Mannheim Neckarstadt-Ost: Mehrfamilienhaus in Top-Lage mit Mietsteigerungspotenzial

Mehrfamilienhaus zum Kauf in Mannheim, Baden Württemberg · 68167

Kaufpreis

1.240.000 €

Zimmer

470 m²

Wohnfläche

1912

Baujahr

2.638 €

pro m²

Beschreibung

Das Mehrfamilienhaus umfasst zehn Wohneinheiten (und zwei Appartments im Hinterhof, die aktuell noch als Schuppen deklariert sind) mit einer Gesamtfläche von ca. 514 m². Die monatliche Nettokaltmiete beläuft sich aktuell inkl. der App. im Hinterhof auf 4.537,21 Euro, was einer Jahresnettokaltmiete von 54.446,52 Euro entspricht. Hierbei wurde die leerstehende Wohnung noch nicht einbezogen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis über den gesamten vermieteten Bestand liegt bei 10,24 Euro. Die Bruttorendite auf Basis der Ist-Mieten beträgt 4,39 Prozent. Zwei Renditehebel sind unmittelbar aktivierbar, ohne dass Investitionen in die Bausubstanz erforderlich wären. Erstens steigt die Bruttorendite auf 4,88 Prozent, sobald die derzeit leerstehenden beziehungsweise freiwerdenden Einheiten zu aktuellen Marktkonditionen neu vermietet sind. Zweitens lässt sich die Bruttorendite mittelfristig auf bis zu 5,62 Prozent heben, wenn die Bestandsmieten im gesetzlichen Rahmen weiterentwickelt werden. Dieses Szenario basiert auf einer moderaten Mietsteigerung von 15 Prozent je Einheit ab dem 1. Januar 2027 — angesichts der nachgewiesenen Spreizung zwischen Alt- und Neuverträgen im Haus eine konservative Annahme.

Der Wohnungsmix gliedert sich in acht Zwei-Zimmer-Wohnungen, eine Drei-Zimmer-Wohnung und eine Ein-Zimmer-Einheiten. Zusätzlich befinden sich im Hinterhof zwei Ein-Zimmer-Appartments, welche bereits vermietet sind, jedoch aktuell noch als Schuppen bezeichnet sind.

Im Erdgeschoss des Vorderhauses liegen zwei Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 41,38 und 40,62 Quadratmetern, beide vermietet. Im ersten Obergeschoss befinden sich die größte Einheit des Hauses — eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 61,88 Quadratmetern, drei vollwertigen Zimmern zwischen 15 und 16 Quadratmetern, Küche, Bad und zwei Balkonen.

Hinweis: Aufgrund des nur beschränkt verfügbaren Platzes dürfen wir Sie für die ausführliche Immobilienbeschreibung auf unsere Homepage verweisen: siehe Link bzw. QR-Code.

Oder Sie senden uns einfach Ihre schriftliche Anfrage mit vollständiger Adresse, Telefonnummer und E-Mail-Adresse. Bitte haben Sie Verständnis, dass wir als GmbH nur Anfragen mit vollständigen Angaben berücksichtigen können.

Ausstattung

Denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1912
Insgesamt 10 Wohneinheiten & zwei App. im Hinterhof
Ca. 470 m² Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung zzgl. der zu genehmigenden Einheiten im Hinterhof
Wohnflächenermittlung durch zertifizierten Architekten auf Basis eines Bestandsaufmaßes aus Mai 2026
Vollunterkellertes Gebäude
Gebäudeaufteilung: Kellergeschoss, Erdgeschoss, vier Obergeschosse, Dachgeschoss sowie nicht ausgebauter Speicher
Nicht ausgebauter Speicher mit ca. 33,92 m² Nutzfläche unter dem First
Vorderhaus mit zusätzlichem einstöckigem Hofgebäude

Wohneinheiten

8 Zwei-Zimmer-Wohnungen
Drei-Zimmer-Wohnung
eine Ein-Zimmer-Einheiten
Zwei kompakte Ein-Zimmer-Appartements im Hofgebäude
Überwiegend kleinteilige, gut vermietbare Wohnungsgrößen
Wohnungsgrößen von ca. 21 m² bis ca. 62 m²
Mehrere Wohnungen mit Balkon

Gebäudezustand und Modernisierungen

7 von 12 Einheiten zwischen 2017 und 2019 renoviert Renovierte Einheiten unter anderem:
beide Dachgeschosswohnungen
beide Hof-Appartements
Wohnung im 1. Obergeschoss
Wohnungen im 2. Obergeschoss
Renovierungsstau im Gesamtobjekt vorhanden
Denkmalgeschützte Originalsubstanz in wesentlichen Bereichen erhalten.

Bauweise und Konstruktion

Gründerzeitliche Gebäudestruktur
Fundament und Außenwände aus Bruchsteinmauerwerk
Verputzte Innenwände
Holzbalkendecken über den Geschossen
Holzdielenböden in den Geschossen
Kellergeschoss mit Kappendecken aus Stahlträgern und ausgegossenen Betonschalen

Technik

Beheizung über Fernwärme
Keine eigene Heizungsanlage im Gebäude erforderlich
Dezentrale Warmwasseraufbereitung über Boiler in den einzelnen Wohnungen
Hausanschlussraum im Kellergeschoss vorhanden

Keller und Nebenflächen

Vollständig ausgebautes Kellergeschoss
Kellerflur
Vier Mieterkeller
Waschraum
Lagerfläche
Hausanschlussraum
Tiefhof mit Zwischengang zum rückwärtigen Nebengebäude
Jedem Mieter ist ein eigenes Kellerabteil zugeordnet

Fassade und Außenerscheinung

Repräsentative straßenseitige Altbaufassade
Weiße Verblendklinker
Rote Sandsteingliederungen
Kolossale Eckpilaster
Ornamentierte Fensterbrüstungen im 3. Obergeschoss
Bildhauerische Schmuckelemente
Sandstein-Einfassungen an Fenstern, Balkontüren und Hauseingang
Rückfassade mit unverkleidetem Sichtbacksteinmauerwerk

Balkone

Insgesamt mehrere Balkone straßen- und hofseitig
6 straßenseitige Balkone mit profilierten Sandsteinkonsolen und schmiedeeisernen Brüstungsgittern
6 hofseitige Balkone mit schlichten Stahlkonstruktionen
Balkone über mehrere Obergeschosse verteilt
Eingangsbereich und Treppenhaus
Original erhaltener Eingangsbereich
Kobaltblaue Wandfliesen
Terrazzoböden
Geschwungenes Treppenhaus vom Erdgeschoss bis ins Dachgeschoss
Schmiedeeisernes Geländer mit ornamentalen Füllstäben
Durchgehender Holzhandlauf
Natürliche Belichtung über mehrteiliges Oberlicht
Historischer Charakter des Gebäudes unmittelbar erlebbar

Denkmalschutz

Gebäude als Kulturdenkmal eingetragen
Schutz umfasst Innen- und Außenbereiche
Veränderungen am Erscheinungsbild und an der Bausubstanz bedürfen der Abstimmung mit der zuständigen Denkmalbehörde
Denkmalgeschützter Altbaubestand mit steuerlich relevanten Sanierungsmöglichkeiten nach Prüfung durch den Steuerberater

Lage Mannheim zählt mit rund 328.000 Einwohnern zu den zwanzig größten Städten Deutschlands und ist das wirtschaftliche Zentrum der Metropolregion Rhein-Neckar – einer der sieben größten Ballungsräume der Bundesrepublik mit 2,4 Millionen Einwohnern und dem Gütesiegel „Europäische Metropolregion". Mit über 200.000 sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätzen bietet der Standort eine dauerhaft hohe Nachfrage nach Wohnraum.

Die Verschaffeltstraße liegt im Stadtteil Neckarstadt-Ost, einem innenstadtnahen Szeneviertel mit über 31.000 Einwohnern, gründerzeitlich geprägtem Stadtbild und hoher Lebensqualität. Die Innenstadt ist fußläufig erreichbar, drei Brücken verbinden den Stadtteil direkt mit dem Zentrum. Das Quartier ist bei Familien, Studierenden und Kreativen gleichermaßen beliebt – eine stabile Mieterstruktur mit breiter Nachfragebasis.

Die Infrastruktur ist vollständig: Supermärkte, Apotheken, Ärzte und täglicher Bedarf sind fußläufig verfügbar. Das Universitätsklinikum Mannheim – einer der größten Arbeitgeber der Region – liegt in direkter Nachbarschaft. Kulturelle Ankerpunkte wie die Alte Feuerwache und das Capitol sowie der weitläufige Herzogenriedpark steigern die Wohnattraktivität zusätzlich.

Die Verkehrsanbindung ist hervorragend: Zwei S-Bahn-Haltestellen sind in wenigen Gehminuten erreichbar, der Hauptbahnhof mit ICE-Anschluss in rund 15 Minuten. Heidelberg, Ludwigshafen und das gesamte Rhein-Neckar-Dreieck sind schnell erreichbar.

Insgesamt vereint die Lage eine hohe und stabile Mietnachfrage, sehr gute Infrastruktur und eine solide Entwicklungsperspektive – attraktive Voraussetzungen für eine nachhaltige Kapitalanlage.

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Seit über 30 Jahren bringen wir zufriedene Verkäufer und Käufer bzw. Vermieter und Mieter zusammen. Das schafft man nur mit Fleiß, Kompetenz und Zuverlässigkeit. Die Qualität unserer Arbeit wurde bereits mehrfach ausgezeichnet. Zum Beispiel sind wir vom FOCUS Verlag seit 2013 durchgehend, zu den besten Maklern Deutschlands und der Region Heidelberg gewählt worden. Wir sind als eine der wenigen Makler in der Region zertifiziert nach DIN EN 15733.

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Objektbeschreibung Das Objekt verbindet drei Qualitäten, die im Altbaubestand selten zusammenfallen: gesicherte laufende Erträge, konkret bezifferbare Renditepotenziale und ein steuerliches Instrument, das ausschließlich dem denkmalgeschützten Gebäudebestand vorbehalten ist. Das Mehrfamilienhaus umfasst zehn Wohneinheiten (und zwei Appartments im Hinterhof, die aktuell noch als Schuppen deklariert sind) mit einer Gesamtfläche von ca. 514 m². Die monatliche Nettokaltmiete beläuft sich aktuell inkl. der App. im Hinterhof auf 4.537,21 Euro, was einer Jahresnettokaltmiete von 54.446,52 Euro entspricht. Hierbei wurde die leerstehende Wohnung noch nicht einbezogen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis über den gesamten vermieteten Bestand liegt bei 10,24 Euro. Die Bruttorendite auf Basis der Ist-Mieten beträgt 4,39 Prozent. Zwei Renditehebel sind unmittelbar aktivierbar, ohne dass Investitionen in die Bausubstanz erforderlich wären. Erstens steigt die Bruttorendite auf 4,88 Prozent, sobald die derzeit leerstehenden beziehungsweise freiwerdenden Einheiten zu aktuellen Marktkonditionen neu vermietet sind. Zweitens lässt sich die Bruttorendite mittelfristig auf bis zu 5,62 Prozent heben, wenn die Bestandsmieten im gesetzlichen Rahmen weiterentwickelt werden. Dieses Szenario basiert auf einer moderaten Mietsteigerung von 15 Prozent je Einheit ab dem 1. Januar 2027 — angesichts der nachgewiesenen Spreizung zwischen Alt- und Neuverträgen im Haus eine konservative Annahme. Der Wohnungsmix gliedert sich in acht Zwei-Zimmer-Wohnungen, eine Drei-Zimmer-Wohnung und eine Ein-Zimmer-Einheiten. Zusätzlich befinden sich im Hinterhof zwei Ein-Zimmer-Appartments, welche bereits vermietet sind, jedoch aktuell noch als Schuppen bezeichnet sind. Im Erdgeschoss des Vorderhauses liegen zwei Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 41,38 und 40,62 Quadratmetern, beide vermietet. Im ersten Obergeschoss befinden sich die größte Einheit des Hauses — eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 61,88 Quadratmetern, drei vollwertigen Zimmern zwischen 15 und 16 Quadratmetern, Küche, Bad und zwei Balkonen. Hinweis: Aufgrund des nur beschränkt verfügbaren Platzes dürfen wir Sie für die ausführliche Immobilienbeschreibung auf unsere Homepage verweisen: siehe Link bzw. QR-Code. Oder Sie senden uns einfach Ihre schriftliche Anfrage mit vollständiger Adresse, Telefonnummer und E-Mail-Adresse. Bitte haben Sie Verständnis, dass wir als GmbH nur Anfragen mit vollständigen Angaben berücksichtigen können. Ausstattung - Denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1912 - Insgesamt 10 Wohneinheiten & zwei App. im Hinterhof - Ca. 470 m² Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung zzgl. der zu genehmigenden Einheiten im Hinterhof - Wohnflächenermittlung durch zertifizierten Architekten auf Basis eines Bestandsaufmaßes aus Mai 2026 - Vollunterkellertes Gebäude - Gebäudeaufteilung: Kellergeschoss, Erdgeschoss, vier Obergeschosse, Dachgeschoss sowie nicht ausgebauter Speicher - Nicht ausgebauter Speicher mit ca. 33,92 m² Nutzfläche unter dem First - Vorderhaus mit zusätzlichem einstöckigem Hofgebäude Wohneinheiten - 8 Zwei-Zimmer-Wohnungen - Drei-Zimmer-Wohnung - eine Ein-Zimmer-Einheiten - Zwei kompakte Ein-Zimmer-Appartements im Hofgebäude - Überwiegend kleinteilige, gut vermietbare Wohnungsgrößen - Wohnungsgrößen von ca. 21 m² bis ca. 62 m² - Mehrere Wohnungen mit Balkon Gebäudezustand und Modernisierungen - 7 von 12 Einheiten zwischen 2017 und 2019 renoviert Renovierte Einheiten unter anderem: - beide Dachgeschosswohnungen - beide Hof-Appartements - Wohnung im 1. Obergeschoss - Wohnungen im 2. Obergeschoss - Renovierungsstau im Gesamtobjekt vorhanden - Denkmalgeschützte Originalsubstanz in wesentlichen Bereichen erhalten. Bauweise und Konstruktion - Gründerzeitliche Gebäudestruktur - Fundament und Außenwände aus Bruchsteinmauerwerk - Verputzte Innenwände - Holzbalkendecken über den Geschossen - Holzdielenböden in den Geschossen - Kellergeschoss mit Kappendecken aus Stahlträgern und ausgegossenen Betonschalen Technik - Beheizung über Fernwärme - Keine eigene Heizungsanlage im Gebäude erforderlich - Dezentrale Warmwasseraufbereitung über Boiler in den einzelnen Wohnungen - Hausanschlussraum im Kellergeschoss vorhanden Keller und Nebenflächen - Vollständig ausgebautes Kellergeschoss - Kellerflur - Vier Mieterkeller - Waschraum - Lagerfläche - Hausanschlussraum - Tiefhof mit Zwischengang zum rückwärtigen Nebengebäude - Jedem Mieter ist ein eigenes Kellerabteil zugeordnet Fassade und Außenerscheinung - Repräsentative straßenseitige Altbaufassade - Weiße Verblendklinker - Rote Sandsteingliederungen - Kolossale Eckpilaster - Ornamentierte Fensterbrüstungen im 3. Obergeschoss - Bildhauerische Schmuckelemente - Sandstein-Einfassungen an Fenstern, Balkontüren und Hauseingang - Rückfassade mit unverkleidetem Sichtbacksteinmauerwerk Balkone - Insgesamt mehrere Balkone straßen- und hofseitig - 6 straßenseitige Balkone mit profilierten Sandsteinkonsolen und schmiedeeisernen Brüstungsgittern - 6 hofseitige Balkone mit schlichten Stahlkonstruktionen - Balkone über mehrere Obergeschosse verteilt - Eingangsbereich und Treppenhaus - Original erhaltener Eingangsbereich - Kobaltblaue Wandfliesen - Terrazzoböden - Geschwungenes Treppenhaus vom Erdgeschoss bis ins Dachgeschoss - Schmiedeeisernes Geländer mit ornamentalen Füllstäben - Durchgehender Holzhandlauf - Natürliche Belichtung über mehrteiliges Oberlicht - Historischer Charakter des Gebäudes unmittelbar erlebbar Denkmalschutz - Gebäude als Kulturdenkmal eingetragen - Schutz umfasst Innen- und Außenbereiche - Veränderungen am Erscheinungsbild und an der Bausubstanz bedürfen der Abstimmung mit der zuständigen Denkmalbehörde - Denkmalgeschützter Altbaubestand mit steuerlich relevanten Sanierungsmöglichkeiten nach Prüfung durch den Steuerberater Lage Mannheim zählt mit rund 328.000 Einwohnern zu den zwanzig größten Städten Deutschlands und ist das wirtschaftliche Zentrum der Metropolregion Rhein-Neckar – einer der sieben größten Ballungsräume der Bundesrepublik mit 2,4 Millionen Einwohnern und dem Gütesiegel „Europäische Metropolregion". Mit über 200.000 sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätzen bietet der Standort eine dauerhaft hohe Nachfrage nach Wohnraum. Die Verschaffeltstraße liegt im Stadtteil Neckarstadt-Ost, einem innenstadtnahen Szeneviertel mit über 31.000 Einwohnern, gründerzeitlich geprägtem Stadtbild und hoher Lebensqualität. Die Innenstadt ist fußläufig erreichbar, drei Brücken verbinden den Stadtteil direkt mit dem Zentrum. Das Quartier ist bei Familien, Studierenden und Kreativen gleichermaßen beliebt – eine stabile Mieterstruktur mit breiter Nachfragebasis. Die Infrastruktur ist vollständig: Supermärkte, Apotheken, Ärzte und täglicher Bedarf sind fußläufig verfügbar. Das Universitätsklinikum Mannheim – einer der größten Arbeitgeber der Region – liegt in direkter Nachbarschaft. Kulturelle Ankerpunkte wie die Alte Feuerwache und das Capitol sowie der weitläufige Herzogenriedpark steigern die Wohnattraktivität zusätzlich. Die Verkehrsanbindung ist hervorragend: Zwei S-Bahn-Haltestellen sind in wenigen Gehminuten erreichbar, der Hauptbahnhof mit ICE-Anschluss in rund 15 Minuten. Heidelberg, Ludwigshafen und das gesamte Rhein-Neckar-Dreieck sind schnell erreichbar. Insgesamt vereint die Lage eine hohe und stabile Mietnachfrage, sehr gute Infrastruktur und eine solide Entwicklungsperspektive – attraktive Voraussetzungen für eine nachhaltige Kapitalanlage. Sonstiges Wichtiger Hinweis zu Ihrer Anfrage: Bitte beachten Sie, dass Ihre Anfrage über ImmobilienScout24 lediglich als Interessenbekundung gilt. Um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren oder konkrete Fragen zu stellen, nutzen Sie bitte den Link in unserer automatisierten Antwort. Darüber können Sie ein Kundenkonto oder einen Gastzugang auf unserer Homepage erstellen. Erst über diesen Weg ist der Abschluss eines Maklervertrags möglich – Voraussetzung für eine Terminvergabe oder individuelle Rückfragen. Vielen Dank für Ihr Verständnis! Beabsichtigen Sie Ihre Immobilie zu verkaufen, dann beraten wir Sie gerne zu den für Sie als Verkäufer wichtigen Themen. Unter anderem nennen wir Ihnen in der Erstanalyse den richtigen Preis für Ihre Immobilie und nennen Ihnen die entscheidenden Schritte und Maßnahmen für einen erfolgreichen Verkauf. Seit über 30 Jahren bringen wir zufriedene Verkäufer und Käufer bzw. Vermieter und Mieter zusammen. Das schafft man nur mit Fleiß, Kompetenz und Zuverlässigkeit. Die Qualität unserer Arbeit wurde bereits mehrfach ausgezeichnet. Zum Beispiel sind wir vom FOCUS Verlag seit 2013 durchgehend, zu den besten Maklern Deutschlands und der Region Heidelberg gewählt worden. Wir sind als eine der wenigen Makler in der Region zertifiziert nach DIN EN 15733. Als Ihr Qualitätsmakler für Heidelberg und die Rhein-Neckar-Region geben wir unser Bestes für Sie. Versprochen! Krebs Immobilien, Ihr Immobilienmakler für Heidelberg, Mannheim, Neckargemünd und Umgebung. 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Daten & Fakten

Eckdaten

Objektart: Mehrfamilienhaus
Kaufpreis: 1.240.000 €
Zimmer: 22
Schlafzimmer: 21

Flächen

Wohnfläche: 470 m²

Gebäude & Energie

Baujahr: 1912
Heizungsart: Keine Angabe

Finanzierung

10% Eigenkapital (124.000 €): 5.301 € / Monat
20% Eigenkapital (248.000 €): 4.712 € / Monat
30% Eigenkapital (372.000 €): 4.123 € / Monat

Annahme: 3,7% Sollzins, 2% anfängliche Tilgung. Ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Keine Finanzberatung.

Als Kapitalanlage

Als Kapitalanlage rechnen

≈ 9,2 % EK-Rendite p.a. · 467 € Zuzahlung/Mon.

Kaltmiete geschätzt (aus Wohnfläche) und frei anpassbar. Richtwerte ohne Gewähr, keine Steuer- oder Anlageberatung.

Lage

Ungefähre Lage — die genaue Adresse gibt's auf Anfrage.

Mannheim Neckarstadt-Ost: Mehrfamilienhaus in Top-Lage mit Mietsteigerungspotenzial

Beschreibung