmdach-Villa mit sep. Gästehaus auf über 1.200m² Grund! Ausbaureserve (DG)!

Beschreibung

Ausstattung

Daten & Fakten

Eckdaten

Flächen

Gebäude & Energie

Energie

Finanzierung

Als Kapitalanlage

Lage

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